Honderden euro’s minder hypotheek betalen door waardestijging van je huis

Radar ondervroeg bijna 7500 mensen met een hypotheek zonder NHG. Heb je NHG, dan betaal je al de laagste rente. Heb je dat niet, dan zou het kunnen dat je onnodig veel risico-opslag betaalt. Want maar liefst 98 procent geeft aan dat de waarde van hun woning sinds het afsluiten van de hypotheek is gestegen: 91 procent weet dat wel zeker, nog eens 8 procent vermoedt het.

Een stijging van de woningwaarde kan komen door een verbouwing, maar gaat ook vanzelf: de prijzen op de huizenmarkt blijven de pan uitrijzen, dus ook jouw woning is waarschijnlijk automatisch meer waard geworden. Dat is dan ook wat 94 procent aangeeft: dat de waardestijging komt door de prijsstijging op de lokale woningmarkt. De helft heeft bovendien zelf in het huis geïnvesteerd, bijvoorbeeld via verduurzaming of een verbouwing.

Risico-opslag onbekend

Twee derde van de ondervraagden weet niet precies wat het begrip ‘risico-opslag’, ook wel ‘rente-opslag’ genoemd, inhoudt. De meesten uit deze groep kennen het begrip helemaal niet.

De meeste deelnemers aan het onderzoek, 60 procent, hebben dan ook geen idee of er iets hierover in hun hypotheekofferte vermeld staat. 27 procent zegt dat er niets over staat. Slechts 14 procent laat weten dat dit in hun hypotheekofferte staat.

Ruim de helft weet niet of de hypotheekrente die ze betalen gebaseerd is op een basistarief en eventuele risico-opslag, waarbij de schuld-marktwaardeverhouding dus beslissend is voor het rentetarief dat je betaalt. 30 procent weet dat dit bij hun niet het geval is. Slechts 19 procent zegt dat dit wel het geval is.

Welke rentetarieven gelden voor jou?

Deze groep van ruim 1400 mensen die een hypotheek met risico-opslag hebben, stelden we enkele aanvullende vragen. Een derde laat weten dat zij niet bekend zijn met de risicocategorieën en de bijbehorende rentetarieven zijn van het moment dat zij de hypotheek afsloten. Je rekent namelijk niet met de tarieven die hypotheekverstrekkers op dit moment aanbieden: de tarieven die bij het afsluiten van de hypotheek gelden, blijven de hele looptijd geldig.

Een nog grotere groep, ruim 40 procent, weet niet waar zij deze kan opzoeken. Ze staan doorgaans niet in je hypotheekofferte: daar staat vaak alleen de rente die je bij aanvang van de hypotheek betaalt, en niet de volledige tabel met de verschillende risicocategorieën en bijbehorende tarieven. Een derde van de mensen die wel weten dat zij een hypotheek met risico-opslag hebben, weet niet of deze tabel in de offerte staat, en nog eens een derde geeft aan dat het er niet staat.

Onbekende informatie: een extra barrière

Waarom staat deze informatie niet in je hypotheekpapieren? Goede vraag, want het is vervelend dat je moeite moet doen om deze tabel op te zoeken - op de site van je hypotheekverstrekker is vaak alleen de huidige tabel te vinden. 94 procent vindt dan ook dat banken verplicht moeten worden om de risicocategorieën en bijbehorende rentetarieven te vermelden in de hypotheekofferte, zodat iedereen deze informatie zelf kan terugvinden zonder de bank te moeten raadplegen: dat is alleen maar een extra barrière.

Want naar een lager rentetarief gaan binnen je rentevaste periode, dat is al gedoe genoeg. Ten eerste moet je ervan op de hoogte zijn dat je hypotheek op deze manier is opgebouwd - en zoals uit dit onderzoek blijkt, weten de meesten dat al niet. Dan moet je ook nog beseffen dat jij ervoor in aanmerking komt, en daarvoor heb je een inschatting van de woningwaarde én dus die rentecategorieën nodig. Vervolgens moet je er actie op ondernemen, want de bank past je risico-opslag niet aan als de woningwaarde stijgt.

Zelf aanvragen bij de bank

Van alle mensen die weten dat zij een hypotheek met risico-opslag hebben, geeft 14 procent aan dat zij in de looptijd van hun rentevaste periode weleens automatisch naar een lagere risico-categorie zijn gegaan, omdat ze genoeg hadden afgelost. 43 procent moest dit zelf aanvragen. 39 procent is nooit naar een lagere risico-categorie gegaan: met maandelijks aflossen duurt dit ook erg lang.

Maar liefst 40 procent denkt dat zij op dit moment naar een lagere risico-categorie kunnen. Nog eens 17 procent weet het niet.

Van alle ondervraagden die een hypotheekrente met risicocategorieën hebben of niet weten of dit voor hun geldt, geeft 55 procent aan dat zij actie gaan ondernemen naar aanleiding van de informatie uit deze vragenlijst: zij gaan nakijken of zij minder kunnen gaan betalen. Slechts 16 procent geeft aan dat de informatie niet nieuw is voor ze, en dat ze goed zitten.

En, heb je het al nagekeken?

Aan de mensen die aangaven actie te ondernemen, legden we enkele weken later de vraag voor of zij dat gedaan hebben. 57 procent had dat nog niet gedaan, waarvan ruim driekwart het nog steeds wel van plan is. Van de groep die dit wel heeft gecontroleerd, laat 1 op de 3 weten dat zij (waarschijnlijk) minder kunnen gaan betalen: het grootste deel daarvan betaalt inmiddels al minder, de rest heeft het nagekeken maar moet dit nog officieel regelen met de hypotheekverstrekker.

Bij wie nu al minder betaalt, scheelt het voor sommigen een paar tientjes op jaarbasis. Maar het bedrag loopt het bedrag al gauw op tot enkele honderden euro’s per jaar. Bij een kwart is dat meer dan 500 euro, bij 1 op de 10 zelfs meer dan 1000 euro per jaar.

Makkelijk te regelen – tenzij de bank niet antwoordt

De meeste mensen vonden het makkelijk om te regelen - het is ze natuurlijk ook al gelukt.

Van de groep die waarschijnlijk minder kan betalen, maar dit nog officieel moet regelen, geeft een kwart aan dat het ingewikkeld is, of veel werk. Zo geven mensen aan dat zij het via een adviseur moeten laten doen, of eerst een dure taxatie moeten laten uitvoeren:

“Bij hypotrust is een WOZ-waarde ineens niet voldoende meer voor het verlagen van de renteopslag. Dat was tot een paar jaar geleden wel. Nu moet je een officieel taxatierapport overleggen. Lijkt me dat ze een actief ontmoedigingsbeleid voeren, aangezien ze dat geld kost.” - Deelnemer aan het Radar Panel-onderzoek

Als de WOZ-waarde niet volstaat, kun je je huis laten taxeren. Een online taxatie is de goedkoopste optie, maar niet voor ieder huishouden geschikt. Wanneer je je huis eerst moet laten taxeren, kun je kijken of het loont.

Onduidelijke uitleg van de bank

Bij wie niet minder kan betalen, is dat in bijna tweederde van de gevallen omdat zij al het laagste rentetarief betalen of een hypotheek hebben met NHG - ook deze groep betaalt het laagste tarief, maar dan al vanaf het begin van de looptijd. Nog eens 1 op de 10 geeft aan dat hun hypotheek niet is gebaseerd om een basistarief met risico-opslag.

Slechts bij een kleine groep is de waarde niet genoeg gestegen om naar een lagere risico-categorie te gaan, of gaat het om een andere reden niet. Meerdere mensen melden dat ze de uitleg niet volgen – dus ook op dat vlak kunnen hypotheekverstrekkers duidelijker zijn.

Radar laat het er niet bij zitten. In de uitzending van 23 september leggen we uit wat risico-opslag inhoudt en stellen we de vraag: Waarom doen banken dit niet zelf?

Heb jij nog geen actie ondernomen? Bel je bank en vraag of jij minder kunt betalen. We hebben het risico-opslagbeleid van de grootste banken voor je onder elkaar gezet, met hun telefoonnummers erbij. Dus bel je hypotheekverstrekker op, want zij gaan jou hier niet over bellen.