Reacties Heimstaden, Ymere & NVM - 'As Is Where Is'-clausule

Reactie Heimstaden op onze uitzending over de 'As is where is'-clausule:

"Nadat wij in het vierde kwartaal van vorig jaar in de opstartfase zaten van het op grote schaal verkopen van onze voormalige huurwoningen, hebben wij inderdaad een korte periode gebruikgemaakt van de AIWI-clausule.

Dat deden we met de intentie om transparantie te bieden aan de huurder. Wij hebben zelf niet in de woning gewoond en zijn dus niet zo goed op de hoogte van alle mogelijke problemen als iemand die er zelf heeft gewoond. Daarbij adviseerden we kopers om zelf een onafhankelijke bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Uiteraard gaven de verkopend makelaars hier ook een toelichting bij.

In maart hebben we onze contracten aangepast. Met een niet-zelfbewonings- en ouderdomsclausule bieden we dezelfde transparantie. Deze clausules passen ook beter bij de situatie omdat we inderdaad beschikken over onderhoudsplannen en inzicht in de historische reparaties.

Wat de bewoonster betreft: ik ben niet bekend met deze specifieke situatie en kan hier nu daarom niks over zeggen. Als ze contact met ons opneemt, kunnen we kijken wat er precies aan de hand is en of we dit kunnen oplossen."

Naar aanleiding van een gesprek met onze redactie kwam er een aanvullende reactie:

"Als verkoper zijn we verplicht bekende gebreken of andere relevante zaken te vermelden. Dat geldt zowel bij een ‘as is, where is’- als bij ander soort clausules. Die verantwoordelijkheid nemen we bij elke verkoop serieus, ongeacht welke clausule wordt gehanteerd.

Bij deze woning was het ons niet bekend dat er een lekkage aan het dak was, of dat er op een korte termijn een zou kunnen ontstaan. Dit beeld werd bevestigd door het bouwkundige rapport dat in opdracht door koper is opgesteld.

Dat neemt natuurlijk niet weg dat we het voor mevrouw Rodermond erg vervelend vinden dat er sinds de verkoop een lekkage is geweest. We staan daarom met haar in contact om te bekijken wat hier precies aan de hand is en of er aanleiding is om een oplossing te bieden. Dit zouden we overigens ook hebben gedaan als mevrouw eerder rechtstreeks contact met ons had opgenomen.

Verder gaf je aan dat mevrouw met huurders had gesproken die aangaven dat wij niet reageren op serviceverzoeken. Ik herken dit beeld niet. Ik heb specifiek bij de woningen in dit rijtje gekeken en zie daar ook geen openstaande meldingen terugkomen met betrekking tot daklekkages," aldus Edward Touw, Heimstaden.

Reactie Ymere op onze uitzending

"We zijn altijd 100 procent transparant over het verkoopproces, de voorwaarden en de technische staat van woningen die door ons worden verkocht, zoals ook blijkt uit de advertenties op Funda die Radar heeft bekeken.

De basistekst van al onze koopovereenkomsten is gebaseerd op de modelversie zoals vastgelegd door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie.

Hoewel we veel weten over onze woningen, weten we ook niet alles omdat we er niet zelf hebben gewoond. Immers, niemand kent een huis zo goed als de bewoner(s) zelf. In ons geval is dat altijd een huurder. Daarom nemen we in al onze koopovereenkomsten bijvoorbeeld een zogenoemde ouderdoms- en eigenschappenclausule op.

Voordat een woning wordt verkocht laten we de technische installatie altijd keuren (gas, water, elektriciteit). De uitkomsten worden vastgelegd in een rapport en is voor iedere geïnteresseerde beschikbaar.

Soms breiden we de ouderdomsclausule uit met de aanvullende bepaling ‘as is, where is’. Dat doen we als een huurder bijvoorbeeld zonder toestemming een aanbouw heeft gemaakt of andere voorzieningen heeft aangebracht waarvan de bouwkundige staat / kwaliteit ons onbekend is. Of als we bijvoorbeeld te weinig informatie hebben over de woning zelf. De woning wordt dan verkocht in de staat waarin die zich op dat moment bevindt.

Kopers hebben ook een inspanningsverplichting onderzoek te doen naar de woning waarin ze geïnteresseerd zijn, de omgeving en al het andere wat voor hen van belang kan zijn. Denk bijvoorbeeld aan het doen van een bouwtechnische keuring. We geven hen altijd de gelegenheid dit te doen. De uitkomst kan zelfs een ontbindende voorwaarde zijn. Of een bouwtechnische keuring heeft plaatsgevonden leggen we in het kader van transparantie vast in de koopovereenkomst.

Het is uiteindelijk de keuze van een geïnteresseerde of hij of zij akkoord gaat met de verkoopvoorwaarden die horen bij de woning die te koop wordt aangeboden," aldus een woordvoer van Ymere.

Reactie NVM op onze uitzending:

Waarom wordt de AIWI nu steeds vaker gebruikt?

"Als NVM verzamelen we geen gegevens over het gebruik van clausules zoals de "As is where is" (AIWI) clausule, waardoor het moeilijk te zeggen is of deze clausule steeds vaker wordt toegepast."

Hoe kijken jullie daarnaar?

"Als NVM adviseren we onze makelaars om hier terughoudend mee om te gaan, doch het is toegestaan om deze te gebruiken. Dat gebeurt meestal in bijzondere situaties, zoals de verkoop van een huis uit een erfenis waarin de verkoper niet zelf heeft gewoond en dus ook niet de gebreken kent. In die situatie kan de verkoper kiezen voor het opnemen van deze AIWI-uitsluitingsclausule.

Deze clausule legt alle gebreken bij de koper, in tegenstelling tot de ouderdomsclausule, die specifiek gebreken door ouderdom bij de koper legt. De NVM kan het gebruik van dergelijke clausules niet verbieden, omdat de wet dit toestaat. Evengoed blijft voor de verkoper de mededelingsplicht van kracht, net als de onderzoekplicht van de koper (bijvoorbeeld via een bouwkundige keuring)."

Steunen jullie jullie leden daarin?

"De NVM adviseert makelaars om kopers vroegtijdig te informeren als dergelijke clausules in de koopovereenkomst worden opgenomen. Dit kan tijdens bezichtigingen of onderhandelingen, zodat kopers eventueel juridisch advies kunnen inwinnen en het pand bouwkundig laten keuren.

Daarnaast adviseert NVM om in de aanbiedingstekst, bijvoorbeeld op Funda, duidelijk te vermelden dat de AIWI-clausule of ouderdomsclausule wordt toegepast. Dit zorgt ervoor dat belangstellenden direct op de hoogte zijn. Ondanks de AIWI-clausule blijft de verkoper verplicht om bekende gebreken te melden."

Wel of geen advocaat inschakelen?

"Advocaten willen vaak niet procederen, omdat de wetgever het mogelijk heeft gemaakt om alle gebreken (met uitzondering van de gebreken die je verzwijgt) bij koper neer te leggen. Het is dan doorgaans een kansloze zaak. Er is wel een zaak van te maken als verkoper bijvoorbeeld gebreken heeft verzwegen. Voor verzwegen gebreken is verkoper altijd aansprakelijk. De AIWI-clausule wordt dan terzijde geschoven.

Er zijn al clausules als niet-zelfbewoningsclausule en ouderdomsclausule; Waarom doen makelaars dat? En hoe verhoudt zich dit tot een verborgen gebrek? De AIWI-clausule legt het risico van alle gebreken bij koper, ook die van verborgen gebreken. De term ‘verborgen gebrek’ is spreektaal. Het verwijst naar een defect aan een gekochte zaak dat niet zichtbaar is op het moment van aankoop en waarvan de koper redelijkerwijs niet op de hoogte kon zijn bij een normaal onderzoek.

Dit gebrek komt vaak pas later aan het licht, nadat de koper de zaak in gebruik heeft genomen. Een koper gaat bijvoorbeeld het plafond verwijderen onder het platte dak en ziet dan pas dat de draagconstructie van het platte dak niet goed is. Dit is dan een ‘verborgen gebrek’. Het gebrek was immers verborgen, koper en verkoper waren hier niet mee bekend.

Een betere term voor een ‘verborgen gebrek’ is een ‘onzichtbaar gebrek’, zoals dit wordt gebruikt in de NVM- koopovereenkomst en de jurisprudentie. De AIWI-clausule legt het risico van alle gebreken (dus zichtbare/bekende en onzichtbare/onbekende gebreken) bij koper."

En waarom is er geen standaardisering voor de term?

"Er is wel een standaardisering voor hoe je moet omgaan met verborgen gebreken. Dit is geregeld in artikel 7:17 BW en is van regelend recht voor woningen. De NVM-regeling voor gebreken is geregeld in artikel 6 van de NVM- koopovereenkomst en komt grotendeels overeen met artikel 7:17 BW.

Kort gezegd bepaalt dit artikel dat de afgeleverde zaak (de woning) op het tijdstip van de aflevering aan de overeenkomst moet beantwoorden. Doorgaans betekent dit dat de woning geschikt moet zijn voor normaal gebruik. Volgens vaste rechtspraak wordt onder normaal gebruik van een woning verstaan dat er in een woning gewoond moet kunnen worden op een veilige manier, met redelijke mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Het normale gebruik van een woning wordt tevens ingekleurd door de ouderdom en de prijs van de woning.

Niet elk gebrek belemmert het normale gebruik. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassingen aan de eisen van de tijd. Daarnaast spelen de toegepaste clausules, zoals bijvoorbeeld de ouderdomsclausule of de AIWI-clausule, een cruciale rol in de vraag of de afgeleverde zaak (de woning) aan de overeenkomst beantwoordt."