Zo controleer je of je te veel huur betaalt

Door de Wet betaalbare huur zijn er veel meer woningen waarvoor een maximale huurprijs geldt. Hoe kun je controleren of de verhuurder van jouw (nieuwe) woning zich hieraan houdt? Radar belt de Woonbond.
Hoe wordt de maximale huurprijs bepaald?
De maximale huurprijs van je huurwoning wordt bepaald aan de hand van een puntenstelsel. “Dit systeem drukt de kwaliteit van de woning uit in een aantal punten en aan elk puntenaantal is een maximaal toegestane huurprijs gekoppeld”, vertelt Mathijs ten Broeke, woordvoerder van de Woonbond.
De kwaliteit wordt bijvoorbeeld bepaald door het oppervlakte van de woning, de voorzieningen, de energiezuinigheid en de WOZ-waarde. Hierbij geldt: hoe groter de ruimte en hoe hoger de kwaliteit, hoe hoger het aantal punten. En dus hoe hoger de maximale huurprijs.
Zo kun je de huurprijs controleren
“Als huurders zelf willen nagaan of de verhuurder meer vraagt dan deze maximale huurprijs, is het het handigst als ze de puntencheck van de Huurcommissie doen”, vertelt Ten Broeke. “Daar kunnen ze alle gegevens over hun woning invullen en dan rolt daar een maximaal puntenaantal en huurprijs uit. Dit kun je naast je huur leggen om te controleren of het klopt.”
Als je een nieuw huurcontract tekent, moet de verhuurder verplicht deze puntentelling aanreiken. “In de meeste gevallen zal dit kloppen, maar het is toch belangrijk om het even te controleren”, aldus Ten Broeke.
Gereguleerde middenhuur relatief nieuw
Hij kaart aan dat het belangrijk is om te weten in welke sector je huurt: sociale huur, gereguleerde middenhuur of vrije sector huur. De gereguleerde middenhuur is namelijk relatief nieuw, waardoor de maximale huur nog niet voor alle woningen geldt:
- Woningen tot 143 punten vallen onder de sociale huur.
- Woningen tussen 144 en 186 punten vallen onder gereguleerde middenhuur. Deze sector bestaat sinds 1 juli 2024, toen de Wet betaalbare huur is aangenomen. Valt jouw woning in de gereguleerde middenhuur, maar heb je vóór 1 juli 2024 je contract getekend? Dan geldt er voor jou nog geen maximale huurprijs. Dit geldt namelijk alleen voor huurcontracten die na deze datum zijn afgesloten.
- Woningen met 187 punten of meer vallen in de vrije sector. Verhuurders mogen hier in principe voor vragen wat ze willen.
Waarom zijn huurwoningen in de randstad duurder?
Ten Broeke legt uit dat het puntenstelsel oorspronkelijk alleen ging over de woning zelf, maar dat de WOZ-waarde een rol speelt sinds 2015. “Hierdoor is de marktwaarde van de woning een rol gaan spelen en dit zorgt vooral in de vier grote steden voor een hogere maximale huurprijs.”
Gemeenten moeten handhaven
Vraagt je verhuurder te veel huur? Dan kun je naar de Huurcommissie stappen. Zij kunnen een uitspraak doen dat de huur verlaagd moet worden.
Ten Broeke vertelt dat het ook belangrijk is om het bij de gemeente te melden. Zij moeten sinds 1 januari 2025 namelijk in actie komen als een verhuurder een onredelijke prijs vraagt.
“Verhuurders hebben vaak meerdere woningen in een gemeente”, legt hij uit. “En door het meldpunt kunnen gemeenten in kaart brengen of een verhuurder vaker in de fout gaat. Ze kunnen dan optreden en voorkomen dat meerdere mensen er last van hebben.”