toggle menu

Waarop moet je letten als je je woning verhuurt?

Waarop moet je letten als je je woning verhuurt?

Momenteel probeer ik mijn koophuis in Amsterdam tijdelijk te verhuren en dan leer je ineens een hoop bij. Terwijl veel mensen in de Randstad hun huis verhuren om er zelf rijk van te worden, is mijn situatie anders: ik ga (tijdelijk) samenwonen in een groter huurhuis.

Waar moet je op letten als je een makelaar zoekt die je helpt met het verhuren van jouw stulpje? En kan het ook zonder makelaar? Ik zet het voor je op een rijtje.

Wel of geen makelaar?

Je kunt natuurlijk zonder makelaar je huis verhuren, maar dan moet je zelf een geschikt of groot netwerk hebben. Je kunt als particulier wel (tegen betaling) een advertentie plaatsen op huizensite Jaap en op bijv. Marktplaats, maar de grotere aanbieders zoals Pararius en Funda werken alleen met makelaars. Als je een expat zoekt voor je huis zou je zelf nog grote bedrijven kunnen benaderen met je eigen advertentie. Doorgaans kost dit meer tijd, in de afhandeling van geïnteresseerden, van bezichtigingen tot aan contractondertekening toe.

Contract

Op internet zijn goede modelcontracten te vinden die je zo kunt overnemen en kunt toepassen op jouw situatie. Het gaat dan bijvoorbeeld over een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, voor bepaalde tijd met een maximale duur van twee jaar of de zogenaamde tussenhuurovereenkomst (waarbij de verhuurder na afloop de woning zelf gaat bewonen). Een makelaar regelt het juiste contract voor je en heeft soms juristen in dienst op wie hij kan terugvallen (ook in het geval er later problemen ontstaan). Let erop dat een makelaar is aangesloten bij een brancheorganisatie. Daarnaast is het contact dat je met de makelaar hebt ook heel belangrijk, hoe voelt het aan, hoe adequaat of snel reageert hij op jouw vragen en wensen?

Financiële check huurder

Je kunt iemands financiële achtergrond checken (voor zover dat realistisch is) door recente loonstrookjes op te vragen, maar het is wel prettig als een makelaar dit voor je uit handen neemt. De makelaar zorgt er ook voor dat de eerste maand huur en de borg (doorgaans ter hoogte van één of twee maanden huur) aan hem betaald wordt. Vervolgens zal de makelaar die bedragen terugstorten op jouw rekening, verminderd met zijn eigen bemiddelingskosten.

Bemiddelingskosten (zijn vaak onderhandelbaar!)

Makelaars rekenen verschillende bemiddelingskosten. De meesten vragen een courtage van rond de 8 procent (maar dit kan uiteenlopen van 6 – 10 % en dat kan een norm verschil betekenen!). Dit percentage gaat dan af van de bruto jaarhuur (dus je maandelijks verhuurbedrag keer 12). Meestal komt het neer op ongeveer de huurprijs die jij vraagt per maand. Daar komt dan ook nog 21% btw overheen. Schroom niet om te onderhandelen, veel makelaars staan daar open voor!

Sommige makelaars bieden ook het technisch, administratief en/of financieel beheer aan. Er zijn makelaars bij wie dat in de (8%)bemiddelingscourtage zit (goede deal!), maar veelal wordt hiervoor een meerprijs gevraagd. Het houdt in het kort in dat de makelaar dan het eerste aanspreekpunt is voor de huurder en dat hij toeziet op betaling van de huurprijs.

Wat als huurder korter blijft en je hebt een flinke courtage betaald?

Het kan natuurlijk zijn dat de huurder veel korter blijft dan verwacht; bijvoorbeeld drie maanden in plaats van een jaar. Het kan zijn dat je dan je hele courtage kwijt bent en dat je dat weer opnieuw moet betalen voor het vinden van een nieuwe huurder. De meeste makelaars hebben hier wel een regeling voor, zoals een coulanceregeling (bijv. korting op de volgende bemiddeling) of een verrekening naar rato. Neem deze voorwaarden goed door met je makelaar en stem jouw wensen zwart-op-wit af.

Extra kosten, zoals het maken van foto's

Veel makelaars werken op basis van 'no cure, no pay'. Bij de ene makelaar zijn de fotokosten inbegrepen, bij de ander betaal je die zelf. Het kan zijn dat als de bemiddeling niet tot stand komt via de makelaar, je de fotokosten terug moet betalen (wat ik zelf nogal redelijk vind). Meestal zijn de kosten voor het plaatsen van de advertentie op bijvoorbeeld Pararius en Funda (en eigen website) inclusief. Dubbelcheck dit! (Soms is een volledige plaatsing op Funda namelijk exclusief.)

Wat zit er verder in het pakket van de makelaar?

Naast de plaatsing van de advertenties benadert de makelaar ook actief potentiële huurders (via andere makelaars en bedrijven). Daarnaast doet hij de bezichtigingen. Hij stelt een huurcontract op en loopt de woning door aan de hand van een checklist vóór de huurder erin trekt. Op het moment dat de huurder eruit gaat, is hij ook weer aanwezig om te kijken of alles nog in de staat is zoals het was op het moment dat de huurder erin ging. Hij doet een financiële check bij de huurder en zorgt dat deze in ieder geval de borg en de eerste maand huur betaalt.

Verhuren exclusief en/of gemeubileerd

Denk goed na of je je huis inclusief gas, water licht, en tv en internet wilt verhuren of niet. Aangeraden wordt om dat exclusief te doen, want dat scheelt een hoop gedoe (tenzij je je huis voor korte termijn verhuurt, maar maak dan afspraken over eventuele naheffingen). Daarnaast moet je nadenken of je je woning gestoffeerd aanbiedt (gordijnen en vloeren aanwezig, eventueel witgoed aanwezig) of gemeubileerd (inclusief stoffering en een volledige inventaris). Dat hangt er ook van af waar in Nederland je woont. Zo wonen er in Amsterdam veel expats die een huis graag gemeubileerd huren.

Puntentelling

Om je huis in de vrije sector te kunnen verhuren, moet je een bepaal aantal punten hebben (meer dan 146) volgens het woonwaarderingsstelsel. Doe je dat niet is er altijd een risico dat een huurder naar de huurcommissie stapt om een lager huurbedrag af te dwingen. Voor de puntentelling laat je een rapport opmaken. Ook heb je een (voorlopig) energielabel nodig. Dit alles bij elkaar kost grofweg tussen de 100 – 200 euro. 

Extra kosten: cv-ketel-check en brandpreventie)

Naast de makelaarskosten moet je er ook rekening mee houden dat je je huis een 'APK' geeft met de nodige kosten die daarbij horen (cv-ketel-check, brandpreventie, schilder- of onderhoudswerkzaamheden, enzovoort). Daarnaast krijg je geen hypotheekrenteaftrek bij het verhuren van je huis en komt je eigen woning in box 3 terecht, wat betekent dat je vermogensbelasting moet betalen.

Verantwoordelijkheden verhuurder

Je bent als verhuurder voor een hoop verantwoordelijk. Zo zal je gebreken moeten verhelpen, klein onderhoud moeten verrichten en goed bereikbaar moeten zijn voor de huurder. Je moet je verzekeringen op orde hebben (inboedel, opstal, Wettelijke Aansprakelijkheid) en aangeven bij de verzekeraar dat je de boel verhuurt. En uiteraard moet je rekening houden met de voorwaarden die (kunnen) worden opgelegd door de verzekeraar(s), Vereniging van Eigenaren, de hypotheekverstrekker en (lokale) overheden. Op de website van Eigen Huis lees je meer over de fiscale gevolgen van tijdelijke verhuur.

Tot slot

Als je dit zo leest, dan schrik je misschien van alle risico's die je zou kunnen lopen. Met een makelaar in de arm probeer je natuurlijk zoveel mogelijk risico uit te sluiten. Neemt niet weg dat het altijd mis kan gaan, maar vergeet niet dat het in de meeste gevallen gewoon goed gaat, zo hoor ik ook uit mijn eigen netwerk. Huurders willen ook gewoon fijn wonen, immers. 

Iris Böhm

Reacties

Op de Radar website moet je 'overige cookies' accepteren om te reageren op artikelen.

Ook interessant