[ archief ] VVE, achterstallig onderhoud aan koopappartementen

[rdea]

Hoe zit dit nu?
12 koop appartementen/maisonnette woningen, die de laatste 3 jaar vanuit de verhuur zijn gekomen, vertonen achterstallig onderhoud aan de buitenkant!

Tijdens verkoop is door de Makelaar een 2 jaar oud jaarverslag van de VVE afgegeven, dus geen duidelijk beeld over VVE reserves etc.

Toen de appartementen nog in de verhuur waren, is door die woonstichting onderhoud (schilder) verricht, maar was zo slecht....schildersbedrijf bleef in gebreken en de buitenkant is nooit meer fatsoenlijk afgeschilderd.

Nu wil de VVE van iedereen app.eigenaar € 2500 hebben om het alsnog WEER te laten schilderen!

Is daar die Woonstichting niet voor aansprakelijk/verantwoordelijk?, ze hebben de huurappartementen in de verkoop gegooid en nu kan ieder lid van de VVE grof betalen?!

Tijdens de verkoop van appartementen waren er nog huurders in het complex!.......dus is de woonstichting toch nog verantwoordelijk voor het onderhoud aan de buitenkant?!
In 2 jaar tijd is de VVE gewisseld van organisatie.

Er zou eens in de Kamer wettelijk iets geregeld moeten worden om louche VVE's die zgn. helemaal geen reserves (meer) hebben, aan te pakken, zodat ze de mensen niet meer kunnen "uitkleden"!, ook zou hierop landelijke controles uitgevoerd moeten worden zodat de mensen niet altijd naar een rechter hoeven te stappen!


Kunnen de appartement eigenaren hier iets mee?:
Op 23-5-2007 heeft Rechtbank Den Haag beslist, dat Burgemeester en Wethouders, voor achterstallig VVE-onderhoud, bij VVE-leden geen bestuursdwang mag toepassen.

Voor 1 mei 2008, moet een VvE verplicht een reservefonds hebben "met het oog op de bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten". De grote van dit fonds kan o.a. verantwoord worden door een meerjaren planning voor (groot onderhoud).

[rdea]

P.S. gaat om 3- en 4-kamerappartementen tussen de € 158.000 - € 175.000, dus voor starters - die het geld er niet voor hebben om even de kas van hun VVE te spekken!

Starters hebben het al moeilijk op de woonmarkt, huren zijn te hoog; zitten aan een bepaalde leefdtijd gebonden qua keus woning en als ze willen samenwonen dan is er geen andere keus dan te kopen!
Indien met z'n tweeeen, kunnen ze geen eengezinswoning huren, moet minimaal met 3 zijn. Dus wordt het een appartement kopen en dan wordt je ineens met dit soort zaken geconfronteerd!

Voor appartementen die uit de verhuur op de koopmarkt worden aangeboden, moet een andere regeling voor komen vanuit de politiek.
De verhuurders van deze appartementen komen hier te makkelijk mee weg met dat achterstallig onderhoud en de nieuwe eigenaren (meestal starters!!) ermee opzadelen!!!

[kweenie]

Bij verkoop kun je een bouwkundige keuring (laten) uitvoeren, waarin ook de staat van onderhoud wordt behandeld. Het schilderwerk is door iedereen goed te zien, dus zeker geen verborgen gebrek. Je had bij verkoop dus al een indicatie van de kwaliteit van het schilderwerk kunnen krijgen.

Ook de kas van de VVE is iets waar een goede makelaar al voor de onderhandelingen naar kijkt. En waar je zelf ook (beter) naar had kunnen informeren. Immers, als een VVE per appartement bv. 10.000 euro in kas zou hebben, dan betekent dat in feite dat je, naast het appartement, ook 10.000 euro van de VVE koopt. Of anders gezegd, dat het appartement 10.000 meer waard is dan een vergelijkbaar appartement met een 'lege' VVE.

Dit zijn allebei zaken die tot de 'onderzoeksplicht' van de koper horen. Het lijkt er dus op dat je ofwel zonder een makelaar hebt gekocht, omdat die m.i. deze zaken had achterhaald, of met een minder bekwame makelaar te maken hebt gehad. Maar dat laatste lijkt mij minder waarschijnlijk.

[Sjors_B]

Een goede notaris doet ook onderzoek naar het reilen en zeilen van de VVE onder ander over schulden, vorderingen en hoort bijzonderheden te vermelden voor de overdracht.
Slecht schilderwerk en vervuilde gemmenschappelijke ruimtes zijn voor iedere leek te herkennen en dus geen verborgen gebrek.

De onderhouds reserve verplchting is een tandeloze wet, als er jaarlijks 1 euro ingelegd werd dan heb je aan de wet voldaan.

Dit is 1 van de redenen dat ik nooit weer in een appartement wil wonen.
Vele vooral kleine vve's altijd een hoop gezeik, vooral bij oudere wooncomplexen > 40 jaar. Dat deze voormalige huurwoningen door woning corporaties graag verkocht worden is het weglopen voor groot onderhoud.

[rdea]

@ Kweenie en Sjors

Het is via een makelaar gekocht, alleen die gaf een 2jaar oud rapport van een VVE, die toen nog bestond. Na de koopoverdracht, ongeveer 1/4 jaar later, is er van VVE veranderd, daarmee ook de maandelijke verplichte bijdrage werd hierdoor verhoogd!
Tuurlijk konden we zien dat het schilderwerk niet goed was, maar daar was dan ook volgens de makelaar de prijs naar!

In eerste instantie werd verteld dat het schilderwerk overgedaan zou worden, omdat ze "garantie" op het schilderwerk hadden de woonstichting. Nu dat alle appartementen verkocht zijn, kunnen de starters geld ophoesten om het opnieuw te laten schilderen en niet iedere starter kan eventjes € 2500 of meer ophoesten!! Beseffen die VVE's dat dan niet?!

[Sjors_B]

Een VVE kan niet zomaar veranderen. Een VVE hoort automatisch bij het gebouw. Alleen de bestuurders kunnen vernaderen. Dit hoort echter in de jaarlijkse vergaderingen te worden geregeld. Ook een verhoging van de bijdrage kan niet zomaar door iemand van de VVE worden verkondigd, hier moet altijd een schriftelijk besluit aan vooraf gaan.

Vertrouw nooit een verkopend makelaar met VVE rapporten.
Als het schilderwerk onder garantie zou vallen ligt hier een taak voor de VVE om dit uit te zoeken.
lees hier meer over VVE

[Cevriel]

Zelf ben ik enkele jaren bestuurder geweest van een Vereniging van Eigenaren met 40 appartementen. Niet professioneel maar wel effectief. Er was ook achterstallig onderhoud en dat bleef duren terwijl de servicekosten steeds stegen. Mijn voorganger was een medewerker van een grote makelaar, die alleen maar relaties had met dure bedrijven. Dat bleek ook uit de dure offertes, die duizende guldens te duur waren in vergelijking met de offertes van kleinere bedrijfjes, die ik benaderd heb. Vernieuwing van de lift, een volledig nieuw dak,installatie van een intercom, het schilderen van al het houtwerk en van het metalen hekwerk aan de balkons. Na drie jaren was dit allemaal gebeurd en we hadden daarna nog 80.000,-- guldens in kas.
Oplossing om achterstallig onderhoud in te halen is dus duidelijk te vinden bij kleinere bedrijfjes, die geen grote cadeautjes geven aan de bestuurder.
Groetjes van Cor

[VioletPrue]

Het is via een makelaar gekocht, alleen die gaf een 2jaar oud rapport van een VVE

En hiermee ben je akkoord gegaan?
Het lijkt mij dan dat je een groot deel van de problemen aan jezelf te wijten hebt.

Starters hebben het al moeilijk op de woonmarkt, huren zijn te hoog; zitten aan een bepaalde leefdtijd gebonden qua keus woning en als ze willen samenwonen dan is er geen andere keus dan te kopen!
Indien met z'n tweeeen, kunnen ze geen eengezinswoning huren, moet minimaal met 3 zijn. Dus wordt het een appartement kopen en dan wordt je ineens met dit soort zaken geconfronteerd!

Dit snap ik ook even niet.
Waarom moet je een appartement kopen als je geen eensgezinswoning kunt huren?
Huur dan een appartement, dan ben je ook niet verantwoordelijk voor het onderhoud.
Ik snap niet dat zo veel mensen maar kopen.
Huren is een prima alternatief en nog een stuk veiliger ook!

[D1RK]

Een woningbouw vereniging heeft geen spaarpot, maar betaald wat dan nodig is....

De eerste kopers krijgen dus een gebruikt pand zonder geld in de pot.
U had toen moeten klagen over het schilderwerk, en herstel eisen, ze betaalde dus voor prutsers en de woningbouw kan dreigen nooit meer een opdracht te geven als ze niet goed werk leveren.

Verder dient schilderwerk wat totaal is uitgevoerd om de 2 a 3 jaren gecontroleerd en indien nodig bijgewerkt te worden.
Er zijn bedrijven die op contract met maandelijks bedrag Uw gebouw willen onderhouden.
Dus in een keer alles hoeft niet en daar zit dan zowel totaal als onderhoud bij.

Verder kunnen bewoners ook schade aanbrengen, mijn fiets beschadigde ook de deurstijl dus heb ik daarom een kunststof strip op gezet.
Metaal vind ik lelijk en nu is deze dus kapot maar beter als rotte kozijn wat duurder is.

De VEH kan voor dit soort gebouwen ook service aanbieden dus kijk ook of een gezamelijk lidmaatschap voor U interessant is.

[plumber]

Geplaatst op 15 Mrt 2009 11:54 door D1RK


--------------------------------------------------------------------------------

Een woningbouw vereniging heeft geen spaarpot, maar betaald wat dan nodig is

Nou DIRK
Zou best 10% van die spaarpot willen hebben dan kan
ik met mijn hele fam (30man) voor de rest van mijn leven
op vakantie en houd ik voor mijn nazaten nog genoeg over
zodat ze het zelfde kunnen doe en hun nazaten ook.