Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Goede of slechte ervaringen met huren? Geef hier jouw mening.
Student90
Berichten: 795
Lid geworden op: 05 nov 2016 19:47

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door Student90 » 02 apr 2018 14:09

arvandongen schreef: Zou de rechter bepalen dat de bedoelde einddatum over 4 jaar zou zijn. Dan zou de overeenkomst slechts door de verhuurder tegen het einde van de 4 jaar opgezegd worden. Tussentijds opzeggen is niet mogelijk. Op de einddatum (4 jaar) zou het contract op dezelfde gronden opgezegd moeten alsof het een onbepaalde tijd zou zijn. (Zie Artikel 271 1e lid, die de ruimte laat voor tijdelijk langer dan 4 jaar, echter i.c.m. de andere artikelen uitsluitend toestaat op dezelfde gronden als onbepaalde tijd op te zeggen). Pas na die 4 jaar is het tijdelijke contract van rechtswege onbepaalde tijd geworden.
TS huurt een onzelfstandige woning, een termijn van 4 jaar is dan toegestaan; het contract eindigt na 4 jaar van rechtswege (mits de verhuurder tijdig laat weten de einddatum te handhaven).
arvandongen schreef:Uiteindelijk is mijn advies: Laat dit beoordelen door een rechter en accepteer niet zomaar deze opzegging.
Eens. TS dient niet in te stemmen met de opzegging en afwachten of de verhuurder überhaupt naar de recht zou stappen en zo ja, het daar laten beoordelen.

arvandongen
Berichten: 1177
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door arvandongen » 02 apr 2018 14:13

Correct bij onzelfstandige woning. (De 4 jaar tijdelijk toegestaan)

Student90
Berichten: 795
Lid geworden op: 05 nov 2016 19:47

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door Student90 » 02 apr 2018 17:34

arvandongen schreef: De grote vraag is hier: Was het wettelijk gezien een tijdelijk contract van 1 jaar of was het een tijdelijk contract van 4 jaar (en daardoor onbepaalde tijd)?
Ik denk niet dat het eerste stand kan houden. Simpelweg omdat in het contract wordt gesproken over "bepaalde tijd" + "minimum". Indien dit voor 1 jaar zou zijn, terwijl voor het 1e jaar opzegging is uitgesloten (huurder moet namelijk minimaal voor 1 jaar huren), is de bepaling in strijd met de wet en gaat er een streep doorheen. (Daarnaast kan een minimum per definitie niet gelijk zijn aan de totale looptijd).

De rechter heeft t.a.v. deze bepaling m.i. 3 keuzes.
1. De rechter neemt als uitgangspunt dat er een minimum looptijd is afgesproken van 1 jaar. Dan zou automatisch sprake moeten zijn van een contract van onbepaalde tijd. De verhuurder kan dan na de minimum looptijd alleen opzeggen, indien sprake is van een van de wettelijke gronden, is zo'n grond niet aanwezig dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door. De huurder kan gedurende het eerste jaar niet opzeggen, daarna is voor de huurder opzegging met een maand opzegtermijn mogelijk.

2. De rechter neemt als uitgangspunt dat er een contract voor bepaalde tijd van 4 jaar is gesloten. De verhuurder kan gedurende deze 4 jaar niet opzeggen. Het contract eindigt van rechtswege na 4 jaar, indien de verhuurder tijdig de huurder informeert de einddatum te handhaven. De huurder kan altijd opzeggen met een maand opzegtermijn. Er gaat alleen een streep door de minimum looptijd.

3. De rechter neemt als uitgangspunt dat door de gehele bepaling een streep moet i.v.m. strijd met (de strekking van) de wet. Het contract heeft te gelden als een contract voor onbepaalde tijd, zonder minimum looptijd. De verhuurder kan alleen opzeggen, indien sprake is van een van de wettelijke gronden. De huurder kan altijd opzeggen met een maand opzegtermijn.

witte angora
Berichten: 19222
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door witte angora » 02 apr 2018 22:27

Leuk dat mensen invullen wat een rechter wel of niet gaat zeggen. Zullen we aan de rechter overlaten wat hij/zij/onzijdig ervan gaat bakken?

Student90
Berichten: 795
Lid geworden op: 05 nov 2016 19:47

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door Student90 » 02 apr 2018 23:36

witte angora schreef:Leuk dat mensen invullen wat een rechter wel of niet gaat zeggen. Zullen we aan de rechter overlaten wat hij/zij/onzijdig ervan gaat bakken?
Maak je geen zorgen; geen enkele rechter zal denken "hé, Student90 denkt dat ik 3 keuzes heb, nou daar heb ik mij maar aan te houden." :lol:

16again
Berichten: 9331
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door 16again » 03 apr 2018 09:56

witte angora schreef:Leuk dat mensen invullen wat een rechter wel of niet gaat zeggen. Zullen we aan de rechter overlaten wat hij/zij/onzijdig ervan gaat bakken?
Jezelf niet van te voren informeren, en maar afwachten wat de rechter ervan gaat vinden.......lijkt me ook niet slim.

witte angora
Berichten: 19222
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door witte angora » 03 apr 2018 11:18

16again schreef:
witte angora schreef:Leuk dat mensen invullen wat een rechter wel of niet gaat zeggen. Zullen we aan de rechter overlaten wat hij/zij/onzijdig ervan gaat bakken?
Jezelf niet van te voren informeren, en maar afwachten wat de rechter ervan gaat vinden.......lijkt me ook niet slim.
Maar met de informatie op dit forum kan de topicstarter ook niet zoveel... Links en rechts wordt er van alles geroepen, maar niemand die het écht weet. En er is zeker niemand die weet wat een rechter zal gaan beslissen. Die kijkt heus niet met een vergrootglas naar een aantal lettertjes in een bepaalde volgorde.

Een van de vragen die een rechter volgens mij zal stellen is: wat is de intentie van dit contract? En was de huurder bekend met die intentie? Als de intentie is 'tijdelijke verhuur vanwege voorgenomen verkoop' is het jammer dat het contract wat ongelukkig is geformuleerd, maar dan vermoed ik dat er toch echt van die intentie uitgegaan wordt.

Student90
Berichten: 795
Lid geworden op: 05 nov 2016 19:47

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door Student90 » 03 apr 2018 11:54

Uiteraard zal een rechter ook de wil van de partijen betrekken bij de uitleg van het contract, maar de letterlijke tekst is wel de eerste aanknopingspunt. Daar zal de verhuurder zich niet al te ver vanaf kunnen praten. Vooral omdat de verhuurder het contract heeft opgesteld, mag er vanuit worden gegaan dat de gebruikte bewoordingen aansluiten bij zijn wil.

Hoe zou de verhuurder zich onder de 4 jaar die in het contract staat willen uitpraten?
Laatst gewijzigd door Student90 op 03 apr 2018 11:57, 1 keer totaal gewijzigd.

witte angora
Berichten: 19222
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door witte angora » 03 apr 2018 11:55

Ik denk dat de gebruikte woorden exact aansluiten bij zijn wil...

Student90
Berichten: 795
Lid geworden op: 05 nov 2016 19:47

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door Student90 » 03 apr 2018 11:58

Hoe zou de verhuurder zich onder de 4 jaar willen uitpraten?

witte angora
Berichten: 19222
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door witte angora » 03 apr 2018 12:12

Dat moet je de verhuurder vragen, dat weet ik niet. Ik kan niet voor hem denken en beslissen, ben ook niet zijn zaakgemachtigde, ik ken de beste man/vrouw/mens niet eens.

Student90
Berichten: 795
Lid geworden op: 05 nov 2016 19:47

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door Student90 » 03 apr 2018 12:13

witte angora schreef:Dat moet je de verhuurder vragen, dat weet ik niet. Ik kan niet voor hem denken en beslissen, ben ook niet zijn zaakgemachtigde, ik ken de beste man/vrouw/mens niet eens.
Nogal makkelijk, jammer. Hoe zou jij je als verhuurder met zo'n contract uitpraten?

arvandongen
Berichten: 1177
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door arvandongen » 03 apr 2018 12:22

Student90 schreef:Hoe zou de verhuurder zich onder de 4 jaar willen uitpraten?
Heel eenvoudig met de volgende stappen:

1) Door te stellen dat het een tijdelijk contract is met de bedoeling tijdelijk te zijn voor 1 jaar met vooruitzicht op een vervolgovereenkomst onder bepaalde voorwaarden.
2) Door de contractuele evaluatie te houden in April 2018 en te besluiten dat er geen wederzijdse basis is voor voortzetting van de verhuur aan TS in welke vorm dan ook.
3) Door het einde van het tijdelijke contract te bevestigen binnen de periode die de wetgeving daar aan stelt.

witte angora
Berichten: 19222
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door witte angora » 03 apr 2018 12:25

Student90 schreef:
witte angora schreef:Dat moet je de verhuurder vragen, dat weet ik niet. Ik kan niet voor hem denken en beslissen, ben ook niet zijn zaakgemachtigde, ik ken de beste man/vrouw/mens niet eens.
Nogal makkelijk, jammer. Hoe zou jij je als verhuurder met zo'n contract uitpraten?
Niet makkelijk, gewoon zoals het is. Hoe ik mezelf er uit zou praten? Met de informatie in dit topic kan ik niks. Te weinig. Daarbij ben ik geen verhuurder met zo'n contract. Met jouw vraag kan ik dus niks. En al zou ik er antwoord op geven, de topicstarter kan er nog minder mee omdat ik dus niet de verhuurder ben waar hij mee te maken heeft.

De topicstarter zal er met de verhuurder uit moeten komen, niet met mensen op dit forum, en ik denk dat de aangeboden informatie tot nu toe ook niet veel zoden aan de dijk zet. Teveel wel en niet en verschil van mening.

Overigens ben ik het volledig mee met de post van arvandongen hierboven.

Student90
Berichten: 795
Lid geworden op: 05 nov 2016 19:47

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door Student90 » 03 apr 2018 12:27

arvandongen schreef:
Student90 schreef:Hoe zou de verhuurder zich onder de 4 jaar willen uitpraten?
Heel eenvoudig met de volgende stappen:

1) Door te stellen dat het een tijdelijk contract is met de bedoeling tijdelijk te zijn voor 1 jaar met vooruitzicht op een vervolgovereenkomst onder bepaalde voorwaarden.
Yes, en dat is dus al in strijd met de wet. Dus wat zou de rechter nu toch met de bepaling aanmoeten?

@Witte angora, ik zal de "hypothetische" vragen niet meer aan jou stellen :wink:

arvandongen
Berichten: 1177
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door arvandongen » 03 apr 2018 12:32

Doet mij er trouwens aan denken dat de bevestiging van het einde van het tijdelijke contract (indien gesteld op 1 jaar) te vroeg is gedaan. Deze dient te gebeuren tussen 1 en 3 maanden voordat de tijdelijke periode eindigt. (1 juli 2018, opzegging gedaan eind maart 2018)

witte angora
Berichten: 19222
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door witte angora » 03 apr 2018 12:34

arvandongen schreef:Doet mij er trouwens aan denken dat de bevestiging van het einde van het tijdelijke contract (indien gesteld op 1 jaar) te vroeg is gedaan. Deze dient te gebeuren tussen 1 en 3 maanden voordat de tijdelijke periode eindigt. (1 juli 2018, opzegging gedaan eind maart 2018)
Is dat niet voor de huurder? Verhuurders hebben doorgaans een opzegtermijn van drie maanden.

Het zou ook niet uitmaken, ook al zou dit ook voor de verhuurder gelden, dan heeft hij nog twee maanden om tijdig op te zeggen.

arvandongen
Berichten: 1177
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door arvandongen » 03 apr 2018 12:36

Student90 schreef:
arvandongen schreef:
Student90 schreef:Hoe zou de verhuurder zich onder de 4 jaar willen uitpraten?
Heel eenvoudig met de volgende stappen:

1) Door te stellen dat het een tijdelijk contract is met de bedoeling tijdelijk te zijn voor 1 jaar met vooruitzicht op een vervolgovereenkomst onder bepaalde voorwaarden.
Yes, en dat is dus al in strijd met de wet. Dus wat zou de rechter nu toch met de bepaling aanmoeten?
Dat is iets te kort door de bocht.
Waar staat in de wet dat je geen tijdelijke contracten mag afsluiten voor 1 jaar?
Waar staat in de wet dat je een tijdelijk contract niet mag vervolgen met een nieuw contract? (Het "tijdelijk" zijn van het vervolgcontract is wel in strijd, echter dat wordt bij wetgeving automatisch onbepaalde tijd).

arvandongen
Berichten: 1177
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door arvandongen » 03 apr 2018 12:39

witte angora schreef:Is dat niet voor de huurder? Verhuurders hebben doorgaans een opzegtermijn van drie maanden.
Het zou ook niet uitmaken, ook al zou dit ook voor de verhuurder gelden, dan heeft hij nog twee maanden om tijdig op te zeggen.
Het zou hier niet gaan om een opzegging. maar van een bevestiging van het einde van het contract. BW7 art 271 schrijft daarvoor een duidelijke periode voor.

Eens met je 2e opmerking. De kans is echter groot dat de verhuurder vergeet dit nogmaals, en binnen de termijn, te doen.

Student90
Berichten: 795
Lid geworden op: 05 nov 2016 19:47

Re: Mag de verhuurder opzeggen na de minimum contractsduur?

Ongelezen bericht door Student90 » 03 apr 2018 12:43

arvandongen schreef:
Student90 schreef:
arvandongen schreef:Heel eenvoudig met de volgende stappen:

1) Door te stellen dat het een tijdelijk contract is met de bedoeling tijdelijk te zijn voor 1 jaar met vooruitzicht op een vervolgovereenkomst onder bepaalde voorwaarden.
Yes, en dat is dus al in strijd met de wet. Dus wat zou de rechter nu toch met de bepaling aanmoeten?
Dat is iets te kort door de bocht.
Waar staat in de wet dat je geen tijdelijke contracten mag afsluiten voor 1 jaar?
Waar staat in de wet dat je een tijdelijk contract niet mag vervolgen met een nieuw contract? (Het "tijdelijk" zijn van het vervolgcontract is wel in strijd, echter dat wordt bij wetgeving automatisch onbepaalde tijd).
Waarom heeft de verhuurder tevens 4 jaar in zijn contract gezet? Hoe wil hij dát verklaren?

Ik weet ook wel dat een tijdelijk contract van 1 jaar toegestaan is, maar bij de rechter zal TS terecht aanvoeren dat in zijn contract ook een termijn van 4 jaar is opgenomen. Wat is de bedoeling daarvan? Wat zal de verhuurder op dat punt kunnen aandragen?

Het beding wordt bij twijfel in het voordeel van TS uitgelegd, dus hoe groot is de kans dat de rechter meegaat met de redenering dat er sprake is van een contract voor 1 jaar als tevens 4 jaar is opgenomen? Wordt de verhuurder dan niet beloont, terwijl deze een contract heeft opgesteld dat in strijd is met de wet?

Los van het feit dat er tevens een minimum looptijd is opgenomen van 1 jaar.

Plaats reactie