LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd.

[ archief ] 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
jeroen4584
Berichten: 2
Lid geworden op: 23 jan 2014 12:02

104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door jeroen4584 » 23 jan 2014 12:13

Op de site van rijksoverheid staat het volgende over de Loan-to-Value verhouding:

U kunt in 2014 een hypotheek afsluiten tot 104% van de waarde van uw koophuis (inclusief 2% overdrachtsbelasting).

Vraag 1:
Wat verstaat men onder de "waarde van uw koophuis"? Is dit de verkoopprijs in de koopakte, of is dit de prijs uit het taxatierapport. Met andere woorden, kan de waarde waar de bank vanuit gaat hoger zijn dan waarvoor ik het huis koop?

Vraag 2:
Stel ik koop een huis voor € 200.000,-. Hoeveel mag ik dan lenen (er vanuit gaande dat mijn inkomen toereikend is)?
a - 104% van € 200.000, = € 208.000,-
b - 104% van € 200.000,- + € 4000,- overdrachtsbelasting = € 212.000,-
c - 104% van ( € 200.000,- + € 4000,-) = € 212.160,-

Ik kan de stelling op verschillende manieren interpreteren, maar kan iemand mij vertellen wat nu de enige juiste interpretatie is??

vroem
Berichten: 3749
Lid geworden op: 29 jun 2009 13:58

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door vroem » 23 jan 2014 12:53

vraag aan de financier hoe men daarmee omgaat, kan verschillen.
Theoretisch zou taxatierapport en koopprijs in lijn moeten liggen, maar soms zijn er redenen dat daar verschil in zit. Ik denk dat de veiligste benadering de koopsom is.

Lisare
Berichten: 325
Lid geworden op: 19 jul 2012 09:33

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door Lisare » 23 jan 2014 13:21

@Jeroen4584

Je mag maximaal het volgende financieren;

104% van de koopsom of taxatiewaarde (laagste van de twee is van toepassing) van de woning.

Bij verbouw;

104% van de koopsom + verbouwkosten of de taxatiewaarde na verbouw (laagste van de twee is van toepassing) van de woning.

Wanneer je extra geld opneemt voor het toepassen van energiebesparende maatregelen mag je maximaal 106% van de koopsom + verbouwkosten of taxatiewaarde na verbouw (laagste van de twee is van toepassing) van de woning financieren.

LET OP! de meeste banken hanteren de 106% alleen wanneer het volledige verbouwbedrag wordt gebruikt voor energiebesparende maatregelen.

In jouw voorbeeld is de maximale financiering dus € 208.000,00

In de toekomst zullen steeds meer eigen middelen nodig zijn;
2015 maximaal 103%
2016 maximaal 102%
2017 maximaal 101%
2018 maximaal 100%

Daarna is nog onzekerheid. Er gaan stemmen op om de maximale financiering nog verder te beperken tot misschien wel 80%. Maar dat is nu nog theorie. Bovenstaande afbouw is al wettelijk vastgelegd.

jeroen4584
Berichten: 2
Lid geworden op: 23 jan 2014 12:02

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door jeroen4584 » 23 jan 2014 17:35

@Lisare, bedankt voor de uitleg. Ik ben me bewust van de afbouw t/m 2018.

€ 208.000,- is een duidelijk antwoord. De reden waarom ik het vraag is omdat ik een manier zoek om toch iets meer te kunnen lenen. Aan die € 8000,- heb ik immers niet genoeg om de kosten koper te financieren. Maar zoals ik het begrijp is het alleen mogelijk meer dan € 208.000 te lenen als er sprake is van verhoging van de waarde door middel van verbouwing.

SJZ
Berichten: 4073
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door SJZ » 24 jan 2014 22:44

Aan die € 8000,- heb ik immers niet genoeg om de kosten koper te financieren.
Nee, maar heb je echt zoveel meer nodig?
- overdrachtsbelasting 2% is € 4.000
- notariskosten € 1.000 (minder kan ook wel)
- NHG € 2.080

- Resteert nog € 920 voor hypotheekadvies. Dat is te weinig. Je moet dus zelf nog wat bijleggen. Maar gaat het om veel geld?

marcel75
Berichten: 1639
Lid geworden op: 12 jan 2008 16:22

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door marcel75 » 25 jan 2014 10:53

SJZ,
notariskosten € 1.000,-- (minder kan ook wel) ??? In Utopia is dat wellicht mogelijk. Notarissen die met dergelijk lage tarieven op internet adverteren zijn in de regel vaak een stuk duurder door allerlei "extra" werkzaamheden en "leges" in rekening te brengen en hebben beduidend minder service te bieden.

een vraag, een antwoord
Berichten: 706
Lid geworden op: 14 nov 2008 12:07

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door een vraag, een antwoord » 25 jan 2014 11:39

Niet generaliseren Marcel, ik ken genoeg notarissen die voor € 950,-- transport en hypotheek doen, op een keurige manier. Hangt af van de regio.

marcel75
Berichten: 1639
Lid geworden op: 12 jan 2008 16:22

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door marcel75 » 25 jan 2014 13:35

@een vraag,
Die notarissen ken ik ook. En ik heb ook een sterk vermoeden/weet haast wel zeker, hoe hoog de kosten zijn die dan bij de verkoper in rekening worden gebracht...

SJZ
Berichten: 4073
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door SJZ » 25 jan 2014 16:01

@marcel75

Kennelijk ben jij niet zo op de hoogte van notaristarieven in Nederland. Zelf heb ik 2 jaar geleden nog een huis gekocht (en daar toen ook hypothecair voor geleend). Via www.degoedkoopstenotaris.nl heb ik een notaris uitgezocht.

De notaris die ik toen had doet deze klus nu voor € 881. Daarvoor heeft hij keurig de leverings- en hypotheekakte verzorgd.

Wat wil je nog meer horen? Het gebeurde in een mooi klassiek pand en de koffie was heerlijk. Maar ook zonder kopje koffie zou ik nog wel tevreden kunnen zijn. Ik had wel de recensies op internet over dit kantoor opgezocht, daar trof ik vooral tevreden reacties.

Over de waarborgsom die ik gestort had rente vergoed, die was ongeveer 1,6%, dus ook daar voelde ik me niet bedrogen.

Vertel mij eens Marcel, wat zou ik van een notaris nog meer mogen verwachten? Stel ik zou een notaris kiezen die de klus voor € 1.100 doet, wat krijg ik dan meer?

marcel75
Berichten: 1639
Lid geworden op: 12 jan 2008 16:22

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door marcel75 » 25 jan 2014 16:15

SJZ,
Een notaris die bijvoorbeeld geen € 300,-- rekent voor de aflossing en doorhaling van een hypotheek aan de kant van verkoper? En ja, dat zijn "normale" tarieven bij notarissen die € 881,-- bij de koper in rekening brengen. De recensies die je op internet leest (zeker bij degoedkoopstenotaris.nl) zijn alleen de recensies van kopers en daarop hebben de daarbij aangesloten notarissen nog invloed ook. Een verkoper kan daar geen recensie geven. Of voor een volmacht meer dan € 45,-- rekenen.

En nee, bovenstaande is niet zo maar bedacht. Menig makelaar heeft tegenwoordig daarvoor een bepaling opgenomen in de koopovereenkomst zodat de meer dan normale kosten voor rekening van koper komen. Normale kosten zouden circa € 100 - € 150,-- per aflossing zijn (en dat kan veel goedkoper overigens).

En daar heb je als koper natuurlijk geen boodschap aan; die kosten betaal jij immers niet. Maar weet wel wat het "eerlijke" verhaal is achter die tarieven.

SJZ
Berichten: 4073
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door SJZ » 25 jan 2014 16:22

Marcel, daar heb je misschien een beetje gelijk in. Ik heb wel eens als verkoper bij zo'n goedkope notaris gezeten, en die rekende meer dan € 300 voor doorhaling hypotheek als ik dat via hem had laten doen (dat deed ik dan ook niet, maar dat ter zijde).

Maar goed, € 881 voor de koper en € 300 voor de verkoper is samen € 1.181. Volgens mij zijn koper en verkoper samen dan nog goedkoop uit? Stel ik ga naar een notaris die € 1.100 vraag van de koper, kan die voor € 81 voor de verkoper werken?

Maar misschien moet ik de vraag omdraaien: hoe goedkoop kunnen koper en verkoper SAMEN uit zijn denk jij? Dus: koper wil leverings- en hypotheekakte en verkoper doorhaling hypotheek.
Normale kosten zouden circa € 100 - € 150,-- per aflossing zijn (en dat kan veel goedkoper overigens).
Dit vind ik wel een bijzondere opmerking van je. Ik heb daar ooit € 140 en later € 85 voor betaald. Maar volgens jou kan het nog goedkoper?

marcel75
Berichten: 1639
Lid geworden op: 12 jan 2008 16:22

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door marcel75 » 25 jan 2014 20:01

SJZ,
Als jij als verkoper bij die notaris en je hypotheek nog afgelost moest worden, kan het niet zo geweest zijn dat een andere notaris de aflossing en doorhaling regelde. Dat is in strijd met de beroeps- en gedragsregels die voor notarissen gelden en hebben op zijn minst een berisping voor de notaris als gevolg.

Alleen als je de hypotheek al afgelost had en voor de overdracht de hypotheek doorgehaald had, kan je verhaal kloppen.

Op het doorhalen van een hypotheek wordt, met name via de kadastrale kosten, geld verdient. Op zich niets mis mee, maar als je bedenkt dat de kadastrale kosten vaak maar een paar euro zijn en daar met gemak € 50,-- voor in rekening gebracht wordt, dan kun je je winst al snel uit tellen.

Ook een post al "legeskosten" of "inzagekosten" zijn voorbeelden van verborgen kosten. Het zijn vaak maar tientjes, maar de daadwerkelijke kosten liggen lager en horen bij de normale werkzaamheden en dus bij het tarief inbegrepen te zijn.

Het bedrag van € 881,--zal nu, mede gelet op de exorbitante stijging van de kadasterkosten voor de inschrijving van een akte van levering en/of hypotheek nu feitelijk niet meer haalbaar zijn. Opgeteld kom je al snel op € 1.200-€ 1.300,-- uit (moeten) komen wil je financieel allemaal kloppen en je voldoende waar voor je geld krijgen. En nee, dan zit je niet in een grachtenpand met porseleinen koffiekopjes. Dat is een door externe accountants (onder meer het Bureau Financieel Toezicht) doorgerekend bedrag wat gelet op het minimaal te besteden uren in rekening en betaald zou moeten worden.

SJZ
Berichten: 4073
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door SJZ » 26 jan 2014 00:38

Alleen als je de hypotheek al afgelost had en voor de overdracht de hypotheek doorgehaald had, kan je verhaal kloppen.
Inderdaad, dat is precies zoals ik het gedaan had. Zo kon ik zelf de goedkoopste notaris zoeken in plaats van dat ik min of meer gedwongen was de notaris van de koper te betalen.
Het bedrag van € 881,--zal nu, mede gelet op de exorbitante stijging van de kadasterkosten voor de inschrijving van een akte van levering en/of hypotheek nu feitelijk niet meer haalbaar zijn.
Tja, toch is dat het bedrag dat NU op de site www.degoedkoopstenotaris vermeld staat (zoals ik ook al eerder schreef: "De notaris die ik toen had doet deze klus nu voor € 881.") Denk je dat die notaris liegt door dit tarief wel op die site te publiceren?

De goedkoopste van Nederland vraagt trouwens € 734 voor deze klus. Als-ie aan de verkoper dan € 300 vraag voor doorhaling dan zijn koper en verkoper samen € 1.034 kwijt.

marcel75
Berichten: 1639
Lid geworden op: 12 jan 2008 16:22

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door marcel75 » 26 jan 2014 11:44

SJZ,
En die goedkoopste(n) vraagt voor het opnemen van bijzondere bepalingen zoals erfdienstbaarheden etc. extra kosten. Terwijl een notaris al verplicht is dit te doen. En zo zijn er legio "extra" kosten die een notaris in het basistarief opgenomen dient te hebben, maar vaak niet doen. Vergelijk het met een schilder die een offerte geeft voor het schilderen van je huis en dan op het moment dat hij al bezig is (of nog erger: al klaar is) ook nog kosten opneemt voor het schuren, slijtage van kwasten etc.

Echt vergelijken kun je pas als je offertes hebt van verschillende notarissen en vooral de tariefvoorwaarden goed vergelijkt.

Ik zeg niet dat een notaris liegt, wel dat een basistarief vaak voor dergelijk uitgeklede diensten betreft, dat dit feitelijk niet overeenkomt met normale notariële dienstverlening. Je zult dus heel erg moeten letten op bijplussen en goed moeten nagaan bij de vergelijking met anderen, welke kosten er nog bijkomen.

Ook moet je opletten op de verschillende kadastrale kosten. Er zijn nogal wat notarissen (ook de "goedkoopste") die een kadastraal tarief vermelden dat meer zeer zelden van toepassing is. Zet een andere notaris het meer voorkomende tarief in zijn offerte, dan is die automatisch al ongeveer € 100,-- duurder (zo lijkt het althans).

Offertes maken is een vak apart, het vergelijken daarvan ook. Vergt, zeker bij zakelijke dienstverlening, behoorlijk wat kennis van zaken om teleurstellingen te voorkomen.

SJZ
Berichten: 4073
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door SJZ » 26 jan 2014 14:17

@marcel,

De offerte had ik vooraf opgevraagd, en die was gelijk aan het tarief van www.degoedkoopstenotaris.nl. En omdat je vooraf een offerte aanvraagt weet je waar je aan toe bent. Jouw opmerking over de schilder vind ik een beetje flauw, geen consument accepteert een aanvullende nota voor kwasten. Met een notaris spreek je ook vooraf af wat je wilt, en dat moet-ie dan leveren.

Ik heb jouw opmerking over kadasterkosten nagezocht.

De notaris die ik had (en het voor € 881 doet) die rekent voor het kadaster € 168 voor levering en € 168 voor hyp.akte.

Vergelijk ik dat met de duurste notaris die ik in Amsterdam zie, die vraagt € 1.963. De rekent rekent voor het kadaster € 168 voor levering en € 168 voor hyp.akte.

Hé, de kadasterkosten bij een goedkope en dure zijn allebei PRECIES even hoog! Logisch toch?

marcel75
Berichten: 1639
Lid geworden op: 12 jan 2008 16:22

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door marcel75 » 26 jan 2014 16:53

Kijk ook even naar de goedkoperen in Amsterdam en je ziet wel andere tarieven. Ik heb te veel og-transacties gedaan en begeleid om te weten dat offerte's van notarissen uiteindelijk niet veel voorstellen
afwijkingen van €150 euro en meer komen vaak voor. Dit vedrag is dan net te laag om veel moeite in te steken en notarissen weigeren gewoon de akte te tekenen als je niet instemt met de nota. Je bent dus afhankelijk op dat moment.

Ik heb dus wel geleerd verder te kijken dan alleen een door de notarissen betaalde "onafhankelijke" website en kijk vooral naar de tariefvoorwaarden. Ik heb sindsdien geen verrassingen meer gehad en ook geen discussie.

VZFA
Berichten: 20
Lid geworden op: 21 jan 2014 12:22

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door VZFA » 31 jan 2014 15:51

jeroen4584 schreef:@Lisare, bedankt voor de uitleg. Ik ben me bewust van de afbouw t/m 2018.

€ 208.000,- is een duidelijk antwoord. De reden waarom ik het vraag is omdat ik een manier zoek om toch iets meer te kunnen lenen. Aan die € 8000,- heb ik immers niet genoeg om de kosten koper te financieren. Maar zoals ik het begrijp is het alleen mogelijk meer dan € 208.000 te lenen als er sprake is van verhoging van de waarde door middel van verbouwing.
Beste Jeroen,

Indien het bedrag onvoldoende is zou je kunnen bekijken op basis van je inkomen of het mogelijk is een aanvullend bedrag als krediet te financieren. De 104% geldt alleen voor de financiering gekoppeld aan de woning (hypotheek) en niet voor overige financieringen.

Overigens weet ik niet wat de reden is om een extra bedrag te willen financieren. Het is niet onverstandig wat spaargeld te hebben als je een eigen woning hebt (zie NIBUD adviesbuffer > Google). Als er geen 'vermogen' achter de hand is is het wellicht handig even te wachten met de aankoop van de eigen woning.

GJvdZ
Berichten: 7410
Lid geworden op: 03 nov 2010 13:49

Re: 104% van de waarde van mijn koophuis. Hoeveel is dat?

Ongelezen bericht door GJvdZ » 31 jan 2014 22:40

jeroen4584 schreef: € 208.000,- is een duidelijk antwoord. De reden waarom ik het vraag is omdat ik een manier zoek om toch iets meer te kunnen lenen. Aan die € 8000,- heb ik immers niet genoeg om de kosten koper te financieren.
Heb je geen spaargeld?

Gesloten