Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 08 feb 2019 12:03

Hallo allemaal,

Momenteel heb ik een hypotheek bestaande uit een bankspaargedeelte en een annuiteitengedeelte, beiden 4,55% vast tot maart 2021 (loopt dan 10 jaar). Nu zou het heel goed kunnen dat de marktrente in maart 2021 lager staat dan 4,55%. Voor het annuiteitengedeelte is dit gunstig, voor het bankspaargedeelte zou dit wel eens nadelig kunnen zijn. Zeker in de 2e helft van de BSP-hypotheek wil je juist een hoge rente. Ik ben momenteel de BSP hypotheek aan het inkorten door extra premie te storten, looptijd is momenteel met ca. 2,5 jaar ingekort.

Nu zat ik het volgende scenario te bedenken. Stel: in maart 2021 is de marktrente (10 jr vast) 2,5%. Lager, dus de spaarpremie moet omhoog en netto ben ik duurder uit. Ik kies deze rente.
Stel dat de marktrente in maart 2023 gestegen naar 4% (10 jr vast). Volgens de bank is het mogelijk om een voortijdige renteherziening aan te vragen, en de rente naar boven toe aan te passen (mits een periode wordt gekozen welke qua looptijd nog past).

Zijn er mensen die met die bijltje gehakt hebben?

De andere optie is om, indien de rente nog steeds zo historisch laag staat, eerst een 1-jaars rente te nemen, in de hoop dat ie daarna gestegen is. Das een beetje gokken natuurlijk.

Ik probeer voor mijzelf alvast een beetje uit te vogelen aan welke knoppen ik kan draaien om de financiering zo gunstig mogelijk te houden. Ik ben me ervan bewust dat een hogere rente ook betaald moet worden, maar mits de HRA behouden blijft (zit niet in de hoogste schaal) is dit misschien heel interessant. Mocht te HRA ooit verdwijnen, is een omzetting naar annuïteiten ook nog een optie.

Gr. Wimpie

Lady1234
Berichten: 10294
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Lady1234 » 08 feb 2019 12:35

Bent u daar niet een beetje voortijdig mee bezig? Duurt nog bijna twee jaar.

Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 08 feb 2019 12:41

Yes.... ik hoef volgende week ook niet het antwoord... maar dit soort zaken heeft bij mij wat tijd nodig.

Lady1234
Berichten: 10294
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Lady1234 » 08 feb 2019 13:28

En die “voortijdige herziening” zou dan zonder kosten kunnen?

Maar als de rente dan nog steeds laag is, wat is er dan gokken om het maar 1 jaar vast te zetten?

Brainless
Berichten: 923
Lid geworden op: 23 sep 2011 18:58

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Brainless » 08 feb 2019 13:38

https://www.hypotheeklastencalculator.n ... andlasten/
Hier kun je van alles invoeren qua soort hypotheek, hoogte lening, inkomen (voor de aftrekbaarheid) en de rente.
Ook staan de spaar- en aflossingsvrije hypotheek ertussen.

Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 08 feb 2019 15:03

Lady1234 schreef:
08 feb 2019 13:28
En die “voortijdige herziening” zou dan zonder kosten kunnen?

Maar als de rente dan nog steeds laag is, wat is er dan gokken om het maar 1 jaar vast te zetten?
Klopt, sterker nog, er is geen sprake meer van renteverlies voor de bank, ze krijgen in de nieuwe situatie meer rente. Hierdoor betaal je geen vergoeding voor het openbreken van de rente aan de bank, enkel administratiekosten (à €115,-).
De info dat het voortijdig renteherzien ook bij een hogere rente kan (wat momenteel niemand doet/kan omdat de rente laag staat), heb ik pas sinds vanochtend.

Het eigenlijke begin is meer het feit welke keuzes je hebt op het moment dat je rentevaste periode van je BSP hypotheek afloopt. In het bijzonder in een tijd waarin de marktrente erg laag staat zoals deze. Mijn bank zegt dat de meesten voor zekerheid kiezen, en dus de 15 of 20 jaar vast tegen een (relatief) lage rente. Een BSP hypotheek rendeert dan slecht, vanwege de lage rente-op-rente. Ik vraag mij af wat ik in die situatie zou doen. Nu kiezen voor een lang periode met lage rente, of eerst een kortere rentevaste periode en hopen dat de rente over een aantal jaren weer gestegen is.

Lady1234
Berichten: 10294
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Lady1234 » 08 feb 2019 15:13

Maar als de rente over twee jaar nog zo laag staat, zal de lange rente niet echt veel hoger zijn. En waar is dan de zekerheid? Alleen dat hij laag is. Dus zou ik voor die keus staan, doe ik niet, zou ik bij lage rente 1 jaar kiezen.

Fiesiekus
Berichten: 2113
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 08 feb 2019 15:57

Wimpie01 schreef:
08 feb 2019 15:03
Het eigenlijke begin is meer het feit welke keuzes je hebt op het moment dat je rentevaste periode van je BSP hypotheek afloopt. In het bijzonder in een tijd waarin de marktrente erg laag staat zoals deze. Mijn bank zegt dat de meesten voor zekerheid kiezen, en dus de 15 of 20 jaar vast tegen een (relatief) lage rente. Een BSP hypotheek rendeert dan slecht, vanwege de lage rente-op-rente. Ik vraag mij af wat ik in die situatie zou doen. Nu kiezen voor een lang periode met lage rente, of eerst een kortere rentevaste periode en hopen dat de rente over een aantal jaren weer gestegen is.

Punt is, wat je terecht in de openingspost aangeeft, dat juist in de tweede helft van de looptijd een hoge rente gunstig is door het rente op rente effect en het feit dat er al een hoop kapitaal is opgebouwd. Ik neem (terecht??) aan dat dit je eerste rentevastperiode is dus zit je op 1/3 van de totale looptijd.

Een gefundeerde beslissing kan je pas maken als je de werkelijke nieuwe premie weet, overigens kan ik die ook wel berekenen als ik alle gegevens heb en met een schatting van de rente in het nieuwe tijdvak.

Fiesiekus
Berichten: 2113
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 08 feb 2019 16:10

Wimpie01 schreef:
08 feb 2019 15:03
Nu kiezen voor een lang periode met lage rente, of eerst een kortere rentevaste periode en hopen dat de rente over een aantal jaren weer gestegen is.
Dat is speculeren: je weet niet wat de rente in 2021 is en ook niet of ie na afloop van de korte RVP ook nog steeds zo laag, lager of hoger is geworden.

Off topic: mijn onderbuik gevoel zegt dat de komende twee jaar de kapitaalmarktrente niet noemenswaardig stijgt.

Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 08 feb 2019 16:40

Fiesiekus schreef:
08 feb 2019 16:10
Wimpie01 schreef:
08 feb 2019 15:03
Nu kiezen voor een lang periode met lage rente, of eerst een kortere rentevaste periode en hopen dat de rente over een aantal jaren weer gestegen is.
Dat is speculeren: je weet niet wat de rente in 2021 is en ook niet of ie na afloop van de korte RVP ook nog steeds zo laag, lager of hoger is geworden.

Off topic: mijn onderbuik gevoel zegt dat de komende twee jaar de kapitaalmarktrente niet noemenswaardig stijgt.
Ben ik met je eens, echter mijn onderbuikgevoel zegt dat we de bodem wel bereikt hebben.... haha speculeren.. :) Komend jaar (?) zullen we zien hoe bijv. de Brexit zich ontwikkeld en welke invloed dit heeft op de rentes. Ik wil gewoon al een beetje weten aan welke 'knoppen ik kan draaien' in de toekomst.

Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 08 feb 2019 16:44

Fiesiekus schreef:
08 feb 2019 15:57
Wimpie01 schreef:
08 feb 2019 15:03
Het eigenlijke begin is meer het feit welke keuzes je hebt op het moment dat je rentevaste periode van je BSP hypotheek afloopt. In het bijzonder in een tijd waarin de marktrente erg laag staat zoals deze. Mijn bank zegt dat de meesten voor zekerheid kiezen, en dus de 15 of 20 jaar vast tegen een (relatief) lage rente. Een BSP hypotheek rendeert dan slecht, vanwege de lage rente-op-rente. Ik vraag mij af wat ik in die situatie zou doen. Nu kiezen voor een lang periode met lage rente, of eerst een kortere rentevaste periode en hopen dat de rente over een aantal jaren weer gestegen is.

Punt is, wat je terecht in de openingspost aangeeft, dat juist in de tweede helft van de looptijd een hoge rente gunstig is door het rente op rente effect en het feit dat er al een hoop kapitaal is opgebouwd. Ik neem (terecht??) aan dat dit je eerste rentevastperiode is dus zit je op 1/3 van de totale looptijd.

Een gefundeerde beslissing kan je pas maken als je de werkelijke nieuwe premie weet, overigens kan ik die ook wel berekenen als ik alle gegevens heb en met een schatting van de rente in het nieuwe tijdvak.
Heb destijds voor 10 jaar vast gekozen, ben wel aan het inkorten dus de looptijd is nu nog ongeveer 20 jaar. Ik kom momenteel op een totale looptijd van ca. 27,5 - 28 jaar, waarvan 8 jaren zijn verstreken.... 1/3 klopt wel ongeveer.

Ik snap ook wel dat niemand qua rentestanden in de toekomst kan kijken, maar ik denk dus dat ik als achterdeurtje kan inbouwen dat ik eventueel in de toekomst de rente naar boven toe kan herzien. Het enige nadeel wat ik me kan bedenken is dat je na afloop van deze rentevaste periode (mrt-2021) ervoor kiest om met de BSP hypotheek door te gaan, ondanks de (vermoedelijk) lage rentestand... maar volgens mij is een andere hypotheekvorm over de gehele looptijd niet snel interessanter/gunstiger dan een BSP hypotheek (mits max. renteaftrek natuurlijk). :)

kweenie
Berichten: 14738
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door kweenie » 08 feb 2019 17:17

Zo oversluiten naar een hypotheek met een hogere rente is inderdaad mogelijk. Een in de regel wordt er alleen een boete getekend als de referentierente lager is dan jouw rente.

Let er daarbij wel per dat er vergeleken wordt met de rente die hoort bij de tijd die het nog duurt tot de rentevaste periode ophoudt. Als je dus de rente 5 jaar hebt vastgezet en een jaar voor het eind breek je open, dan wordt vergeleken met de eenjaarsrente.

Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 09 feb 2019 10:00

kweenie schreef:
08 feb 2019 17:17
Zo oversluiten naar een hypotheek met een hogere rente is inderdaad mogelijk. Een in de regel wordt er alleen een boete getekend als de referentierente lager is dan jouw rente.

Let er daarbij wel per dat er vergeleken wordt met de rente die hoort bij de tijd die het nog duurt tot de rentevaste periode ophoudt. Als je dus de rente 5 jaar hebt vastgezet en een jaar voor het eind breek je open, dan wordt vergeleken met de eenjaarsrente.
Je bedoelt eigenlijk dat je niet het schip in moet gaan met de vergelijkingsrente welke de bank hanteert... In het geval je een hogere rente wilt vastzetten, wil je dat eigenlijk 'met gesloten beurs' doen. De rente openbreken is 1 ding (vergelijkingsrente), een nieuwe rente kiezen is punt 2.

BLG (mijn bank) heeft 2 berekeningsmethoden om het verlies te berekenen, ze hanteren de goedkoopste voor de klant. Bij 1 vergelijken ze met een vergelijkbare rente voor de resterende periode en rekenen ze de termijnen door, bij de 2e methode nemen ze een formule met een rente die hoort bij eenzelfde rentevaste periode. De laatste kwam een paar maanden geleden het laagst uit voor mijn annuiteitengedeelte, maar ik ben vooralsnog niet akkoord gegaan... teveel reuring in de markt.
Laatst gewijzigd door Wimpie01 op 09 feb 2019 12:24, 1 keer totaal gewijzigd.

jonis
Berichten: 1706
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door jonis » 09 feb 2019 10:18

Wimpie01 schreef:
09 feb 2019 10:00


Je bedoelt eigenlijk dat je niet het schip in moet gaan met de vergelijkingsrente welke de bank hanteert... In het geval je een hogere rente wilt vastzetten, wil je dat eigenlijk 'met gesloten beurs' doen. De rente openbreken is 1 ding (vergelijkingsrente), een nieuwe rente kiezen is punt 2.

Vergeet ook niet dat je gewoon een leidraad boeterente hebt; bij berekening van de boete van banksparen + opgebouwd tegoed kan een boete richting halverwege looptijd niet veel meer zijn bij lagere rentestanden, zeker als je ook al wat meer in het spaardeel hebt gestort.
Mijn verstrekker berekende bij mijn laatste boete een rentevergoeding over slechts een bedrag van 1/3 v/d hoofdsom. (20% boetevrij aflossen) Dat was een brutoboete van 3 cijfers voor de komma bij lagere rentestanden.

Fiesiekus
Berichten: 2113
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 09 feb 2019 11:30

Wimpie01 schreef:
08 feb 2019 16:44
Het enige nadeel wat ik me kan bedenken is dat je na afloop van deze rentevaste periode (mrt-2021) ervoor kiest om met de BSP hypotheek door te gaan, ondanks de (vermoedelijk) lage rentestand... maar volgens mij is een andere hypotheekvorm over de gehele looptijd niet snel interessanter/gunstiger dan een BSP hypotheek (mits max. renteaftrek natuurlijk). :)
Dat klopt, het beste ga je gewoon door met de BSP, ondanks mogelijk lage(re) rente.

kweenie
Berichten: 14738
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door kweenie » 09 feb 2019 11:53

Inderdaad. Veel mensen raken in paniek omdat bij lage rente het voordeel van banksparen ten opzichte van bijvoorbeeld annuïteiten kleiner is dan bij hoge rente. Maar er is nog steeds een voordeel. En dus is in 9 op de 10 gevallen doorgaan met banksparen nog steeds voordeliger.

Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 09 feb 2019 12:23

Wel grappig, een vriend van me heeft onlangs een duurder huis gekocht en daarbij zijn ING bankspaarhypotheek omgezet of opgezegd om annuïtair verder te gaan.... want de rente was te laag om met de BSP hypotheek door te gaan. Hij had de hypotheek in dezelfde periode afgesloten dan ik. In dit soort gevallen wil ik graag weten welke keuzes in de toekomst ik kan maken, vandaar dit topic.

Lekkere adviseur trouwens (ben ik destijds ook geweest maar had er geen goed gevoel bij...) alhoewel ik niet alle ins en outs ken. Bovendien is hij bij de ING gebleven omdat ie anders een verhuisboete kreeg... lekker 0,2% rentekorting gehad bij het afsluiten van zijn 1e hypotheek... Maar goed..

Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 09 feb 2019 12:28

jonis schreef:
09 feb 2019 10:18
Vergeet ook niet dat je gewoon een leidraad boeterente hebt; bij berekening van de boete van banksparen + opgebouwd tegoed kan een boete richting halverwege looptijd niet veel meer zijn bij lagere rentestanden, zeker als je ook al wat meer in het spaardeel hebt gestort.
Mijn verstrekker berekende bij mijn laatste boete een rentevergoeding over slechts een bedrag van 1/3 v/d hoofdsom. (20% boetevrij aflossen) Dat was een brutoboete van 3 cijfers voor de komma bij lagere rentestanden.

De hoogte van de boete klopt wel wat je zegt, enkel 'de grap' zou zijn dat je geen boete betaalt omdat je juist een hogere rente wilt... Deze renteherziening 'omhoog' zou je enkel toepassen wanneer de rente (flink) gestegen is t.o.v. de huidige rente. En aangezien ik over 2 jaar moet gaan verlengen, is de kans bestwel reëel dat ik een lagere rente ga krijgen.

Dan is het ook vrij aannemelijk dat je een 'negatief renteverlies' zou krijgen welke je natuurlijk niet hoeft te voldoen. Overigens zegt de bank dat je hem ook niet van hun terugkrijgt, ze brengen enkel het verlies voor de bank in rekening (meten met 2 maten als je het mijn vraagt overigens..)... maar goed.
Laatst gewijzigd door Wimpie01 op 10 feb 2019 11:07, 1 keer totaal gewijzigd.

Fiesiekus
Berichten: 2113
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 09 feb 2019 19:02

Wimpie01 schreef:
09 feb 2019 12:23
Wel grappig, een vriend van me heeft onlangs een duurder huis gekocht en daarbij zijn ING bankspaarhypotheek omgezet of opgezegd om annuïtair verder te gaan.... want de rente was te laag om met de BSP hypotheek door te gaan. Hij had de hypotheek in dezelfde periode afgesloten dan ik. In dit soort gevallen wil ik graag weten welke keuzes in de toekomst ik kan maken, vandaar dit topic.

Ging het in dat geval om een bankspaar- of een spaarhypotheek?

Wimpie01
Berichten: 30
Lid geworden op: 15 nov 2016 19:59

Re: Bankspaarhypotheek: voortijdige renteherziening naar boven toe

Ongelezen bericht door Wimpie01 » 10 feb 2019 11:06

Fiesiekus schreef:
09 feb 2019 19:02

Ging het in dat geval om een bankspaar- of een spaarhypotheek?
100% aflossing bankspaar met 4,4% rente, ca.€200.000,-.

Nieuwe hypotheek zal ongeveer 2x zo hoog zijn.

Plaats reactie