[ archief ] Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

[Moneyman]

Vaak is het bij dergelijke processen zo dat ze, als ze eenmaal in gang gezet zijn, niet zomaar teruggedraaid worden. Daar zij. Allerlei richtlijnen en protocollen voor. Zeker als er ook nog sprake is van een NHG-garantie is dat het geval, omdat de banken hun geld alleen krijgen als ze zich aan alle regels hebben gehouden. En dat zorgt er soms voor dat de bank daardoor in de eigen voet schiet.

TS kan het best druk zetten door te dreigen met een kort geding.

[CB]

Vaak is het bij dergelijke processen zo dat ze, als ze eenmaal in gang gezet zijn, niet zomaar teruggedraaid worden. Daar zij. Allerlei richtlijnen en protocollen voor. Zeker als er ook nog sprake is van een NHG-garantie is dat het geval, omdat de banken hun geld alleen krijgen als ze zich aan alle regels hebben gehouden. En dat zorgt er soms voor dat de bank daardoor in de eigen voet schiet.

TS kan het best druk zetten door te dreigen met een kort geding.

Ik ga helemaal met je bovenstaande motivatie mee, indien er sprake zou zijn van grote achterstanden, maar die zijn er niet volgens TS. Ik ga er daarom vanuit dat ook het Waarborgfonds niet zit te springen op een veiling bij een hypotheek, waarbij geen sprake is van achterstanden.

[Moneyman]

De vraag of er achterstand is, is in dit stadium niet meer relevant. Verhuur is net zo goed wanprestatie als betalingsachterstanden. En die wanprestatie duurt nog voort tot op heden.

[CB]

De vraag of er achterstand is, is in dit stadium niet meer relevant. Verhuur is net zo goed wanprestatie als betalingsachterstanden. En die wanprestatie duurt nog voort tot op heden.

Gelukkig keek onze afdeling Bijzonder Beheer wel naar de feiten en gooide niet alles over één kam. Iedere zaak werd op basis van feiten bekeken en beoordeeld.

[BL2]

En al 6 maanden met spoed aan het zoeken, dat lijkt me relatief lang om bij "bereidheid huurders" een andere woning te zoeken, zeker als je ze een nette compensatie aanbied.

[Moneyman]

Eens! Gelukkig zie je bij steeds meer banken de starheid plaatsmaken voor flexibiliteit. Beider belang, wat mij betreft. En inderdaad, een half jaar zoeken is rijkelijk lang.

[tttlocke]

Je hebt geen achterstand en je huurders zijn bezig om een andere woonruimte te zoeken. Dus welk nadeel heeft de bank op dit moment? Geen. Dus hoe sterk staan ze om een veiling door te zetten. Ga eens naar een juridisch loket of een advocaat om informatie in te winnen.

Natuurlijk heeft de bank wel nadeel.
Waarom denk u anders dat een huurbeding bestaat?

[tttlocke]

De vraag of er achterstand is, is in dit stadium niet meer relevant. Verhuur is net zo goed wanprestatie als betalingsachterstanden. En die wanprestatie duurt nog voort tot op heden.

Gelukkig keek onze afdeling Bijzonder Beheer wel naar de feiten en gooide niet alles over één kam. Iedere zaak werd op basis van feiten bekeken en beoordeeld.

U lijkt zo maar aan te nemen dat de bij de hypotheekverstrekking betrokken partijen dat hier niet doen, iedere zaak op basis van feiten bekijken.
Ik heb geen reden aan te nemen dat dat het geval is.
Als u die wel heeft, op grond waarvan?

Tenzij u mij gaat vertellen dat uw 'afdeling Bijzonder Beheer' per definitie nooit aanstuurde op veiling als er afspraken zo werden geschonden maar geen achterstanden waren, terwijl ze het moesten doen met de mededeling van de eigenaar dat de huurders hun best aan het doen waren andere woonruimte te vinden.

[kweenie]

De bank zal trouwens ook niet van het ene het andere moment gaan executeren. Daar gaat wel wat tijd overheen. Ik heb daarom het vermoeden, maar dat is giswerk, dat de bank een half jaar geleden hierover al een en ander aan TS heeft gemeld en dat dit ook de aanleiding voor de opzegging aan de huurders was. Maar dat er in de tussentijd te weinig veranderd is in de situatie. Dan is het nu een beetje mosterd na de maaltijd om nog een regeling te willen treffen. Dat was een halfjaar geleden waarschijnlijk een stuk makkelijker geweest.

[CB]

Je hebt geen achterstand en je huurders zijn bezig om een andere woonruimte te zoeken. Dus welk nadeel heeft de bank op dit moment? Geen. Dus hoe sterk staan ze om een veiling door te zetten. Ga eens naar een juridisch loket of een advocaat om informatie in te winnen.

Natuurlijk heeft de bank wel nadeel.
Waarom denk u anders dat een huurbeding bestaat?

Waarvoor het huurbeding is, mag duidelijk zijn. Dat de bank op dit moment nog geen nadeel ondervind, mag ook duidelijk zijn. De lasten worden gewoon voldaan, pas als de bank geen geld meer ontvangt begint het nadeel voor de bank. 30 jaar zonder toestemming een onderpand verhuren en na 30 jaar de hypotheek gewoon aflossen, heeft geen enkel nadeel voor de bank tot gevolg.

[kweenie]

Maar 30 jaar verhuren en na 30 jaar failliet gaan met een waardeloos uitgeleefd huis plus hypotheekschuld zit een bank al helemaal niet op te wachten.

[CB]

U lijkt zo maar aan te nemen dat de bij de hypotheekverstrekking betrokken partijen dat hier niet doen, iedere zaak op basis van feiten bekijken.
Ik heb geen reden aan te nemen dat dat het geval is.
Als u die wel heeft, op grond waarvan?

Tenzij u mij gaat vertellen dat uw 'afdeling Bijzonder Beheer' per definitie nooit aanstuurde op veiling als er afspraken zo werden geschonden maar geen achterstanden waren, terwijl ze het moesten doen met de mededeling van de eigenaar dat de huurders hun best aan het doen waren andere woonruimte te vinden.

Ik reageerde op de inhoud van de posting van Moneyman. Dat u daarmee aan neemt, dat ik daarmee de hypotheekverstrekkers iets verwijt, is geheel voor uw rekening en slaat nergens op.

[CB]

Maar 30 jaar verhuren en na 30 jaar failliet gaan met een waardeloos uitgeleefd huis plus hypotheekschuld zit een bank al helemaal niet op te wachten.

Als het huis niet verhuurd is, loopt de bank na 30 jaar geen risico op faillisement en een uitgeleefd huis? Doet me denken aan spijkers en laag water.

[tttlocke]

Je hebt geen achterstand en je huurders zijn bezig om een andere woonruimte te zoeken. Dus welk nadeel heeft de bank op dit moment? Geen. Dus hoe sterk staan ze om een veiling door te zetten. Ga eens naar een juridisch loket of een advocaat om informatie in te winnen.

Natuurlijk heeft de bank wel nadeel.
Waarom denk u anders dat een huurbeding bestaat?

Waarvoor het huurbeding is, mag duidelijk zijn. Dat de bank op dit moment nog geen nadeel ondervind, mag ook duidelijk zijn. De lasten worden gewoon voldaan, pas als de bank geen geld meer ontvangt begint het nadeel voor de bank. 30 jaar zonder toestemming een onderpand verhuren en na 30 jaar de hypotheek gewoon aflossen, heeft geen enkel nadeel voor de bank tot gevolg.

Om Moneyman te citeren: 'Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is"

Het risico stijgt = nadeel.
Dat er op dit moment geen achterstand is, doet daar niets aan af.

[CB]

Waarvoor het huurbeding is, mag duidelijk zijn. Dat de bank op dit moment nog geen nadeel ondervind, mag ook duidelijk zijn. De lasten worden gewoon voldaan, pas als de bank geen geld meer ontvangt begint het nadeel voor de bank. 30 jaar zonder toestemming een onderpand verhuren en na 30 jaar de hypotheek gewoon aflossen, heeft geen enkel nadeel voor de bank tot gevolg.

Om Moneyman te citeren: 'Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is"

Het risico stijgt = nadeel.
Dat er op dit moment geen achterstand is, doet daar niets aan af.

Daar ben ik het dus niet mee eens. Het risico van de bank stijgt, op het moment dat de lasten niet meer worden betaald. Zolang rente en aflossing worden betaald, stijgt het risico van de bank niet. Neemt zelfs af door de afgeloste bedragen.

[tttlocke]

U lijkt zo maar aan te nemen dat de bij de hypotheekverstrekking betrokken partijen dat hier niet doen, iedere zaak op basis van feiten bekijken.
Ik heb geen reden aan te nemen dat dat het geval is.
Als u die wel heeft, op grond waarvan?

Tenzij u mij gaat vertellen dat uw 'afdeling Bijzonder Beheer' per definitie nooit aanstuurde op veiling als er afspraken zo werden geschonden maar geen achterstanden waren, terwijl ze het moesten doen met de mededeling van de eigenaar dat de huurders hun best aan het doen waren andere woonruimte te vinden.

Ik reageerde op de inhoud van de posting van Moneyman. Dat u daarmee aan neemt, dat ik daarmee de hypotheekverstrekkers iets verwijt, is geheel voor uw rekening en slaat nergens op.

Slaat nergens op? U krabbelt nu terug?
Ik had het toch anders begrepen.
U schreef: 'Gelukkig waren we bij mijn werkgever wel bereid om samen met een relatie naar een oplossing te zoeken. Iets wat ik in het verhaal van TS helemaal mis'.
'Wij deden het wel, en zij doen het niet'
Duidelijke kritiek op de hypotheekverstrekkers in het verhaal van TS. Verwijten dus.

Even voor de duidelijkheid: u komt niet met een verwijt aan het adres van de hypotheekverstrekker in kwestie en u heeft geen reden aan te nemen dat die hypotheekverstrekker niet de zaak op de individuele feiten heeft beoordeeld?

Er is hier sprake van een 'spel' van (wederzijds) druk zetten. Zo werkt dat nu eenmaal. En ja, misschien is de dreiging met een kort geding voor TS een goede stap een tegengas te geven. Het is wel laat, maar misschien niet te laat. Wellicht had TS meer moeten doen om de huurders weg te krijgen. De hypotheekverstrekker kiest mogelijk deze aanpak, omdat niet alleen TS de voorwaarden heeft geschonden, maar ook omdat men mogelijk niet overtuigd is dat er serieus werk gemaakt wordt de situatie te herstellen naar die voordat de voorwaarden geschonden werden.

[tttlocke]

Waarvoor het huurbeding is, mag duidelijk zijn. Dat de bank op dit moment nog geen nadeel ondervind, mag ook duidelijk zijn. De lasten worden gewoon voldaan, pas als de bank geen geld meer ontvangt begint het nadeel voor de bank. 30 jaar zonder toestemming een onderpand verhuren en na 30 jaar de hypotheek gewoon aflossen, heeft geen enkel nadeel voor de bank tot gevolg.

Om Moneyman te citeren: 'Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is"

Het risico stijgt = nadeel.
Dat er op dit moment geen achterstand is, doet daar niets aan af.

Daar ben ik het dus niet mee eens. Het risico van de bank stijgt, op het moment dat de lasten niet meer worden betaald. Zolang rente en aflossing worden betaald, stijgt het risico van de bank niet. Neemt zelfs af door de afgeloste bedragen.

U bent abuis. Dat verbaast mij voor iemand die klaarblijkelijk in de sector heeft gewerkt.

Risico = kans * impact.
U verwart risico met impact.

[CB]

Slaat nergens op? U krabbelt nu terug?
Ik had het toch anders begrepen.
U schreef: 'Gelukkig waren we bij mijn werkgever wel bereid om samen met een relatie naar een oplossing te zoeken. Iets wat ik in het verhaal van TS helemaal mis'.
'Wij deden het wel, en zij doen het niet'
Duidelijke kritiek op de hypotheekverstrekkers in het verhaal van TS. Verwijten dus.

Geen kritiek op de hypotheekverstrekkers, maar wel op Florius, mits het verhaal van TS klopt.

[CB]

U bent abuis. Dat verbaast mij voor iemand die klaarblijkelijk in de sector heeft gewerkt.

Risico = kans * impact.
U verwart risico met impact.

Er wordt afgelost op de hypotheek, dus het geleende bedrag wordt minder. Dan daalt dus het risico. De gevraagde verplichtingen worden nog steeds voldaan. Ik zie in de huidige situatie nog steeds geen stijging van het risico.

Pas op het moment, dat de betalingen achterwege blijven, gaat het risico voor de bank stijgen.

[Moneyman]

Waarvoor het huurbeding is, mag duidelijk zijn. Dat de bank op dit moment nog geen nadeel ondervind, mag ook duidelijk zijn. De lasten worden gewoon voldaan, pas als de bank geen geld meer ontvangt begint het nadeel voor de bank. 30 jaar zonder toestemming een onderpand verhuren en na 30 jaar de hypotheek gewoon aflossen, heeft geen enkel nadeel voor de bank tot gevolg.

Om Moneyman te citeren: 'Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is"

Het risico stijgt = nadeel.
Dat er op dit moment geen achterstand is, doet daar niets aan af.

Daar ben ik het dus niet mee eens. Het risico van de bank stijgt, op het moment dat de lasten niet meer worden betaald. Zolang rente en aflossing worden betaald, stijgt het risico van de bank niet. Neemt zelfs af door de afgeloste bedragen.

Je schrijft dat je bij bijzonder beheer hebt gewerkt. Ik vermoed op basis van je standpunt dat dat niet bij een hypotheekverstrekker was. Want het is evident dat jouw post onjuist is. Zodra er sprake is van verhuur, stijgt het risico, om redenen die ik al gaf. Dat dat risico zich mogelijk niet direct verwezenlijkt, maakt niet dat dat risico er niet is.

Simpel voorbeeld: een huis wordt in strijd met het huurbeding verhuurd en verwaarloosd. De waarde van het huis daalt met € 50.000,00. De bank doet niets, want e ris nog geen achterstand. Jaren later ontstaat er wél een achterstand en moet het huis verkocht worden. Op dat moment openbaart zich het latente risico van de waardevermindering pas. Maar dan is er al niets meer aan te doen. Daarom moet de bank direct acteren zodra zij van het risico op de hoogte komt, juist om te voorkomen dat dat risico uiteindelijk tot forse schade leidt.

Even gek gezegd: als de remmen van je auto bijna kapot gaan, zeg je ook niet dat dat geen risico is, omdat het pas een risico wordt als je een noodstop moet maken.