Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
joep873
Berichten: 209
Lid geworden op: 14 mei 2010 19:11

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door joep873 » 30 jun 2018 11:47

margaijz schreef:Huurders zijn echt al druk ermee bezig.
Valt dat op een of andere manier aan te tonen? Is er iets concreets dat je daarover aan de bank kunt laten zien?

Moneyman
Berichten: 14770
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door Moneyman » 30 jun 2018 12:00

redhead55 schreef:Ten tijde van de DSB affaire hebben wij hierover ook gesproken. Verhuur op basis van de Leegstandswet (wat dan met toestemming van de hypotheekverstrekker gebeurt) is al lastig want ook dan genieten de huurders (beperkte) huurbescherming. Vandaar dat banken daar niet graag aan willen, vanwege de risico's.
Zie voor meer informatie o.a. hier:
https://eigenhuis.nl/besparen/tijdelijk ... egstandwet

Heeft TS NIET op basis van de Leegstandswet verhuurt (wat ik vermoed) dan genieten de huurders dus WEL de uitgebreide huurbescherming.
Bovendien is de hypotheek door hypotheeknemer verstrekt ten behoeve van "eigen bewoning" (anders is het in de ogen van de bank een belegging waarvoor geheel andere eisen gelden) . TS heeft zich dus behoorlijk in de nesten gewerkt. Want de huurder kan nu de schade die hij leidt, verhalen op TS op grond van een onrechtmatige daad. Denk aan kosten van tijdelijke andere huisvesting, eventuele opslag van goederen enz. En de bank kan parate executie toepassen op grond van niet nakoming van de hypotheekvoorwaarden door de hypotheekgever. Daarvoor hoeft zij niet naar de rechter, want de hypotheekakte op zich heeft een executoriale titel. Dat het huis minder zal opbrengen omdat het niet "onbezwaard" kan worden geleverd (er zijn immers huurders in het geding) is zeker waar. Dus, TS zal worden geconfronteerd met een restschuld en daarnaast nog met een claim
van de huurders (en de kosten die de bank of een koper zal moeten maken voor een procedure om de huur alsnog rechtsgeldig op te zeggen. Bijvoorbeeld omdat zij geen nieuw huurcontract met huurders willen aangaan). Ts komt waarschijnlijk van de regen in een stortbui.
Bijna goed, maar toch niet helemaal. Het huurbeding doorbreekt de huurbescherming. Als de bank gebruik maakt van het recht van parate executie (zoals hier in de casus het geval is), zal de rechter de huurders tot ontruiming veroordelen. En dat gebeurt ook altijd, tenzij de huurovereenkomst ouder is dan de hypotheek (logisch) of als de woning ook in verhuurde staat voldoende oplevert om de hypotheekschuld te dekken. De woning wordt dan meestal verkocht in verhuurde staat, maar mét een ingeroepen huurbeding, dus “ontruimklaar”.

Uiteraard levert deze gang van zaken een wanprestatie van de woningeigenaar jegens de huurders op (tenzij dit risico expliciet onderdeel van de overeenkomst was) en ontstaat er dus een schadeplichtigheid jegens de huurder.

Moneyman
Berichten: 14770
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door Moneyman » 30 jun 2018 12:05

CB schreef:Met welk argument heeft Florius het dossier overgedragen aan Hypocasso en op welke gronden accepteert Hypocasso een dossier, waarbij geen sprake is van achterstanden.
Simpel: de wanprestatie aan de kant van de eigenaar. Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is.

margaijz
Berichten: 6
Lid geworden op: 28 jun 2018 07:08

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door margaijz » 30 jun 2018 12:28

Heb ik ook gevraagd. Snapte er helemAl. Iets van. Denk dat ex bezig is, maar ze geven aan bij hypocasso dat dit niet het geval is. Naam van ex staat ook op hypotheekakte, maar ik heb altijd betaald. Is het enige wat ik kan bedenken. Florius heeft ook nooit contact met me opgenomen, ook niet toen de hypotheek over ging van direktbank naar florius.. allemaal erg vreemd. Ik ga ge
Ijk naar juridisch loket. Ben ook bezig met opkopers. Wil echt heel graag van huis af. Wil verse start met nieuwe partner ...

wanprestatie.... misschien heel dom en naïef... en het beste willen voor alle partijen, ten tijde van crisis..

CB
Berichten: 2430
Lid geworden op: 03 jul 2003 20:07

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door CB » 30 jun 2018 12:34

Moneyman schreef:
CB schreef:Met welk argument heeft Florius het dossier overgedragen aan Hypocasso en op welke gronden accepteert Hypocasso een dossier, waarbij geen sprake is van achterstanden.
Simpel: de wanprestatie aan de kant van de eigenaar. Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is.
Maar TS is nu bezig om de huurders eruit te krijgen en dan toch blijven dreigen met een veiling vind ik wel ver gaan. Zeker als er geen sprake is van achterstanden. Gelukkig waren we bij mijn werkgever wel bereid om samen met een relatie naar een oplossing te zoeken. Iets wat ik in het verhaal van TS helemaal mis. Of er is meer loos, dan wat TS hier prijs geeft, anders kan ik de starren houding van Florius en Hypocasso niet verklaren.

Moneyman
Berichten: 14770
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door Moneyman » 30 jun 2018 12:40

Vaak is het bij dergelijke processen zo dat ze, als ze eenmaal in gang gezet zijn, niet zomaar teruggedraaid worden. Daar zij. Allerlei richtlijnen en protocollen voor. Zeker als er ook nog sprake is van een NHG-garantie is dat het geval, omdat de banken hun geld alleen krijgen als ze zich aan alle regels hebben gehouden. En dat zorgt er soms voor dat de bank daardoor in de eigen voet schiet.

TS kan het best druk zetten door te dreigen met een kort geding.

CB
Berichten: 2430
Lid geworden op: 03 jul 2003 20:07

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door CB » 30 jun 2018 12:53

Moneyman schreef:Vaak is het bij dergelijke processen zo dat ze, als ze eenmaal in gang gezet zijn, niet zomaar teruggedraaid worden. Daar zij. Allerlei richtlijnen en protocollen voor. Zeker als er ook nog sprake is van een NHG-garantie is dat het geval, omdat de banken hun geld alleen krijgen als ze zich aan alle regels hebben gehouden. En dat zorgt er soms voor dat de bank daardoor in de eigen voet schiet.

TS kan het best druk zetten door te dreigen met een kort geding.
Ik ga helemaal met je bovenstaande motivatie mee, indien er sprake zou zijn van grote achterstanden, maar die zijn er niet volgens TS. Ik ga er daarom vanuit dat ook het Waarborgfonds niet zit te springen op een veiling bij een hypotheek, waarbij geen sprake is van achterstanden.

Moneyman
Berichten: 14770
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door Moneyman » 30 jun 2018 12:55

De vraag of er achterstand is, is in dit stadium niet meer relevant. Verhuur is net zo goed wanprestatie als betalingsachterstanden. En die wanprestatie duurt nog voort tot op heden.

CB
Berichten: 2430
Lid geworden op: 03 jul 2003 20:07

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door CB » 30 jun 2018 13:05

Moneyman schreef:De vraag of er achterstand is, is in dit stadium niet meer relevant. Verhuur is net zo goed wanprestatie als betalingsachterstanden. En die wanprestatie duurt nog voort tot op heden.
Gelukkig keek onze afdeling Bijzonder Beheer wel naar de feiten en gooide niet alles over één kam. Iedere zaak werd op basis van feiten bekeken en beoordeeld.

BL2
Berichten: 2848
Lid geworden op: 08 sep 2016 22:02

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door BL2 » 30 jun 2018 13:10

En al 6 maanden met spoed aan het zoeken, dat lijkt me relatief lang om bij "bereidheid huurders" een andere woning te zoeken, zeker als je ze een nette compensatie aanbied.

Moneyman
Berichten: 14770
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door Moneyman » 30 jun 2018 13:12

Eens! Gelukkig zie je bij steeds meer banken de starheid plaatsmaken voor flexibiliteit. Beider belang, wat mij betreft. En inderdaad, een half jaar zoeken is rijkelijk lang.

tttlocke
Berichten: 2792
Lid geworden op: 30 okt 2016 21:35

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door tttlocke » 30 jun 2018 13:18

CB schreef:Je hebt geen achterstand en je huurders zijn bezig om een andere woonruimte te zoeken. Dus welk nadeel heeft de bank op dit moment? Geen. Dus hoe sterk staan ze om een veiling door te zetten. Ga eens naar een juridisch loket of een advocaat om informatie in te winnen.
Natuurlijk heeft de bank wel nadeel.
Waarom denk u anders dat een huurbeding bestaat?

tttlocke
Berichten: 2792
Lid geworden op: 30 okt 2016 21:35

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door tttlocke » 30 jun 2018 13:33

CB schreef:
Moneyman schreef:De vraag of er achterstand is, is in dit stadium niet meer relevant. Verhuur is net zo goed wanprestatie als betalingsachterstanden. En die wanprestatie duurt nog voort tot op heden.
Gelukkig keek onze afdeling Bijzonder Beheer wel naar de feiten en gooide niet alles over één kam. Iedere zaak werd op basis van feiten bekeken en beoordeeld.
U lijkt zo maar aan te nemen dat de bij de hypotheekverstrekking betrokken partijen dat hier niet doen, iedere zaak op basis van feiten bekijken.
Ik heb geen reden aan te nemen dat dat het geval is.
Als u die wel heeft, op grond waarvan?

Tenzij u mij gaat vertellen dat uw 'afdeling Bijzonder Beheer' per definitie nooit aanstuurde op veiling als er afspraken zo werden geschonden maar geen achterstanden waren, terwijl ze het moesten doen met de mededeling van de eigenaar dat de huurders hun best aan het doen waren andere woonruimte te vinden.

kweenie
Berichten: 15176
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door kweenie » 30 jun 2018 13:35

De bank zal trouwens ook niet van het ene het andere moment gaan executeren. Daar gaat wel wat tijd overheen. Ik heb daarom het vermoeden, maar dat is giswerk, dat de bank een half jaar geleden hierover al een en ander aan TS heeft gemeld en dat dit ook de aanleiding voor de opzegging aan de huurders was. Maar dat er in de tussentijd te weinig veranderd is in de situatie. Dan is het nu een beetje mosterd na de maaltijd om nog een regeling te willen treffen. Dat was een halfjaar geleden waarschijnlijk een stuk makkelijker geweest.

CB
Berichten: 2430
Lid geworden op: 03 jul 2003 20:07

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door CB » 30 jun 2018 13:44

tttlocke schreef:
CB schreef:Je hebt geen achterstand en je huurders zijn bezig om een andere woonruimte te zoeken. Dus welk nadeel heeft de bank op dit moment? Geen. Dus hoe sterk staan ze om een veiling door te zetten. Ga eens naar een juridisch loket of een advocaat om informatie in te winnen.
Natuurlijk heeft de bank wel nadeel.
Waarom denk u anders dat een huurbeding bestaat?
Waarvoor het huurbeding is, mag duidelijk zijn. Dat de bank op dit moment nog geen nadeel ondervind, mag ook duidelijk zijn. De lasten worden gewoon voldaan, pas als de bank geen geld meer ontvangt begint het nadeel voor de bank. 30 jaar zonder toestemming een onderpand verhuren en na 30 jaar de hypotheek gewoon aflossen, heeft geen enkel nadeel voor de bank tot gevolg.

kweenie
Berichten: 15176
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door kweenie » 30 jun 2018 13:46

Maar 30 jaar verhuren en na 30 jaar failliet gaan met een waardeloos uitgeleefd huis plus hypotheekschuld zit een bank al helemaal niet op te wachten.

CB
Berichten: 2430
Lid geworden op: 03 jul 2003 20:07

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door CB » 30 jun 2018 13:49

tttlocke schreef: U lijkt zo maar aan te nemen dat de bij de hypotheekverstrekking betrokken partijen dat hier niet doen, iedere zaak op basis van feiten bekijken.
Ik heb geen reden aan te nemen dat dat het geval is.
Als u die wel heeft, op grond waarvan?

Tenzij u mij gaat vertellen dat uw 'afdeling Bijzonder Beheer' per definitie nooit aanstuurde op veiling als er afspraken zo werden geschonden maar geen achterstanden waren, terwijl ze het moesten doen met de mededeling van de eigenaar dat de huurders hun best aan het doen waren andere woonruimte te vinden.
Ik reageerde op de inhoud van de posting van Moneyman. Dat u daarmee aan neemt, dat ik daarmee de hypotheekverstrekkers iets verwijt, is geheel voor uw rekening en slaat nergens op.

CB
Berichten: 2430
Lid geworden op: 03 jul 2003 20:07

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door CB » 30 jun 2018 13:52

kweenie schreef:Maar 30 jaar verhuren en na 30 jaar failliet gaan met een waardeloos uitgeleefd huis plus hypotheekschuld zit een bank al helemaal niet op te wachten.
Als het huis niet verhuurd is, loopt de bank na 30 jaar geen risico op faillisement en een uitgeleefd huis? Doet me denken aan spijkers en laag water.

tttlocke
Berichten: 2792
Lid geworden op: 30 okt 2016 21:35

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door tttlocke » 30 jun 2018 14:01

CB schreef:
tttlocke schreef:
CB schreef:Je hebt geen achterstand en je huurders zijn bezig om een andere woonruimte te zoeken. Dus welk nadeel heeft de bank op dit moment? Geen. Dus hoe sterk staan ze om een veiling door te zetten. Ga eens naar een juridisch loket of een advocaat om informatie in te winnen.
Natuurlijk heeft de bank wel nadeel.
Waarom denk u anders dat een huurbeding bestaat?
Waarvoor het huurbeding is, mag duidelijk zijn. Dat de bank op dit moment nog geen nadeel ondervind, mag ook duidelijk zijn. De lasten worden gewoon voldaan, pas als de bank geen geld meer ontvangt begint het nadeel voor de bank. 30 jaar zonder toestemming een onderpand verhuren en na 30 jaar de hypotheek gewoon aflossen, heeft geen enkel nadeel voor de bank tot gevolg.
Om Moneyman te citeren: 'Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is"

Het risico stijgt = nadeel.
Dat er op dit moment geen achterstand is, doet daar niets aan af.

CB
Berichten: 2430
Lid geworden op: 03 jul 2003 20:07

Re: Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

Ongelezen bericht door CB » 30 jun 2018 14:09

tttlocke schreef:
CB schreef: Waarvoor het huurbeding is, mag duidelijk zijn. Dat de bank op dit moment nog geen nadeel ondervind, mag ook duidelijk zijn. De lasten worden gewoon voldaan, pas als de bank geen geld meer ontvangt begint het nadeel voor de bank. 30 jaar zonder toestemming een onderpand verhuren en na 30 jaar de hypotheek gewoon aflossen, heeft geen enkel nadeel voor de bank tot gevolg.
Om Moneyman te citeren: 'Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is"

Het risico stijgt = nadeel.
Dat er op dit moment geen achterstand is, doet daar niets aan af.
Daar ben ik het dus niet mee eens. Het risico van de bank stijgt, op het moment dat de lasten niet meer worden betaald. Zolang rente en aflossing worden betaald, stijgt het risico van de bank niet. Neemt zelfs af door de afgeloste bedragen.

Plaats reactie