[ archief ] Geen betalingsachterstand, toch huisveiling

[margaijz]

Misschien heeft iemand hier een advies voor me.
Net voor de crisis had ik met mijn toenmalige partner een nieuw huis gekocht. Kort voor we introkken rak de crisis los. Het oude huis heb ik toen verhuurd, in de hoop op betere tijden voor verkoop.
So far so good. Dom heb ik geen toestemming gevraagd An toenmalige hypotheek verstrekker Direktbank.
Na een paar jaar zijn mijn partner en ik uit elkaar gegaan en heeft ze me laten zitten met een grote schuld. Ik ben de schuldsanering ingegaan en omdat het oude huis geen achterstanden had, is dat huis niet meegenomen in de regeling.
Al de jaren netjes betaald en ineens werd de hypotheek afgeschreven door Florius. Ik was uit schuldsanering en wilde het oude huis het liefs verkopen. Maar voor ik dat kon regelen kreeg ik telefoon van hypocasso, die aangaf dat ik het huis onrechtmatig verhuurde en dat de huurders er uit moesten. Anders zou het huis geveild worden. Nogmaals, geen achterstand. Lang verhaal kort, huurders willen graag ander huis, en zoeken ook, maar in laatste half jaar nog niet gelukt.
Nu willen ze gaan veilen. Willen nergens op wachten. Als het huis geveild wordt ga ik weer grote schulden krijgen, terwijl ik het voor het openstaande hypotheekbedrag kan verkopen als de huurders er uit zijn.
Weet iemand hier wat ik zou kunnen doen om die veiling niet door te laten gaan ?

[NeoDutchio]

In de hypotheekovereenkomst staan rechten en plichten. Ongetwijfeld zal er een aantekening in staan dat er niet zomaar verhuurd mag worden. U hebt dit wel gedaan. U hebt daarop een reactie gekregen dat de huurders er uit moeten, maar daar is ook niet aan voldaan. Alles stapeld zich op tot het moment dat er geveild gaat worden.
Om nu nog iets te gaan ondernemen is lastig. Huurders hebben huurbescherming en u kan ze er niet zo makkelijk uit zetten. Het enige dat u nog kunt doen is in overleg gaan met Florius om nieuwe afspraken te maken. Ondertussen zal u ook een procedure moeten starten om de huurders eruit te krijgen. Al met al zal het een flinke kostenpost gaan worden.

[Lady1234]

Waarom zouden die huurders geen huurbescherming hebben en waarom zouden zij daar illegaal wonen?

[Lady1234]

Uiteraard is die woning wel het eigendom van de Ts. En hoe zouden huurders moeten weten of hun huisbaas een hypotheek heeft op het pand? Die hypotheek kan wel afgelost zijn.

Dat de Ts een probleem heeft met de bank, is duidelijk, maar dat maakt de huurbescherming van zijn huurders niet minder.

[CB]

Uiteraard is die woning wel het eigendom van de Ts. En hoe zouden huurders moeten weten of hun huisbaas een hypotheek heeft op het pand? Die hypotheek kan wel afgelost zijn.

Dat de Ts een probleem heeft met de bank, is duidelijk, maar dat maakt de huurbescherming van zijn huurders niet minder.

Helaas klopt het niet wat je zegt en dat komt door het huurbeding in de hypotheekakte.

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/ ... irbnb.html

[Moneyman]

Toch wel. In de hypotheekakte is een huurbeding opgenomen, op basis waarvan de huurders in dit soort gevallen gewoon ontruimd kunnen worden. Ze wonen er niet illegaal (zij hebben niets verkeerd gedaan), maar ze hebben wél (bewust of onbewust) dit risico genomen.

[Lady1234]

Dat zou betekenen, dat als je van een particulier huurt, je van hem moet eisen dat hij een verklaring overlegd van zijn hypotheeknemer dat die instemt met verhuur? En als hij zegt geen hypotheek te hebben, moet je dat zelf ook nog bij het kadaster gaan controleren? Hij kan ook wel twee of meer hypotheken hebben, of hypotheeknemers hebben.

[Moneyman]

Dat is inderdaad verstandig. Je loopt nogal wat risico’s.

[margaijz]

Ok, ik ben idd stout geweest door het niet bij de hypotheek verstrekker aan te geven. Het was toen net crisis. En ik was zo naïef te denken dat dat zo over was. Omdat ik en mijn partner uit elkaar gingen helaas zwaar verlies op nieuwe huis. Schuldhulpverlening was op de hoogte van oude huis, en gaf zelf aan buiten de sanering te houden. Achteraf Had ik dat oude huis mee kunnen / moeten nemen, maar geen achterstand, en hoopte op het beste voor iedereen. Heb verkeerde keuze gemaakt idd.
Huurders zijn bereid te gaan vertrekken, maar zoeken eerst iets nieuws.
Daarom mijn vraag - zou ik nog iets kunnen doen die veiling tegen te houden. Ik kom anders weer verschrikkelijk in de schilden, terwijl ik juist daar vanaf was. En het hoeft niet, want zo gauw huurders weg zijn, kan ik normaal verkopen.
Dus als iemand misschien iets constructiefs heeft, zou ik zeer dankbaar zijn. Ik loop tegen muur bij dat hypocasso...
Ik weet trouwens echt wel dat ik fout ben geweest.

[Klaas Jan]

Hallo, mocht u inmiddels weer wat financiële lucht hebben dan zou u kunnen overwegen om de huurders een 'verhuispremie' aan te bieden als ze op korte termijn een andere woning weten te vinden. Wellicht bespoedigt dit het proces. Sterkte in elk geval.

[Ivo.w]

De enige optie die ik zie om een gedwongen verkoop tegen te houden, is zorgen dat je je per omgaande weer houdt aan alle voorwaarden uit de hypotheekovereenkomst.

Dus zorgen dat linksom of rechtsom de huurders héél snel vertrekken en vervolgens (desnoods via een kort geding) de gedwongen verkoop tegenhouden omdat intussen de woning niet meer verhuurd wordt. Uiteraard met daarbij de belofte om per direct het huis ofwel zelf te gaan bewonen (indien u voldoende inkomsten heeft om de hypotheek te blijven betalen) ofwel de belofte om het huis direct bij een normale makelaar in de verkoop te zetten om zo een opbrengst te genereren die hoger is dan de openstaande schuld en hoger dan de opbrengst bij executie verkoop.

Om de huurders weg te krijgen zul je ze daartoe waarschijnlijk zelf moeten verleiden, en dat zal flink wat centen kosten.

[margaijz]

Dank Klaas jan en Ivo. De huurders heb ik natuurlijk een premie aangeboden. Zij willen ook weg, maar zoeken andere ruimte.
Een kort geding zou dan een oplossing kunnen zijn? Moet ik dat dan via een advocaat aanvragen ?

[CB]

Dank Klaas jan en Ivo. De huurders heb ik natuurlijk een premie aangeboden. Zij willen ook weg, maar zoeken andere ruimte.
Een kort geding zou dan een oplossing kunnen zijn? Moet ik dat dan via een advocaat aanvragen ?

Kun je niet beter eerst proberen met je bank te praten. Je toont immers je goede wil en bent al bezig de huur op te zeggen. De huurders zijn al op zoek naar andere woonruimte. Genoeg argumenten om bij de bank op tafel te leggen. Ook de bank zit niet te wachten op een kort geding. Dat kost iedereen een hoop geld.

[margaijz]

Probeer ik allemaal. Maar florius heeft mijn dossier overgedragen naar hypocasso. En zij willen veilen. Als ik florius bel of mail verwijzen ze naar hypocasso. Ik heb inmiddels leegstand vergunning aangevraagd, door hypocasso medewerkster word ik nogal onder druk gezet. Zij heeft het vanaf dag 1 al over veilen. We zijn inmiddels 6 maanden verder. Huurders zijn echt al druk ermee bezig. Maar zij vind het te lang duren. En echt geen euro achterstand. Al die jaren netjes betaald....

[CB]

Je hebt geen achterstand en je huurders zijn bezig om een andere woonruimte te zoeken. Dus welk nadeel heeft de bank op dit moment? Geen. Dus hoe sterk staan ze om een veiling door te zetten. Ga eens naar een juridisch loket of een advocaat om informatie in te winnen.

Wat mij alleen bevreemd is dat Hypocasso pas ingehuurd wordt bij achterstanden.

https://www.hypocasso.nl/nl/wat-we-doen

Met welk argument heeft Florius het dossier overgedragen aan Hypocasso en op welke gronden accepteert Hypocasso een dossier, waarbij geen sprake is van achterstanden.

[joep873]

Huurders zijn echt al druk ermee bezig.

Valt dat op een of andere manier aan te tonen? Is er iets concreets dat je daarover aan de bank kunt laten zien?

[Moneyman]

Ten tijde van de DSB affaire hebben wij hierover ook gesproken. Verhuur op basis van de Leegstandswet (wat dan met toestemming van de hypotheekverstrekker gebeurt) is al lastig want ook dan genieten de huurders (beperkte) huurbescherming. Vandaar dat banken daar niet graag aan willen, vanwege de risico's.
Zie voor meer informatie o.a. hier:
https://eigenhuis.nl/besparen/tijdelijk ... egstandwet

Heeft TS NIET op basis van de Leegstandswet verhuurt (wat ik vermoed) dan genieten de huurders dus WEL de uitgebreide huurbescherming.
Bovendien is de hypotheek door hypotheeknemer verstrekt ten behoeve van "eigen bewoning" (anders is het in de ogen van de bank een belegging waarvoor geheel andere eisen gelden) . TS heeft zich dus behoorlijk in de nesten gewerkt. Want de huurder kan nu de schade die hij leidt, verhalen op TS op grond van een onrechtmatige daad. Denk aan kosten van tijdelijke andere huisvesting, eventuele opslag van goederen enz. En de bank kan parate executie toepassen op grond van niet nakoming van de hypotheekvoorwaarden door de hypotheekgever. Daarvoor hoeft zij niet naar de rechter, want de hypotheekakte op zich heeft een executoriale titel. Dat het huis minder zal opbrengen omdat het niet "onbezwaard" kan worden geleverd (er zijn immers huurders in het geding) is zeker waar. Dus, TS zal worden geconfronteerd met een restschuld en daarnaast nog met een claim
van de huurders (en de kosten die de bank of een koper zal moeten maken voor een procedure om de huur alsnog rechtsgeldig op te zeggen. Bijvoorbeeld omdat zij geen nieuw huurcontract met huurders willen aangaan). Ts komt waarschijnlijk van de regen in een stortbui.

Bijna goed, maar toch niet helemaal. Het huurbeding doorbreekt de huurbescherming. Als de bank gebruik maakt van het recht van parate executie (zoals hier in de casus het geval is), zal de rechter de huurders tot ontruiming veroordelen. En dat gebeurt ook altijd, tenzij de huurovereenkomst ouder is dan de hypotheek (logisch) of als de woning ook in verhuurde staat voldoende oplevert om de hypotheekschuld te dekken. De woning wordt dan meestal verkocht in verhuurde staat, maar mét een ingeroepen huurbeding, dus “ontruimklaar”.

Uiteraard levert deze gang van zaken een wanprestatie van de woningeigenaar jegens de huurders op (tenzij dit risico expliciet onderdeel van de overeenkomst was) en ontstaat er dus een schadeplichtigheid jegens de huurder.

[Moneyman]

Met welk argument heeft Florius het dossier overgedragen aan Hypocasso en op welke gronden accepteert Hypocasso een dossier, waarbij geen sprake is van achterstanden.

Simpel: de wanprestatie aan de kant van de eigenaar. Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is.

[margaijz]

Heb ik ook gevraagd. Snapte er helemAl. Iets van. Denk dat ex bezig is, maar ze geven aan bij hypocasso dat dit niet het geval is. Naam van ex staat ook op hypotheekakte, maar ik heb altijd betaald. Is het enige wat ik kan bedenken. Florius heeft ook nooit contact met me opgenomen, ook niet toen de hypotheek over ging van direktbank naar florius.. allemaal erg vreemd. Ik ga ge
Ijk naar juridisch loket. Ben ook bezig met opkopers. Wil echt heel graag van huis af. Wil verse start met nieuwe partner ...

wanprestatie.... misschien heel dom en naïef... en het beste willen voor alle partijen, ten tijde van crisis..

[CB]

Met welk argument heeft Florius het dossier overgedragen aan Hypocasso en op welke gronden accepteert Hypocasso een dossier, waarbij geen sprake is van achterstanden.

Simpel: de wanprestatie aan de kant van de eigenaar. Door de woning in strijd met de voorwaarden te verhuren, stijgt het risico aan de kant van de bank. Niet alleen omdat er nu een ontruimingsprocedure gestart moet worden, maar ook omdat het onderpand minder waard is en de kans op verwaarlozing van de woning groter is.

Maar TS is nu bezig om de huurders eruit te krijgen en dan toch blijven dreigen met een veiling vind ik wel ver gaan. Zeker als er geen sprake is van achterstanden. Gelukkig waren we bij mijn werkgever wel bereid om samen met een relatie naar een oplossing te zoeken. Iets wat ik in het verhaal van TS helemaal mis. Of er is meer loos, dan wat TS hier prijs geeft, anders kan ik de starren houding van Florius en Hypocasso niet verklaren.