[ archief ] Hoe nu verder? Geen hypotheek, hoge huurlasten!

[MikeNL1985]

Beste Bezoeker,

Ik ben een jongeman van 34 jaar met een eigen zaak. Zelfstandig en hypotheken gaan haast al niet hand in hand maar deze case maakt het wel erg bont. Ik heb mijn zaak sinds 2004 en de laatste jaren gaat het goed tot super zelfs. Ik ben zoals vele met mij begonnen op een zolderkamer en nu heb ik een kantoor wat ik huur omdat het thuis te klein werd voor in een slaapkamer. Mooi en goed voor elkaar hoor ik je wellicht denken. Klopt! Totdat we nu een huis willen kopen met daaraan een kantoorruimte.

We betalen voor de huur (€680,-) per maand (sociale huurwoning) en € 1350,- voor het kantoor. Totaal dus een slordig bedrag van € 2030 elke maand. Nu hebben we een huis gezien van €369.000 qua vraagprijs met daarbij een kantoor en het hele huis is vorig jaar nog gerenoveerd, toch handig voor iemand met twee linkerhanden zoals ik. We gingen vol goede moed naar de Rabobank om te kijken wat mogelijk is. De laatste jaren zit er een flinke stijging in qua omzet / kosten en jaarcijfers. Gemiddeld komen we nu uit op een € 45.000 / € 55.000 per jaar. Oftewel , te weinig om het huis met kantoor te kunnen kopen. Omdat ik elke maand huur moet betalen voor het kantoor van €1350,00 excl. BTW dacht ik dat ze dit wel mee konden rekenen qua inkomsten, kan dat?

We zijn een beetje out of options en mijn lange adem houdt haast op te bestaan. Elke keer lopen we weer tegen hetzelfde blok aan. We hebben ook een prognose voor 2019 en 2020 laten maken. 2020 met het huis als aankoop en dus zonder de huurlasten van het kantoor en de huurwoning. Deze word helaas niet meegenomen! Ik kan de hypotheek zelfs 2x per maand afdragen gezien de huidige huurkosten. Totaal geen risico voor de bank zou je dan toch denken?

Ik begrijp er niets meer van. Ik kan moeilijk sparen omdat er toch elke maand teveel uitvliegt voor de huur. Oftewel, je belandt tussen wal en schip en er is echt niemand die je helpt met deze vraag.

Hebben jullie eventueel advies? Of ken je een investeerder? Ik betaal nu € 100.000 in vijf jaar tijd. Te zot voor woorden maar je wordt er gewoon toe gedwongen. Ik hoop dat er toch 1 iemand is die mij kan helpen. Bij deze mijn noodkreet, help ons!

[MikeNL1985]

Zelfs met een inkomen van zeg € 70.000 voor samen, krijgt u bij de Rabo nog geen hypotheek, want u moet dan minstens zelf € 30.000 op tafel leggen.

[NeoDutchio]

De fout die veel gemaakt wordt is dat mensen denken dat huren hetzelfde is als het betalen van een hypotheek. Als huiseigenaar heb je een hoop bijkomende kosten en het onderhoud komt ook voor eigen rekening. Met €2.000 houdt u weinig geld meer over om te sparen, maar hoe denkt u dat te doen als u de hypotheek moet aflossen? Op €369.000 zal de maandlast ook wel op €1500,- zitten en komen er nog allerlei rekeningen bij. En dan heb ik het niet eens over de reservaties. De bank loopt dus wel degelijk risico.
Niemand dwingt u tot het huren van een duur kantoor. Geen idee waar dat kantoor is, maar voor dat geld krijg je hier completen gebouwen.

Maar goed, er zijn meer hypotheekverstrekkers, steek uw licht eens bij een ander op.

[Lady1234]

Ik weet niet wat die € 45.000/ € 55.000 per jaar is. Is dat omzet? Is dat de winst?

Nou zo eenvoudig is een en ander niet. Die huur voor het kantoor zijn aftrekbare kosten en ook alle andere kosten die met dat kantoor samenhangen, water verlichting, gem. lasten drukken allemaal de winst.

Als u nu een huis wil kopen met een kantoorruimte, gelden daarvoor hele andere fiscale regels.

Hebt u zich daar al eens in verdiept?

En dan een huis van tegen de vier ton bij een inkomen van zeg € 50.000? Logisch dat u nergens een hypotheek krijgt.

[Mark1992]

Wat voor onderneming heb je? Een B.V. of een Eenmanszaak? Je geeft namelijk aan niets te kunnen sparen omdat het merendeel naar de huurlasten gaat. Je geeft aan dat je een huurlast van €680 hebt voor je woning (sociale huur). Wanneer je €45.000/€55.000 per jaar overhoudt, dan is dat voldoende om te sparen toch? De huurkosten van het pand is namelijk een kostenpost, die je niet gebruikt in het resultaat (want daar zijn de kosten al af). Dus hoe komt het dat je alsnog niet kan sparen? Dan zou dat inderdaad betekenen dat je eventueel niet voldoende middelen hebt om een huis van €369.000 te kunnen kopen.

Verder praat je in de ''Wij'' vorm, dus ik neem aan dat uw vrouw/man ook in het bedrijf zit? Want dan zijn inkomsten van €45.000/€55.000 sowieso niet voldoende om een huis van €369.000 te kopen.

[MikeNL1985]

Wat voor onderneming heb je? Een B.V. of een Eenmanszaak? Je geeft namelijk aan niets te kunnen sparen omdat het merendeel naar de huurlasten gaat. Je geeft aan dat je een huurlast van €680 hebt voor je woning (sociale huur). Wanneer je €45.000/€55.000 per jaar overhoudt, dan is dat voldoende om te sparen toch? De huurkosten van het pand is namelijk een kostenpost, die je niet gebruikt in het resultaat (want daar zijn de kosten al af). Dus hoe komt het dat je alsnog niet kan sparen? Dan zou dat inderdaad betekenen dat je eventueel niet voldoende middelen hebt om een huis van €369.000 te kunnen kopen.

Verder praat je in de ''Wij'' vorm, dus ik neem aan dat uw vrouw/man ook in het bedrijf zit? Want dan zijn inkomsten van €45.000/€55.000 sowieso niet voldoende om een huis van €369.000 te kopen.

Daarom juist!! €55.000 inkomen met de huurlasten. Aan het kantoor eraf zou gaan zou dat dus €16.200 schelen. Als dat bij het inkomen opgeteld zou worden kan ik het wel kopen. Let op: heb het over de huur van het kantoor. Niet de woning!!!

[NeoDutchio]

Daarom juist!! €55.000 inkomen met de huurlasten. Aan het kantoor eraf zou gaan zou dat dus €16.200 schelen. Als dat bij het inkomen opgeteld zou worden kan ik het wel kopen. Let op: heb het over de huur van het kantoor. Niet de woning!!!

Het kantoor wordt zakelijk gehuurd, dit geld houdt u privé dus niet over. Tenzij u dat weer als salaris wil gaan uitbetalen. Maar ook een kantoor thuis kost zakelijk geld. U houdt dus niet zoveel over.

[Lady1234]

Zelfs met een inkomen van zeg € 70.000 voor samen, krijgt u bij de Rabo nog geen hypotheek, want u moet dan minstens zelf € 30.000 op tafel leggen.

[witte angora]

Misschien is het wel tijd om eerst financieel 'orde op zaken' te stellen, dwz om eens te kijken hoe jullie een en ander gaan inrichten? Waarom wil je bijvoorbeeld een kantoor aan huis? Ik ken er een die dat had, maar uiteindelijk ergens een kantoor heeft gehuurd. Veel rustiger, einde werktijd is einde werktijd.

Het is elders in dit topic al aangegeven, 1350 huur voor kantoorruimte is vrij fors. Zitten daar mogelijkheden om te besparen? Goedkoper huren, of een kantoorruimte kopen, al is het een unit in een bedrijvencomplex? Nu ben je jaarlijks 16000+ aan huisvesting voor je kantoor kwijt, terwijl bedrijfsunits vaak niet eens zo heel duur zijn. Als je dat eenmaal af hebt gelost, heb je een heel ander verhaal richting de bank.

[Arizonakid]

Met alle respect, maar met 55K per jaar krijg je gewoon niet zo’n hoge hypotheek. Laat eens uitrekenen wat je eventueel wel kan krijgen, en ga in die prijsklasse op zoek.

[MikeNL1985]

De bottleneck is de huur van het kantoorpand die is met €.1350,00 per maand de grootste post en drukt daarmee zwaar op de omzet. Als u bij de KVK als zzpér staat ingeschreven dan is dat de meest éénvoudige vorm van ondernemerschap dus zou u eens een andere vorm van ondernemerschap kunnen overwegen en bij de KVK ten rade gaan wat voor u de beste ondernemingsvorm is.

Het is momenteel een VOF vorm samen met mijn vrouw. Het meeste wat mij steekt is dat ik nu op €55.000 per jaar zit. Zou rond de €70k moeten zitten. Met de huidige huur eraf zit ik dus daarop. Prognoses voor 2019 zelfs op €73k en voor 2020 zonder huur op €83k.

[Lady1234]

De bottleneck is de huur van het kantoorpand die is met €.1350,00 per maand de grootste post en drukt daarmee zwaar op de omzet. Als u bij de KVK als zzpér staat ingeschreven dan is dat de meest éénvoudige vorm van ondernemerschap dus zou u eens een andere vorm van ondernemerschap kunnen overwegen en bij de KVK ten rade gaan wat voor u de beste ondernemingsvorm is.

Een betere ondernemersvorm met een “winst” van € 55.000 of € 70.000 voor de Ts en zijn vrouw? Twee keer zelfstandigenaftrek van € 7.240, twee keer MKB aftrek van 14 procent. En wellicht FOR toevoeging. Er hoeft amper belasting betaald te worden.

En met een BV moet er salaris betaald worden.

[kweenie]

De vraag wat je aan hypotheek kunt krijgen staat helemaal los van hoeveel huur je nu betaalt. Het is dus niet zo dat als je nu heel veel huur betaalt, je een hogere hypotheek zou kunnen krijgen omdat je hebt 'bewezen' dat je die hoge lasten kunt betalen.

Belangrijke vraag lijkt me of je zonder de kantoorhuur wel echt genoeg hypotheek zou kunnen krijgen om het huis te kopen. Als dat werkelijk zo is, dan zou je misschien de huur van het kantoor op kunnen zeggen om een andere inkomenspositie te krijgen.

Dat zijn trouwens ook zaken die een goede hypotheekadviseur misschien wel beter voor elkaar zou kunnen krijgen, met een goede explain.

[renewouters]

Even heel bot gezegd: een geldverstrekker voor een hypothecaire lening is iets totaal anders dan verhuurder. Het risicoprofiel van een lening is compleet anders dan van een maandelijke huur. Als de huur een tijdje niet betaald wordt is het toedeledokie en er komt een nieuwe huurder in. Als de maandelijkse betaling van de lening niet meer wordt betaald moet het onderpand worden verkocht en is het maar de vraag hoeveel van de lening terugkomt.

En draait het een om: stel dat jij het geld had liggen wat je nu wilt lenen. Zou je dat uitlenen aan iemand met jouw profiel?

[MikeNL1985]

Zelfs met een inkomen van zeg € 70.000 voor samen, krijgt u bij de Rabo nog geen hypotheek, want u moet dan minstens zelf € 30.000 op tafel leggen.

€30.000 is geen probleem

[Lady1234]

Maar dan nog, dan bent u twee zelfstandigen die samen, zeg even voor het gemak € 70.000 winst maken als dat dure kantoor er niet zou zijn. Wat gebeurt er als een van u tijdelijk weg valt door ziekte of zo? Wordt dan de winst gehalveerd of is de inbreng niet gelijkmatig? Lopen daar verzekeringen voor? Voor beiden?

Ik zou dat kantoor maar terughalen naar huis. Een jaar op een houtje bijten qua ruimte. Goed sparen en dan bent u volgend jaar een stuk verder in de richting van uw droom.

[moederslink]

Is een chalet kopen voor het kantoor geen optie ?
Het is niet jullie hoofdverblijf , je woont er dus ook niet permanent en je hebt gelijk een leuke vakantieplek of weekendverblijf.
Misschien zijn er parken die hierin meegaan .

Anders misschien uitwijken, indien mogelijk, naar goedkoper wonen in bv Groningen, Friesland ?

En niemand heeft een glazen bol , u weet ook niet hoe jullie bedrijf er over pakweg 5 jr voorstaat.
Nu draaien jullie goed , maar er kan van alles gebeuren en dan kan een huis van bijna 4 ton een molensteen om je nek worden.

Je moet ook jaarlijks reserveren voor het onderhoud en andere lasten en kosten.

[Fiesiekus]

Ik heb mijn zaak sinds 2004 en de laatste jaren gaat het goed tot super zelfs.

DAt is al 15 jaar dus. Hoeveel kapitaal heeft u opgebouwd? Kunt u niet zonder hypotheek iets van 2 - 2,5 ton kopen?

[Jefdus]

PS, dat je een groter risico bent dan iemand in loondienst vind ik ook onzin.

Maar geldt dat ook voor een ondernemer die al 15 jaar meedraait en waarbij het (pas?) de laatste jaren goed draait? Een hypotheek sluit je af voor 30 jaar. Een prognose dat het de komende twee jaar goed zal gaan, zegt dus weinig.

[Lady1234]

Maar het gaat hier wel over een pand wat met kosten richting de vier ton gaat. Dus geen NHG mogelijk.

En die winst voor twee man sterk is maar beperkt, vind ik.

[Jefdus]

Ik zie niet zo veel verschil in risico tussen een zzp-er die opeens minder inkomsten krijgt of iemand in loondienst die altijd de kans heeft ontslagen te worden (er vallen veel grote bedrijven de laatste tijd.) De zzp'er kan zich vaak tijdig aanpassen aan de veranderingen, de werknemer niet, die is afhankelijk van zijn baas.

Dat hangt er natuurlijk maar net van af in welke sector de persoon als zzp'er actief is en wat het business plan er achter is...