Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
Alexander Wynaendts
Berichten: 13
Lid geworden op: 30 apr 2018 15:57

Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Alexander Wynaendts » 02 mei 2018 13:07

In 2002 heb ik bij hypotheekverstrekker A een spaarhypotheekdeel afgesloten.
In 2014 heb ik bij hypotheekverstrekker B een spaarhypotheekdeel afgesloten.
Voorwaarde was dat de spaarverzekering van hypotheekverstrekker A wordt verpand en zal worden gebruikt voor de aflossing van de hypotheek die loopt bij hypotheekverstrekker B.
Aan deze voorwaarde zitten geen termijnen gekoppeld.

Nu krijg ik een aangetekende brief van deze hypotheekverstrekker B dat dit spaarhypotheekdeel
wordt omgezet naar een aflossingsvrije hypotheekdeel per 1 Aug 2018. Dit heeft grote gevolgen want er is geen overgangsrecht dus geen fiscaal geruisloze voortzetting.

Reden voor deze omzetting is volgen hypotheekverstrekker B dat er geen verpande spaarverzekering is bij hypotheekverstrekker B
De opgebouwde waarde bevind zich bij hypotheekverstrekker A

Er zijn mij geen alternatieven aangeboden voor het continuering van mijn spaarhypotheekdeel, ik heb uiteraard bij beide hypotheekverstrekkers geen betalingsachterstand etc
Er verloopt geen termijn, de wijziging datum van 01-08 is arbitrair gekozen.

Kan dit zomaar na +/- 4jaar looptijd eenzijdig een hypotheekvorm omzetten zonder inspraak ?
Hypotheekverstrekker B is initiatiefnemer, ik heb hier niet om gevraagd wie komt er nu in aanmerking voor de kosten voor de wijziging van hypotheekvorm?

vroem
Berichten: 3748
Lid geworden op: 29 jun 2009 13:58

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door vroem » 02 mei 2018 13:39

of dit zomaar kan moet in de hypotheekakte en de voorwaarden die daaraan gekoppeld zijn staan. Lezen dus... en eventueel nadere informatie bij een adviseur met kennis van zaken.

Lady1234
Berichten: 12709
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Lady1234 » 02 mei 2018 13:43

Maar dat spaardeel van hypotheek A zal toch wel aan de geldgever van A zijn verpand? Kunt u niet nog een keer verpanden aan B.

Jefdus
Berichten: 886
Lid geworden op: 08 sep 2011 12:00

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Jefdus » 02 mei 2018 13:50

Neem contact op met de adviseur die in 2014 de hypotheek heeft afgesloten. Waarschijnlijk is er administratief iets mis gelopen of niet in gang gezet. Als dat het geval is, is het waarschijnlijk makkelijk recht te zetten zonder gevolgen.

Wij hebben afgelopen jaar iets soortgelijks gehad met de aanschaf van ons nieuwe huis. Het rare bij ons was dat zowel de oude hypotheek, de nieuwe hypotheek en de adviseur allemaal van dezelfde partij waren. Maar zelfs daar liep het dus niet goed en werd na een maand of 5 aangegeven dat onze bankspaarhypotheek omgezet zou worden naar aflossingsvrij. Al met al een kwestie van een mailtje naar de adviseur en alles was weer opgelost.

arvandongen
Berichten: 1182
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door arvandongen » 02 mei 2018 13:56

Als Hypotheek B is gestart conform alle schriftelijke afspraken en als de bank daar nu eenzijdig op terugkomt, zou ik alle kosten van de wijziging bij de bank neerleggen.

Echter, als ik het zo lees, was een voorwaarde voor het verkrijgen van hypotheek B: De verpanding van Spaardeel-A aan Hypotheek B. Dit is (om welke reden dan ook) niet gebeurd binnen 4 jaar. Nu begint bank B te piepen.

Verder helemaal eens met Jefdus.

vroem
Berichten: 3748
Lid geworden op: 29 jun 2009 13:58

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door vroem » 02 mei 2018 14:10

blijkbaar heb ik niet goed gelezen...
spaardeel A is nu na 4 jaar nog steeds niet verpand aan B??? waarom niet?? zo`n voorwaarde worden geen termijnen aan gesteld meen ik, meestal omdat dit gelijk bij passeren akte bij notaris geregeld wordt.
U bent er destijds mee akkoord gegaan maar hebt het nog steeds niet geregeld? waarom niet? Ik geeft de bank wel gelijk. Even los ervan of het mag. Wanneer het mag (ik denk het wel omdat niet aan voorwaarde van de akte voldaan is) zijn de kosten logischerwijs voor u, want gevolg van uw eigen nalatigheid mbt regelen verpanding. U mag nog blij zijn dat ze het geld niet opeisen....

Alexander Wynaendts
Berichten: 13
Lid geworden op: 30 apr 2018 15:57

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Alexander Wynaendts » 02 mei 2018 14:29

vroem schreef:blijkbaar heb ik niet goed gelezen...
spaardeel A is nu na 4 jaar nog steeds niet verpand aan B??? waarom niet?? zo`n voorwaarde worden geen termijnen aan gesteld meen ik, meestal omdat dit gelijk bij passeren akte bij notaris geregeld wordt.
U bent er destijds mee akkoord gegaan maar hebt het nog steeds niet geregeld? waarom niet? Ik geeft de bank wel gelijk. Even los ervan of het mag. Wanneer het mag (ik denk het wel omdat niet aan voorwaarde van de akte voldaan is) zijn de kosten logischerwijs voor u, want gevolg van uw eigen nalatigheid mbt regelen verpanding. U mag nog blij zijn dat ze het geld niet opeisen....
De opzet was dat onderpand van spaardeel A verkocht zou worden, dit staat nog steeds in de planning en hier zijn geen termijnen voor afgesproken.
Het spaardeel A zal dan verpand gaan worden naar spaardeel B, theoretisch gezien zou 1 maand voor einddatum deze overdracht nog plaats kunnen vinden. Nu zegt bank B dus ineens na 4 jaar ik ga niet langer wachten, we gaan omzetten naar aflossingvrij met dezelfde rente en looptijd.
Ik ben niet nalatig wat betreft verpanding, ik bepaal alleen zelf voor welke prijs in mijn onderpand verkoop en waarneer.

Vraag mij af of rentemiddelen mogelijk is, want de rente van spaarhypotheek is uiteraard hoger dan aflossingvrije rentes

Alexander Wynaendts
Berichten: 13
Lid geworden op: 30 apr 2018 15:57

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Alexander Wynaendts » 02 mei 2018 14:31

Jefdus schreef:Neem contact op met de adviseur die in 2014 de hypotheek heeft afgesloten. Waarschijnlijk is er administratief iets mis gelopen of niet in gang gezet. Als dat het geval is, is het waarschijnlijk makkelijk recht te zetten zonder gevolgen.

Wij hebben afgelopen jaar iets soortgelijks gehad met de aanschaf van ons nieuwe huis. Het rare bij ons was dat zowel de oude hypotheek, de nieuwe hypotheek en de adviseur allemaal van dezelfde partij waren. Maar zelfs daar liep het dus niet goed en werd na een maand of 5 aangegeven dat onze bankspaarhypotheek omgezet zou worden naar aflossingsvrij. Al met al een kwestie van een mailtje naar de adviseur en alles was weer opgelost.
Voor mij is het een principe kwestie ik voldoe aan de voorwaardes die destijds in 2014 zijn opgesteld, nu neemt de bank een initatief om iets te wijzigen ik kan prima leven met de huidige constructie waar ik destijds mijn handtekening onder gezet heb.

Als ik een adviseur ga inschakelen zou ik opdraaien voor advieskosten, terwijl ik niet de opdrachtgever ben of iets wil wijzigen.

arvandongen
Berichten: 1182
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door arvandongen » 02 mei 2018 14:39

Alexander Wynaendts schreef:De opzet was dat onderpand van spaardeel A verkocht zou worden, dit staat nog steeds in de planning en hier zijn geen termijnen voor afgesproken.
Het spaardeel A zal dan verpand gaan worden naar spaardeel B, theoretisch gezien zou 1 maand voor einddatum deze overdracht nog plaats kunnen vinden. Nu zegt bank B dus ineens na 4 jaar ik ga niet langer wachten, we gaan omzetten naar aflossingvrij met dezelfde rente en looptijd.
Ik ben niet nalatig wat betreft verpanding, ik bepaal alleen zelf voor welke prijs in mijn onderpand verkoop en waarneer.

Vraag mij af of rentemiddelen mogelijk is, want de rente van spaarhypotheek is uiteraard hoger dan aflossingvrije rentes
Er is misschien geen termijn afgesproken, maar in het licht van verpanding (en dus zekerstelling voor de bank) mag je een redelijk termijn verwachten waarbinnen de verpanding gerealiseerd wordt.

Ik vermoed dat de bank zal kunnen hardmaken dat 4 jaar wachten voldoende lang is en dat er (redelijke) aanpassingen gedaan mogen worden aan de overeenkomst van destijds.

Mk
Berichten: 872
Lid geworden op: 01 aug 2005 19:51

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Mk » 02 mei 2018 18:39

Dus concreet: u heeft een hypotheek bij bank A waaraan een spaardeel A verpand is. De hypotheek is op pand A. Daarnaast heeft u nu een hypotheek op pand B bij bank B en heeft daarbij afgesproken dat spaardeel A aan bank B verpand wordt. Dat kan natuurlijk pas als de hypotheek bij bank A is afgelost. Ik zou het heel vreemd vinden als bank B geen termijn heeft gesteld waarbinnen de verpanding gebeurd zou moeten zijn. In het geval dat dat zo zou zijn is het nog steeds zo dat dat niet betekent dat u dan degene bent die dan maar bepaalt wanneer dat gebeurt.

Alexander Wynaendts
Berichten: 13
Lid geworden op: 30 apr 2018 15:57

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Alexander Wynaendts » 02 mei 2018 20:33

Mk schreef:Dus concreet: u heeft een hypotheek bij bank A waaraan een spaardeel A verpand is. De hypotheek is op pand A. Daarnaast heeft u nu een hypotheek op pand B bij bank B en heeft daarbij afgesproken dat spaardeel A aan bank B verpand wordt. Dat kan natuurlijk pas als de hypotheek bij bank A is afgelost. Ik zou het heel vreemd vinden als bank B geen termijn heeft gesteld waarbinnen de verpanding gebeurd zou moeten zijn. In het geval dat dat zo zou zijn is het nog steeds zo dat dat niet betekent dat u dan degene bent die dan maar bepaalt wanneer dat gebeurt.
Mk situatie is correct beschreven, blijkbaar kan de bank B nu bepalen dat hypotheekvorm omgezet gaat worden.
Maar wie draait er voor de omzettings kosten op, en heeft bank B geen zorgplicht door transparant aan te geven wat de fiscale consequenties zijn en welke alternatieven er zijn?

kweenie
Berichten: 15352
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door kweenie » 02 mei 2018 21:16

Ik denk dat het achterliggende probleem van een heel andere aard is. En nog wel eens meer gevolgen kan hebben.

De oude woning mag nog drie jaar na de verhuizing fiscaal als eigen woning meetellen. Als in 2014 verhuisd is, dan valt de woning én de bijbehorende hypotheek in box 3 in plaats van box 1. Dat betekent dus ook dat de bankspaarrekening mogelijk niet meer kwalificeert als fiscaal gunstig opbouwproduct. Dan is het begrijpelijk dat de geldverstrekker er ook vanuit gaat dat er geen fiscale voortzetting van de eerdere bankspaarhypotheek meer komt/kan komen.

Ik weet niet wanneer je bent verhuisd, maar het lijkt mij wel verstandig om hierover even contact met je adviseur op te nemen.

Mk
Berichten: 872
Lid geworden op: 01 aug 2005 19:51

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Mk » 02 mei 2018 22:05

Alexander Wynaendts schreef:
Mk schreef:Dus concreet: u heeft een hypotheek bij bank A waaraan een spaardeel A verpand is. De hypotheek is op pand A. Daarnaast heeft u nu een hypotheek op pand B bij bank B en heeft daarbij afgesproken dat spaardeel A aan bank B verpand wordt. Dat kan natuurlijk pas als de hypotheek bij bank A is afgelost. Ik zou het heel vreemd vinden als bank B geen termijn heeft gesteld waarbinnen de verpanding gebeurd zou moeten zijn. In het geval dat dat zo zou zijn is het nog steeds zo dat dat niet betekent dat u dan degene bent die dan maar bepaalt wanneer dat gebeurt.
Mk situatie is correct beschreven, blijkbaar kan de bank B nu bepalen dat hypotheekvorm omgezet gaat worden.
Maar wie draait er voor de omzettings kosten op, en heeft bank B geen zorgplicht door transparant aan te geven wat de fiscale consequenties zijn en welke alternatieven er zijn?
Lastig. Als de bank dit op eigen initiatief doet, dan lijkt mij dat ze daar geen kosten voor mogen rekenen (tenzij u zich misschien niet aan de voorwaarden heeft gehouden).

Fiscaal; bank B mag u niet (gratis) adviseren. De hele situatie op zich is al bijzonder met een spaarrekening van A die verpand kan worden aan B (of is het eigenlijk een spaardeel van een andere aanbieder dan bank A?) en dat dit al een paar jaar loopt. Vaak is de rente van het spaardeel immers gelijk aan de hypotheekrente.

Technisch gezien hoeft het spaardeel overigens niet verpand te zijn om als box 1 vermogen aangemerkt te blijven.

vroem
Berichten: 3748
Lid geworden op: 29 jun 2009 13:58

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door vroem » 03 mei 2018 13:05

U weet dat na 3 jaar en het lopend jaar waarin het nieuwe pand voor bewoning aangekocht is de fiscale aftrek van de rente op het oude pand vervalt? hoeft geen probleem te zijn wanneer goed verhuurd of zo. U mag nog blij zijn dat de bank het geld niet opeist maar om wil zetten . En misschien is dat helemaal niet zo nadelig wanneer u nog steeds niet verkocht heeft. Spaardeel blijft doorgroeien, is bij verkoop een soort overwaarde. Die kunt u alsnog aanwenden zoals u wilt, ipv in een star systeem te zitten. Dus u kunt het zelf beleggen bv om op termijn alsnog af te lossen ermee . om er maar een te noemen. Bedenk wel dat aan de diverse opties/mogelijkheden die aan het spaardeel zitten ook fiscale consequenties hangen (wanneer niet gebruikt voor aflossing)

Jefdus
Berichten: 886
Lid geworden op: 08 sep 2011 12:00

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Jefdus » 03 mei 2018 14:27

Ik vraag me toch wel af wie in 2014 deze constructie heeft uitgedokterd. Bent u dat zelf geweest, of heeft een adviseur deze constructie bedacht en opgezet?

En over het verpanden van spaarverzekering A aan hypotheek B; is er wel besproken met bank B dat dit lang, zelfs tot wel enkele jaren kan duren? Dat er geen deadline genoemd is, betekent natuurlijk niet dat u hier rustig 10 jaar mee kunt wachten. Een bank zal normaal gesproken verwachten dat dit bij afsluiten hypotheek B meteen geregeld zal worden. Uiteraard heeft het uitvoeren hiervan tijd nodig dus de bank zal u wel een paar maanden tijd gunnen, maar meerdere jaren is een heel ander verhaal. Ik kan natuurlijk niet in uw hypotheekcontract kijken, maar zoals ik het hier lees houdt u zich niet aan het contract (de spaarverzekering is namelijk niet verpand aan hypotheek B) en staat de bank in zijn recht om de genoemde aanpassing door te voeren.

kweenie
Berichten: 15352
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door kweenie » 03 mei 2018 20:57

Ik heb eerlijk gezegd nog nooit gehoord van een bankspaarhypotheek waarbij de opbouw bij een spaarrekening 'elders' gebeurt en deze rekening aan de geldverstrekker verpand is. Ik ben wel benieuwd welke bank het dan is waar dit zou kunnen. Zou je dit kunnen aangeven?

(Nog los van het praktische 'probleem' dat een spaarrekening natuurlijk maar aan een lening tegelijk kan worden verpand. De oude geldverstrekker zou er dus mee akkoord moeten zijn gegaan dat zij de zekerheid van hun onderpand, het bankspaar opbouwproduct, kwijt zouden raken?)

Wel is het gebruikelijk dat je het saldo van de oude bankspaarrekening fiscaal geruisloos kunt inbrengen op de nieuwe bankspaarrekening. Je blijft dan opbouwen op de oude rekening tot het huis verkocht is en het saldo naar de nieuwe bankspaarrekening over kan. Vaak is hier in de overeenkomst een tijdslimiet aan gesteld, maar niet altijd. Bij enkele geldverstrekkers is hier inderdaad geen tijdslimiet voor gesteld. Maar in dat geval zullen ze toch wel willen dat het saldo overgedragen is voordat de maximale fiscale termijn overschreden is.

Moneyman
Berichten: 15396
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Moneyman » 04 mei 2018 08:52

kweenie schreef:(Nog los van het praktische 'probleem' dat een spaarrekening natuurlijk maar aan een lening tegelijk kan worden verpand. De oude geldverstrekker zou er dus mee akkoord moeten zijn gegaan dat zij de zekerheid van hun onderpand, het bankspaar opbouwproduct, kwijt zouden raken?)
Een tweede verpanding is geen probleem. De tweede pandhouder heeft daar alleen pas iets aan zodra de eerste pandhouder het veld heeft geruimd of diens vordering is betaald. Eigenlijk gewoon identiek aan een tweede, derde en volgende hypotheek. Er kunnen hele veel redenen zijn om een opvolgend pandrecht te vestigen. De meest voor de hand liggende zijn de verwachting/ afspraak dat de eerste er snel tussenuit zal vallen (bij een overbruggingsconstructie), of het gegeven dat de eerste pandhouder een lagere vordering heeft dan de waarde van het pand.

Alexander Wynaendts
Berichten: 13
Lid geworden op: 30 apr 2018 15:57

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Alexander Wynaendts » 04 mei 2018 10:18

Jefdus schreef:Ik vraag me toch wel af wie in 2014 deze constructie heeft uitgedokterd. Bent u dat zelf geweest, of heeft een adviseur deze constructie bedacht en opgezet?

En over het verpanden van spaarverzekering A aan hypotheek B; is er wel besproken met bank B dat dit lang, zelfs tot wel enkele jaren kan duren? Dat er geen deadline genoemd is, betekent natuurlijk niet dat u hier rustig 10 jaar mee kunt wachten. Een bank zal normaal gesproken verwachten dat dit bij afsluiten hypotheek B meteen geregeld zal worden. Uiteraard heeft het uitvoeren hiervan tijd nodig dus de bank zal u wel een paar maanden tijd gunnen, maar meerdere jaren is een heel ander verhaal. Ik kan natuurlijk niet in uw hypotheekcontract kijken, maar zoals ik het hier lees houdt u zich niet aan het contract (de spaarverzekering is namelijk niet verpand aan hypotheek B) en staat de bank in zijn recht om de genoemde aanpassing door te voeren.
Conform de wet heb ik mij laten adviseren door een hypotheek adviseur en aangezien de offerte voor mij aantrekkelijk leek heb ik hiermee ingestemd.
De hypotheek B heeft dit ook ondertekenend zonder deadline of termijnen als voorwaarde.
Volgens mij is er een verschil tussen een overbruggingshypotheek en deze constructie

Alexander Wynaendts
Berichten: 13
Lid geworden op: 30 apr 2018 15:57

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door Alexander Wynaendts » 04 mei 2018 10:24

kweenie schreef:Ik heb eerlijk gezegd nog nooit gehoord van een bankspaarhypotheek waarbij de opbouw bij een spaarrekening 'elders' gebeurt en deze rekening aan de geldverstrekker verpand is. Ik ben wel benieuwd welke bank het dan is waar dit zou kunnen. Zou je dit kunnen aangeven?

(Nog los van het praktische 'probleem' dat een spaarrekening natuurlijk maar aan een lening tegelijk kan worden verpand. De oude geldverstrekker zou er dus mee akkoord moeten zijn gegaan dat zij de zekerheid van hun onderpand, het bankspaar opbouwproduct, kwijt zouden raken?)

Wel is het gebruikelijk dat je het saldo van de oude bankspaarrekening fiscaal geruisloos kunt inbrengen op de nieuwe bankspaarrekening. Je blijft dan opbouwen op de oude rekening tot het huis verkocht is en het saldo naar de nieuwe bankspaarrekening over kan. Vaak is hier in de overeenkomst een tijdslimiet aan gesteld, maar niet altijd. Bij enkele geldverstrekkers is hier inderdaad geen tijdslimiet voor gesteld. Maar in dat geval zullen ze toch wel willen dat het saldo overgedragen is voordat de maximale fiscale termijn overschreden is.
Misschien moet ik iets specifieker zijn, er is geen bankspaarhypotheek maar een spaar levens hypotheek die volledig afgelost gaat worden nog een looptijd van 10 jaar. Dan is onderpand A hypotheek vrij.

Idd is de oude geldverstrekker gevraagd voor de zekerheid van hun onderpand door hypotheekverstrekker B.

Als bank B nu deze constructie gaat omzetten naar een aflossingvrije hypotheek vervallen volgens mij alle relaties met het andere onderpand A, en zou ik ook gebruik mogen maken van rentemiddelen want het wordt dan een aflossingsvrije hypotheek.

kweenie
Berichten: 15352
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheekverstrekker wijzigt hypotheekvorm zonder inspraak.

Ongelezen bericht door kweenie » 04 mei 2018 10:40

Ah, het wordt mij nu duidelijker. Hypotheek A was een levenhypotheek en de aan die lening gekoppelde levensverzekering gaat na verkoop worden 'gekoppeld' aan lening B. Dan lijkt mij dat er helemaal geen probleem is. Zo'n levenhypotheek is namelijk altijd een combinatie van een aflossingsvrije lening en een verpande verzekering. Het is daarbij (fiscaal) ook niet relevant hoe de bank die lening noemt.

Dus ik zie even niet wat het probleem nu is.

Plaats reactie