[ archief ] Rentevaste periode van spaarhypotheek loopt af. Wat nu?

[Undutchable]

Ik heb een spaarhypotheek die is afgesloten in 1999, dus in de tijd dat er nog provisie werd betaald door de bank aan de adviseur.

Nu loopt de rentevaste periode af en ik denk eraan de hypotkeekvorm te wijzigen omdat door de lage rente mijn lasten behoorlijk zullen stijgen.


Ik heb met de hypotheekadviseur gebeld en zij zeggen dt ik voor het advise "gewoon" moet betalen. Ik ben het daar niet mee eens, want de provisie van destijds heb ik in feite ook betaald. Het argument is dat de provisie al helemaal is opgegaan aan administratiekosten.


Ik kan er op internet zo snel niets over vinden. Mijn vraag is dus of ik voor advise over een hypotheek uit het provisie-tijdwerk weer moet betalen.

(het gaat me alleen over de advieskosten, ik begrijp dat daadwerkelijk omzetten geld kost).

[Lady1234]

U zou geen kosten hoeven te betalen als u bijvoorbeeld advies wilt hebben hoelang u de rentevaste periode moet vastzetten.

Maar u wilt advies over een hele andere hypotheekvorm en dat kost geld.

Provisie opgegaan aan administratiekosten? Wat een idioot verhaal.

[Cornelis7]

Ze noemen het advieskosten, maar in feite zijn het gewoon administratiekosten of offertekosten.
Als u weet, wat voor vorm van hypotheek u nu wilt, dan vraagt u immers geen advies, maar alleen omzetting van uw hypotheek.

[BreejKC]

Als uw rentepercentage flink daalt, stijgen uw maandlasten dan (zie uw 2e alinea)? Foutje, of meent u dat werkelijk? Inderdaad uw hypotheekrenteaftrek zal bij een lager rentepercentage ietsje minder worden, maar alleen door deze mindere aftrek stijgen uw maandlasten echt niet. Maar, bent u dat wel van mening, dan heeft u inderdaad financieel advies nodig.

Maar voor alleen een nieuwe rentevastperiode met een lagere rente een dure adviseur in de hand nemen is volstrekt onnodig, als u bij dezelfde hypotheekverstrekker blijft, of u moet helemaal geen financieel inzicht hebben. Het is en blijft een inschatting natuurlijk. Als ik u mag adviseren zou ik een zo lang mogelijke rentevastperiode nemen, desnoods tot het einde van de looptijd van uw hypotheek, tegen een iets hogere rente. De waarschijnlijk nog hogere rente heeft u tot nu toe op kunnen brengen, dus die iets hogere rente bij een langere rentevastperiode, maar lager als uw huidige rentepercentage kunt u na het overeenkomen van die rente ook betalen. En, een iets hogere rente geeft ook een ietsje hogere renteaftrek van uw jaarinkomen. Daarnaast bent u lange tijd verzekerd van waarschijnlijk gelijkblijvende hypotheeklasten, iets wat in de huursector wel anders is.

Waarom ik die zo lang mogelijke rentevastperiode adviseer? Vroeg of laat zal de rente op onze kapitaalmarkt gaan stijgen. Zeker gezien bepaalde ontwikkelingen rond de ECB die nu al gaande zijn. En ik voorspel u, maar kan het mis hebbben, dat als die stijging inzet het wel eens snel zou kunnen gaan. Want die banken ruiken dan natuurlijk ook verdienste.

Nog een laatste tip. Veel kennis kunt u zelf vergaren waardoor dure adviseurs min of meer overbodig worden. Kennis is macht (en verdienste). Wordt lid van de Vereniging Eigen Huis en lees u de komende periode eens flink in, in de gratis informatie en de extra informatie voor de leden. Daarbij krijgt u natuurlijk ook nog flink wat ledenvoordelen, wat het lidmaatschap ook aantrekkelijk maakt. Voor die € 27,00 per jaar hoeft u het niet te laten. En 30 x € 27,00 is, denk ik, veel minder als één advies van een hypotheekadviseur. Ik heb er de afgelopen meer dan 29 jaar geen spijt van gehad.

[Lady1234]

Bij een spaarhypotheek gaat de spaarpremie, die uiteraard niet aftrekbaar is, omhoog, als de rente daalt.
Dus men kan dan voor hogere lasten komen te zitten.

[Undutchable]

Als uw rentepercentage flink daalt, stijgen uw maandlasten dan (zie uw 2e alinea)? Foutje, of meent u dat werkelijk? Inderdaad uw hypotheekrenteaftrek zal bij een lager rentepercentage ietsje minder worden, maar alleen door deze mindere aftrek stijgen uw maandlasten echt niet. Maar, bent u dat wel van mening, dan heeft u inderdaad financieel advies nodig.

Jazeker stijgen die wel. Aan een spaarhypotheek is een spaarrekening verbonden met dezelfde rente als de hypotheekrente. Aan het eind van de looptijd is het bedrag op de spaarrekening gelijk aan het hypotheekbedrag. Ik moet nog 5 jaar, in die laatste 5 jaar moet het bedrag het hardst groeien (rente op rente). Door die lagere rente moet ik fors meer inleggen om op de einddatum aan het hypotheekbedrag te komen. Mijn maandelijkse inleg in die spaarrekening gaat - als ik niets doe - van 300 naar 1000 euro en dat is niet atrekbaar. De renteaftrek wordt zeer klein (nu 5,6% straks 2,xx verwacht ik) dus dat compenseert het verschil bij lange na niet.


Ziet u nu waarom de lasten toch omhoog gaan bij een lagere rente?

[kweenie]

Nog een laatste tip. Veel kennis kunt u zelf vergaren waardoor dure adviseurs min of meer overbodig worden.

Dan is het wel handig als je de juiste kennis vergaart. En dus weet wat de effecten van hoge of lage rente bij een spaarhypotheek zijn. Anders kan het besparen op die 'dure' adviseur je wel eens nog veel duurder komen te staan.

[Lady1234]

Misschien polis beter afkopen en daarmee deel hypotheek aflossen. Voor restant annuitaire hypotheek nemen met wellicht daarnaast stukje overlijdensrisicoverzekering als zekerheid?

[BreejKC]

Dat van die spaarhypotheek had ik over het hoofd gezien. Inderdaad een forse premiestijging. U heeft waarschijnlijk de afgelopen 25 jaar geen extra premiestortingen in uw spaarhypotheek gedaan. Zoals ik wel deed, met 29 jaar ervaring met dit type hypotheek. Mijn renteverlaging en bijbehorende premiestijging vielen daardoor hel erg mee, omdat die extra premiestortingen flink meegeteld hadden in de bijgeschreven rente.

Wellicht is een stukje extra premiestoring vanaf nu nog mogelijk, waardoor die volledig mee rendeert met uw huidige en zo lang mogelijk met de toekomstige rente. Extra premiestorting die u misschien zou uitgeven aan en hypotheekadviseur en/of de extra kosten bij het afsluiten van een ander type hypotheek.

Afkopen, zoals Lady1234 stelt, is wellicht een optie. Maar een ander type hypotheek zou eventueel te overwegen zijn. Let dan wel op wat u dan zou gaan betalen (offerte) maar reken ook daarbij alle extra kosten inclusief die van een eventuele adviseur. Vraag u af of die extra kosten het afsluiten van zo'n andere hypotheek het wel waard zijn.

[Lady1234]

De hypotheek loopt 19 jaar geen 25,

[JozJan]

Ziet u nu waarom de lasten toch omhoog gaan bij een lagere rente?

Toch klinkt het alsof je niet naar het geheel kijkt. De rente op je hypotheek gaat van 5,6% naar 2,x%.
1. Je gaat dus per maand een stuk minder rente betalen;
2. Lagere rente is ook lagere aftrek, dus je krijgt inderdaad minder terug van de Belastingdienst;
3. Inleg voor je spaarrekening stijgt

Die 3 effecten samen bepalen of je in totaal meer of minder gaat betalen. Je moet natuurlijk niet alleen kijken naar de hogere inleg en lagere belastingteruggave.


Wat betreft de oorspronkelijke vraag: je eigen adviseur gaat je niet adviseren over omzetting van je lening zonder dat jij hem betaalt. En jij kunt hem, ook al is er indertijd provisie betaald (en is het argument van administratiekosten volstrekte onzin), niet dwingen dat gratis te doen. En een andere adviseur zal het al helemaal niet gratis doen. Kortom, wil je advies dan zul je daarvoor moeten betalen.

[Undutchable]

Misschien polis beter afkopen en daarmee deel hypotheek aflossen. Voor restant annuitaire hypotheek nemen met wellicht daarnaast stukje overlijdensrisicoverzekering als zekerheid?

Dit is inderdaad waar ik aan zit te denken, alleen dan het restant aflossingsvrij. De maandlasten zakken dan behoorlijk en met die besparing wil ik dan 1 x per jaar een extra aflossing doen.

Advies wat ik wilde hebben was over hoe lang dan rente vastzetten en ja/nee overlijdensrisicoverzekering. Het restand hypotheekbedrag zal dan rond de 65K zitten en de rentelast daarvoor is makkelijk op te brengen. Dus zelf zie ik het nut van zo'n verzekering dan niet, maar ik ben geen expert.

[Undutchable]

Toch klinkt het alsof je niet naar het geheel kijkt. De rente op je hypotheek gaat van 5,6% naar 2,x%.
1. Je gaat dus per maand een stuk minder rente betalen;
2. Lagere rente is ook lagere aftrek, dus je krijgt inderdaad minder terug van de Belastingdienst;
3. Inleg voor je spaarrekening stijgt

Die 3 effecten samen bepalen of je in totaal meer of minder gaat betalen. Je moet natuurlijk niet alleen kijken naar de hogere inleg en lagere belastingteruggave.

Volgens mijn eigen berekening (en die heb ik getoetst bij Eigen Huis) gaat ongewijzigd voortzetten met de lagere rente per jaar ongeveer 3000 euro extra kosten. Bruto blijven de lasten ongeveer gelijk, maar doordat de hogere premie niet aftrekbaar is wordt het netto veel duurder. Ik kan het pas met zekerhuid zeggen als ik volgende maand het voorstel voor de nieuwe rente heb ontvangen van NN, maar het gaat in ieder geval veel duurder worden dan nu.

[Lady1234]

Of een overlijdensrisicoverzekering nut heeft hangt af van een paar factoren. Heeft u een partner die ruim voldoende inkomen heeft als u onverwacht zou komen te overlijden, om op dezelfde voet door te gaan? Zijn er kinderen? Moet de partner een flink bedrag aan erfrechten betalen voor het deel van de kinderen erven? Dan wellicht partner verzekeringnemer en begunstigde en u verzekerde, zodat partner vrij over dat bedrag kan beschikken.

Hebt u geen partner en geen kinderen dan is bij een hypotheek van slechts € 65.000 een ORV in mijn ogen overbodig.

En een en ander hangt natuurlijk ook nog van uw gezondheidstoestand af.

Zo’n verzekering is met heel geringe kosten eenvoudig via internet af te sluiten. Kijk op een vergelijkingssite.

En persoonlijk zou ik de rente voor 10 jaar vastzetten, want de rente is al een beetje aan het stijgen. En u zult normaal gesproken 10% boetevrij per jaar mogen aflossen.

[renewouters]

Nog een laatste tip. Veel kennis kunt u zelf vergaren waardoor dure adviseurs min of meer overbodig worden.

Maar dat geldt natuurlijk voor alles. Zelf je huis bouwen is ook goedkoper dan via een projectontwikkelaar iets kopen. Zelf je aardappels verbouwen is ook goedkoper. Jouw klanten kunnen waarschijnlijk ook wel een hoop besparen door het zelf te doen i.p.v. jou in te huren.

[kweenie]

Volgens mijn eigen berekening (en die heb ik getoetst bij Eigen Huis) gaat ongewijzigd voortzetten met de lagere rente per jaar ongeveer 3000 euro extra kosten. Bruto blijven de lasten ongeveer gelijk, maar doordat de hogere premie niet aftrekbaar is wordt het netto veel duurder. Ik kan het pas met zekerhuid zeggen als ik volgende maand het voorstel voor de nieuwe rente heb ontvangen van NN, maar het gaat in ieder geval veel duurder worden dan nu.

Heb je dit dan ook vergeleken met annuïteiten? Dat zal namelijk veel duurder zijn dan de spaarhypotheek voortzetten. De spaarhypotheek gaat de laatste tien jaar namelijk juist lekker renderen, beetje jammer als je juist dan de hypotheek stopt. Als je doorgaat heb je weliswaar hogere maandlasten dan bij aflossingsvrij, maar je bent over tien jaar wel van die hypotheek af. En de extra maandelijkse lasten zullen bij elkaar lager zijn dan de schuld die je nu nog hebt.

Kies je voor aflossingsvrij, dan kost het je per maand weliswaar minder, maar dan zul je die maandelijkse lasten wel voor de rest van je leven moeten blijven betalen. Waarmee je uiteindelijk heel wat duurder uit bent.

[BreejKC]

Lady1234:

De hypotheek loopt 19 jaar geen 25

30 jaar - 19 jaar = 11 jaar. Maar TS schrijft:

Ik moet nog 5 jaar

Laten we even van die 11 jaar uitgaan. Dat maakt het voor TS eerder wat voordeliger. Juist dan wordt het interessant om, wanneer mogelijk, een extra premiestorting, tot het maximum toegestane bedrag, in de spaarhypotheek te doen. Dat rendeert dan nog 11 jaar mee met een relatief hoge rente t.o.v. de huidige spaarrente die vrijwel nihil is. Ieder jaar kun je zo'n extra storing doen, de bank kan precies vertellen wat het maximale jaarbedrag is dat extra in de premie van een spaarhypotheek mag worden gestort, i.v.m. fiscale regels.

Als ik dan toch die spaarhypotheek zou verlengen dan zou toch voor de maximale looptijd die aangeboden wordt kiezen. De rekenrente is dan wat hoger als bij een kortere rentevastperiode. De reeds ingelegde premie + eventueel de extra premiestortingen leveren die jaren dan ook nog wat extra rente op. Ik denk dat dit dan het maximale verdienmodel is bij het handhaven van de spaarhypotheek

[kweenie]

Bij mijn weten mogen er bij NN geen extra stortingen. Verder ben ik het met je eens.

[Lady1234]

Lady1234:

De hypotheek loopt 19 jaar geen 25

30 jaar - 19 jaar = 11 jaar. Maar TS schrijft:

Ik moet nog 5 jaar

Laten we even van die 11 jaar uitgaan. Dat maakt het voor TS eerder wat voordeliger. Juist dan wordt het interessant om, wanneer mogelijk, een extra premiestorting, tot het maximum toegestane bedrag, in de spaarhypotheek te doen. Dat rendeert dan nog 11 jaar mee met een relatief hoge rente t.o.v. de huidige spaarrente die vrijwel nihil is. Ieder jaar kun je zo'n extra storing doen, de bank kan precies vertellen wat het maximale jaarbedrag is dat extra in de premie van een spaarhypotheek mag worden gestort, i.v.m. fiscale regels.

Als ik dan toch die spaarhypotheek zou verlengen dan zou toch voor de maximale looptijd die aangeboden wordt kiezen. De rekenrente is dan wat hoger als bij een kortere rentevastperiode. De reeds ingelegde premie + eventueel de extra premiestortingen leveren die jaren dan ook nog wat extra rente op. Ik denk dat dit dan het maximale verdienmodel is bij het handhaven van de spaarhypotheek

Afgesloten in 1999 schrijft de Ts, ook schrijft hij dat hij nog vijf jaar moet. Dus geen 11 jaar. Maar misschien weet u beter hoelang zijn hypotheek nog loopt.

[BreejKC]

Van de website van NN betreffende extra aflossen in hun hypotheken. Hoewel ik weet dat extra aflossen niet precies hetzelfde is als extra premie storten in een spaarhypotheek is het volgende wellicht toch interessant en voor TS wellicht waard om eens bij NN te informeren.

BankSpaar Plus Hypotheek, Spaar Hypotheek of Optimaal Spaar Hypotheek

Heeft u een BankSpaar Plus Hypotheek, een Spaar Hypotheek of Optimaal Spaar Hypotheek? Dan is aan uw hypotheek een product gekoppeld waarmee u vermogen opbouwt. Als u extra aflost heeft dit ook invloed op uw opbouwproduct. Dit kan fiscaal ongunstig zijn. Een hypotheekadviseur kan u hierover meer vertellen en adviseren. Wilt u toch een extra aflossing doen op uw (Bank)Spaarhypotheek, neem dan contact met ons op.