LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd.

[ archief ] Hypotheek oversluiten?

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
frida2016
Berichten: 1
Lid geworden op: 22 feb 2016 13:07

Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door frida2016 » 22 feb 2016 13:21

Ik heb sinds 2011 een aflossingsvrije hypotheek van € 155.000 met een rente van 4.7%.

Na informatie blijkt dat rentemiddeling bij de Obvion Basis Hypotheek niet mogelijk is. Ik heb een boete opgevraagd om te zien of het wellicht interessant is om over te stappen naar de actuele dagrente. De boeterente bedraagt € 14.665.

Momenteel betaal ik 4,7 % voor een 10 jaars rente, met een bijbehorend maandbedrag van € 607,08.

De actuele dagrente voor 10 jaar bedraagt 2,5 %, het maandbedrag in uw situatie wordt dan € 322,92.
Een forse besparing dus.

Ik heb het boetebedrag eventueel ter beschikking

Graag een advies.

kweenie
Berichten: 14440
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kweenie » 22 feb 2016 15:53

Het duurt ongeveer 4½ jaar voordat je die boeterente hebt terugverdiend. Dan zitten we halverwege 2010. Tegen die tijd zou je huidige rente ook al bijna alfopen. Je zou dus in werkelijkheid misschien een jaar voordeel hebben van die lage rente. (Mits je de komende 5 jaar niet zou verhuizen...)

Maar: de nieuwe, lage, rente loopt dan ook al in 2026 af. Als je niets zou doen, dan zou je in 2021 een nieuwe rente krijgen en die zou je dan tot 2031 vast kunnen laten.

Je krijgt dus het voordeel van ongeveer een jaar lang lagere rente dan je in de huidige situatie zou hebben, maar het nadeel is dat je lage rente al in 2026 opnieuw afloopt.

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door tijger1 » 24 feb 2016 15:52

En als u dat boete bedrag werkelijk over hebt, zou u ook nog kunnen overwegen dat te gebruiken om af te lossen. Dat scheelt u voor vijf jaar ook nog ruim € 3.440.

kweenie
Berichten: 14440
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kweenie » 24 feb 2016 17:02

En het voordeel van een lagere schuld, en dus relatief lagere rentelasten, houd je de rest van de looptijd van de hypotheek.

__oi__
Berichten: 441
Lid geworden op: 16 apr 2008 20:11

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door __oi__ » 24 feb 2016 23:51

@ Kweenie: Neem aan dat er 2020 wordt bedoeld.
Het wordt terugverdiend binnen 4 jaar en 3 maanden, dus ruimschoots binnen de nieuwe rentevastperiode (uitgangspunt AFM)
Wachten kan uiteraard, maar de kans dat de rente over 4 jaar en 3 maanden hoger is, is groter dan deze lager is. En ja, ik realsieer me dat dit een aanname is, maar wel een reele. Dus wachten kan wel eens heel duur uitpakken. Een alternate zou kunnen zijn om nu open te breken en te kiezen voor 15 of 20 jaar. dat lijkt mij een logischere discussie.

@tijger De berekening van aflossen ipv het betalen van het boetebedrag is onvolledig. Immers het bedrag dat volgens jaar terugkomt omdat de boeterente aftrekbaar is, kan ook worden gebruikt als extra aflossing. Daarnaast is 5 jaar geen gegeven in deze. Het is 4 jaar en 3 maanden. Dus waarom 5 jaar aanhouden? 4 jaar en 3 maanden en 40% IB geeft € 1757 als uitkomst. Onwillekeurig afronden, en zaken niet meenemen scheelt een factor 2....

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door tijger1 » 25 feb 2016 00:31

Ook in de vraag wordt er van bruto uitgegaan. Netto geeft uiteraard andere cijfers,

Ook is het nog maar de vraag tegen welk percentage die totale boeterente aftrekbaar is.

Masr afgezien van al die mooie rekensommetjes, is het volgens mij het belangrijkste dat je een zo laag mogelijke schuld hebt.

Het rare is, dat als je GEEN hypotheekrente aftrek meer hebt omdat je geen schuld meer hebt, men dat als een verlies ziet, terwijl het eigenlijk je grootste bezit is.

Een compleet HYPOTHEEKVRIJ huis. Niemand doet je wat.

kweenie
Berichten: 14440
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kweenie » 25 feb 2016 08:09

__oi__ schreef:@ Kweenie: Neem aan dat er 2020 wordt bedoeld.
Het wordt terugverdiend binnen 4 jaar en 3 maanden, dus ruimschoots binnen de nieuwe rentevastperiode (uitgangspunt AFM)
Het gaat er niet om of het binnen de nieuwe rentevaste periode wordt terugverdiend. Het gaat er om of je per saldo voordeliger uitbent met oversluiten dan met andere opties. Even heel simpel gezegd: je rente staat nu nog 5 jaar vast, daarna volgt sowieso een nieuwe rente, zonder boete. Met het openbreken van de rente bespaar je dus 5 jaar lang op je rentelasten. Maar voordat je die boete hebt terugverdiend, zijn we 4 jaar en 3 maanden verder. In feite is je enige voordeel dus de 9 maanden vanaf dat moment tot het moment dat de rente sowieso aangepast zou worden.

Even in getallen. Je rente staat nog 5 jaar vast. Dat is 5 jaar lang 4.7% rente, maakt ongeveer 36½ duizend euro aan rente. Daarna krijg je een nieuw rentevoorstel. Als we er voor de beeldvorming bijvoorbeeld vanuit gaan dat de rente dan het zelfde is als nu, dus 2,5%, dan betaal je de 5 jaar daarna in totaal een kleine 19½ duizend euro aan rente. In totaal betaal je dan de komende 10 jaar 55.800 bruto rente.

Als je nu zou oversluiten naar 2,5%, dan begin je nu meteen al met lagere rentelasten. De komende 10 jaar betaal je in dat geval 38.750 aan bruto rente. Over die hele periode gerekend een verschil van 17.050. (Die winst maak je natuurlijk in de eerste 5 jaar.) Voor dit voordeel moet je wel nu meteen een boete betalen van 14.665. Je totale voordeel is dan dus 2.385 euro bruto of misschien ongeveer 1400 netto (bij 40% belastingen). Het is de vraag of je dit de moeite waard vindt. En natuurlijk of je de volledige boeterente tegen je huidige belastingtarief kunt aftrekken.

Daar komt bij dat je schuld nog gelijk blijft en je dus alleen die 1400 rentevoordeel hebt. Stel nu dat je je geld in plaats daarvan voor aflossing zou willen gebruiken. Netto zou je aan boeterente bijvoorbeeld 8.800 kwijt zijn. Stel dat je dat als aflossing gebruikt in plaats van voor het oversluiten. Dan daalt je schuld voor de rest van je leven met 8.800. Dat scheelt dus niet alleen de komende 5 jaar in rentelasten, maar het scheelt je levenslang (of zolang je de lening niet hebt afbetaald) in je rentelasten én je hebt extra kapitaal opgebouwd. In eerste instantie lijkt dat misschien niet zo voordelig, want de komende 10 jaar zou je dan een voordeel van bruto een kleine 3.200 hebben of netto 1.900. En die lagere lasten zul je ook de jaren daarna houden.

Maar naast dit rentevoordeel van 1.900 heb je nu óók 8.800 extra geld in je huis zitten. Dat geld ben je dus niet kwijt, zoals bij oversluiten, maar krijg je terug in de vorm van minder noodzakelijke aflossing of een hogere verkoopopbrengst.

Bij oversluiten wil je die extra investering graag 'terugverdienen', om je totale bezit op peil te houden. Je hebt dan na 10 jaar die 8.800 weer terug en daar bovenop 1.400 voordeel. Bij aflossen hoef je die extra investering niet terug te verdienen, omdat je totale bezit gewoon op peil is gebleven. Het is alleen 'verschoven' van spaarbezit naar huizenbezit. En daar bovenop heb je alleen die eerste 10 jaar al 1.900 voordeel, en dat voordeel wordt alleen maar groter.
Wachten kan uiteraard, maar de kans dat de rente over 4 jaar en 3 maanden hoger is, is groter dan deze lager is. En ja, ik realsieer me dat dit een aanname is, maar wel een reele. Dus wachten kan wel eens heel duur uitpakken. Een alternate zou kunnen zijn om nu open te breken en te kiezen voor 15 of 20 jaar. dat lijkt mij een logischere discussie.
Als je er vanuit gaat dat de rente gaat stijgen, dan kun je er inderdaad voor kiezen om nu vast de rente vast te zetten voor een langere termijn. Dat is dan inderdaad een zinvollere discussie dan nu gewoon oversluiten omdat het kan. Als je 'het gevoel' hebt dat de rente binnenkort wel eens (flink) zou kunnen gaan stijgen, dan zou het een overweging kunnen zijn om nu al de rente voor lange tijd vast te zetten.

__oi__
Berichten: 441
Lid geworden op: 16 apr 2008 20:11

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door __oi__ » 25 feb 2016 23:44

@kweenie
Prachtige verhandeling, maar volledig boetewaardig conform de leidraden van de AFM. De eerste zin is, en tevens je uitgangspunt ("Het gaat er niet om of het binnen de nieuwe rentevaste periode wordt terugverdiend") is onjuist. En begrijp me niet verkeerd, volgens mij ben je een kundig adviseur.
Uitgangspunt is echter de terugverdientijd binnen de nieuwe rentevastperiode. Niet de resterende. Eventuele afwijkingen daarop kan je motiveren, niet andersom. En natuurlijk zijn er allerlei factorenn die meewegen. Maar boevenstaande is derhalve onjuist.
Verder, in zijn algemeenheid, verhandelingen van 7/8 alinea's met berekeningen die uitgaan van onjuiste adviestechnische uitgangspunten helpen niet op een tros-radar forum.

@ tijgertje, Mijn berekenning is exact gelijk aan de jouwe (bruto, alleen zonder willekeurige afrondering), waarbij ik alleen niet vergeten ben om een eventuele teruggave (netto, jouw aflossing was ook netto) af te lossen. Anders geformuleerd: Het kunnen indrukken van toetsen in een rekenmachine betekent nog niet dat je kunt rekenen.

Link: https://www.afm.nl/nl-nl/professionals/ ... /leidraden nummer 5

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door tijger1 » 26 feb 2016 00:00

@_oi_

De naam is Tijger1. Toetsen indrukken betekent nog niet dat u kunt lezen of schrijven.

De Ts heeft het over een hypotheek sinds 2011, er wordt geen maand genoemd. Maar is verder niet van belang, gezien uw verdere tamelijk onfatsoenlijke opmerking.

Al die wensen om boeterentes te betalen, eigenlijk onbegrijpelijk. De geldgevers lachen in hun vuistje.

kweenie
Berichten: 14440
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kweenie » 26 feb 2016 09:37

Prachtige verhandeling, maar volledig boetewaardig conform de leidraden van de AFM. De eerste zin is, en tevens je uitgangspunt ("Het gaat er niet om of het binnen de nieuwe rentevaste periode wordt terugverdiend") is onjuist. En begrijp me niet verkeerd, volgens mij ben je een kundig adviseur.
Uitgangspunt is echter de terugverdientijd binnen de nieuwe rentevastperiode. Niet de resterende.
Dat is als je de simpele binaire afweging wil maken tussen wel of niet aflossen. Maar ik wil aangeven dat er misschien nog wel meer mogelijkheden zijn met je geld, mogelijkheden die misschien beter bij je passen en die misschien ook nog voordeliger zijn. Dan gaat het dus niet (alleen) om de terugverdientijd, maar om wat er uiteindelijk aan het eind van het verhaal voor jou (en financieel) het beste is.

arvandongen
Berichten: 1177
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door arvandongen » 26 feb 2016 14:28

kweenie schreef: op 25 feb 2016 08:09

Het gaat er niet om of het binnen de nieuwe rentevaste periode wordt terugverdiend.
(...)
Maar naast dit rentevoordeel van 1.900 heb je nu óók 8.800 extra geld in je huis zitten. Dat geld ben je dus niet kwijt, zoals bij oversluiten, maar krijg je terug in de vorm van minder noodzakelijke aflossing of een hogere verkoopopbrengst.

(...), dan zou het een overweging kunnen zijn om nu al de rente voor lange tijd vast te zetten.
Een prachtige analyse. Helemaal mee eens, met alle aspecten.

De meeste consumenten zijn getraind om slechts te kijken naar de (lagere) maandlasten van vandaag.
De meeste financieel dienstverleners kijken slechts naar wat binnen de (AFM)regeltjes valt en hoe er binnen de wetgeving maximaal verdiend kan worden aan die consument.

Nogmaals hulde voor de analyse.

__oi__
Berichten: 441
Lid geworden op: 16 apr 2008 20:11

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door __oi__ » 26 feb 2016 21:07

Hulde voor een een onjuiste en boetewaardige analyse. Nu weet ik weer waarom ik me zou moeten beperken tot het hypothekenforum ipv het trosradar forum.
Ik heb het wel weer gezien.

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door tijger1 » 26 feb 2016 21:14

Lijkt me heel verstandig.:-)

kweenie
Berichten: 14440
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kweenie » 27 feb 2016 08:14

Uitgangspunt is echter de terugverdientijd binnen de nieuwe rentevastperiode.
Voor een formeel advies zou je uitgangspunt in eerste instantie de beweegredenen van TS moeten zijn. Aangezien die onbekend zijn, zou je überhaupt niets kunnen zeggen.

Daarnaast geldt dat die terugverdientijd ook door TS zelf vrij eenvoudig te bepalen is. De vraag van TS zal daarom hoogstwaarschijnlijk niet zozeer gaat om of het al dan niet voordelig is, maar eerder om of dit in het algemeen een goede beslissing zou zijn en of er nog andere haken en ogen aan zitten. Daarom hoop ik dat TS zelf wat zal gaan nadenken over welke keus hij of zij zelf wil maken en zich niet alleen laat leiden door het zwart witte 'je verdient het terug'-plaatje.

Je kunt daarbij bijvoorbeeld ook nog denken aan de vraag hoe je je zou voelen als de rente over een jaar een half procent lager zou staan.

arvandongen
Berichten: 1177
Lid geworden op: 09 mar 2011 12:03

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door arvandongen » 27 feb 2016 13:42

__oi__ schreef:Hulde voor een een onjuiste en boetewaardige analyse.
De analyse van Kweenie wijkt misschien af van de huidige inzichten van de AFM en van de algemene norm binnen de Financiele Branche. Echter, dat maakt de analyse niet automatisch onjuist.

Het is namelijk de Financiele Branche die als een kudde achter een en hetzelfde idee aangaat en dan als het misgaat, ineens geen thuis meer geeft. Voorbeelden genoeg zoals de Woekerpolis en de Rentederivaten. Maar vergeet ook niet dat het VERHOGEN van de hypotheek (overwaarde opnemen) zwaar gepromoot werd bij consumenten. Daarbij zou de consument een auto of keuken kunnen kopen en zou deze daar weinig van merken omdat de "maandlasten betaalbaar blijven". Daarbij het advies: een aflossingsvrije hypotheek, want dan zijn de maandlasten nog lager en de huizenprijzen blijven eeuwig stijgen.

Vaak genoeg moeten we nu constateren dat de AFM-regels of de wettelijke regels aangepast moeten worden, naar iets wat eigenlijk het boerenverstand allang zou moeten concluderen. Zo zal ook de "boetewaardige analyse" van Kweenie over een aantal jaren in de AFM regels verwerkt worden.

En de Financieel Dienstverleners? Die leggen de schuld weer gewoon bij de consument, die beter had moeten opletten en die bovendien zelf had gevraagd om ...... (vul maar in, dit argument wordt bij elke geleverde dienst ingezet).

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door tijger1 » 27 feb 2016 13:58

@arvando gen

Heel juist. Nog niet zo lang geleden werd er in de consumentenprogramma's gejammerd dat er geen nieuwe aflossingsvrije hypotheken meer mochten worden afgesloten. En wat voor "verlies" dat wel niet opleverde voor de nieuwe huiseigenaren ten opzichte van bijvoorbeeld een annuïteit.
En nu dan weer de hype van oversluiten of rentemiddeling.

Men moet eens een keer gaan aflossen. Dat zet uiteindelijk pas zoden aan de dijk.

Joepie Joepie
Berichten: 950
Lid geworden op: 09 dec 2013 15:30

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Joepie Joepie » 27 feb 2016 15:42

tijger1 schreef:Men moet eens een keer gaan aflossen. Dat zet uiteindelijk pas zoden aan de dijk.
Kosteloos aflossen vinden banken helemaal niet leuk...

tijger1
Berichten: 1650
Lid geworden op: 31 jan 2013 20:54

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door tijger1 » 27 feb 2016 16:00

Maar we zijn er niet om de bank te plezieren.

kweenie
Berichten: 14440
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kweenie » 28 feb 2016 12:27

Het gaat er mij ook niet zozeer om wat je 'moet' kiezen, het gaat er vooral om dat je je niet blindstaart op het openbreken van de rente. Of op andere financiële 'kansen'. Prima om voor een nieuwe rente te kiezen, maar dan wel bewust. Zoals dat terugverdienen na 4,3 jaar óók impliceert dat bij een verandering binnen die 4,3 jaar je verlies maakt.

En dat je winst van 1400 na vijf jaar, op een investering van 8800 netto, neerkomt op een netto rendement van ongeveer 3 % per jaar. Mits je die volle vijf jaar niets verandert, anders gaat je rendement met een behoorlijke hefboom naar beneden; tot 0% rendement na 4,3 jaar en een negatief rendement als je de hypotheek binnen die 4,3 jaar zou veranderen.

Terwijl er dus ook andere alternatieven zijn, zoals bijvoorbeeld (maar niet alleen) die 8800 netto gebruiken om de schuld te verlagen. Dan heb je weliswaar een wat lager rendement na vijf jaar (besparing een kleine 250 per jaar of ongeveer 2,8% op de investering), maar je hebt niet die 'hefboom' als je binnen die vijf jaar iets verandert.

Kortom, mijn boodschap is niet zozeer: doe dit want dit is het voordeligste, maar: bezie ook de consequenties en risico's van je keuzes en de eventuele alternatieven.

Gesloten