LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd.

[ archief ] Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
Lantaarn
Berichten: 6
Lid geworden op: 03 jun 2015 10:59

Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Lantaarn » 03 jun 2015 11:25

Beste mede-forum gebruikers,


Mijn ouders zijn in geldproblemen gekomen door een jarenlang onverkoopbaar huis met een grove restschuld op de kop toe. Hierdoor zijn hun huidige maandelijkse lasten eigenlijk te hoog geworden. Bezuinigen is op alle fronten al geprobeerd en is niet verder mogelijk. Ik probeer mijn ouders te helpen de zaken weer op de rails te krijgen.

We zitten nu te kijken of we de hypotheek zullen oversluiten naar een andere bank, nu de rentes bij bijvoorbeeld SNS-bank zo laag (rond de 2%) zijn. We krijgen dan wél een flinke boete van de huidige hypotheekverstrekker.
Hypotheken (b)lijken een enorm drijfzand voor hen die niet voldoende kennis ervan hebben en de kans is groot dat wij met onvoldoende kennis een foute beslissing maken die ons vele euro's kan kosten. Een adviseur vraagt als snel €1.000, met onzekere uitkomst (in verleden geprobeerd). Dat geld is momenteel niet beschikbaar.


Graag zou ik de hypotheek-kenners onder jullie willen vragen of jullie op basis van onderstaande gegevens a.d.h.v een rekenvoorbeeld o.i.d. voor ons kunnen duidelijk maken wat voordeliger is. We hebben dit zelf ook getracht maar hebben niet voldoende vertrouwen in onze uitkomsten. In de hoop dat hobbyisten of professionals op dit forum ons uitleg willen geven, hieronder de gegevens:


Situatie is als volgt:
Waarde huidig huis: € 330.000
Soort hypotheek: aflossingsvrij
Hypotheek schuld: € 240.000
Rente: 5%
Restant rentevaste periode: 5 jaar en 4 maanden (64 maanden)
Boete bij oversluiten: ca. € 27.000

Rente bij (bijvoorbeeld) SNS: ca. 2,2%
Soort hypotheek SNS: Annuïteitenhypotheek (doorlooptijd ca. 35 jaar)
Rentevaste periode: 10 jaar

Inkomen (65+): ca. 50.000/jr
Spaargeld: € 0 (alles is verdwenen in het vorige gat)

De vraag is: is het verstandig om nu over te stappen naar (bijvoorbeeld) SNS of komen we dan (direct of over 10 jaar) opnieuw in de problemen?


Mvg,
Lantaarn

angel1978
Berichten: 6479
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door angel1978 » 03 jun 2015 11:48

Je bent al aan het nadenken over oversluiten, maar neemt een aantal dingen niet mee...

Waarde huis: deze zet je op €330.000 maar waar is dit op gebaseerd? Je zegt dat het een onverkoopbaar huis is/was. Hoezo is de waarde dan €330.000? Is deze niet veel lager?

Restschuld: Er is blijkbaar een restschuld. Hoe wil je deze restschuld gaan voldoen als er geen spaargeld meer is? Restschuld meefinancieren is in theorie mogelijk, maar in de praktijk zijn er heel veel banken die hierin niet meegaan. Zeker niet als je van een andere bank afkomstig bent. Daarnaast gelden de lage tarieven zeker niet bij een restschuldfinanciering. Heb je hier over nagedacht hoe je dit wilt gaan doen?

Daarnaast reken je met een rekenpercentage van 2,2% bij 10 jaar vast. Maar dan heb je de NHG-norm gepakt bij SNS? Als er een restschuld is, dan denk ik niet dat je onder NHG en/of een financiering met een waarde <90% van de marktwaarde zit, dus dan kun je die hele lage percentages ook wel op je buik schrijven.

kweenie
Berichten: 15067
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kweenie » 03 jun 2015 12:07

Oversluiten gaat met behoorlijk veel extra kosten gepaard, zoals taxatie, notariskosten, afsluitkosten en meestal adviseurskosten. Plus de boeterente. Aangezien er geen spaargeld is, moet dat allemaal extra worden gefinancierd, nog bovenop de financiering voor de boeterente. Dus bij elkaar minstens 30.000. Boeterente is dan wel aftrekbaar, zodat je bij een te betalen bedrag van 30.000 een kleine 10.000 weer van de fiscus terugkrijgt, maar dan zit je alsnog met een extra lening van ruim 20.000 waarvoor je de rente niet mag aftrekken.

Wat Angel ook al aangaf, je zult geen NHG kunnen krijgen, dus reken eerder op een rente richting 3% voor 10 jaar vast.

Je geeft niet aan bij welke bank ze nu zitten. Mij lijkt het, als dat mogelijk is, logischer om te kijken of rentemiddeling kan. Dan krijg je geen boete nu ineens, maar wordt het verschil in rente over de komende 10 jaar uitgespreid (als je 10 jaar rentevast wil). Die wordt dan dus hoger dan de tarieven voor nieuwe klanten, maar je hebt geen extra kosten en je hoeft nu geen boeterente te betalen. Je zult dan bijvoorbeeld in plaats van 3% voor nieuwe klanten 1% extra moeten betalen, wat dan uitkomt op 4% per jaar gedurende 10 jaar. Dat is in elk geval lager dan wat ze nu hebben en je hebt geen extra kosten die je wel zou hebben bij een helemaal nieuwe hypotheek.

Lisare
Berichten: 325
Lid geworden op: 19 jul 2012 09:33

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Lisare » 03 jun 2015 13:08

Beste Lantaarn,

Er zijn een aantal onduidelijkheden om je vraag serieus te beantwoorden:

Situatie is als volgt:
Waarde huidig huis: € 330.000
Soort hypotheek: aflossingsvrij
Hypotheek schuld: € 240.000
Rente: 5%
Restant rentevaste periode: 5 jaar en 4 maanden (64 maanden)
Boete bij oversluiten: ca. € 27.000

Bij welke geldverstrekker loopt deze hypotheek?
In welke risicoklasse zit deze hypotheek?
In het gegeven voorbeeld is geen sprake van restschuld, welke bedragen zijn onjuist?

Rente bij (bijvoorbeeld) SNS: ca. 2,2%
Soort hypotheek SNS: Annuïteitenhypotheek (doorlooptijd ca. 35 jaar)
Rentevaste periode: 10 jaar

Rente geldt alleen voor NHG en deze is met restschuldfinanciering niet mogelijk. Huidige hypotheek is zonder NHG dus oversluiting naar NHG kan niet met restschuld. Rentepercentage is dus niet correct.
Wanneer is de huidige hypotheek ingegaan?
Looptijd nieuwe hypotheek is maximaal 30 jaar. Renteaftrek is er nog voor ? jaar.

Inkomen (65+): ca. 50.000/jr
Spaargeld: € 0 (alles is verdwenen in het vorige gat)

Hoe zijn deze inkomens verdeeld tussen vader en moeder?
Zijn deze inkomsten levenslang of zit er bijvoorbeeld een uitkering van een tijdelijke lijfrente bij in?

Lantaarn
Berichten: 6
Lid geworden op: 03 jun 2015 10:59

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Lantaarn » 03 jun 2015 13:19

Oh excuus, dat heb ik niet goed uitgelegd/onhandig verwoord.

De restschuld kwam voort uit het vorige huis. Mijn ouders hebben in 2010 een huis gekocht voordat het oude huis verkocht was. Dat was terugkijkend niet heel handig, maar toen leek het erop dat de verkoop wel snel genoeg zou gaan. Ze hebben dus een tijd een dubbele hypotheek gehad waarin veel spaargeld verloren is gegaan.

In het huis waar ze nu wonen hebben ze een hypotheek van €240.000. De waarde van het huidige huis is getaxeerd op €330.000. Het oude huis is inmiddels verkocht. De opbrengst hiervan is afgetrokken van het totale hypotheekbedrag waarna er €240.000 overbleef. Het huidige huis willen ze niet verkopen, ze willen enkel kijken of ze deze hypotheek bij een andere bank kunnen onderbrengen.

De restschuld die bleef staan na verkoop is afgelost met spaargeld (daardoor is dit nu volledig op). Daarbij heb ik het kleine bedragje wat over bleef aan ze geleend om bij te springen. De restschuld is dus opzich volledig afbetaald, alleen is daardoor geen spaargeld over.

Voor zover ik weet heeft de huidige bank niks gezegd over aftrek na 65+. Wij voelen ons ook een beetje beetgenomen door de bank, o.a. op dit punt, maar dat komt natuurlijk ook omdat we weinig kennis van zaken hebben. Ook hierdoor hebben we niet 100% vertrouwen in eigen berekeningen.


Rentemiddeling hebben wij aangevraagd. Wij kregen een lijvig rapport met een zeer slechte structuur waardoor het lastig leesbaar was. Na uitvoerig uitpluizen vonden wij dat de enige 'aanbieding' die zij deden was om rentemiddeling naar 4,9% te doen. Dat is wel 0,1% lager dan nu. Voor een nieuwe periode van 10 jaar.
De bank is ING. Dit had ik weggelaten wegens privacy redenen. Daarom zijn bovenstaande getallen ook een beetje afgerond.

@Lisare
Verstrekker: ING
Risicoklasse: onbekend
Restschuld: zie boven. Verkeerd verwoord. Bedoelde restbedrag na verkoop t.o.v. toenmalige hypotheek. Inmiddels afgelost. Hierdoor zou NHG dan wel moet kunnen, toch?

angel1978
Berichten: 6479
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door angel1978 » 03 jun 2015 14:13

De marktwaarde is bepalend voor NHG en die is dus veel te hoog om in aanmerking te komen voor NHG.
De verhouding hypotheek en marktwaarde is 73%, dus daarmee valt het in de middencategorie. Het rentepercentage van 2,2% is dus veel te positief ingeschat.

Daarnaast moeten idd. ook nog ergens de oversluitkosten van worden betaald ( die flink op kunnen lopen ).

kokka
Berichten: 3442
Lid geworden op: 30 mei 2012 10:32

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kokka » 03 jun 2015 14:20

hoe kan een huis dat in 2010 is gekocht voor 240000 nu 330000 waard zijn? is dat een schatting?
we zitten met de huizenprijzen ongeveer op het niveau van 2008, dus heel veel meer als toen zal het niet waard zijn geworden, of hebben ze bij aankoop 90000 euro eigen geld in het huis gestoken?

Jantje7
Berichten: 903
Lid geworden op: 15 feb 2013 12:50

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Jantje7 » 03 jun 2015 14:22

Ook dient u er rekening mee te houden dat de betaalde hypotheek rente nog maar tot 2031 aftrekbaar is (30 jaar vanaf 2001). De netto lasten zullen bij niet tussentijds aflossen flink oplopen.

angel1978
Berichten: 6479
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door angel1978 » 03 jun 2015 14:23

kokka schreef:hoe kan een huis dat in 2010 is gekocht voor 240000 nu 330000 waard zijn? is dat een schatting?
we zitten met de huizenprijzen ongeveer op het niveau van 2008, dus heel veel meer als toen zal het niet waard zijn geworden, of hebben ze bij aankoop 90000 euro eigen geld in het huis gestoken?
Het oude huis is inmiddels verkocht. De opbrengst hiervan is afgetrokken van het totale hypotheekbedrag waarna er €240.000 overbleef

adviseur1972
Berichten: 59
Lid geworden op: 04 okt 2013 14:44

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door adviseur1972 » 03 jun 2015 14:27

Beste Angel1978,

voor je verder gaat met roepen, zorg er eerst even voor dat je je feiten correct hebt.

marktwaarde is NIET bepalend voor NHG. Tot circa 15-06-2015 kan er een hypotheek tot 265.000 worden aangevraagd onder NHG condities, voorwaarde, is uitsluitend dat de woningwaarde hoger is dan de openstaande schuld en het totaal aan kosten niet meer is dan 265.000,-

binnen de bestaande constructie zou dus 25.000 beschikbaar zijn voor boete en bijkomende kosten, rentes zijn bij ING weer net iets gestegen, boete zal dus wat lager uitvallen, het zou krap aan, moeten kunnen lukken, voorop gesteld dat het inkomen en pensioeninkomen toereikend zijn.

Een lastenverlaging zou oversluiten met NHG wel brengen, door de lage rente, maar die wordt dan weer deels teniet gedaan door de NHG verplichting deels annuitair af te lossen (110.000 bij een leensom van 265.000)

angel1978
Berichten: 6479
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door angel1978 » 03 jun 2015 14:35

@adviseur1972

Dat maak ik zelf wel uit.
Richt je maar tot de TS, dat heeft meer zin.

adviseur1972
Berichten: 59
Lid geworden op: 04 okt 2013 14:44

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door adviseur1972 » 03 jun 2015 15:37

:lol: :lol: :lol:

zonder enige kennis van zaken op een forum lopen roeptoeteren, dat heeft zin!

Lisare
Berichten: 325
Lid geworden op: 19 jul 2012 09:33

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Lisare » 03 jun 2015 16:31

Iets met klok en klepel Adviseur1972 :roll: :roll: :roll:

@Lantaarn, dan klopt ergens iets niet in de berekening. Na rentemiddeling zou de rente tussen 3 en 3,5% uit moeten komen bij 10 jaar vast.

Tevens kom ik op basis van de opgegeven bedragen op een boete van circa de helft van de opgegeven € 27.000,-. Blijft dus een vreemd verhaal.

Lantaarn
Berichten: 6
Lid geworden op: 03 jun 2015 10:59

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Lantaarn » 03 jun 2015 17:18

Hallo allemaal,

Allereerst allen hartelijk dank voor de reacties. Fijn dat zoveel mensen willen meedenken.

@Lisare:
Dat idee hadden wij ook. Sowieso beantwoorde dat document slechts 1/3 van de vragen die wij hadden gesteld. Zo werden 2 alternatieve hypotheken die wij aanvroegen in het geheel niet behandeld.
En dan vroegen ze hier dus wel €1.450,- advieskosten voor.... :?

Betreffende de boeteclausule: als je kijkt via de website "actuele rentestanden(punt)nl" en daar de info invoert kom je op een boete van €29.000. De afwijking met mijn €27.000 zit deels ook omdat ik de bedragen heb afgerond maar zit dus wel in de goede ordegrootte. Dat is ook het 'aanbod' wat wij van de bank hebben gekregen.



Betreffende de NHG raak ik nu in de war. Komen wij nu wel of niet in aanraking voor de lage rente-hypotheek? Zo niet dan is de hele discussie er natuurlijk niet.

Kan iemand mij in dat geval in Jip-en-Janneke taal uitleggen waardoor dat zou komen? Ik moet mijn vader ook overtuigen die zijn zinnen al op een nieuwe hypotheek lijkt te hebben gezet.. :shock:

kokka
Berichten: 3442
Lid geworden op: 30 mei 2012 10:32

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kokka » 03 jun 2015 21:14

angel1978 schreef:
kokka schreef:hoe kan een huis dat in 2010 is gekocht voor 240000 nu 330000 waard zijn? is dat een schatting?
we zitten met de huizenprijzen ongeveer op het niveau van 2008, dus heel veel meer als toen zal het niet waard zijn geworden, of hebben ze bij aankoop 90000 euro eigen geld in het huis gestoken?
Het oude huis is inmiddels verkocht. De opbrengst hiervan is afgetrokken van het totale hypotheekbedrag waarna er €240.000 overbleef
En de restschuld dan?

SJZ
Berichten: 4081
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door SJZ » 03 jun 2015 21:18

€ 27.000 boete???? Ik weet niet hoe de inkomens verdeeld zijn over beiden, maar als het 50-50 is, dan is het natuurlijk hartstikke nadelig om zo'n boete af te trekken. Dat verzilvert niet lekker. Dan beter jarenlang de rente betalen / aftrekken.

Lantaarn
Berichten: 6
Lid geworden op: 03 jun 2015 10:59

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Lantaarn » 04 jun 2015 11:22

Inkomenverdeling is 100 - 0.
Vader is inmiddels pensioen gerechtigd.


Kan iemand ons trouwens adviseren of rentemiddeling een goed alternatief is? ING rekent hier €225,- voor (eenmalig?) en volgens berekeningen zou de nieuwe rente voor de komende 10 jaar dan rond de 4% komen te liggen...

kweenie
Berichten: 15067
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door kweenie » 04 jun 2015 11:31

Dat is wat ik eerder ook al suggereerde als logischer oplossing...

Lantaarn
Berichten: 6
Lid geworden op: 03 jun 2015 10:59

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door Lantaarn » 04 jun 2015 13:13

Hoe werkt het? Kan de bank het weigeren?

Komen er mogelijke extra kosten bij?

adviseur1972
Berichten: 59
Lid geworden op: 04 okt 2013 14:44

Re: Moeten wij deze hypotheek oversluiten?

Ongelezen bericht door adviseur1972 » 04 jun 2015 14:41

@ Lantaarn

oversluiten met NHG kan tot maximaal 265.000,-. NHG verplicht dat deel van de lening boven 50% woningwaarde af te lossen middels annuiteiten of lineaire lening, waardoor de lastenbesparing tegen zal vallen, naast de boete en alle bijkomende kosten.

Het andere traject waarop wordt gewezen is een Tussentijdse Rente Aanpassing en Middeling (TRAM) bij ING. De boete voor vervroegde aflossing wordt dan verdisconteerd in de nieuwe aan te bieden rente, waardoor er een wat lagere rente wordt gerealiseerd.

Voordeel, beperkte kosten, 225,- inderdaad, lening blijft intact, dus geen aflossingsverplichting, en met aanleveren van de WOZ beschikking zal er zeer waarschijnlijk nog een korting op de rente plaats vinden.

de aflossing op de hypotheek is achteraf gebeurd, de kans dat de lening nog in de oude risicoklasse hangt, terwijl de schuld daar eigenlijk niet meer in hoort is aanwezig.

De bank kan zal dit verzoek niet weigeren en brengt alleen de kosten 225,- in rekening

Nadeel, je kan dit volgens mij niet zelf aanvragen bij de bank, en moet dit via een tussenpersoon spelen, en die zal daar zelf ook kosten voor in rekening brengen

Gesloten