[ archief ] Net nu ik een leuke woning heb gezien gaat de NHG omlaag!

[MeindertM]

Als zeldzame woningkoper vertik ik het om haast te hebben in deze markt. Maar nu ik eindelijk een leuke woning heb gezien kan ik plots geen 320k euro lenen maar 290k euro hypotheek krijgen. Dit omdat per 1 juli a.s. de maximale grens voor de NHG wordt verlaagd. Ik heb hier last van, omdat ik nooit voor 1 juli aanstaande een bod kan uitbrengen en een hypotheek kan regelen.

Iemand een handige suggestie om hiermee te dealen?

[MeindertM]

@lalalt

Dit is voor mij volstrekt oninterresant. Ik heb geen haast om iets te vinden (ik zit nu gehuurd) maar in zo'n deal kan ik jouw huur ruwweg tegen die van mij wegstrepen, geen hypotheekrente aftrekken van de belasting en in die 6 jaar dalen de prijzen wel weer verder door vergrijzing en door de rantsoenering van de hypotheken waar ik dit topic om begon. Bovendien is 6 jaar een behoorlijke tijd. Ik kan ook moeilijk contractueel vastleggen dat een andere partij er na een x aantal jaar 'uitstapt', dat is niet rechtsgeldig en huurdersbescherming wel.

Let wel: Maar een heel klein deel van de 270.000 woningen die op funda staan worden verkocht. De meeste verkopers praten dus onzin en lopen achter bij de feiten. Als iemand die een huis wil kopen heb ik dus een selectieprobleem: Moeite om een goede deal te identificeren.

Mijn probleem is dat dit soort NHG-wijzigingen mijn handelingsruimte behoorlijk kleiner maken. Ik moet nu een jaar wachten totdat deze wijziging van de hypotheekregels in de prijs is verwerkt... en over een jaar wordt de NHG-grens opnieuw verlaagd.

Veel sterkte met jullie probleem.

[Lisare]

Morgen een offerte aanvragen op het onderpand dat je wilt hebben. Op basis van de maximale prijs die je wilt betalen. Dan kan je later altijd nog aanpassen (let op, alleen als de koopsom lager wordt, daarom je maximum aanvragen). Offerte is een aantal weken geldig voordat die retour maatschappij moet zijn. Dat geeft jou de ruimte de onderhandeling af te ronden.

[__oi__]

Tis natuurlijk niet 'plots'.
Al lang van te voren aangekondigd ( meer dan 1 jaar geleden)

Overigens kun je nog steeds 320k hypotheek krijgen, indien je inkomen het toelaat, alleen dan zonder NHG.
Houdt er overigens rekening mee dat het niet zozeer om de hypotheekhoogte gaat, maar dat de koopprijs +kk < 320k en per 1-7 <290k moet zijn. Met eigen geld de hypotheek verlagen tot onder de grens heeft dus geen zin om te proberen voor NHG in aanmerking te komen.

[Brainless]

Tis natuurlijk niet 'plots'.
Al lang van te voren aangekondigd ( meer dan 1 jaar geleden)

Overigens kun je nog steeds 320k hypotheek krijgen, indien je inkomen het toelaat, alleen dan zonder NHG.
Houdt er overigens rekening mee dat het niet zozeer om de hypotheekhoogte gaat, maar dat de koopprijs +kk < 320k en per 1-7 <290k moet zijn. Met eigen geld de hypotheek verlagen tot onder de grens heeft dus geen zin om te proberen voor NHG in aanmerking te komen.

Jawel.
Als je hypotheek onder de NHG grens komt, kun je deze alsnog (bij oversluiten) aanvragen. Ook al is je woning meer waard dan 320.000.
Wij hebben de overwaarde (verplicht) gebruikt ter verlaging van de hypotheek van de nieuwe woning.
Hierdoor kwamen wij onder deze grens en hebben daardoor gewoon NHG gekregen.

[een vraag, een antwoord]

Onzin Brainless, dat kan niet.
Post de gegevsn maar eens, ik ben benieuwd.

https://www.nhg.nl/consument/ik-wil-een ... lenen.html

Kan hooguit, als de taxatiewaarde van het huis lager is dan de koopsom.

[__oi__]

Tis natuurlijk niet 'plots'.
Al lang van te voren aangekondigd ( meer dan 1 jaar geleden)

Overigens kun je nog steeds 320k hypotheek krijgen, indien je inkomen het toelaat, alleen dan zonder NHG.
Houdt er overigens rekening mee dat het niet zozeer om de hypotheekhoogte gaat, maar dat de koopprijs +kk < 320k en per 1-7 <290k moet zijn. Met eigen geld de hypotheek verlagen tot onder de grens heeft dus geen zin om te proberen voor NHG in aanmerking te komen.

Jawel.
Als je hypotheek onder de NHG grens komt, kun je deze alsnog (bij oversluiten) aanvragen. Ook al is je woning meer waard dan 320.000.
Wij hebben de overwaarde (verplicht) gebruikt ter verlaging van de hypotheek van de nieuwe woning.
Hierdoor kwamen wij onder deze grens en hebben daardoor gewoon NHG gekregen.

Bij Aankoop is dat niet toegestaan.
Daar is geen twijfel over mogelijk. Indien een bank het toch op die manier heeft geaccodeerd dan is dat onjuist en tevens bijzonder onwaarschijnlijk. De grens tot 1-7 is overigens € 350.000. Wellicht bleef je met de aankoopsom +kk daaronder.

Bij oversluiten ( waarbij men dus in hetzelfde onderpand blijft wonen) kan het wel. Echter de maximale NHG grens is dan € 265.000

[Lisare]

Even voor de duidelijkheid de NHG regels;

Hypotheekbedrag voor aankoop woning maximaal € 320.000,-

De kostengrens voor de aankoop van een woning vanaf 1 juli 2012 is vastgesteld op € 320.000,-. Dit houdt in dat het hypotheekbedrag nooit meer mag zijn dan € 320.000,-. Hierbij moet u rekening houden met bijkomende kosten voor bijvoorbeeld notariskosten, afsluitprovisie en overdrachtsbelasting.

LET OP: vanaf 1 juli 2013 bedraagt de kostengrens € 290.000,-.

NHG stelt het percentage bijkomende kosten voor bestaande woningen en nieuwbouwwoningen standaard op 5% (maximale koopsom of koop-/aanneemsom tot 01 juli 2013: € 304.761,90) (maximale koopsom of koop-/aanneemsom vanaf 01 juli 2013: € 276.190,48).

De kostengrens voor kwaliteitsverbetering van een woning blijft onveranderd op € 265.000,-.
Hierbij mag de waarde van de woning hoger zijn. De hypotheek is echter maximaal € 265.000,-

[Brainless]

Onzin Brainless, dat kan niet.
Post de gegevsn maar eens, ik ben benieuwd.

https://www.nhg.nl/consument/ik-wil-een ... lenen.html

Kan hooguit, als de taxatiewaarde van het huis lager is dan de koopsom.

Ze vragen alleen :

Het bedrag dat u wilt lenen:

Nergens vragen ze naar de aankoopwaarde van de woning... ze geven alleen een voorbeeld berekening als je alles maximaal moet lenen.

Men vindt het juist geen probleem om op een huis van bv 500.000 euro, met nog een resthypotheek van 200.000; NHG te geven.
a: je moet NHG "kopen"; dus ze krijgen geld van je, b: de kans dat ze uit moeten keren is nihil (huis is veel meer waard dan de hypotheek).

[een vraag, een antwoord]

Inderdaad bij oversluiten zijn de regels anders.
Je hypotheek dient dan lager te zijn dan de oorspronkelijke limiet van € 265.000,--.

Maar daar heeft TS MeindertM niets aan, want die wil aankopen.

[__oi__]

Beetje zinloze discussie dit. De normen van NHG zijn helder. Zie anders norm 2.2.2. of bel met NHG. Het leidt echt geen twijfel: bij aankoop kan het niet.

[een vraag, een antwoord]

Precies, maar ontaardt niet elke vraag hier in een zinlose discussie?

[SJZ]

Beetje zinloze discussie dit. De normen van NHG zijn helder. Zie anders norm 2.2.2. of bel met NHG. Het leidt echt geen twijfel: bij aankoop kan het niet.

Maar daarom is het toch leuk dat er wordt uitgelegd hoe het NA aankoop wel kan?