Omzettingskosten hypotheek

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
CarpeDiem30
Berichten: 8
Lid geworden op: 24 mar 2017 10:41

Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door CarpeDiem30 » 07 mar 2019 11:10

Ik heb mijn hypotheek jaren geleden afgesloten bij Aegon. Mijn hypotheekrente staat nu op 2,70 10 jaar vast. Ik moet nog 5 jaar voordat ik zonder 'omzettingskosten' de rente kan wijzigen. Van Aegon ontvang ik bij iedere marktwijziging een overzicht wat het kost om de rente om te zetten naar een lagere rente, maar.... de omzettingskosten zijn dezelfde als ik de rente om zou zetten naar een hogere rente:
Omzettingskosten: €5631.- van 2,70% naar 2,70% 10 jaar vast
Omzettingskosten: €5631.- van 2,70% naar 2,79% 20 jaar vast

Op mijn vraag waarom ik omzettingskosten moet betalen bij omzetting naar een hoger rentepercentage was het antwoord:
nee dat hoeft u niet, u zult €0.- zien staan. Nou, dat staat er dus niet... Toen werd het antwoord: maar wij moeten opnieuw lenen op de kapitaalmarkt. Mijn antwoord: dat geld is er toch al en ik ga u meer betalen de volgende 20 jaar.... En de 10-jaars rente op de kapitaalmarkt is geen 2,79%, maar 0,269%.
Toen werd het antwoord: tja, het is nu eenmaal zo.

Is er misschien iemand die mij deze logica kan uitleggen?
Mijn dank :)

Radar.jpg
Radar.jpg (89.92 KiB) 1847 keer bekeken

jonis
Berichten: 1683
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 07 mar 2019 11:31

Is er misschien iemand die mij deze logica kan uitleggen?
Je moet de leidraad boeterente volgen.
De keuze van je nieuwe rentevastperiode en daaraan gekoppelde nieuwe tarief doet voor de boeterenteberekening er nl niet toe.
Was je nieuwe renteperiode bijv 1 jaar vast geweest en een lagere rente had dat nl ook geen invloed op je boetebedrag.

Leidraad boeterente:
https://www.afm.nl/nl-nl/consumenten/th ... tappenplan

JozJan
Berichten: 211
Lid geworden op: 04 mar 2011 10:08

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door JozJan » 07 mar 2019 11:37

Voor de omzettingskosten wordt gekeken naar de rente die je nu betaalt en naar de 'vergelijkingsrente'. Die vergelijkingsrente is de actuele rente voor een vergelijkbare lening met een rentevaste periode die gelijk is aan uw nog resterende rentevastperiode. Het verschil tussen die beide rentes gedurende uw resterende rentevaste periode is het nadeel voor Aegon. Dat wordt dan nog contant gemaakt, en komt in uw geval uit op €5.631.

Kern: omzettingskosten worden bepaald door het verschil tussen uw huidige rente en de vergelijkingsrente. Dat staat los van de nieuwe rente die u kunt kiezen. Het is daarmee ook logisch dat die omzettingskosten gelijk zijn ongeacht de nieuwe rente(periode) die u kiest.

jonis
Berichten: 1683
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 07 mar 2019 11:58

JozJan schreef:
07 mar 2019 11:37
Voor de omzettingskosten wordt gekeken naar de rente die je nu betaalt en naar de 'vergelijkingsrente'. Die vergelijkingsrente is de actuele rente voor een vergelijkbare lening met een rentevaste periode die gelijk is aan uw nog resterende rentevastperiode. Het verschil tussen die beide rentes gedurende uw resterende rentevaste periode is het nadeel voor Aegon. Dat wordt dan nog contant gemaakt, en komt in uw geval uit op €5.631.

Kern: omzettingskosten worden bepaald door het verschil tussen uw huidige rente en de vergelijkingsrente. Dat staat los van de nieuwe rente die u kunt kiezen. Het is daarmee ook logisch dat die omzettingskosten gelijk zijn ongeacht de nieuwe rente(periode) die u kiest.
Je "vergeet" het boetevrij aflosbaar deel; zo moeilijk is het stappenplan ook weer niet. :wink:

CarpeDiem30
Berichten: 8
Lid geworden op: 24 mar 2017 10:41

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door CarpeDiem30 » 07 mar 2019 12:08

Ik begrijp dat ik uit moet gaan van 2,19% (5 tm 10 jaar rentevast)?

jonis
Berichten: 1683
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 07 mar 2019 12:13

Juist.

Fiesiekus
Berichten: 2113
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 07 mar 2019 12:24

CarpeDiem30 schreef:
07 mar 2019 12:08
Ik begrijp dat ik uit moet gaan van 2,19% (5 tm 10 jaar rentevast)?
(2,7 - 2,19)% * 6,5(jaar) * schuld * (100 - vrij af te lossen%)

kweenie
Berichten: 14593
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door kweenie » 07 mar 2019 12:40

En dat nog even contant maken.

CarpeDiem30
Berichten: 8
Lid geworden op: 24 mar 2017 10:41

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door CarpeDiem30 » 07 mar 2019 12:52

Dan is het misschien verstandiger de gehele hypotheek af te lossen en naar een andere bank te gaan. VEH liet mij een berekening zien waar 1,85% gerekend wordt. Maar ja, we zijn al ruim 40 jaar bij de Aegon (voorh.Ago). Het schept toch een bank :lol: :lol: :shock:

kweenie
Berichten: 14593
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door kweenie » 07 mar 2019 13:31

Ook als je naar een andere bank gaat moet je die boete betalen.

jonis
Berichten: 1683
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 07 mar 2019 13:35

CarpeDiem30 schreef:
07 mar 2019 12:52
Dan is het misschien verstandiger de gehele hypotheek af te lossen en naar een andere bank te gaan. VEH liet mij een berekening zien waar 1,85% gerekend wordt. Maar ja, we zijn al ruim 40 jaar bij de Aegon (voorh.Ago). Het schept toch een bank :lol: :lol: :shock:
Bedoel je voor het nieuwe rentetarief 10 jaar vast?
1,85% voor hypotheek met NHG die je nu niet hebt. Daar hoef je niet noodzakelijk voor te verhuizen van verstrekker.
Je kunt NHG krijgen als je een lening afsluit voor het kopen van een woning, maar ook als je al een eigen woning bezit en deze wilt verbouwen (kwaliteitsverbetering).

kweenie
Berichten: 14593
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door kweenie » 07 mar 2019 13:50

Bij deze rentetarieven kan overstappen naar een andere verstrekker inderdaad wel eens een stuk voordeliger zijn.

Fiesiekus
Berichten: 2113
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 07 mar 2019 14:08

CarpeDiem30 schreef:
07 mar 2019 12:52
Dan is het misschien verstandiger de gehele hypotheek af te lossen en naar een andere bank te gaan. VEH liet mij een berekening zien waar 1,85% gerekend wordt. Maar ja, we zijn al ruim 40 jaar bij de Aegon (voorh.Ago). Het schept toch een bank :lol: :lol: :shock:

Krijg het vermoeden dat er zonder NHG wordt gerekend; i.c. is uw huidige hypotheek zonder NHG?
Laatst gewijzigd door Fiesiekus op 07 mar 2019 14:24, 1 keer totaal gewijzigd.

CarpeDiem30
Berichten: 8
Lid geworden op: 24 mar 2017 10:41

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door CarpeDiem30 » 07 mar 2019 14:12

Ja dat klopt, zonder NHG

Fiesiekus
Berichten: 2113
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 07 mar 2019 14:25

CarpeDiem30 schreef:
07 mar 2019 14:12
Ja dat klopt, zonder NHG

Als ik vragen mag, wat was daarvan de reden? Zou aanzienlijk in rente hebben gescheeld, en nu nog. Met NHG is een rente-% <2% mogelijk

CarpeDiem30
Berichten: 8
Lid geworden op: 24 mar 2017 10:41

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door CarpeDiem30 » 07 mar 2019 14:46

Als ik me goed herinner was op het moment van afsluiten de hypotheek te hoog voor de NHG.
Door een gedeelte af te lossen zal dit nu wel mogelijk zijn, maar mag een bestaande hypotheek omgezet worden naar NHG na de rentetermijn?

kweenie
Berichten: 14593
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door kweenie » 07 mar 2019 15:11

Omzetten naar een hypotheek met NHG mag niet zomaar. Dat mag wel als je de hypotheek verhoogt voor bijvoorbeeld een verbouwing of onderhoud. Dan mag ook de hele hypotheek NHG krijgen. Maar er is geen minimale grens voor die verhoging.

Dus je zou bij wijze van spreken als je de kozijnen moet verven de hypotheek mogen verhogen met de kosten van een potje verf en de nieuwe hypotheek wel volledig met NHG afsluiten....

Lady1234
Berichten: 9718
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door Lady1234 » 07 mar 2019 15:15

Er zitten nog wat voorwaarden aan die omzetting met NHG.

https://www.nhp.nl/hypotheken/informati ... versluiten

JozJan
Berichten: 211
Lid geworden op: 04 mar 2011 10:08

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door JozJan » 08 mar 2019 08:43

jonis schreef:
07 mar 2019 11:58
JozJan schreef:
07 mar 2019 11:37
Kern: omzettingskosten worden bepaald door het verschil tussen uw huidige rente en de vergelijkingsrente. Dat staat los van de nieuwe rente die u kunt kiezen. Het is daarmee ook logisch dat die omzettingskosten gelijk zijn ongeacht de nieuwe rente(periode) die u kiest.
Je "vergeet" het boetevrij aflosbaar deel; zo moeilijk is het stappenplan ook weer niet. :wink:
haha, goed punt. Niet vergeten, maar m.i. niet relevant voor de uitleg van het gebruik van de vergelijkingsrente.

Fiesiekus
Berichten: 2113
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Omzettingskosten hypotheek

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 08 mar 2019 09:27

CarpeDiem30 schreef:
07 mar 2019 14:46
Als ik me goed herinner was op het moment van afsluiten de hypotheek te hoog voor de NHG.
Door een gedeelte af te lossen zal dit nu wel mogelijk zijn, maar mag een bestaande hypotheek omgezet worden naar NHG na de rentetermijn?

Voor zover ik kan nagaan, is die schuld van €207.000,- in 2008 ruim onder de NHG grens.
https://www.homefinance.nl/nieuws-blog/ ... voor-2008/

Dus blijft raadsel waarom er geen NHG is aangevraagd (wat zei de hypotheekadviseur?). Anyway, kan dus nu wel ook voor het bestaande deel, worden geïmplementeerd bij switchen.

Plaats reactie