LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd.

[ archief ] Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
Arminius
Berichten: 4
Lid geworden op: 04 aug 2007 18:34

Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door Arminius » 04 aug 2007 19:01

Hallo allemaal

Wij zitten met het hiernavolgende probleem:

Wij hebben een koophuis in Rotterdam, waarvan we de hypotheek niet meer kunnen betalen. Het pand staat nu al 3 jaar te koop bij verschillende makelaars, maar we raken het aan de straatstenen niet kwijt.

Nu heeft de bank [GMAC RFC] ons in gebreke gesteld, en dreigt met executoriale verkoop. Maar om de een of andere reden is men toch bang om dit door te zetten.

Nu heeft men ons een 'onherroepelijke volmacht tot onderhandse verkoop' gestuurd die wij zouden moeten ondertekenen, maar daarin staan voor ons zeer ongunstige voorwaarden.

Zo staat er o.a. in dat de bank de prijs zal vaststellen, evenals de verkoopvoorwaarden. De koopsom zal ontvangen, de akte van transport zal onderteken, en daarin de bepaling te laten doen opnemen dat de kosten van de verkoop en eigendomsoverdracht voor rekening zal komen van de volmachtgevers, ons dus!

Ook wil de bank een eigen makelaar inschakelen, en de kosten daarvan op ons verhalen. Dit terwijl het betreffende pand al 3 jaar te koop staat via een makelaar tegen een ter plaatse geldende marktprijs.

In de toelichting die er bij zit, komt men met mooie verhalen, zoals dat niemand hoeft te weten dat je de hypotheek niet meer kunt betalen, omdat het huis op een gebruikelijke wijze zal worden verkocht via een makelaar.

Dat ze meer dan bereid zijn om een betalingsregeling te treffen ingeval van een restschuld.

En dat met het ondertekenen van de volmacht onze rechtspositie niet zal worden geschaad.

Wij zijn hier niet zo zeker van.

Ik loop al dagen op internet te spitten of ik iets over dit onderwerp kan vinden, maar tot op heden heb ik niets kunnen vinden. Wij vragen ons af of het niet gewoon beter is om het pand gewoon via executoriale verkoop te verkopen, dan immers weten we voor welke kosten wij moeten opdraaien. [alleen een eventuele restschuld] Wij hoeven dan in ieder geval niet de overdrachtsbelasting en alle ander bijkomende kosten te betalen.

Mijn vraag is dan ook:

Komt het vaker voor dat een bank iemand dit voorstel doet?

En wie heeft hier ervaring mee?

En wie weet hoe verder te handelen?

Alvast hartelijk dank!

particulier
Berichten: 438
Lid geworden op: 09 jun 2005 22:24

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door particulier » 05 aug 2007 20:06

Klinkt me heel raar in de oren. Ik zou er ook niet op ingaan. Probeer de woning nog te verkopen voor een lagere prijs, misschien dat dat wel lukt.

Normaliter krijg je een brief van de geldverstrekker dat je een bepaalde periode hebt om je huis zelf te verkopen. Na deze periode gaan ze tot executoriale verkoop over. Daar heb je geen extra kosten aan, alleen de kans is groot dat de verkoopopbrengst niet hoger is dan de hypotheek die erop rust. Dan zitten jullie met een restschuld. Een afbetalingsregeling door de geldverstrekker is dan het minimale wat ik zou verwachten.

Kortom, ik zou er niet voor tekenen.

D1RK
Berichten: 2868
Lid geworden op: 10 mar 2007 07:51

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door D1RK » 05 aug 2007 20:21

Advies;

Kijk eens als kopers, dus is het altijd schoon en geen gekke geuren tijdens bezichtiging...?

Is de prijs goed, kijk eens in de buurt, via http://www.jaap.nl of http://www.zah.nl en http://www.miljoenhuizen.nl kunt U diverse huizen die ongeveer gelijkwaardig zijn zoeken.

Verder mag U ook zelf een advertentie plaatsen, zowel eigen foto's als die van makelaar mag U gebruiken, maar zijn de foto's wel goed?
Geen harde schaduw, en geen kale wintertuin als er nu bloemen staan?
Kijk eens op http://www.speurders.nl vorig jaar zelf voor €3,- advertentie kosten huis verkocht zonder makelaar, en het was tijdelijk gratis!
Marktplaats niet gedaan omdat het veel duurder was (€25,-)
Als de huidige waarde onder de hypotheek ligt kunt U toestemming vragen voor restschuld die later in termijnen afgelost word, dus vooraf!

Mijn huidige woning was te koop bij een NVM makelaar die zichzelf erg goed vond, maar met de matige foto's en slechte beschrijving kregen ze minder kijkers en omdat het nieuwe huis vrijwel klaar was, kreeg ik het tegen een vrij lage prijs, zeker ten opzichte van wat afgelopen jaar later werd aangeboden!

Ook deze speurders link hier plaatsen, mag officieel niet, reclame, maar hulp bij verkoop wel....
Twijfel gevallen na 3 jaar zal niemand melden!

Susces....


De volmacht voor verkoop, daar staat toch een ruime bedenktijd voor?
Vraag uitstel en laat weten wat U nu gaat doen.
Het voorstel van de bank is ter voorkoming van openbare verkoop met moeilijk inbare verliezen die hoger zijn, dus zowel in hun als Uw voordeel!

Arminius
Berichten: 4
Lid geworden op: 04 aug 2007 18:34

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door Arminius » 06 aug 2007 12:53

Dank voor jullie antwoord...

De woning ziet er keurig uit van binnen, geen rare geurtjes etc.

Het probleem is denken wij, dat er in diezelfde straat nog ongeveer 30 woningen te koop staan.

http://www.remax.nl/aanbod/details_foto ... 9FE8487445}

Ook hebben we het huis op diverse sites te koop gezet, zoals marktplaats.nl en niksertussen.nl, maar tevergeefs We overwegen nu met de Nederlandse Vastgoedmaatschappij in zee te gaan. [daar las ik elders hier goede berichten over.]

http://forum.trosradar.nl/viewtopic.php ... 90320fd1e7

We zouden binnen 7 dagen de volmacht moeten tekenen, maar voorlopig zullen we dat dus niet doen.

lvytopil
Berichten: 4
Lid geworden op: 19 mei 2007 00:16

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door lvytopil » 07 aug 2007 13:23

Beste Arminius,

Om antwoord te geven op je vraag: ja, een onherroepelijke volmacht tot verkoop komt vaker voor. Het nadeel daarvan is dat je de verkoop zelf niet in de hand hebt. Aan de andere kant, als je het huis via een executoriale verkoop laat verkopen, brengt de woning (veel) minder op. Dan zit je mogelijk met een hogere restschuld. Wellicht is het zinvol met je hypotheekverstrekker te overleggen wat voor prijs ze in gedachten hebben (let op taxatierapport van de bank en evt van jezelf, daarin staat ook de getaxeerde executiewaarde).

Succes!

Arminius
Berichten: 4
Lid geworden op: 04 aug 2007 18:34

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door Arminius » 07 aug 2007 13:55

lvytopil dank voor je antwoord.

Inmiddels is het pand getaxeerd, maar wil de bank vooralsnog geen kopie overleggen.


Miss. kan iemand me uitleggen wat de executiewaarde van een pand nu precies inhoud. Is dit de uiterste prijs die een bank voor een pand wil hebben bij de veiling. Ik snap het nut van executiewaarde in dit geval niet zo. Wel bij aankoop, want dan is de executiewaarde het uiterste bedrag dat je aan hypotheek kunt krijgen, toch?

Trouwens ook nooit geweten dat je schriftelijke toestemming van een bank nodig hebt indien je een pand wilt verkopen en de opbrengst lager is dan de hoogte van je hypotheek. Teken dus nooit een voorlopig koopcontract voor je die toestemming van je bank hebt, want mocht de bank dan nee zeggen, dan draai jij op voor een boete. [meestal 10% van de koopprijs]

gjvisser
Berichten: 310
Lid geworden op: 22 jun 2005 14:06

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door gjvisser » 07 aug 2007 14:48

Even over de foto's op de website, deze kunnen veel beter:

Je woning is leeg, op zich niet heel veel mis mee, maar je moest eens weten hoe weinig mensen inlevingsvermogen hebben. Mensen zien graag een bepaalde sfeer met meubels op foto's. Daarnaast zou ik de foto van de keuken, of weghalen, of even de troep opruimen (afwasmiddel, lege fles, sponsje, en andere 'troepjes') en een nieuwe foto maken en plaatsen.
De foto van de badkamer voegt niets toe, lekker weglaten dus!

Uit jullie verhaal begrijp ik dat jullie weinig geld hebben, erg vervelend, maar probeer een blik verf of latex te kopen en schilder je muren mooi wit.

Die prijs is zeker niet verkeerd volgens mij. Daar zijn denk ik niet zo heel veel van in Rotterdam (denk ik tenminste). Voor deze prijs moet je de woning wel voor kunnen verkopen, maar zorg dan wel dat deze meer ertussenuit springt dan die andere 30 woningen. Dit is erg belangrijk!!

Succes verder! :wink:

lvytopil
Berichten: 4
Lid geworden op: 19 mei 2007 00:16

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door lvytopil » 07 aug 2007 14:56

de executiewaarde is het bedrag dat het pand wordt geschat op te brengen in geval van een executoriale verkoop. Dit ligt normaliter tussen 80% en 90% van de VVK (vrije verkoopwaarde). Daarom kan het voor jou alsnog voordeliger zijn het pand door de bank te laten verkopen dan de executie af te wachten - als de bank het huis voor 90% van de door jou ingeschatte verkoopprijs verkoopt, kan het nog steeds meer zijn dan de prijs bij executie.

Overigens ben ik het met gjvisser eens, dat de foto's op de website iets beter zouden kunnen, en zou ik zijn tips zeker ter hand nemen!

lvytopil
Berichten: 4
Lid geworden op: 19 mei 2007 00:16

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door lvytopil » 07 aug 2007 14:58

overigens: er staan wat spelfouten in de omschrijving van het huis. Het kan ook lonen die er uit te halen... Ik vind ze zelf in elk geval altijd erg storend om te lezen!

Arminius
Berichten: 4
Lid geworden op: 04 aug 2007 18:34

Re: Onherroepelijke volmacht tot verkoop

Ongelezen bericht door Arminius » 07 aug 2007 16:25

Mensen, bedankt voor jullie reacties.

Tja, de foto`s Jullie weten hoe dat gaat, de makelaar maakt snel een paar kiekjes en dat is het dan. Wat betreft jullie opmerking over het plaatsen van meubels, dat is volgens mij ook weer een kwestie van smaak. De een wil het juist leeg zien, en de ander ziet weer graag meubels. En geld aan de woning uitgeven doen we ook niet meer. Het huis heeft inmiddels al de 3e makelaar, en heeft ons al 2000 euro makelaarskosten gekost, zonder resultaat. Het is een keer genoeg. Verder is het zo, dat de bank zich ook zeer onprofessioneel heeft opgesteld in deze zaak, tot aan het uiten van verkapte bedreigingen aan de telefoon aan toe. We hebben het echt helemaal gehad met deze bank. Eigenlijk kan het ons allemaal niet zo veel meer schelen, als we maar van dat huis af komen.

Gesloten