[ archief ] Rentevaste periode van spaarhypotheek loopt af. Wat nu?

[JozJan]

Als die "deskundige hypotheekadviseur" nou weer een spaarhypotheek adviseert? Volgens minstens een half dozijn posts hierboven, is dat nog steeds de beste hypotheek (niet mijn idee btw)

Jij hebt adviseurs duidelijk niet hoog zitten. Dat mag. Ik heb jouw adviezen dan weer niet zo hoog zitten, zou eerder vertrouwen op een juiste berekening door een gekwalificeerd adviseur (en ja: die zou dan ook het scenario 'spaarhypotheek in stand houden' moeten meenemen.

[Fiesiekus]

Ik heb jouw adviezen dan weer niet zo hoog zitten, zou eerder vertrouwen op een juiste berekening door een gekwalificeerd adviseur (en ja: die zou dan ook het scenario 'spaarhypotheek in stand houden' moeten meenemen.

Dat mag. Mijn berekeningen zijn gratis en objectief. Een adviseur wil er aan verdienen.

[Fiesiekus]

Maar TS geeft aan graag het spaardeel van de hypotheek te willen aflossen en daarvoor de hypotheek om te willen zetten. Vandaar dat het een logische gedachte is om dat als uitgangspunt te nemen.

Ja. Maar minstens de helft van de beantwoorders hier (excl. me & myself) vinden die constructie nog steeds een prima idee. Ondanks het feit dat je fors betaalt voor een verwaarloos risico op overlijden.

[kweenie]

Het gaat er niet om wat mensen op dit forum vinden, TS geeft aan de spaarhypotheek te willen stoppen en moet voor het verkrijgen van een nieuwe/andere hypotheek een adviseur inschakelen. Dat die adviseur niet nodig is als TS de spaarhypotheek wil houden is evident. Dat doet niets af aan het feit dat het oversluiten via een adviseur geld zou kunnen opleveren in vergelijking met de theoretische situatie dat de nieuwe hypotheek zonder adviseur bij NN zou blijven.

[Undutchable]

Daar ben ik weer

Ik heb het rentevoorstel ontvangen:

=====
1 jaar vast tegen 1,92%. Rente 308 per maand en spaarpremie 789 per maand.

2 jaar vast tegen 2,02%. Rente 324,64 per maand en spaarpremie 780,19 per maand

Tot einde looptijd (5 jaar) vast tegen 2,17%. Rente 348,75 per maand en spaarpremie 754 per maand.
=====

Ik denk dat als ik ervan uitga dat ik de hypotheek iin de laatste 5 jaar wil aflossen, ik het beste de spaarhypotheek kan voortzetten. Deels aflossen en het restant omzetten naar aflossingsvrij en dan zelf in 5 jaar aflossen is duurder verwacht ik. 2% rente krijg ik nergens. In de verwachting dat de rente gaat stijgen zou ik dan 1 jaar vast nemen of nog liever volledig variabel. Als het dan stijgt daalt de niet aftrekbare spaarpremie en stijgt de rente die ik betaal wel, maar netto minder hard door de renteaftrek.

Maar ik denk ook aan de optie om het saldo van de spaarrekening te gebruiken om af te lossen en voor het restant bij dezelfde geldverstrekker een aflossingsvrije hypotheek te nemen met de rente 20 jaar vast en dan zelf af te lossen. M’n maandlasten worden dan minder dan 200 euro bruto met alleen rente. Ik schat dat er dan zo’n 60.000 overblijft om in 20 jaar af te lossen, da’s 3000 per jaar als ik het gelijk verdeel. En als ik het huis eerder verkoop (en die kans is er) dan is het gelijk klaar.

Mijn vraag is of ik in de bovenstaande scenario’s denkfouten maak of dingen over het hoofd zie?



.

[Lady1234]

Van maandlasten van €200,00 bruto is niets aftrekbaar door het hoge forfait, u krijgt zelfs nog een bijtelling.

[Undutchable]

Dank u Lady1234. Daar had ik niet aan gedacht.

De WOZ-waarde is 418.000, dus dan moet ik 0,0065*418K = 2.717 bij mijn inkomen optellen en kan ik 12*200=2.400 euro aftrekken?

[Lady1234]

Nee, nog niet, maar er spelen twee dingen. De Wet Hillen wordt langzaam afgebouwd en de hypotheekrente aftrek gaat tegen steeds een lager percentage afgetrokken worden.

Lees eens hier.

https://www.consumentenbond.nl/hypothee ... ingforfait

Of hier

https://bieb.knab.nl/eigenwoningforfait ... n-voor-jou

[SJZ]

De WOZ-waarde is 418.000, dus dan moet ik 0,0065*418K = 2.717 bij mijn inkomen optellen en kan ik 12*200=2.400 euro aftrekken?

Alleen leidt het nu per saldo niet tot een bijtelling. Dat wordt pas in 2019-2048 in stappen van 1/30 per jaar ingevoerd.

[Lady1234]

Het effect van Hillen begint dus in 2019, maar de aftopping van de aftrek, afhankelijk van het belastingtarief is dus al bezig.

[kweenie]

Die bedragen liggen wel in lijn met mijn verwachting. Ik vermoed dan ook dat je huidige spaarpot iets kleiner is dan je verwacht en dat je nog zo'n 66.000 zou moeten aflossen als je nu de spaarhypotheek zou stoppen. Maar dat is iets wat je eenvoudig zou kunnen navragen.

Belangrijkste vraag blijft nog altijd wat je nu eigenlijk zelf wil. Je kunt dus na vijf jaar in een hypotheekvrije woning wonen. Maar dat betekent wel vijf jaar lang hogere lasten. Je kunt ook de spaarhypotheek stoppen en de restschuld langzamer aflossen. Dat betekent lagere maandlasten, maar je zult dan in totaal wel meer kwijt zijn aan rente plus aflossing.

Beide opties zijn mogelijk, er is niet één van beide opties absoluut fout of goed. Dus kies de optie die het beste bij jou en jouw wensen past.

[Lady1234]

Maar vergeet dus niet de advieskosten te rekenen als u heel iets anders wilt

[Fiesiekus]

Tot einde looptijd (5 jaar) vast tegen 2,17%. Rente 348,75 per maand en spaarpremie 754 per maand.
=====

Maar ik denk ook aan de optie om het saldo van de spaarrekening te gebruiken om af te lossen en voor het restant bij dezelfde geldverstrekker een aflossingsvrije hypotheek te nemen met de rente 20 jaar vast en dan zelf af te lossen. M’n maandlasten worden dan minder dan 200 euro bruto met alleen rente. Ik schat dat er dan zo’n 60.000 overblijft om in 20 jaar af te lossen, da’s 3000 per jaar als ik het gelijk verdeel. En als ik het huis eerder verkoop (en die kans is er) dan is het gelijk klaar.

Mijn vraag is of ik in de bovenstaande scenario’s denkfouten maak of dingen over het hoofd zie?

Ik heb even het 5 jaren scenario globaal voor je doorgerekend (omdat 5 jaar gelijk is aan de resterende duur van je hypotheek):

Je betaalt nog €45240 premie plus (bij geschat 42% IB) nog €17816 netto hypotheekrente (EWF op €2717 constant gehouden); is totaal €63056. Je verwacht als je nu je opgebouwde kapitaal gebruikt om af te lossen, er nog €60,000 restschuld overblijft om af te lossen. Betaal je bij 5 jaar lineaire aflossing nog zo'n €3255 (bruto = netto) rente. Je huidige situatie voortzetten, levert je dus totaal €199 voordeel op in 5 jaar.

Nou, zoals je zelf al aangaf: bij eerdere verkoop ben je gelijk klaar.

[Fiesiekus]

De WOZ-waarde is 418.000, dus dan moet ik 0,0065*418K = 2.717 bij mijn inkomen optellen en kan ik 12*200=2.400 euro aftrekken?

Weer even het 5 jarige scenario: €4176 bruto aftrekbaar en €2717 EWF bijtelling maakt €1459 aftrekbaar, daarmee heb ik ook in mijn bovenstaande post gerekend.

Die €200 slaat nergens op.

[Undutchable]

Dank u, Fiesikus. Dat bevestigt dat als ik er inderdaad in 5 jaar van af wil zijn ik het beste de huidige situatie kan voortzetten. Ik denk dat ik met die geschatte 60.000 wellicht aan de lage kant zit en dat het ook een paar duizend euro hoger kan zijn, dat pleit dan nog meer om de hypotheek als spaarhypotheek voort te zetten.
Maar zou het dan niet beter zijn om te beginnen met 1 jaar vast te zetten? Stel dat de rente gaat stijgen dan kan ik daar nog van mee profiteren voor de laatste 4 jaar (lagere spaarpremie).

[Fiesiekus]

Dank u, Fiesikus. Dat bevestigt dat als ik er inderdaad in 5 jaar van af wil zijn ik het beste de huidige situatie kan voortzetten. Ik denk dat ik met die geschatte 60.000 wellicht aan de lage kant zit en dat het ook een paar duizend euro hoger kan zijn, dat pleit dan nog meer om de hypotheek als spaarhypotheek voort te zetten.
Maar zou het dan niet beter zijn om te beginnen met 1 jaar vast te zetten? Stel dat de rente gaat stijgen dan kan ik daar nog van mee profiteren voor de laatste 4 jaar (lagere spaarpremie).

Ik bedenk nog iets anders: indien u het kapitaal gebruikt om de hypotheekschuld te reduceren, zal de restschuld een lagere hypotheekrente hebben, dan bij voortzetten. Veelal geldt voor lineaire/annuïtaire hypotheken een lager rente-%.

Wellicht kunt u dat % nog eens navragen?

[Fiesiekus]

Maar zou het dan niet beter zijn om te beginnen met 1 jaar vast te zetten? Stel dat de rente gaat stijgen dan kan ik daar nog van mee profiteren voor de laatste 4 jaar (lagere spaarpremie).

Lagere spaarpremie, maar hogere hypotheekrente uiteraard. Gezien het lage bedrag aan HRA dat voor u overblijft, maakt het weinig uit wat u kiest. U ziet zelf al in de 3 berekeningen van uw bank, dat het totaal aan premie plus bruto rente, circa €1100,- per maand bedraagt. Of u nu 1 of 5 jaar kiest. Zou de rente iets stijgen (Wat ik niet verwacht btw), zal het verschil in de som van premie en rente, gering zijn.

Overigens vind ik die 2,17% voor een RVP van 5 jaar, belachelijk hoog. Bij ING geldt voor een annuïtaire/lineaire hypotheek, circa 1,62%. Je eerder berekende voordeel van je huidige spaarhypotheek (€199) slaat bij een dergelijk rente-% om in een nadeel van €826 (€60.000 kost bij ING bruto €2430 t.o.v. €3255 bij 2,17%)).

[jonis]

Dank u, Fiesikus. Dat bevestigt dat als ik er inderdaad in 5 jaar van af wil zijn ik het beste de huidige situatie kan voortzetten. Ik denk dat ik met die geschatte 60.000 wellicht aan de lage kant zit en dat het ook een paar duizend euro hoger kan zijn, dat pleit dan nog meer om de hypotheek als spaarhypotheek voort te zetten.
Maar zou het dan niet beter zijn om te beginnen met 1 jaar vast te zetten? Stel dat de rente gaat stijgen dan kan ik daar nog van mee profiteren voor de laatste 4 jaar (lagere spaarpremie).

Het kan dat het goed uitpakt maar hoeveel stijging verwacht je?
Volgend jaar kun je sowieso nog maar max 4 jaar vast kiezen en dan heb je natuurlijk ook nog het 0,25 tekort van je 1 jaar vast rente (tov nu 5 jaar vast)

Daarbij; rentevastperiode openbreken als rente hoger staat kost je geen rentevergoeding; ik weet niet hoe jouw verstrekker daarmee omgaat maar de mijne vraagt dan bijv. een tarief van 350,- kosten.

[Undutchable]

Nog even een update van wat het nu uiteindelijk geworden is.

De spaarhypotheek is omgezet naar een aflossingsvrije hypotheek van 30 jaar met de rente 20 jaar vast op 2,9 procent.
Het saldo van het spaardeel is gebruikt om af te lossen op het hypotheekbedrag. Voor het resterende bedrag is een ORV afgesloten.

De bruto maandlasten inclusief de ORV zijn nu 165 euro (144 rente en 21 ORV)

Allemaal bedankt voor de adviezen en suggesties.

[Lady1234]

U weet dat voor u de rente nog maar 15 jaar aftrekbaar is? Maar goed het eigen woning forfait is zo hoog, dat dat er niet toe doet.