Loont het om hypotheek over te sluiten?

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
Anton007
Berichten: 3
Lid geworden op: 10 dec 2019 10:38

Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Anton007 » 10 dec 2019 12:08

Hoi allemaal.

Ik zou graag willen weten of het loont om mijn bankspaar hypotheek over te sluiten. Ik lees her en der dat ik mijn bankspaar hypo moet koesteren maar de rente's zijn nu zo laag dat ik toch twijfel.

Doel van dit alles is lagere maandlasten zodat ik meer ga aflossen en aan het eind van me looptijd 100% heb afgelost. Want momenteel gooi ik elke maand 1k+ rente weg wat niks voor me doet. Ik besef dat ik +- de helft terug krijg van de rente.

Situatie toen;
Hypotheek: 279000
2 delen 129000 aflossingsvrij + 150000 hypo

Type: Bankspaar bij Rabobank onder de noemer Opbouw Hypotheek
Afgesloten: 2012
Rente: 5.1 %

Situatie nu;
Extra afgelost: 15000
Opgebouwd: 28000

Hypotheek nu: 236000 (De 5.1% rente wordt berekend over 264000 (236000 + 28000)
Verdeeld in 114000 aflossingsvrij + 122000 hypo
Looptijd: 30 jaar tot 2042

Bijzonderheden;
Wij hebben de looptijd verkort door het maandbedrag te verhogen.
We losten eerst 179 p.m. af op de 150k, en nu 279 p.m. Die extra 100 aflossing zorgt ervoor dat we 6 jaar eerder klaar zijn met het aflossen van de 150k. Van 2042 naar 2036.
Achteraf twijfelden we of dit wel een slimme zet was geweest.

Ik betaal nu elke maand 1124 euro aan rente.
Als ik mijn hypo kan oversluiten naar 1.5% rente tegen 20 jaar dan betaal ik 326 euro rente per maand. Bijna 800 euro verschil.

Wat is wijsheid?

Alvast bedankt en sorry dat het zo'n lang verhaal is geworden. Het is zo ingewikkeld allemaal met al die haken en ogen.

Mvg,
Anton
Laatst gewijzigd door Radar op 10 dec 2019 13:39, 1 keer totaal gewijzigd.
Reden: Titel aangepast zodat deze beter bij de inhoud van het openingsbericht aansluit

Lady1234
Berichten: 11826
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 10 dec 2019 13:51

Wat is de rentevaste periode voor beide hypotheken? En is het percentage voor beide hypotheken gelijk?

Jantje7
Berichten: 903
Lid geworden op: 15 feb 2013 12:50

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Jantje7 » 10 dec 2019 14:02

In uw verhaal mis ik de premie van de ORV en de spaarpremie die u elke maand betaald en de rente vast periode van uw bankspaarhypotheek. Dus uw maandelijks bedrag even uitsplitsen tussen de verschillende bedragen.

Anton007
Berichten: 3
Lid geworden op: 10 dec 2019 10:38

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Anton007 » 10 dec 2019 14:40

Het percentage rente is voor beide hypotheken gelijk; 5,1%. Ik schrijf beide hypotheken, maar ik zie het als 1 hypotheek (ook zo afgesloten)

Rentevaste periode van het aflossingsvrije deel is 30 jaar tot 2042.

Het andere deel van 150k was dus ook 2042 maar hebben we vervroegd van 2042 naar 2036 door de maandelijkse spaarpremie te verhogen met 100 euro naar 276 euro per maand.

De OVR premies bij elkaar opgeteld bedragen 15 euro per maand.

Ik betaal/los elke maand 276 euro (verplichte spaarpremie) af op het 150k gedeelte.

Lady1234
Berichten: 11826
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 10 dec 2019 14:46

Oversluiten wordt een megaboete volgens mij.

Anton007
Berichten: 3
Lid geworden op: 10 dec 2019 10:38

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Anton007 » 10 dec 2019 15:01

Oh ja, idd. De boeterente niet te vergeten.

Ik heb dit laten berekenen bij de Rabobank wat het zou zijn als ik zou oversluiten. Dit was 25.000 euro
Dit was in Maart dit jaar dus zal nu nog wel wat lager zijn.

Dit bedrag wil ik dan meefinanciëren in de hypotheek.

Mijn effectieve hypotheek nu is 236.000
(264.000 - opgebouwde deel 28000 = 236.000)

236.000 + 25.000 boeterente = 261.000 wat ik dan zou oversluiten tegen 1.5% voor 20 jaar mits dit verstandig zou zijn.

Lady1234
Berichten: 11826
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 10 dec 2019 15:46

Maar als u die bankspaarhypotheek zou gaan oversluiten, gaat de spaarpremie navenant omhoog, die uiteraard niet aftrekbaar is.

Als u al iets zou oversluiten, zou ik, denk ik, dat beperken tot de aflossingsvrije.

En mijns inziens had u beter daar meer op af kunnen lossen dan meer inleggen op de bankspaarhypotheek.

Jefdus
Berichten: 863
Lid geworden op: 08 sep 2011 12:00

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Jefdus » 10 dec 2019 15:58

Ik ga de berekeningen niet uitvoeren, maar met een rente van 5,1% op een bankspaarhypotheek mag je denk ik erg blij zijn. Bij zo'n 'relatief' hoge rente, is er eigenlijk geen hypotheekconstructie die je op de lange termijn meer gaat opleveren. Dit is wel afhankelijk van twee voorwaarden:
- OVR premies zijn redelijk (wat met 15 euro per maand wel enigszins het geval lijkt te zijn).
- hypotheekrenteaftrek wordt niet al te erg versoberd (iets wat tot op zeker hoogte in gang is gezet, maar wat lastig is te voorspellen).

Als ik bovenstaande zo zie, zou ik veel eerder kijken naar het aanvragen van een nieuwe rente voor het aflossingsvrije deel. Als het doel is om aan het eind alles afgelost te hebben, kun je ook kijken of je het aflossingsvrije deel kunt overzetten naar een annuïtaire hypotheek. Dan betaal je uiteraard meer per maand, maar heb je na afloop geen restschuld meer.

Wat het herzien van de rente op het aflossingsvrije deel je per maand oplevert, kan de bank je ongetwijfeld precies vertellen. Bedenk wel dat dit altijd tegenvalt, omdat je een groot deel als boeterente weer 'terug betaalt'.

SJZ
Berichten: 4081
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door SJZ » 10 dec 2019 22:14

Zo gauw mogelijk zoveel mogelijk aflossing op het aflossingsvrije gedeelte. Dat is € 129.000. Hoe snel lukt dat?
(daarna verder zien)

SJZ
Berichten: 4081
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door SJZ » 10 dec 2019 22:16

kun je ook kijken of je het aflossingsvrije deel kunt overzetten naar een annuïtaire hypotheek. Dan betaal je uiteraard meer per maand, maar heb je na afloop geen restschuld meer.
Waarom zou je? Op het aflossingsvrije deel mag je nu ook al aflossen. Waarschijnlijk 10% van de hoofdsom per jaar. Da's € 1.080 per maand. Omzetten naar annuïtair kost waarschijnlijk alleen maar zinloos geld.

SJZ
Berichten: 4081
Lid geworden op: 09 aug 2003 21:03

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door SJZ » 10 dec 2019 22:25

Ik besef dat ik +- de helft terug krijg van de rente.
Nou, de helft zul je niet halen. Wat is de woz-waarde?

Fiesiekus
Berichten: 2164
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 11 dec 2019 19:39

Anton007 schreef:
10 dec 2019 12:08

Situatie toen;
Hypotheek: 279000
2 delen 129000 aflossingsvrij + 150000 hypo

Type: Bankspaar bij Rabobank onder de noemer Opbouw Hypotheek
Afgesloten: 2012
Rente: 5.1 %

Situatie nu;
Extra afgelost: 15000
Opgebouwd: 28000

Hypotheek nu: 236000 (De 5.1% rente wordt berekend over 264000 (236000 + 28000)
Verdeeld in 114000 aflossingsvrij + 122000 hypo
Looptijd: 30 jaar tot 2042

Bijzonderheden;
Wij hebben de looptijd verkort door het maandbedrag te verhogen.
We losten eerst 179 p.m. af op de 150k, en nu 279 p.m. Die extra 100 aflossing zorgt ervoor dat we 6 jaar eerder klaar zijn met het aflossen van de 150k. Van 2042 naar 2036.
Achteraf twijfelden we of dit wel een slimme zet was geweest.

Ik betaal nu elke maand 1124 euro aan rente.
Als ik mijn hypo kan oversluiten naar 1.5% rente tegen 20 jaar dan betaal ik 326 euro rente per maand. Bijna 800 euro verschil.

Wat is wijsheid?


Je situatie is best lastig, ik krijg het gevoel dat je klem zit door de lange looptijd en vooral door de Rente Vast Periode. Zoals eerdere posters al meldden:

1) Op zich is 5,1% rendement heel aantrekkelijk, maar dat is pas in 2036 realiteit als je kapitaal vrijkomt. Loopt die RVP van de bankspaarhypotheek ook tot 2036??

2) Verder kan je het beste 10%/jaar aflossen op de aflossingsvrije hypotheek, het rendement is iets lager door de HRA, maar die is over een tijdje ook "maar" 37%; je hebt dan nog een behoorlijk rendement t.g.v. de aflossingen.

3) Oversluiten en de boeterente betalen kan ook, maar hoe langer je wacht, des te minder is het "voordeel".

Fiesiekus
Berichten: 2164
Lid geworden op: 27 okt 2008 13:07

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Fiesiekus » 11 dec 2019 19:42

SJZ schreef:
10 dec 2019 22:16
kun je ook kijken of je het aflossingsvrije deel kunt overzetten naar een annuïtaire hypotheek. Dan betaal je uiteraard meer per maand, maar heb je na afloop geen restschuld meer.
Waarom zou je? Op het aflossingsvrije deel mag je nu ook al aflossen. Waarschijnlijk 10% van de hoofdsom per jaar. Da's € 1.080 per maand. Omzetten naar annuïtair kost waarschijnlijk alleen maar zinloos geld.
Klopt, maar misschien is bij een annuïtaire hypotheek, de rente significant lager. Zou doorgerekend moeten worden, maar als daar ook de boeterente en de overige kosten (notaris, advies, afsluiten) bijkomen, kan je beter zoals SJZ meldt, 10%/jaar aflossen.

litsenj
Berichten: 20
Lid geworden op: 13 sep 2016 11:26

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door litsenj » 16 dec 2019 15:17

Anton007 schreef:
10 dec 2019 15:01
Oh ja, idd. De boeterente niet te vergeten.

Ik heb dit laten berekenen bij de Rabobank wat het zou zijn als ik zou oversluiten. Dit was 25.000 euro
Dit was in Maart dit jaar dus zal nu nog wel wat lager zijn.
Schrik er niet van als de boeterente een stuk hoger is. De berekening is niet makkelijk, maar is gebaseerd op het verschil in rente-inkomsten. Een lagere marktrente heeft een hogere boeterente tot gevolg.

Als ik u was zou ik voor het aflossingsvrije deel de annuïteit berekenen (zie: https://www.berekenhet.nl/berekenen/annuiteit.html) voor de rest van de looptijd en daarmee zelf een richtbedrag bepalen om het aflossingsvrije deel vervroegd af te lossen. Het voordeel is dat u daarmee wat flexibeler bent in het (extra) aflossen van de hypotheek en geen boeterente, advies- of afsluitkosten betaalt.

De bankspaarhypotheek oversluiten is nog een ander verhaal. De lage rente wordt dan namelijk ook van toepassing op uw spaartegoed en heeft daarom negatieve invloed op het eindbedrag. Hiervoor kunt u beter een adviseur raadplegen, ook om wellicht in combinatie met het aflossingsvrije deel tot maatwerk advies te komen,

arie3243
Berichten: 3
Lid geworden op: 02 dec 2015 16:58

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door arie3243 » 16 dec 2019 15:40

Kunt u niet van die bankspaarhypotheek af? gewoon de hypotheek in z'n geheel oversluiten bij een andere hypotheek verstrekker. En niets meer nemen dan wettelijk verplicht is. Dus geen toeters en bellen of "mooie"constructies. Die zijn echt allemaal voor de bank en niet voor de consument. En met een verschil van €800,- per maand moet het wel heel gek gaan dat het geen voordeel oplevert. Vraag eens bij de Hypotheker. Die kunnen vast wel een goede berekening maken.

Lady1234
Berichten: 11826
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 16 dec 2019 15:41

@arie

Wat dacht u van de boete?

Jefdus
Berichten: 863
Lid geworden op: 08 sep 2011 12:00

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Jefdus » 16 dec 2019 16:09

arie3243 schreef:
16 dec 2019 15:40
Dus geen toeters en bellen of "mooie"constructies. Die zijn echt allemaal voor de bank en niet voor de consument.
Nou, een bankspaarhypotheek kan nou juist wel heel goed zijn voor de consument, zeker als de rente relatief hoog is (de inleg rendeert immers met dezelfde hoge rente).

tuinhobbyist59
Berichten: 17
Lid geworden op: 27 mei 2014 22:45

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door tuinhobbyist59 » 16 dec 2019 16:13

Anton, je kan het zelfde doen wat ik indertijd gedaan heb.
Je probleem of verhaal neer leggen bij www.ikbenfrits.nl
Deze zal het allemaal narekenen en je een antwoord geven wat de beste oplossing is.
Bij mij klopte het precies.

Hawk-Eye
Berichten: 682
Lid geworden op: 08 jun 2005 19:46

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Hawk-Eye » 16 dec 2019 17:19

en vergeet niet dat als je morgen verhuis t je helemaal geen boeterente betaald!!!

aflossingvrij 10% aflossen p/j de rest lekker laten zo het is...

Lady1234
Berichten: 11826
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Loont het om hypotheek over te sluiten?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 16 dec 2019 17:22

En daar die € 1.700 voor Frits, plus de boeterente, plus de notariskosten ook aan besteden.

Plaats reactie