LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd.

[ archief ] Nachtmerrie met huis in Almere

Ben je benadeeld of juist goed geholpen door een makelaar? Geef hier jouw mening.
1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

Mijn nachtmerrie:
Op mondelinge informatie van aanbiedende Makelaardij Van Westrhenen werd
medio september 2015 geboden en het huis 22 september gegund.
De koopovereenkomst die vervolgens werd voorgelegd bevatte aanvullende
clausules die op grond van de informatie voorafgaand aan de bieding niet
verwacht konden worden.
Ondanks pogingen om de clausules bespreekbaar te maken bleef de verkoper
vasthouden aan de voorgelegde (dus gedicteerde) koopovereenkomst.
Helaas had ik daardoor geen andere optie dan af te zien van de koop.
Bij de NVM loopt inmiddels een klacht jegens Van Westrhenen vanwege deze
volgorde van handelen.

Welgemeend advies:
Bezichtig naast het huis zelf ook de koopovereenkomst en besluit dan pas of
u wilt bieden.

Op verzoek heb ik inmiddels verderop de clausules integraal geplaatst @stofzuigertje

Wie graag het verhaal van de verkoopmakelaar wil horen kan van mij per PB de contactinfo krijgen.
Laatst gewijzigd door 1311PV23 op 02 nov 2015 22:57, 2 keer totaal gewijzigd.

renewouters
Berichten: 3493
Lid geworden op: 27 jul 2015 12:20

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door renewouters »

Soms is het toch wel handig om zelf een makelaar in de hand te nemen die dit soort zaken voor je regelt. Die geeft z'n collega wel een draai om de oren in dit soort gevallen.

crazyme
Berichten: 8151
Lid geworden op: 10 jun 2005 23:34

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door crazyme »

Eerst onderhandel je op hoofdzaken, daarna op bijzaken (details in de overeenkomst)

Ook in die fase kan een koop mislukken.

Waren er vreemde voorwaarden dan ? (Bijvoorbeeld dat u alle huisdieren over moet nemen)

1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

Dank voor de reakties!

@renewouters:
Ik had ook een eigen makelaar die ook verrast werd door nieuwe voorwaarden na de gunning.
Makelaars hebben voor de gunning onderling afgestemd op hoofdzaken.
Als de verkoper onwrikbaar vast houdt aan de nieuwe clausules kun je uiteindelijk alleen nog afhaken.

@crazyme:
De wijzigingen na bieding betroffen een nieuw ontbindingscriterium (zonder tijdsduur en/of schadevergoeding) en theoretische risico's (achterstallige kosten, lasten, huurdersrechten etc.). Verkoper levert pand wel leeg op maar sluit elke vorm van garantie of meldplicht uit. Mijn probleem is dat je onderzoeksplicht wel kunt uitoefenen op tastbare en/of opvraagbare zaken maar niet op onzichtbare risico's en moet tekenen voor risico's die in theorie onbegrensd zijn.

Voor wie interesse heeft: ik heb nog een uitvoerig bouwkundig rapport.
Laatst gewijzigd door 1311PV23 op 01 nov 2015 00:09, 1 keer totaal gewijzigd.

crazyme
Berichten: 8151
Lid geworden op: 10 jun 2005 23:34

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door crazyme »

Wanneer de verkoper op deze manier wil indekken, moet hij wel wat verbergen.

Edit :

Of hij ziet bij nader inzien toch van de koop af. Alleen omdat hij dat recht niet heeft, probeert hij het op deze manier.
Laatst gewijzigd door crazyme op 31 okt 2015 12:37, 1 keer totaal gewijzigd.

renewouters
Berichten: 3493
Lid geworden op: 27 jul 2015 12:20

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door renewouters »

1311PV23 schreef:Dank voor de reakties!

@renewouters:
Ik had ook een eigen makelaar die ook verrast werd door nieuwe voorwaarden na de gunning.
Makelaars hebben voor de gunning onderling afgestemd op hoofdzaken.
Als de verkoper onwrikbaar vast houdt aan de nieuwe clausules kun je uiteindelijk alleen nog afhaken.
Maar dan is er eigenlijk toch niks aan de hand? Dan is alleen de koop niet gelukt. Dat is alles.

Brahms
Berichten: 3158
Lid geworden op: 15 okt 2015 23:09

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door Brahms »

renewouters schreef:Maar dan is er eigenlijk toch niks aan de hand? Dan is alleen de koop niet gelukt. Dat is alles.
Inderdaad, een nachtmerrie is meestal veeel erger :wink:
Maar inderdaad, een verkopende partij welke zich zo indekt tegen alle mogelijke zaken, daar wil je toch geen zaken mee doen.

1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

@renewouters "niks aan de hand"
Inderdaad; ik zat nergens aan vast, dan was het veel erger geweest.
Werd "alleen maar" op termijn dakloos omdat verkoop huidige woning inmiddels al een onomkeerbaar feit was. En verder zijn alle gemaakte kosten voor onderzoeksplicht doelloos besteed. "Niks aan de hand" ??

@Brahms
Verkoper is een rechtspersoon die optreed namens een nalatenschap.
Op zich heb ik geen redenen daar geen zaken mee te willen doen.
Het bedenkelijke zit in de volgorde: eerst laten bieden en daarna kostenrelevante clausules toevoegen.
Naar het zich laat aanzien door slordigheid en haast met verkopen.
Redelijkheid en billijkheid worden vervolgens wel heel eenzijdig bepaald.
Motief verkoper: bescherming van de nalatenschap door alles wat theoretisch denkbaar kan zijn uit te sluiten.

@crazyme
Of er iets te verbergen valt is me nog steeds niet duidelijk.
Koopovereenkomst is zeker niet misbruikt om er onder uit te komen (en de verkoper heeft 6 weken vertraging opgelopen, moet nu opnieuw een koper zien te vinden en moet maar afwachten wat er nu geboden gaat worden.

Graag wil ik nieuwe gegadigden attenderen op het koopcontract en waarborgen dat ze alle informatie hebben voor ze besluiten of ze desondanks een bod willen doen.

crazyme
Berichten: 8151
Lid geworden op: 10 jun 2005 23:34

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door crazyme »

Graag wil ik nieuwe gegadigden attenderen op het koopcontract en waarborgen dat ze alle informatie hebben voor ze besluiten of ze desondanks een bod willen doen.
Uw username zegt genoeg, Google zal de rest wel doen, maar ik vermoed dat u via deze site probeert de verkopers op andere gedachten te brengen.

De woning staat nog niet zo lang te koop, het kan dus zijn dat ze denken die andere koper wel te vinden.

1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

@crazyme
De Verkoper op andere gedachten brengen is volgens mij een illusie.
Zelf heb ik lang genoeg geprobeerd de overeenkomst aangepast te krijgen, zonder resultaat.
Of de makelaar nu wel tijdig openheid zal geven heb ik niet in de hand.
Dus probeer ik lotgenoten/gegadigden te waarschuwen op hun hoede te zijn.

Een koper gaan ze ongetwijfeld vinden en daar is niets mis mee.
Zolang die koper maar goed bewust is wat er met de koop gepaard gaat.
Biedingen komen nml. vlotter en vallen hoger uit als je de volle waarheid in delen naar buiten brengt....
Zo wist ik vooraf dat er beperkte meldingsplicht zou komen en dat het huis uit een nalatenschap komt.
De precieze, (voor mij onaanvaardbare) clausules kwamen helaas pas na gunning tevoorschijn.

kweenie
Berichten: 15948
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door kweenie »

Die clausules zou je bij het vooronderzoek ook kunnen navragen. Zeker als je al weet dat er bepaalde inperkingen zouden komen.

Bij een huis dat iemand uit een nalatenschap krijgt, zou ik het ook niet vreemd vinden dat zo iemand zich wil indekken tegen allerlei onbekende zaken, waar je als bewoner wel weet van hebt maar als eigenaar zonder 'geschiedenis' niets van af zou (kunnen) weten. Als ik een huis zou erven, dan weet ik ook niet wat voor eigenaardigheden dat huis heeft. Dan wil je niet hebben dat een koper achteraf komt met zaken die een normale bewoner wel zou hebben moeten melden, maar die je (zonder kennis van de woning) niet hebt gemeld. Hoeft dus niet meteen te betekenen dat er allemaal lijken in de kast zitten of zo.

1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

@kweenie
Mijn vertrouwen was gevestigd op de afstemming tussen verkopende en aankopende makelaar.
Ik was mij bewust van onderzoeksplicht en beperkte meldplicht ("what you see is what you get") en had daar geen moeite mee.
Stomverbaasd lezen mijn aankoopmakelaar en ik naderhand ook van alles dat niet te zien of controleren is, alsmede een nieuwe ontbindings clausule.
Niemand heeft gewaarschuwd te wachten met bieden tot de koopovereenkomst bekend zou zijn.
Ook is geen gelegenheid geboden de bieding te herzien wegens nieuwe informatie.
Bij protest blijkt niets bespreekbaar en is er uiteindelijk alleen de optie er van af te zien.

stofzuigertje

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door stofzuigertje »

Zonder die achteraf aanvullende voorwaarden hier te plaatsen is niets te oordelen.

Noem eerst eens wat de achteraf voorwaarden ongeveer inhielden.
Overpad, verborgen gebreken uitsluiten of zo?

16again
Berichten: 16035
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 16again »

kweenie schreef:Bij een huis dat iemand uit een nalatenschap krijgt, zou ik het ook niet vreemd vinden dat zo iemand zich wil indekken tegen allerlei onbekende zaken, waar je als bewoner wel weet van hebt maar als eigenaar zonder 'geschiedenis' niets van af zou (kunnen) weten.
Als je als verkoper meldt dat dit huis afkomstig is van een nalatenschap, krijgt de term "verborgen gebreken" dan geen andere lading?

Als je als verkoper niet op de hoogte bent van een gebrek, kun je dat gebrek ook niet verzwijgen.

1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

@stofzuigertje
Graag uw opinie; dit is de letterlijke tekst; deels aangekondigd, deels verrassing.
Deel 2 volgt ivm beperkte berichtomvang.

artikel 21 Bemiddeling door Makelaars Netwerk
Deze overeenkomst is tot stand gekomen door bemiddeling van Makelaars Netwerk, [Persoonsgegevens verwijderd door Forummoderatie] De makelaarskosten worden verrekend bij de notariële
eigendomsoverdracht, waartoe de verkoper door ondertekening van deze akte de notaris machtigt. De
koper is geen makelaarskosten aan Makelaars Netwerk verschuldigd.
artikel 22 Staat van het verkochte
22.1. Verkoper staat er op geen enkele wijze voor in dat het verkochte feitelijke en/of juridische
eigenschappen bezit die voor het door koper beoogde gebruik noodzakelijk zijn. Koper is zich volledig
bewust van zijn ruime onderzoeksverplichtingen ter zake.
22.2. De feitelijke levering van het verkocht zal geschieden in de staat waarin het zich in tijde van het
aangaan van deze koopovereenkomst bevindt. Verkoper is niet bekend met de eventuele aanwezigheid
van afval op het verkochte. Koper verklaart dat hij zal zorg dragen voor verwijdering van eventueel
aanwezig afval en vrijwaart verkoper voor iedere aansprakelijkheid welke uit aanwezigheid en/of
verwijdering hiervan voortvloeit.
22.3. Koper heeft het recht het verkochte voor de feitelijk levering in- en uitwendig te inspecteren.
Artikel 23 Juridische levering
23.1. Verkoper staat er niet voor in dat het verkochte wordt geleverd vrij van bijzonder lasten en
beperkingen, waaronder mede begrepen beperkte rechten, met uitzondering van hypotheken, beslagen
en inschrijvingen daarvan.
23.2. Koper kan zich er niet op beroepen dat het verkochte behept is met een last of een beperking die er niet op had mogen rusten, of dat deze niet aan de overeenkomst beantwoordt. Evenmin staat de verkoper in voor de afwezigheid van materiële gebreken in of aan het verkochte waaronder mede begrepen eventuele asbest of verontreiniging van de bodem. Overigens wordt elke vrijwaring uit welken hoofde ook uitgesloten. De in dit artikel genoemde uitsluitingen van vrijwaringen worden door koper uitdrukkelijk aanvaard. Koper verklaart een onderzoek naar mogelijke lasten en/of beperkingen en/of staat van het verkochte alsmede eventuele asbest en/of bodemvervuiling te hebben ingesteld dan wel dit niet noodzakelijk te achten.
23.3. Voor zover de wet zulks toelaat, sluit verkoper elke aansprakelijkheid uit.
Artikel 24 Garantieverklaringen van verkoper
24.1. Partijen zijn zich ervan bewust dat verkoper optreedt in haar hoedanigheid van vereffenaar in de
nalatenschap van wijlen mevrouw x-------x. Koper is zich er tevens van bewust dat verkoper
uit dien hoofde geen enkele garantie kan verstrekken ten aanzien van het verkochte. Zo kan verkoper
meer in het bijzonder niet garanderen:
a. of de zich in het verkochte bevindende technische installaties en leidingen naar behoren functioneren
en het gebruik daarvoor door de daartoe bevoegde instantie op enigerlei wijze is beperkt;
b. indien het verkocht geheel of gedeeltelijk vrij van huur wordt overgedragen, of het verkochte ten tijde van de feitelijke levering geheel of voor dat gedeelte vrij van huur zal zijn en/of van
huurkoopovereenkomsten of andere aanspraken. Evenmin kan worden gegarandeerd dat het
verkochte niet zonder recht of titel in gebruik zal zijn bij derden noch dat de eventueel meeverkochte
roerende zaken vrij zullen zijn van beperkte rechten en/of belast met beslagen;
c. of van overheidswege of door nutsbedrijven veranderingen betreffende het registergoed zijn
voorgeschreven of aangekondigd, die nog niet zijn uitgevoerd, of van overheidswege zijn uitgevoerd
en nog niet betaald;
d. dat het registergoed niet is betrokken in een ruilverkavelings- c.q. herinrichtingsplan en is niet ter
onteigening aangewezen; er geen sprake is van leegstand in de zin van de Leegstandswet noch van
vorderingen van het verkochte krachtens de Huisvestingswet en de uit die wet voortvloeiende
regelingen;
e. of het registergoed is opgenomen in een aanwijzing als bedoeld in artikel 6 of 8A van de Wet
Voorkeursrecht Gemeenten;
f. of de gemeente een stadsvernieuwingsplan of een leefmilieuverordening in de zin van de Wet op de
Stads- en Dorpsvernieuwing en de daaruit voortvloeiende regelingen heeft vastgesteld, waarin het
registergoed is begrepen;
g. of met betrekking tot het registergoed een rechtsgeding, bindend advies of arbitrage aanhangig is;
h. of ten opzichte van derden geen verplichtingen uit hoofde van een voorkeursrecht of optierecht
bestaan;
i. of de verschenen termijnen van de zakelijke lasten zijn voldaan;
j. of het verkochte rechtstreeks is aangesloten op de openbare leidingen voor water, energie en riool; of het verkochte aansluiting heeft op kabeltelevisienet en/of het verkochte rechtmatige en onbeperkte
uitgang op de openbare weg op de wijze als ter plaatse blijkt.
Laatst gewijzigd door Radar op 03 nov 2015 12:18, 1 keer totaal gewijzigd.
Reden: Persoonsgegevens verwijderd door Forummoderatie

1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

@stofzuigertje

restant clausules op uw verzoek:

24.2. Voor het overige verleent verkoper aan koper geen enkele garantie, ook niet indien deze niet nader in de koopovereenkomst is gespecificeerd.
Artikel 25 Informatieplicht verkoper, onderzoeksplicht koper
Verkoper heeft verklaard aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben verschaft die naar geldende verkeersopvattingen door een vereffenaar in een vereffening van een nalatenschap ter kennis van koper dient te worden gebracht. Koper heeft de ruime onderzoeksplicht die op hem rust aanvaard.
Artikel 26 Bodem- en grondwater/bodemverontreiniging
26.1. Verkoper is niet bekend met de milieutechnische toestand waarin het verkochte zich bevindt.
Verkoper heeft koper de mogelijkheid geboden om een verkennend milieuonderzoek in te stellen.
26.2. Verkoper is er niet mee bekend of het verkochte in zodanige mate is verontreiniging met giftige,
chemische en/of andere stoffen, dat ingevolge thans geldende milieuwetten en/of rechtspraak aanleiding is voor het geven van een saneringsbevel of tot het nemen van andere maatregelen.
26.3. Verkoper is er niet mee bekend of:
a. met betrekking tot het verkochte door de daartoe bevoegde instanties een aanwijzing voor een
verkennend onderzoek naar verontreiniging is uitgebracht of zal worden uitgebracht;
b. of krachtens de Wet Bodembescherming tot op heden ten aanzien van het verkochte door de daartoe
bevoegde instantie beschikking of bevelen zijn uitgevaardigd.
26.4. Koper verleent verkoper volledige vrijwaring voor elke aansprakelijkheid en/of aanmaning met
betrekking tot eventuele aanwezigheid van verontreiniging in de grond en/grondwater.
Artikel 27 Beslagleggers en/of overige hypotheekhouders
Deze overeenkomst komt tot stand onder de ontbindende voorwaarde dat door de beslaglegger(s) en/of
de overige hypotheekhouder(s) medewerking wordt verleend aan doorhaling van hun beslag/hypotheek
om niet. Indien ontbinding van de koopovereenkomst geschiedt op grond van de onder dit artikel
genoemde bijzondere bepaling, is geen der partijen enige (schade) vergoeding aan de wederpartij
verschuldigd.
De bepalingen in de artikelen 21 t/m 26 prevaleren boven iedere andere bepaling in de koopakte. In geval van tegenstrijdigheid van de in artikel 21 t/m 26 genoemde bepalingen met enig ander artikel in
onderhavige overeenkomst, prevaleren de bepalingen in artikel 21 t/m 26

1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

@16again

Ook huizen uit een nalatenschap worden terecht verhandeld volgens de normale regels voor vastgoed.
Voor een nabestaande of vereffenaar betekent dat extra aandacht voor de onmogelijkheid alles te weten van het (nooit bewoonde) huis.
Dit valt voor mij onder "normale" extra artikelen in een overeenkomst en betekent voor de koper meer "onderzoeksplicht". Niets mis mee.

Krijg je echter meer artikelen dan vooraf aangekondigd, dan had je dat toch op zijn minst willen weten toen je een bod uitbracht?
Of toen dat eenmaal duidelijk werd de mogelijkheid krijgen je bod in te trekken of te herzien?

kweenie
Berichten: 15948
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door kweenie »

Ik vraag mij af welke artikelen er dan wel bekend waren en welke artikelen niet. Het klinkt mij een beetje als standaard vereffenaarsclausules. Clausules die voor jou misschien onbekend zijn, maar die voor de makelaar toch niet zo vreemd zouden moeten overkomen.

Eigenlijk komt het er voor de vereffenaar op neer dat hij zegt: het huis is onderdeel van een nalatenschap en daarom weet niemand met zekerheid alle ins en outs. Dat kan variëren van een asbest schoorsteen tot een CV ketel waarvan ze niet weten of het een koop of lease ketel is. Of dat er bijvoorbeeld een achterstand is bij de vve of de OZB belasting of dat er bepaalde andere kostenposten komen.

Als het huis verkocht is, zal de opbrengst, net als de rest van de nalatenschap, onder de erfgenamen moeten worden verdeeld en enige tijd later zit het werk van de vereffenaar er op. Het is dan niet echt uitvoerbaar als er achteraf nog kosten komen die alsnog op de (misschien wel tien of twintig) erfgenamen moeten worden verhaald. Daarom moeten ze zich wel indekken en zeggen: ik weet ook niet wat er nog allemaal loopt, daar weet ik net zoveel van als de nieuwe kopers kunnen weten. Maar wat er ook nog aan kosten uit voorkomen, dat is de zaak van de kopers.

Ik zou denken dat de verkoper zoiets ook aan de koper of kopende makelaar heeft gemeld een dat zeker de makelaar dus niet echt verbaasd zou moeten zijn over die clausules.

1311PV23
Berichten: 9
Lid geworden op: 29 okt 2015 10:53

Re: Nachtmerrie met huis in Almere

Ongelezen bericht door 1311PV23 »

@kweenie

Er was bij bieding geen enkel artikel op papier voor handen; ze werden alleen aangekondigd.
Als uw toelichting/nuancering nu gegeven was op moment van bieding was er geen probleem.
Dan had ik gewacht met bieden tot de voorwaarden bekend waren.

Alles is op basis van mondelinge informatie verlopen tussen makelaars onder elkaar.
Mij heeft de strekking "What you see is what you get" niet gealarmeerd en mijn aankoopmakelaar duidelijk ook niet. Dat de daadwerkelijke formulering veel meer omvat dan het vooraf gesuggereerde is mijn (vertrouwens)probleem.

U deelt kennelijk het vereffenaars standpunt dat dit gangbare praktijk is met nalatenschappen die makelaars bekend moet voorkomen.
Zonder in te gaan op de wel erg slordige volgorde naar een koper van een huis.

Zelf koop ik eens in de 30 jaar een huis en vaar daarom blind op erkende makelaars om geen problemen te krijgen. Toch overkomt mij dit?
Toch krijgt de aankoopmakelaar van NVM juridisch advies deze artikelen niet ongewijzigd te tekenen?
Toch houdt de verkoopmakelaar vol dat dit regelmatig gebeurt en eigenlijk nooit problemen geeft?
Dan vind ik het tijd dat consumenten gewaarschuwd worden voor deze praktijken. Ze denken te tekenen voor een huis en krijgen intussen allerlei risico's meegeleverd. Zolang die theorethisch zijn is er in de praktijk niets aan de hand. Net als bij een onverzekerd huis: zolang het maar niet afbrand.....

Gesloten