[ archief ] Regels bij een NO-Risk Clausule

[Pavo]

Beste forumleden,

Ik ga het proberen zo duidelijk mogelijk uit te leggen, wellicht klinkt het voor sommigen bekend in de oren. Stel er is een huis te koop met de verkoopprijs van € 290.000,-. Er ligt een voorlopig koopcontract met een koopsom van € 280.000,-. Echter is dit koopcontract getekend met een No-Risk Clausule. De kopende partij moet eerst het eigen huis verkopen binnen een X aantal maanden, anders vervalt het koopcontract. De koper wil namelijk niet met twee hypotheken rondlopen. De verkopende partij heeft daarom ook het huis nog steeds te koop aangeboden om op zoek te gaan naar betere voorwaarden. Voor zover bekend mag de makelaar toehappen wanneer er een tweede koper in beeld komt die betere voorwaarden kan bieden. De eerste koper (280.000) krijgt dan nog wel enkele dagen de tijd om de clausule te laten vallen en tot koop over te gaan.

Vraagstelling
Maar nu komt de vraag: Stel er komt een derde koper met een bod van 275.000,- zonder beperkende voorwaarden. Het bod is lager, maar de voorwaarden zijn veel beter. De verkopende partij weet nu namelijk dat het huis daadwerkelijk verkocht gaat worden. Bij de eerste koper is dat helemaal niet zeker.

1) Mag de makelaar dit doorgeven aan de eerste partij, zodat hij kan besluiten wat hij wil doen met zijn bod?
2) Mag de makelaar na het afvallen van de eerste koper nog in onderhandeling met de tweede koper om uiteindelijk ook op 280.000,- uit te komen? Of is het bod van 275.000 zonder beperkende voorwaarde het eindbod?
3) Of is het zelfs zo dat een makelaar al met een tweede partij mag onderhandelen, zodat er uiteindelijk een beter bod ontstaat. Bijvoorbeeld: aangeven dat 275.000 niet voldoet, maar richting de 280.000 wel mogelijk zou zijn. (dus eigenlijk gewoon een tegenbod).

Alvast bedankt voor de informatie!

Mvg,

Pieterse

[GJvdZ]

Als alleen maar wordt gesproken over "betere voorwaarden" lijkt me dat dit mag. De prijs is slechts 1 van de voorwaarden in de overeenkomst. Bijvoorbeeld: 275.000 nu, kan beter zijn dan 280.000 over 4 maanden.

[kokka]

Volgens mij mag een makelaar niet onderhandelen, of informatie verstrekken als hij al in onderhandeling is of als er een (voorlopig) contract is.
Buiten dat vind het ook moreel erg fout

[Uw Jurist]

Het hangt van de tekst af. Een veel voorkomende tekst is de volgende van de NVM. In dat geval bepaalt de verkoper wat gunstiger is voor hem en mag bijv. ook sprake zijn van een lagere prijs enz. Zie de dikgedrukte tekst.

1. Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer hij er uiterlijk op .... (datum)...niet in geslaagd is de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak ....(aanduiding nog te verkopen onroerende zaak)..... te .....(plaatsnaam)... onvoorwaardelijk te verkopen, zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor de koper acceptabele koopsom (of : een bedrag gelijk aan de getaxeerde verkoopwaarde van de onroerende zaak ad ....... .k.k.). Het gestelde onder artikel 16.3. (bij koopakte appartementsrecht: 19.3.) is van overeenkomstige toepassing. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken.

(evt. toevoegen:)
1. Met inachtneming van het onder artikel .... (invullen: artikel waarin ontbindende voorwaarden zijn opgenomen) bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden. In geval hij voor .....(datum) met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit, heeft hij het recht deze overeenkomst te ontbinden. Beroep op ontbinding zal dienen te geschieden bij brief met bericht van ontvangst of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de koper, in welke brief of telefaxbericht de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 2 dagen na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[Jefdus]

Volgens mij mag een makelaar niet onderhandelen, of informatie verstrekken als hij al in onderhandeling is of als er een (voorlopig) contract is.
Buiten dat vind het ook moreel erg fout

Waarom? De eerste koper krijgt gewoon nog een paar dagen de tijd om toch tot definitieve koop over te gaan, dus moreel helemaal correct. Het is natuurlijk logisch dat een verkoper niet onder alle omstandigheden gehouden kan worden aan zo'n constructie. Het kan misschien wel jaren duren voordat de eerste koper zijn huis kwijt is.

[Appie83]

Beste forumleden,

Echter is dit koopcontract getekend met een No-Risk Clausule. De kopende partij moet eerst het eigen huis verkopen binnen een X aantal maanden, anders vervalt het koopcontract. De koper wil namelijk niet met twee hypotheken rondlopen. De verkopende partij heeft daarom ook het huis nog steeds te koop aangeboden om op zoek te gaan naar betere voorwaarden.

Dat hangt af van de tekst van de koopovereenkomst. U geeft aan dat de kopende partij eerst het huis moet verkopen ander vervalt het koopcontract. Als dit op soortgelijke wijze ook vermeld is in het koopcontract heeft u een koopovereenkomst getekend met de ontbindende voorwaarde dat de koper zijn huis niet verkocht krijgt binnen een bepaalde tijd. U mag dan natuurlijk in tussentijd u huis nog te koop aanbieden en evt verkopen maar als de eerste koper zijn huis heeft verkocht voordat het termijn afloopt dat heeft u uw huis twee keer verkocht.

1. Met inachtneming van het onder artikel .... (invullen: artikel waarin ontbindende voorwaarden zijn opgenomen) bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden. In geval hij voor .....(datum) met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit, heeft hij het recht deze overeenkomst te ontbinden. Beroep op ontbinding zal dienen te geschieden bij brief met bericht van ontvangst of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de koper, in welke brief of telefaxbericht de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 2 dagen na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken.

Staat daarnaast een soortgelijk beding in de overeenkomst dan mag u de koop ontbinden. Punt is namelijk dat de voorwaarden in uw ogen gunstiger zijn.