Wij zouden maandag 2 feb de koopakte ondertekenen en de sleutels van onze koopwoning overhandigd krijgen.
Nu krijgen we donderdag 29 jan. telefoon van de notaris dat de koop niet door kan gaan omdat er geen machtiging is afgegeven door de verkopers.
Door de makelaar is aan ons doorgegeven dat de bank het huis verkoopt omdat de kinderen de erfenis geweigerd zouden hebben.
Nu blijkt dat er nog een 2de hypotheek op de woning zit. Van wel 4 van de zussen en/of broers van de inmiddels overleden eigenaresse. 1 van de zussen/broers heeft wel getekend maar de andere 3 weigeren te tekenen en schijnen in dispuut met elkaar te zitten. (Welke redenen zij hebben is onduidelijk voor ons)
We hebben keihard lopen rennen om alle papieren optijd te regelen om 2 feb. te halen. En nu 2 werkdagen voor het tekenen komt de notaris met zo`n verhaal op de proppen.
Vraag 1; had de verkopende makelaar ons hiervan op de hoogte moeten stellen? In het ondertekend voorlopig koopcontract staat niets beschreven over de verkopende partij, behalve dan de inmiddels overleden eigenaresse.
Vraag 2; welke stappen kunnen/ moeten wij nu ondernemen?
| LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd. |
[ archief ] Sleuteloverdracht uitgesteld.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Leg dit probleem eens voor bij http://www.rechtswinkel.nl
Succes.
Succes.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
De notaris moet er op toe zien dat de overdracht vrij van hypotheken en beslagen plaatsvindt. Zou hij nu niet op de rem zijn gaan staan, dan hadden jullie een huis geleverd gekregen waarop nog een hypotheek rust.
Blijkbaar is in het verleden binnen de familie geld geleend of schuldig gebleven en is daarvoor een hypotheek gevestigd. Ik sluit niet uit dat de opbrengst van de woning lager is dan de 1e en de 2e hypotheek bij elkaar opgeteld en daarom de familie nu moeilijk doet.
De verkopend makelaar is hier niet altijd van op de hoogte aangezien die in de regel geen toegang heeft tot het gedeelte van het Kadaster waar je kunt nagaan of er hypotheken ingeschreven zijn.
Wat je kunt/moet doen is afwachten tot 3 februari. Op die dag kun je een ingebrekestelling sturen naar de verkoper en (afhankelijk van wat in de koopovereenkomst staat) een termijn stellen van 8 dagen waarbinnen verkoper alsnog de woning moet leveren zoals afgesproken.
Heb je een rechtsbijstandverzekering, neem dan daar contact mee op.
Blijkbaar is in het verleden binnen de familie geld geleend of schuldig gebleven en is daarvoor een hypotheek gevestigd. Ik sluit niet uit dat de opbrengst van de woning lager is dan de 1e en de 2e hypotheek bij elkaar opgeteld en daarom de familie nu moeilijk doet.
De verkopend makelaar is hier niet altijd van op de hoogte aangezien die in de regel geen toegang heeft tot het gedeelte van het Kadaster waar je kunt nagaan of er hypotheken ingeschreven zijn.
Wat je kunt/moet doen is afwachten tot 3 februari. Op die dag kun je een ingebrekestelling sturen naar de verkoper en (afhankelijk van wat in de koopovereenkomst staat) een termijn stellen van 8 dagen waarbinnen verkoper alsnog de woning moet leveren zoals afgesproken.
Heb je een rechtsbijstandverzekering, neem dan daar contact mee op.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Jij bent altijd perfect op de hoogte in dit soort zaken, maar je hebt toch het hypotheekregister ?marcel75 schreef: De verkopend makelaar is hier niet altijd van op de hoogte aangezien die in de regel geen toegang heeft tot het gedeelte van het Kadaster waar je kunt nagaan of er hypotheken ingeschreven zijn.
Bij het Kadaster kan iedereen opvragen hoeveel hypotheek er op een huis rust.
Bestaat er nog een mogelijkheid om hypotheken onzichtbaar in te schrijven ?
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Crazyme,
Het kadaster registreert onder meer eigendom en hypotheken. Dat gebeurt echter in verschillende registers. Het is zeer ongebruikelijk dat een makelaar ook inzage kan doen in hyp 3 (waar hypotheken in staan). Daarvoor moet je namelijk een ander abonnement hebben dan een notaris heeft. Die kan digitaal in hyp 4 (eigendom) en hyp 3. Voor verkoop is het in beginsel ook niet van belang of en hoeveel hypotheken op de woning rusten. De hypotheekhouder moet uiterlijk op het moment dat de levering plaatsvindt schriftelijk volmacht hebben verleend om de hypotheek door te halen. Dat verkoper ruzie heeft met de hypotheekhouders is het probleem van verkoper en de hypotheekhouders.
Het kadaster registreert onder meer eigendom en hypotheken. Dat gebeurt echter in verschillende registers. Het is zeer ongebruikelijk dat een makelaar ook inzage kan doen in hyp 3 (waar hypotheken in staan). Daarvoor moet je namelijk een ander abonnement hebben dan een notaris heeft. Die kan digitaal in hyp 4 (eigendom) en hyp 3. Voor verkoop is het in beginsel ook niet van belang of en hoeveel hypotheken op de woning rusten. De hypotheekhouder moet uiterlijk op het moment dat de levering plaatsvindt schriftelijk volmacht hebben verleend om de hypotheek door te halen. Dat verkoper ruzie heeft met de hypotheekhouders is het probleem van verkoper en de hypotheekhouders.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Met 1 miljoen woningen die onder water staan zou elke makelaar vooraf moeten opvragen hoe hoog de hypotheek is. Ten eerste om zijn klant te beschermen tegen situaties zoals ze hier spelen en ten tweede om niet onnodig werk te doen omdat uiteindelijk blijkt dat de woning niet te verkopen is.
In dit geval moet je inderdaad wachten op 03-02 en dan de verkopers in gebreke stellen en de boete van 10% opeisen.
In dit geval moet je inderdaad wachten op 03-02 en dan de verkopers in gebreke stellen en de boete van 10% opeisen.
-
witte angora
- Berichten: 30788
- Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Lisare, volgens mij kan alleen de verkoper een boete van 10% opeisen als de koper zich terug trekt. Een koper niet ingeval de verkoper de koop niet door laat gaan.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Volgens mij is het niet ongebruikelijk, dat boete gewoon 2 kanten op werktwitte angora schreef:Lisare, volgens mij kan alleen de verkoper een boete van 10% opeisen als de koper zich terug trekt. Een koper niet ingeval de verkoper de koop niet door laat gaan.
http://www.nvm.nl/nl-nl/columns/ilse_va ... n_ast.aspx
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
De boete werkt beide kanten op. Als een huiseigenaar de restschuld betaald of een regeling treft kan de overdracht gewoon doorgaan. Dat heeft niets met onder water staan te maken. Wat u suggereert is dat een groot deel van de woningen niet verkocht kan worden. In dit geval speelt zeer waarschijnlijk een ruzie tussen de erfgenamen een rol. Daar kan geen waarschuwing tegen op.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
@Marcel75
Het staat er niet heel duidelijk maar als de erfgenamen de erfenis weigeren omdat er een tweede hypotheek blijkt te zijn dan heb ik wel een vermoeden.....
Een makelaar moet gewoon weten of hij überhaupt kan verkopen lijkt mij, vandaar mijn opmerking.
Het staat er niet heel duidelijk maar als de erfgenamen de erfenis weigeren omdat er een tweede hypotheek blijkt te zijn dan heb ik wel een vermoeden.....
Een makelaar moet gewoon weten of hij überhaupt kan verkopen lijkt mij, vandaar mijn opmerking.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Lisare,
Wat er staat is dat er naast een bank ook nog "gewone" mensen een hypotheekrecht hebben op de woning. Dat is dan een particuliere hypotheek. Die hypotheekhouder(s) hebben dus een vordering op de verkoper maar willen hun zekerheid niet opgeven waardoor zij de overdracht frustreren. De eigenaar/verkoper kan een kort geding aanspannen tegen de weigeraars om ze te dwingen mee te werken.
Zoals ik het topic begrepen heb, willen die particuliere hypotheekhouders hun handtekening niet zetten. De reden waarom zij dat weigeren is mij op dit moment niet bekend. Wellicht dat TS daar meer over weet inmiddels.
Wat er staat is dat er naast een bank ook nog "gewone" mensen een hypotheekrecht hebben op de woning. Dat is dan een particuliere hypotheek. Die hypotheekhouder(s) hebben dus een vordering op de verkoper maar willen hun zekerheid niet opgeven waardoor zij de overdracht frustreren. De eigenaar/verkoper kan een kort geding aanspannen tegen de weigeraars om ze te dwingen mee te werken.
Zoals ik het topic begrepen heb, willen die particuliere hypotheekhouders hun handtekening niet zetten. De reden waarom zij dat weigeren is mij op dit moment niet bekend. Wellicht dat TS daar meer over weet inmiddels.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Er wordt vrolijk gediscussieerd over vraag 1. Niet erg handig van de verkopend makelaar om alleen de overleden eigenaar te vermelden. Iemand zal de verkoopopdracht toch gegeven moeten hebben? Dat zal dan wel niet de eigenaar zijn.
Vraag 2. Wat moet je doen? Dit staat als het goed is allemaal beschreven in de koopovereenkomst. Als 1e moet je de verkoper in gebreke stellen. e verkoper(s) komen of kunnen hun verplichting niet nakomen. En wel nu!!
Pas nadat je de verkoper in gebreke heb gesteld heb je bepaalde rechten tegenover de verkoper. D Ik neem aan dat de notaris en/of makelaar je hier wel mee kan helpen of dit wellicht al geadviseerd zal hebben. Volgens de koopovereenkomst heeft dan de verkoper alsnog de gelegenheid zijn verplichtingen na te komen binnen een bepaalde tijd (meestal 8 dagen). Vervolgens kan je de koopovereenkomst ontbinden. Meestal is dan in de koopovereenkomst geregeld dat je een boete kan opeisen van 10%. Dit wil je wellicht helemaal niet. Je kan ook nakomen van de overeenkomst eisen. Inclusief de boete en overige kosten die je hebt moeten maken. Dus neem contact op met de notaris. Misschien heb je ook een hypotheek moeten afsluiten voor de aankoop. Jouw hypotheekadviseur zou je ook moeten kunnen helpen. Ik adviseer u een adviseur
Vraag 2. Wat moet je doen? Dit staat als het goed is allemaal beschreven in de koopovereenkomst. Als 1e moet je de verkoper in gebreke stellen. e verkoper(s) komen of kunnen hun verplichting niet nakomen. En wel nu!!
Pas nadat je de verkoper in gebreke heb gesteld heb je bepaalde rechten tegenover de verkoper. D Ik neem aan dat de notaris en/of makelaar je hier wel mee kan helpen of dit wellicht al geadviseerd zal hebben. Volgens de koopovereenkomst heeft dan de verkoper alsnog de gelegenheid zijn verplichtingen na te komen binnen een bepaalde tijd (meestal 8 dagen). Vervolgens kan je de koopovereenkomst ontbinden. Meestal is dan in de koopovereenkomst geregeld dat je een boete kan opeisen van 10%. Dit wil je wellicht helemaal niet. Je kan ook nakomen van de overeenkomst eisen. Inclusief de boete en overige kosten die je hebt moeten maken. Dus neem contact op met de notaris. Misschien heb je ook een hypotheek moeten afsluiten voor de aankoop. Jouw hypotheekadviseur zou je ook moeten kunnen helpen. Ik adviseer u een adviseur
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Ad,
Er zit een verschil tussen eigenaar en hypotheekhouder. Ik zie nergens dat ind e koopovereenkomst een overledene is opgenomen.
De notaris zal niet kunnen helpen met een ingebrekestelling aangezien hij/zij dan als partijnotaris optreedt. Ook verwacht ik niet dat de verkoopmakelaar hierin zal bemiddelen. Die treedt immers namens de verkoper(s) op en kan de koper derhalve niet dienen.
Er zit een verschil tussen eigenaar en hypotheekhouder. Ik zie nergens dat ind e koopovereenkomst een overledene is opgenomen.
De notaris zal niet kunnen helpen met een ingebrekestelling aangezien hij/zij dan als partijnotaris optreedt. Ook verwacht ik niet dat de verkoopmakelaar hierin zal bemiddelen. Die treedt immers namens de verkoper(s) op en kan de koper derhalve niet dienen.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
@marcel75
Ik fantaseer nog even door. Waarschijnlijk rust er op de woning een hypotheekschuld die hoger is dan de opbrengst. Dit zal wel de reden zijn geweest dat de erfgenamen (kinderen) de erfenis hebben afgewezen. Ik veronderstel dat de hypotheekschuld bestaat uit een 1e hypotheek bij de bank en een 2e hypotheek bij broers/zussen. Als de erfgenamen de erfenis afwijzen gaat de hypotheekhouder (bank dus) de rol vervullen van eigenaar. Om de schuld af te kunnen lossen wordt de woning verkocht. Dan komen de houders van de 2e hypotheek in beeld. Zij moeten toestemming verlenen om hun hypotheek door te halen. Mogelijk wordt hun vordering niet helemaal voldaan. En dat vindt je als schuldeiser niet leuk. En dan zou je zomaar niet mee willen werken aan een verkoop in de hoop dat je toch nog een groter deel van de verkoop ontvangt. Tja, en dan heb je ineens hele zure ooms en tantes.
Als koper heb je bijzonder weinig te maken met deze hele constructie. De vraag is wie hierin de rol vervult van verkoper/eigenaar. Als nu pas naar bovenkomt dat er nog een 2e hypotheek loopt heeft er iemand zijn huiswerk niet helemaal goed gedaan. Waarschijnlijk gaat het dus niet om de machtiging van de verkopers maar van de hypotheekhouders van de 2e hypotheek.
Het punt wat ik wilde maken is dat je als koper de verkoper in gebreke moet stellen. Zonder ingebrekestelling heb e geen rechten er gebeurt er helemaal niets.
Het is natuurlijk onzin dat de notaris hier niet in kan helpen. Juist als hij niets doet kiest hij partij voor de verkopende partij. En als ik me voorzichtig probeer in te leven in de rol van verkopend makelaar kan ik het me niet voorstellen dat je de kopers niet deze tip wil geven. De makelaar wordt dan wel betaald door zijn opdrachtgever (de bank?) maar dit hoeft hem er toch niet van te weerhouden om de kopers maar in de kou te laten staan?
Ik ben eigenlijk wel benieuwd hoe het er nu voor staat.
Hieruit trek ik voorzichtig de conclusie dat de eigenaar niet meer leeft, de erfgenamen (kinderen) de erfenis niet aanvaarden, de bank uiteindelijk gaat verkopen omdat er waarschijnlijk nog een hypotheek op de woning rust en dat er ook nog een 2e hypotheek op de woning rust van broers/zussen.Riaction schreef:Nu krijgen we donderdag 29 jan. telefoon van de notaris dat de koop niet door kan gaan omdat er geen machtiging is afgegeven door de verkopers.
Door de makelaar is aan ons doorgegeven dat de bank het huis verkoopt omdat de kinderen de erfenis geweigerd zouden hebben.
Nu blijkt dat er nog een 2de hypotheek op de woning zit. Van wel 4 van de zussen en/of broers van de inmiddels overleden eigenaresse.
Ik fantaseer nog even door. Waarschijnlijk rust er op de woning een hypotheekschuld die hoger is dan de opbrengst. Dit zal wel de reden zijn geweest dat de erfgenamen (kinderen) de erfenis hebben afgewezen. Ik veronderstel dat de hypotheekschuld bestaat uit een 1e hypotheek bij de bank en een 2e hypotheek bij broers/zussen. Als de erfgenamen de erfenis afwijzen gaat de hypotheekhouder (bank dus) de rol vervullen van eigenaar. Om de schuld af te kunnen lossen wordt de woning verkocht. Dan komen de houders van de 2e hypotheek in beeld. Zij moeten toestemming verlenen om hun hypotheek door te halen. Mogelijk wordt hun vordering niet helemaal voldaan. En dat vindt je als schuldeiser niet leuk. En dan zou je zomaar niet mee willen werken aan een verkoop in de hoop dat je toch nog een groter deel van de verkoop ontvangt. Tja, en dan heb je ineens hele zure ooms en tantes.
Als koper heb je bijzonder weinig te maken met deze hele constructie. De vraag is wie hierin de rol vervult van verkoper/eigenaar. Als nu pas naar bovenkomt dat er nog een 2e hypotheek loopt heeft er iemand zijn huiswerk niet helemaal goed gedaan. Waarschijnlijk gaat het dus niet om de machtiging van de verkopers maar van de hypotheekhouders van de 2e hypotheek.
Het punt wat ik wilde maken is dat je als koper de verkoper in gebreke moet stellen. Zonder ingebrekestelling heb e geen rechten er gebeurt er helemaal niets.
Het is natuurlijk onzin dat de notaris hier niet in kan helpen. Juist als hij niets doet kiest hij partij voor de verkopende partij. En als ik me voorzichtig probeer in te leven in de rol van verkopend makelaar kan ik het me niet voorstellen dat je de kopers niet deze tip wil geven. De makelaar wordt dan wel betaald door zijn opdrachtgever (de bank?) maar dit hoeft hem er toch niet van te weerhouden om de kopers maar in de kou te laten staan?
Ik ben eigenlijk wel benieuwd hoe het er nu voor staat.
Re: Sleuteloverdracht uitgesteld.
Uw fantasie slaat een beetje op hol. Er staat duidelijk dat er broers en zussen zijn die een hypotheekrecht hebben en die weigeren/weigerden blijkbaar de volmacht tot doorhaling te tekenen,
Kinderen die een erfenis weigeren, zullen moeten verwerpen en dat bij de rechtbank moeten regelen. Hun kinderen komen dan in de plaats. De verwerpers kunnen het huis echter niet in de verkoop hebben gezet. Vraag is dan natuurlijk wie dat wel gedaan heeft. Als de kinderen dat wel gedaan hebben, dan kunnen zij niet meer weigeren/verwerpen.
Zou er iemand tot executeur zijn benoemd in een testament door de overledene, dan kan die de woning verkopen en leveren en zit daar dus geen probleem.
Dat jij het onzin vindt dat de notaris niets kan doen, mag jij vinden, maar is niet de juridische realiteit. Hij zal koper moeten doorverwijzen naar een aankoopmakelaar of de rechtsbijstandsverzekering. Door niets te doen, blijft hij boven partijen staan en kiest hij geen partij voor wie dan ook. Een notaris mag alleen een ingebrekestelling opstellen, als hij partijnotaris is. In dat geval mag hij echter niet betrokken zijn bij de overdracht zelve. Dat die rol u niet past, kan ik niets aan doen.
Een bank kan en mag nimmer de rol van eigenaar vervullen. Zelfs niet in geval van een executieverkoop. In dat geval kan de bank echter op grond van het hypotheekrecht de woning openbaar verkopen en via de veiling de veilingkoper eigenaar laten zijn.
Kinderen die een erfenis weigeren, zullen moeten verwerpen en dat bij de rechtbank moeten regelen. Hun kinderen komen dan in de plaats. De verwerpers kunnen het huis echter niet in de verkoop hebben gezet. Vraag is dan natuurlijk wie dat wel gedaan heeft. Als de kinderen dat wel gedaan hebben, dan kunnen zij niet meer weigeren/verwerpen.
Zou er iemand tot executeur zijn benoemd in een testament door de overledene, dan kan die de woning verkopen en leveren en zit daar dus geen probleem.
Dat jij het onzin vindt dat de notaris niets kan doen, mag jij vinden, maar is niet de juridische realiteit. Hij zal koper moeten doorverwijzen naar een aankoopmakelaar of de rechtsbijstandsverzekering. Door niets te doen, blijft hij boven partijen staan en kiest hij geen partij voor wie dan ook. Een notaris mag alleen een ingebrekestelling opstellen, als hij partijnotaris is. In dat geval mag hij echter niet betrokken zijn bij de overdracht zelve. Dat die rol u niet past, kan ik niets aan doen.
Een bank kan en mag nimmer de rol van eigenaar vervullen. Zelfs niet in geval van een executieverkoop. In dat geval kan de bank echter op grond van het hypotheekrecht de woning openbaar verkopen en via de veiling de veilingkoper eigenaar laten zijn.
