[ archief ] Waardebepaling door makelaar

[mh73]

Van de week hebben wij door een makelaar een waardebepaling van onze woning laten doen, omdat we overwegen ons huis te verkopen en we al mogelijke kopers hebben.

De waardebepaling (dat is wat het huis op moet brengen volgens de makelaar dus niet de vraagprijs) kwam een stuk lager te liggen dan wij verwachtten. Daarbij kwam dat de makelaar nauwelijks naar het huis heeft gekeken, hij is bijvoorbeeld niet eens in de achtertuin geweest en was met vijf minuten klaar.

Een zelfde woning verderop in de straat heeft 15.000 euro meer opgebracht. Deze woning had weliswaar een moderne keuken en badkamer van 7 jaar oud, en die van ons zijn wat verouderd. Maar daar staat tegenover dat onze woning meer grond heeft en dat wij op zolder een 7 meter brede dakkapel (geplaatst in 2007) hebben die de leefruimte daar over die breedte zeker met anderhalve meter vergroot. Er zijn daar twee nu zeer ruime slaapkamers. Ook hebben we recent de woning voorzien van spouwmuurisolatie.

De makelaar vergeleek onze woning met twee dezelfde woningen die ook recent verkocht zijn en inderdaad minder hebben opgebracht. Deze woningen hebben echter beide geen dakkapel en aanzienlijk minder grond. Deze woningen hadden ook nog de oorspronkelijke kozijnen terwijl die van ons grotendeels zijn vervangen. Ook hebben wij de plantenbak die over de gehele breedte langs de gevel loopt aan de voorzijde en deels aan de zijkant ook vervangen en de andere verkochte woningen niet. Deze woningen hadden allemaal ook geen spouwmuurisolatie.

De makelaar had als kritiek op de woning dat de oorspronkelijke indeling door ons niet was aangepast???

Toen wij de woning kochten had de woning een ouderslaapkamer van 6 meter breed, doordat er van twee slaapkamers één was gemaakt. Toen ons gezin groeide hebben wij dit weer teruggebracht naar twee slaapkamers. De makelaar was daar niet over te spreken, maar het gezin dat belangstelling heeft voor onze woning heeft nog een kind meer dan wij, dus die zijn blij met een extra slaapkamer.

Wat moeten we nu met deze waardebepaling? Moeten we die een beetje naast ons neerleggen en zo'n beetje in dezelfde lijn gaan zitten met de vraagprijs als de andere twee woningen van dit type die op dit moment te koop staan? Moeten we nog een andere makelaar laten komen? Heeft iemand ervaring op dit gebied? Ik hoor het graag.

[olaf79]

Ik snap eigenlijk niet zo goed hoe je dit soort vragen kunt stellen zonder zelf eens na te denken....

Je verkoopt een huis van ruim anderhalve ton en dan ga je af op de mening van 1 makelaar die het huis nauwelijks heeft bekeken. Als je denkt dat die prijs niet goed is, wat me aannemelijk lijkt, ga dan naar een paar andere makelaars die ook taxateur zijn en laat die de echte waarde bepalen a.d.h.v. vaste en erkende richtlijnen. Misschien, heel misschien, kost dat wat geld, een makelaar moet immers zijn gezin ook van voedsel voorzien.

[olaf79]

Veel mensen hebben overigens de illusie dat hun huis veel meer waard is dan wat de markt er voor wil geven. Vaak is het beter te beginnen met een goed (ergo lage) vraagprijs en daar zoveel mogelijk aan vast te houden, dan maanden en maanden te wachten en steeds stapje voor stapje de vraagprijs te verlagen. De markt denkt dan: daar is wat mis.

Als je al een koper hebt, laat hun dan eens gewoon een bod doen. Misschien valt het mee en kun je snel tot zaken komen.

[mh73]

@olaf79

Bedankt voor je reactie.
Ik denk dat we ons goed voorbereid hebben, hebben geïnformeerd naar de verkoopprijzen van de huizen in de buurt en zo. We weten hoe de verhoudingen liggen. Maar je gaat toch een beetje aan jezelf twijfelen zo.

[crazyme]

@olaf79

Bedankt voor je reactie.
Ik denk dat we ons goed voorbereid hebben, hebben geïnformeerd naar de verkoopprijzen van de huizen in de buurt en zo. We weten hoe de verhoudingen liggen. Maar je gaat toch een beetje aan jezelf twijfelen zo.

Dan moet je een tweede makelaar inschakelen.

Je kunt beter 2x taxatiekosten hebben dan dat je een paar jaar met de gedachte rondloopt dat je veel te goedkoop hebt verkocht.

[olaf79]

@olaf79

Bedankt voor je reactie.
Ik denk dat we ons goed voorbereid hebben, hebben geïnformeerd naar de verkoopprijzen van de huizen in de buurt en zo. We weten hoe de verhoudingen liggen. Maar je gaat toch een beetje aan jezelf twijfelen zo.

Tsja de huizen in de buurt zegt niks over de waarde van je eigen huis. Eigenlijk is het heel simpel. Je twijfelt. Dan vraag je toch om extra advies van iemand met verstand van zaken.
Je verkoopt iets van 1,5 ton, het is geen broodje kaas dat je verkoopt.

[mh73]

Crazyme schreef:
Dan moet je een tweede makelaar inschakelen.

Moeten we maar doen dan. Je hebt wel gelijk.

olaf79 schreef:
Tsja de huizen in de buurt zegt niks over de waarde van je eigen huis. Eigenlijk is het heel simpel. Je twijfelt. Dan vraag je toch om extra advies van iemand met verstand van zaken.
Je verkoopt iets van 1,5 ton, het is geen broodje kaas dat je verkoopt.

Het is nog wel wat meer dan 1,5 ton.
Als je je eigen huis niet kunt vergelijken met andere woningen van hetzelfde type, waarmee dan wel? Het zijn nogal aparte huizen, van het type dwarskap, en er staan er een stuk of 40 van.
Het is dan een kwestie van plussen en minnen toch? Ligging, staat van onderhoud, hoeveelheid grond, grootte van de woning. Ik weet alleen niet precies welke punten welke waarde vertegenwoordigen, maar ik mag aannemen dat een makelaar dat wel weet.
We hebben bijvoorbeeld gelezen dat de waardestijging van de woning door een dakkapel, ca. 80% van de aanschafkosten is. Dat zou dan betekenen dat onze woning door die dakkapel ca. 10000 tot 12000 euro meer waard zou zijn. Nou laat het minder zijn, zeg de helft. Dat is nog best een flink bedrag. Deze makelaar lijkt de hele dakkapel niet meegeteld te hebben. Ik kan me dan voorstellen dat een oudere keuken en badkamer juist weer 'aftrek' geeft, maar dat zou dan toch deels door die dakkapel en ander onderhoud, meer grond en zo, ook zitten wij op de hoek, weer voor een deel goedgemaakt moeten worden, toch?

We hebben nu een beetje het gevoel dat we al het onderhoud dat we de laatste jaren aan de woning gedaan hebben, voor niets hebben laten doen.

[ruud_a]

het lastige van een verkopende makelaar is, dat hij voor u zijn best zou moeten doen.
de vervelende kant van de zaak is, dat een verkopende makelaar financieel zelf veel meer gebaat is, bij een snelle verkoop voor een lage prijs, dan bij een trage verkoop voor een hoge prijs.
10.000 euro minder op de verkoopprijs, maakt voor zijn inkomsten niet zo veel uit.
veel tijd besteden aan een verkoop voor 10.000 euro meer, kost hem veel tijd en dus ook veel geld.

[olaf79]

Crazyme schreef:
Dan moet je een tweede makelaar inschakelen.

Moeten we maar doen dan. Je hebt wel gelijk.

olaf79 schreef:
Tsja de huizen in de buurt zegt niks over de waarde van je eigen huis. Eigenlijk is het heel simpel. Je twijfelt. Dan vraag je toch om extra advies van iemand met verstand van zaken.
Je verkoopt iets van 1,5 ton, het is geen broodje kaas dat je verkoopt.

Het is nog wel wat meer dan 1,5 ton.
Als je je eigen huis niet kunt vergelijken met andere woningen van hetzelfde type, waarmee dan wel? Het zijn nogal aparte huizen, van het type dwarskap, en er staan er een stuk of 40 van.
Het is dan een kwestie van plussen en minnen toch? Ligging, staat van onderhoud, hoeveelheid grond, grootte van de woning. Ik weet alleen niet precies welke punten welke waarde vertegenwoordigen, maar ik mag aannemen dat een makelaar dat wel weet.
We hebben bijvoorbeeld gelezen dat de waardestijging van de woning door een dakkapel, ca. 80% van de aanschafkosten is. Dat zou dan betekenen dat onze woning door die dakkapel ca. 10000 tot 12000 euro meer waard zou zijn. Nou laat het minder zijn, zeg de helft. Dat is nog best een flink bedrag. Deze makelaar lijkt de hele dakkapel niet meegeteld te hebben. Ik kan me dan voorstellen dat een oudere keuken en badkamer juist weer 'aftrek' geeft, maar dat zou dan toch deels door die dakkapel en ander onderhoud, meer grond en zo, ook zitten wij op de hoek, weer voor een deel goedgemaakt moeten worden, toch?

We hebben nu een beetje het gevoel dat we al het onderhoud dat we de laatste jaren aan de woning gedaan hebben, voor niets hebben laten doen.

Jouw plus is de ander zijn min. Een nieuwe keuken van 10duizenden euro's kan een ander foeilelijk vinden. Een grote zolder kan voor de ene handig zijn en voor de ander een extra stofnest.
U zegt dat u een mogelijke koper heeft. Laat ze een bod doen en praat van daaruit verder.

[mh73]

olaf79 schreef:
Jouw plus is de ander zijn min. Een nieuwe keuken van 10duizenden euro's kan een ander foeilelijk vinden. Een grote zolder kan voor de ene handig zijn en voor de ander een extra stofnest.

Natuurlijk. Dat snap ik. Iedereen heeft andere woonwensen. Ondanks dat moet er objectief gezien toch een waarde aan te koppelen zijn.

[kweenie]

Nee. Dat is er niet.

Ik vraag dan trouwens wel af waarom je überhaupt je huis hebt laten taxeren, als je eigenlijk al prima de waarde van je huis weet.

[sjoegel]

Gezien de argumenten de u aanvoert heeft u er inmiddels meer kijk op dan de makelaar. Maar blijkbaar is uw waarheid de enige en zegt hij wat anders dan dat u wilt horen.

[denmar]

Wat belangrijk is in deze is de woz waarde, dit is een belangrijke indicatie voor een eventuele koper.

[olaf79]

Nee. Dat is er niet.

Ik vraag dan trouwens wel af waarom je überhaupt je huis hebt laten taxeren, als je eigenlijk al prima de waarde van je huis weet.

Er is wel een objectieve waarde (met een bepaalde bandbreedte) aan te koppelen. Dat is geen garantie dat je dat er ook voor krijgt. Het is een indicatie. EN aangezien zoiets toch grotendeels een gevoel is als koper heeft zo'n objectieve waardebepaling maar beperkt nut.

[mh73]

sjoegel schreef:
Gezien de argumenten de u aanvoert heeft u er inmiddels meer kijk op dan de makelaar. Maar blijkbaar is uw waarheid de enige en zegt hij wat anders dan dat u wilt horen.

Er is natuurlijk nog een andere mogelijkheid, dat de andere huizen gewoon voor een te hoge prijs te koop staan/verkocht zijn.
Waaruit concludeer je trouwens dat ik vind dat mijn waarheid de enige is? Het is een mening en misschien is die verkeerd.

[mh73]

denmar schreef:
Wat belangrijk is in deze is de woz waarde, dit is een belangrijke indicatie voor een eventuele koper.

Bedoel je een indicatie voor de waarde? De gemeente heeft onze huizen van wat ik van buren gehoord heb allemaal heel laag ingeschat op basis van die twee recent voor vrij weinig verkochte woningen, ongeacht hoeveelheid grond, eventuele dakkapel en andere plus- of minpunten. Best leuk natuurlijk, maar voor de waarde zegt dat dus ook weer niet zoveel.

[kweenie]

Waarde en (mogelijke) verkoopprijs zijn twee zeer verschillende zaken.

Als een huis snel moet worden verkocht, zal er een lagere prijs aan hangen. Net als wanneer er veel de zelfde huizen te koop staan. Andersom, als een koper als een blok voor het huis valt, hangt er een hogere prijs aan.

[ruud_a]

denmar schreef:
Wat belangrijk is in deze is de woz waarde, dit is een belangrijke indicatie voor een eventuele koper.

Bedoel je een indicatie voor de waarde? De gemeente heeft onze huizen van wat ik van buren gehoord heb allemaal heel laag ingeschat op basis van die twee recent voor vrij weinig verkochte woningen, ongeacht hoeveelheid grond, eventuele dakkapel en andere plus- of minpunten. Best leuk natuurlijk, maar voor de waarde zegt dat dus ook weer niet zoveel.

misschien de buren de woning laten taxeren?
die hebben er verstand van blijkbaar.

[SJZ]

We hebben nu een beetje het gevoel dat we al het onderhoud dat we de laatste jaren aan de woning gedaan hebben, voor niets hebben laten doen.

Nee hoor, daar heb je zelf van genoten. 'k Heb niet zolang geleden ook een huis verkocht. Had daar zelf wat verbouwingen aan laten doen (ik vond het verbeteringen) die 6 jaar later door de nieuwe eigenaren compleet weer gesloopt werden. Misschien werkten die verbouwingen dus wel waardedrukkend!

Maar ik ben er zelf 5 1/2 jaar lang erg gelukkig mee geweest. Dáár heb ik dus voor betaald.

[mh73]

We hebben nu een beetje het gevoel dat we al het onderhoud dat we de laatste jaren aan de woning gedaan hebben, voor niets hebben laten doen.

Nee hoor, daar heb je zelf van genoten. 'k Heb niet zolang geleden ook een huis verkocht. Had daar zelf wat verbouwingen aan laten doen (ik vond het verbeteringen) die 6 jaar later door de nieuwe eigenaren compleet weer gesloopt werden. Misschien werkten die verbouwingen dus wel waardedrukkend!

Maar ik ben er zelf 5 1/2 jaar lang erg gelukkig mee geweest. Dáár heb ik dus voor betaald.

Daar heb je natuurlijk helemaal gelijk in.

Overigens hebben we alles inmiddels zwart op wit binnen, en is de waardebepaling toch een stuk hoger uitgevallen. Waarschijnlijk had de man gewoon zijn dag niet. Erbij zaten bovendien alle gegevens van alle soortgelijke woningen die te koop staan/verkocht zijn sinds 2007. Vraagprijzen, transactieprijzen, foto's, overzichten over de groottes etc. Dat vond ik heel netjes. Dus uiteindelijk toch wel een goed gevoel bij.