[ archief ] Erfpacht

[wilco.boelens]

Wij hebben ons huis al een aantal jaren te koop staan met erfpacht. Nu hebben wij eindelijk een koper gevonden die ons huis wil kopen en zijn we het ook eens geworden over de prijs.
Nu blijkt ineens dat we een groene notariële opinie moeten hebben voor de kopers financiering. Helaas komt onze erfpachtconstructie niet in aanmerking voor deze groene opinie.

Onze makelaar wist dit niet. Is hij hier toch verantwoordelijk voor of niet?

[witte angora]

Ik had hier nog nooit van gehoord. Even gekeken wat het is.

Een groene oftewel positieve Notariële Opinie op een erfpachtcontract houdt in dat de bepalingen in het erfpachtcontract voldoen aan de criteria zoals opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsvereniging (KNB)en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB).

Met een dergelijke opinie kan op reguliere wijze een hypothecaire lening worden aangevraagd.

http://www.nland-erfpacht-opinie.nl/gro ... tract.html

Verder:

Een particulier erfpachtcontract moet aan bepaalde voorwaarden voldoen, voordat banken een aanvraag voor een hypothecaire lening in behandeling willen nemen.

Of een erfpachtcontract voldoet aan de voorwaarden, kan worden gecontroleerd door een notaris. In het positieve geval geeft deze een zogenaamde "Groene Opinie" af.

Een huis dat staat op grond waarop particuliere erfpacht rust, is in de praktijk niet financierbaar en daarmee niet goed verkoopbaar indien de opinie "niet groen" is.

http://www.nland-erfpacht-opinie.nl/gro ... pinie.html

Aangezien een notaris degene is die kan controleren of er in jullie geval aan de voorwaarden wordt voldaan, denk ik niet dat je dit op het bordje van de makelaar kunt leggen.

[chrisd1]

...

Een huis dat staat op grond waarop particuliere erfpacht rust, is in de praktijk niet financierbaar en daarmee niet goed verkoopbaar indien de opinie "niet groen" is.

...
Aangezien een notaris degene is die kan controleren of er in jullie geval aan de voorwaarden wordt voldaan, denk ik niet dat je dit op het bordje van de makelaar kunt leggen.

Zou idd zeggen, dat de notaris, die destijds het huis, zeg maar, aan TS passeerde, had behoren vast te stellen, dat TS dat snapte; mogelijk kan TS die notaris daar alsnog op aanspreken.

[kweenie]

Die eisen aan particulier erfpacht zijn de laatste jaren sterk veranderd. Dus wat er gezegd is bij het aankopen door TS is niet echt relevant. Maar over die veranderingen is ook behoorlijk wat aandacht geweest bij bijvoorbeeld de vereniging eigen huis.

Ik heb zelf geen erfpacht, maar ik wist wel dat je tegenwoordig voor een hypotheek aan redelijk strenge, maar wel duidelijke regels moet voldoen voor particulier erfpacht. Dat is iets wat de makelaar zeker had moeten weten. Op het moment dat hij wist of had kunnen weten dat het om erfpacht gaat, zou er bij hem meteen al een belletje moeten zijn gaan rinkelen .

[witte angora]

Maar dan nog: stel dat de makelaar dit wist en aan de potentiële kopers had doorgegeven. Die hadden dan direct afgehaakt in plaats van blijkbaar een hypotheekofferte aanvragen en er dan via de notaris achter komen dat dit niet gaat lukken.

Maakt het voor het uiteindelijke verloop (behalve toch een teleurstelling) uit dat de makelaar hier niet van op de hoogte was?

Een andere vraag zou kunnen zijn: had de makelaar moeten adviseren, indien mogelijk, dingen te veranderen zodat er alsnog goedkeuring zou volgen?

[atlas1302]

Er is dus geen Groene opinie aanwezig, de makelaar wist dit natuurlijk allang omdat het gaat om ERFPACHT, dan gaan inderdaad alle belletjes rinkelen en de makelaar had u moeten inseinen dat zonder deze opinie het huis niet gefinancierd kan worden.

Heeft u daar zelf ook nooit over nagedacht, u heeft tijd genoeg gehad om daar over na te denken en af te vragen waarom het zolang duurt voordat u uw huis kan verkopen. Ik zou eens vragen aan de makelaar waarom hij dit niet kenbaar heeft gemaakt die Groene Opinie, en wat de consequenties daarvan zijn.

[wilco.boelens]

Wij hebben nou juist ons huis te koop aangeboden met erfpacht omdat het zonder erfpacht geen kopers aantrok.
Onze erfpacht is van voor 2012 (het moment waarop de nieuwe strengere regels in zijn gegaan). Wij hebben toestemming van de verpachter gekregen om dit zo te verkopen. Helaas kwam de financierder van de koper vorige week dus pas aan met die groene opinie. Onze makelaar heeft hier de afgelopen 2 tot 3 jaar geen woord over gezegd en hij geeft nu ook aan dat hij hier helemaal niet van af wist.
Wij vinden dit best wel een kwalijke zaak; anders hadden wij allang gekeken naar die opinie, of nagedacht over de verkoop zonder erfpacht.
Voordat dit alles bekend is geworden hebben wij ook een huurhuis geaccepteerd (aangezien kopen er niet meer in zit met de studieschuld ) met daarin de clausule dat we onder het jaarcontract uit kunnen als de koper zijn financiering niet rond krijgt. Dit heeft wel tot gevolg dat we anderhalve maand huur moeten betalen. (ongeveer €2000,-) Als onze makelaar had verteld van de groene opinie hadden we dit niet gedaan uiteraard. Wij vinden eigenlijk dat onze makelaar hier nu verantwoordelijk voor is, als de koop niet doorgaat.

[kokka]

Ik denk dat je de boel omdraait. Jij verkoopt je huis, zonder de makelaar te vertellen dat je partikuliere erfpacht hebt. Hij stopt nu een hoop tijd in iets dat onverkoopbaar blijkt te zijn.

[witte angora]

Wij hebben nou juist ons huis te koop aangeboden met erfpacht omdat het zonder erfpacht geen kopers aantrok.

Wij vinden dit best wel een kwalijke zaak; anders hadden wij allang gekeken naar die opinie, of nagedacht over de verkoop zonder erfpacht.

Eerlijk gezegd denk ik dat jullie best wel in een hele moeilijke situatie zitten. Zonder erfpacht trok het geen kopers, met erfpacht is er geen financiering mogelijk. Maar verder nadenken over verkoop zonder erfpacht heeft eerlijk gezegd waarschijnlijk geen nut. Eerder trokken jullie er ook geen kopers mee.

Is het mogelijk om alsnog aan de voorwaarden van die groene opinie te voldoen?

Op welke juridische grond zou je de makelaar kunnen/willen aanspreken? 'Hij had het moeten weten' is bij mijn weten namelijk geen juridische grond. Ik denk niet dat je daar veel mee kunt, ik denk zelf dat je concreter zult moeten zijn.

[atlas1302]

Ik denk dat die groene opinie nauw samenhangt met de voorwaarden van de verpachter, als zijn voorwaarden van verpachten overeenkomen met de groene opinie dan is het gedaan. Daar zit het probleem denk ik zo maar en de makelaar had dat natuurlijk wel kunnen inschatten, eigenlijk een vreemd verhaal.

Hoe moet ik het eigenlijk zien, een huis op een boerderij of zo, een huis op een park, een huis met woonvergunning, recreatiewoning??

[wilco.boelens]

Ik denk dat je de boel omdraait. Jij verkoopt je huis, zonder de makelaar te vertellen dat je partikuliere erfpacht hebt. Hij stopt nu een hoop tijd in iets dat onverkoopbaar blijkt te zijn.

Sorry dat is dus niet waar. De makelaar wist wel degelijk van onze erfpacht af.

[wilco.boelens]

Wij hebben nou juist ons huis te koop aangeboden met erfpacht omdat het zonder erfpacht geen kopers aantrok.

Wij vinden dit best wel een kwalijke zaak; anders hadden wij allang gekeken naar die opinie, of nagedacht over de verkoop zonder erfpacht.

Eerlijk gezegd denk ik dat jullie best wel in een hele moeilijke situatie zitten. Zonder erfpacht trok het geen kopers, met erfpacht is er geen financiering mogelijk. Maar verder nadenken over verkoop zonder erfpacht heeft eerlijk gezegd waarschijnlijk geen nut. Eerder trokken jullie er ook geen kopers mee.

Is het mogelijk om alsnog aan de voorwaarden van die groene opinie te voldoen?

Op welke juridische grond zou je de makelaar kunnen/willen aanspreken? 'Hij had het moeten weten' is bij mijn weten namelijk geen juridische grond. Ik denk niet dat je daar veel mee kunt, ik denk zelf dat je concreter zult moeten zijn.

De verpachter, een woningbouwvereniging, wil niet aan de laatste voorwaarde voldoen. De constructie voldoet aan 4 van de 5 criteria...
De makelaar heeft een inspanningsplicht geloof ik. Hij had dus moeten uitzoeken wat er voor nodig is om een huis met erfpacht te verkopen. Als wij hadden geweten dat er een groene opinie nodig is, hadden wij andere stappen gezet. Dus hij is in onze ogen verantwoordelijk voor het mislopen van deze koop en de bijbehorende kosten.

[wilco.boelens]

Ik denk dat die groene opinie nauw samenhangt met de voorwaarden van de verpachter, als zijn voorwaarden van verpachten overeenkomen met de groene opinie dan is het gedaan. Daar zit het probleem denk ik zo maar en de makelaar had dat natuurlijk wel kunnen inschatten, eigenlijk een vreemd verhaal.

Hoe moet ik het eigenlijk zien, een huis op een boerderij of zo, een huis op een park, een huis met woonvergunning, recreatiewoning??

Inderdaad de verpachter kan zijn voorwaarden aanpassen, maar kiest ervoor om dit niet te doen.
Wij hebben ons huis in 2010 gekocht. Deze huizen zijn nieuw gebouwd en om de originele bewoners (volksbuurt) ook de kans te geven om een huis te kopen, hebben ze er voor gekozen om deze huizen met erfpacht aan te bieden. Deze huizen kostten in 2010 €135.000,-

[atlas1302]

Dan begrijp ik het helemaal, vroeger was het systeem premie A of B woning voor de minder bedeelden. Hier waren ook voorwaarden aan gekoppeld net zoals in jouw geval denk ik.
Het huis staat wel in een volksbuurt maar de prijzen zijn ook daar flink gestegen, zeker met deze lage rente stand. Dus de woningbouwvereniging heeft u een kans gegeven om als originele bewoner een huis te kopen voor een leuk bedrag, daar zitten wel consequenties aanvast natuurlijk, welke weet ik niet precies, maar jij weet ze zeker wel.

Hier ligt het knelpunt 4 van de 5 criteria zeker.

[kweenie]

Ik denk dat het van belang is wat precies de reden is waarom de eigenaar/verpachter/wbv niet aan het vijfde criterium wil voldoen. Om welk criterium gaat het? Gaat het om de 'materiële aantasting genotsrecht'? Welke specifieke voorwaarden stelt de wbv, dat ze niet aan de groene opinie voldoen en wat is de impact van die voorwaarden voor jou en voor mogelijke kopers?

[witte angora]

Heeft de wbv een termijn gesteld waarbinnen je niet mag verkopen, behoudens terug aan de wbv zelf? Ik begrijp eigenlijk niet zo goed waarom ze niet mee willen werken. Heeft de wbv daar iets over gezegd? Op deze manier zijn toch alle huizen in het project onverkoopbaar?

[wilco.boelens]

Het gaat om de terugkoopverplichting. De wbv stelt dat wij de grond na 10 jaar pachten moeten kopen. Tenzij wij kunnen aantonen dat we het niet kunnen betalen; dan mogen we nog 10 jaar pachten tegen dezelfde voorwaarden. In de 5 criteria voor een groene opinie staat dat er geen terugkoopverplichting mag zijn...
Wij zijn overigens niet de originele bewoners van de buurt, maar wij zijn afgekomen op de lage prijs voor een nieuwbouwhuis. Wij woonden in Hengelo en zijn dus verhuisd naar Roermond. Wij waren allebei net klaar met school en konden dus geen hele hoge hypotheek aanvragen.

[wilco.boelens]

Heeft de wbv een termijn gesteld waarbinnen je niet mag verkopen, behoudens terug aan de wbv zelf? Ik begrijp eigenlijk niet zo goed waarom ze niet mee willen werken. Heeft de wbv daar iets over gezegd? Op deze manier zijn toch alle huizen in het project onverkoopbaar?

De doorverkoop wordt op deze manier inderdaad onmogelijk gemaakt op basis van erfpacht. Het huis mogen we wel verkopen met de grond erbij; probleem daarbij is dat de prijs een behoorlijk probleem wordt... Ik zou dan een vraagprijs moeten hanteren die totaal niet de waarde van het huis representeert. (Wij hebben het huis casco gekocht dus moesten we zelf nog keuken, badkamer wc enz enz regelen)

[witte angora]

Het gaat om de terugkoopverplichting. De wbv stelt dat wij de grond na 10 jaar pachten moeten kopen. Tenzij wij kunnen aantonen dat we het niet kunnen betalen; dan mogen we nog 10 jaar pachten tegen dezelfde voorwaarden. In de 5 criteria voor een groene opinie staat dat er geen terugkoopverplichting mag zijn...

We hadden in het verleden op het forum een jurist met behoorlijk veel kennis van zaken. Helaas heeft deze jurist zich al een tijd niet meer laten zien.

Ik vraag me in alle eerlijkheid af of dit redelijk is. De woning is gekocht in 2010, en de voorwaarden zijn gebaseerd op de situatie in 2010. In 2012 zijn er dus wijzigingen geweest die kennelijk niemand aan zag komen, maar waardoor de woning nagenoeg onverkoopbaar is geworden.

Dus mijn vraag is: stel dat jullie de woning in 2011 zouden willen verkopen. Zou de erfpacht zoals de regels toen waren ook tot problemen hebben geleid? Of dan niet?

Ik vraag me af of je niet via een rechter af kunt dwingen dat de voorwaarden dusdanig worden aangepast dat er alsnog aan het 5e criterium wordt voldaan. Immers, een woning die in eerste instantie verkoopbaar was, is nu onverkoopbaar door iets wat niet de wbv, noch jullie aan te rekenen is. Wellicht hadden jullie deze woning helemaal niet gekocht als jullie hadden geweten wat er aan zat te komen.

[kweenie]

Dat is een beetje de omgekeerde wereld. Het principe is juist dat je het huis met grond koopt, maar dat de woningbouwvereniging met deze constructie je de kans geeft om de koop van de grond maximaal 10 jaar uit te stellen en in die tussentijd relatief voordelig te pachten. Daarbij moet je dus in de koopprijs van de woning rekening houden met de extra kosten voor de grond. Zo'n erfpachtwoning zou dus een stuk goedkoper moeten worden aangeboden dan een woning plus grond.

Als de woning plus grond te duur is om te verkopen, dan zal de woning zonder de grond ook te duur zijn. Logischerwijs is het verschil in de marktwaarde van de woning met en zonder grond namelijk gelijk aan de koopsom voor die grond. Het is natuurlijk mooi als je op deze manier de vraagprijs van de woning omlaag kunt brengen zodat misschien meer mensen de woning gaan bekijken, maar onder de streep zullen die mensen de zelfde conclusie trekken: te duur.

(Even inhoudelijk, als het de woning is waarvan ik denk dat die het is, dan zou ik ook eens kritisch naar de tekst bij Funda kijken. Bij die woning staan bijvoorbeeld geen afmetingen van de kamers. Dat is iets waardoor mijn interesse al sterk afneemt, ik wil nl. als een van de eerste dingen weten hoe groot alles is. Ook klopt de afmeting van het perceel niet. En een stuk tekst in hoofdletters is voor mij haast een doodszonde. Als ik op zoek was naar zo'n soort huis, dan zou ik dus veel eerder naar andere huizen in de buurt kijken dan naar dit huis. Maar misschien dat ik wel bij een verkeerd huis kijk.)