[ archief ] rechten bij bouwkundige keuring

[Chris_eerste_wonong]

Wij hebben drie maanden geleden een huis gekocht uit de jaren 50. Hier zit een platdak op. Uit het advies van het bouwrapport kwam naar voren dat het dak redelijk tot goed estaat is met klein onderhoud op termijn van toepassing is. In het zelfde rapport wordt geadviseerd om het dak te isoleren.
Na drie maanden besloten om indd het dak te isoleren, komt het dakbedrijf ter uitvoering. Blijkt dat het dak in zeer slechte staat is (deze keer ben ik ook het dak op gegaan) en je ziet allemaal grote blaren en andere problemen (visueel)!!
Helaas had ik het isolatie materiaal al gekocht dus heb ik een dubbel probleem!
De vraag is nu, bij wie moet ik gaan verhalen? De verkoper of de persoon die bouwkundig heeft gekeurd?
Ik hoor graag wat tips.
Bedankt!

[Emlichheimer]

Wij hebben drie maanden geleden een huis gekocht uit de jaren 50. Hier zit een platdak op. Uit het advies van het bouwrapport kwam naar voren dat het dak redelijk tot goed estaat is met klein onderhoud op termijn van toepassing is. In het zelfde rapport wordt geadviseerd om het dak te isoleren.
Na drie maanden besloten om indd het dak te isoleren, komt het dakbedrijf ter uitvoering. Blijkt dat het dak in zeer slechte staat is (deze keer ben ik ook het dak op gegaan) en je ziet allemaal grote blaren en andere problemen (visueel)!!
Helaas had ik het isolatie materiaal al gekocht dus heb ik een dubbel probleem!
De vraag is nu, bij wie moet ik gaan verhalen? De verkoper of de persoon die bouwkundig heeft gekeurd?
Ik hoor graag wat tips.
Bedankt!

Uiteraard zal je dakdekbedrijf zeggen dat je dak in zeer slechte staat is, duh...
Welke "andere problemen" zijn er visueel?
Wat staat er in de voorwaarden van de bouwkundige keuring over aansprakelijkheid?

En de vraag is óf je het kunt verhalen, dan pas komt de vraag bij wie...

[Chris_eerste_wonong]

andere problemen: loslatende lagen waar veel van het bitumen al van weg is. ook op veel plaatsen haarscheuren.
Wat ook is gebleken dat het dak al geisoleerd is... dus de aangekochte isolatie platen heb ik niet meer nodig.
Maar, inderdaad een goed punt: wellicht iemand onafhankelijk vinden die kan beoordelen wat er echt nodig is.

[wiseger]

andere problemen: loslatende lagen waar veel van het bitumen al van weg is. ook op veel plaatsen haarscheuren.
Wat ook is gebleken dat het dak al geisoleerd is... dus de aangekochte isolatie platen heb ik niet meer nodig.
Maar, inderdaad een goed punt: wellicht iemand onafhankelijk vinden die kan beoordelen wat er echt nodig is.

Als het niet gemeld is bij de verkoop, is dit wellicht ook te kwalificeren als verborgen gebrek? Ik heb er weinig verstand van maar wellicht dat iemand je hier uitsluitsel over kan geven?

[Linoge]

Als het niet gemeld is bij de verkoop, is dit wellicht ook te kwalificeren als verborgen gebrek? Ik heb er weinig verstand van maar wellicht dat iemand je hier uitsluitsel over kan geven?

Waarom reageer je dan? Wat is het nut van een "ik weet het niet, misschien iemand anders" reactie?

[wiseger]

Als het niet gemeld is bij de verkoop, is dit wellicht ook te kwalificeren als verborgen gebrek? Ik heb er weinig verstand van maar wellicht dat iemand je hier uitsluitsel over kan geven?

Waarom reageer je dan? Wat is het nut van een "ik weet het niet, misschien iemand anders" reactie?

Heel eenvoudig, het is een andere invalshoek om naar het probleem van TS te kijken. Ik weet dat de verkoper een meldplicht heeft om problemen te melden en aansprakelijk is voor verborgen problemen. Ik weet alleen niet of een verkoper dit had kunnen danwel moeten weten en dus aansprakelijk is. Iemand met meer kennis hierover kan uitsluitsel geven maar het is in ieder geval wel iets waar TS serieus naar kan kijken en hem misschien verder helpt om zijn schade vergoed te krijgen.

[Emlichheimer]

Als het niet gemeld is bij de verkoop, is dit wellicht ook te kwalificeren als verborgen gebrek? Ik heb er weinig verstand van maar wellicht dat iemand je hier uitsluitsel over kan geven?

Waarom reageer je dan? Wat is het nut van een "ik weet het niet, misschien iemand anders" reactie?

Heel eenvoudig, het is een andere invalshoek om naar het probleem van TS te kijken. Ik weet dat de verkoper een meldplicht heeft om problemen te melden en aansprakelijk is voor verborgen problemen. Ik weet alleen niet of een verkoper dit had kunnen danwel moeten weten en dus aansprakelijk is. Iemand met meer kennis hierover kan uitsluitsel geven maar het is in ieder geval wel iets waar TS serieus naar kan kijken en hem misschien verder helpt om zijn schade vergoed te krijgen.

Een verkoper heeft altijd de plicht problemen te melden en is hiervoor dus niet aansprakelijk, namelijk: als problemen gemeld zijn aan de koper en die tekent, tekent hij voor akkoord. Verborgen problemen zijn andere problemen, die zijn namelijk ook verborgen geweest voor de verkoper. Anders waren het geen verborgen gebreken he?
En wie aansprakelijk is voor verborgen gebreken zal wel in je koopcontract staan.

De vraag is nu in hoeverre dit gebrek bekend was/is bij de verkoper.
Als de verkoper nooit op het dak kwam en er nooit problemen waren, kan het zo zijn dat hij dus van niets wist.
Is de bouwkundige die gekeurd heeft, ook het dak op geweest?
(of heeft hij toevallig in zijn voorwaarden staan dat platte daken boven ... meter niet geïnspecteerd worden, o.i.d.)

[brokkel]

Een verkoper heeft altijd de plicht problemen te melden en is hiervoor dus niet aansprakelijk, namelijk: als problemen gemeld zijn aan de koper en die tekent, tekent hij voor akkoord. Verborgen problemen zijn andere problemen, die zijn namelijk ook verborgen geweest voor de verkoper. Anders waren het geen verborgen gebreken he?

http://www.jurofoon.nl/huren-wonen/verb ... breken.asp

Nee, een verborgen gebrek is dus een gebrek die de koper niet kon waarnemen maar waarvan de verkoper wel op de hoogte moet zijn geweest.
Dus is de vraag, wist de verkoper van de staat van het dak af en heeft hij/zij dit bewust verzwegen. Het probleem is dat jij als koper dit moet kunnen aantonen en dat is moeilijk, zeker als een bouwkundig rapport dit probleem niet vermeldt.

[GJvdZ]

Misschien nog een derde partij inschakelen. Kennelijk zien de bouwkundige die het rapport heeft gemaakt het anders dan het dakbedrijf. Die laatste heeft natuurlijk wel belang bij zoveel mogelijk werk, dus gevoelsmatig zou je zeggen dat de bouwkundige meer gelijk heeft dan de dakbedekker.

[alfatrion]

http://www.jurofoon.nl/huren-wonen/verb ... breken.asp

Nee, een verborgen gebrek is dus een gebrek die de koper niet kon waarnemen maar waarvan de verkoper wel op de hoogte moet zijn geweest.

Er staat toch "wist of behoorde te weten". Dat betekent dat als je niet kunt aantonen dat hij het wist je kunt volstaan met aannemelijk te maken dat hij hoorde te weten.

[alfatrion]

De vraag is nu, bij wie moet ik gaan verhalen? De verkoper of de persoon die bouwkundig heeft gekeurd?

Het is mogelijk dat je bij beiden terecht kunt met een vordering. Als ik het zo hoor heeft de bouwkundige zijn werk slecht gedaan.

[brokkel]

Dat betekent dat als je niet kunt aantonen dat hij het wist je kunt volstaan met aannemelijk te maken dat hij hoorde te weten.

Ja, dat bedoelde ik eigenlijk ook met dat de verkoper het had moeten weten. B.v. als hij weet dat het dak al een zeer lange tijd geen nieuwe bedekking heeft gehad (meer dan 10jaar) of een beunhaas had ingehuurd om het dak te doen, maar ik reageerde eigenlijk meer op de opmerking van Emlichheimer die stelde dat een verborgen gebrek onbekend zou (moeten) zijn bij de verkoper.


Daarbij is de koper dus uitgegaan van het bouwkundig rapport maar we weten niet wat de verkoper over het dak heeft gezegt, want als die netjes gemeld heeft dat het dak er al een langere tijd op ligt dan kan je de verkoper het weer niet kwalijk nemen dat het dak slecht is. Dat hoort dan weer bij de verwachting ookal beweert het bouwkundig rapport anders. En ik vraag mij af in hoeverre een bouwkundig adviseur aansprakelijk gesteld kan worden voor eventuele kosten. Dus is het op dat gebied voor ons koffiedik kijken.

Ik denk wel dat TS-er een behoorlijke zaak heeft, de vraag is of de kosten en de tijd voldoende zijn om er een zaak van te maken maar daar kan hij het beste een juridisch adviseur over raadplegen. Dus of de RB-verzekering of het juridisch loket kunnen meer zeggen dan wij.

[BreejKC]

TS heet hier een ingewikkeld juridisch probleem. De verkoper van de woning heeft informatieplicht naar de koper toe over gebreken die bij hem bekend waren of die hij had kunnen weten. Als verkoper de koper hierover niet heeft geïnformeerd dan wordt het echter lastig voor koper om aan te tonen dat koper dit wist of had kunnen weten. Lekt uw dak, dan kunt u aannemen dat dit bij verkoper ook het geval is geweest, al hoeft het natuurlijk niet zo te zijn. Overigens u schrijft: er was al isolatie aangebracht. Er zijn in het verleden dus al werkzaamheden in de nabijheid van het dak verricht. Wanneer is deze isolatie aangebracht? Wie heeft de isolatie aangebracht, verkoper zelf of een bedrijf? Is dit laatste te achterhalen dan heeft dat bedrijf wellicht verkoper al gewaarschuwd. Echter zie dat maar eens te achterhalen.

Anderzijds heeft koper ook een informatieplicht. Kennelijk heeft koper hieraan voldaan door een bouwkundig rapport op te laten maken. Althans, wie heeft dat bouwkundige rapport opgemaakt? Een kennis of familielid die veel van de bouw weet en zichzelf voor bouwkundige heeft uitgegeven? Vaak lekker goedkoop, maar zoiets geldt dus niet als onafhankelijk bouwkundig rapport. Een onafhankelijk bouwkundige? Ga bij hem eens na hoe hij het dak geïnspecteerd heeft en waarom het gebrek niet geconstateerd is?

Alles bij elkaar denk ik dat u een lastig probleem heeft, vooral qua bewijslast. Misschien al lid van de Vereniging Eigen Huis? Die hebben onafhankelijke bouwkundigen in dienst en ook juridisch kunnen zij u van dienst zijn. Die paar tientjes van het lidmaatschap per jaar is het zeker waard, omdat dat de enige partij is die aan de kant van de huizenkoper staat.

[Chris_eerste_wonong]

Allereerst bedankt voor de reacties.
Aantal opmerkingen:
Keuring is gedaan door een officiele keurder die ook voor NHG mag keuren.
Keurder is op dak geweest (althans er zijn (onduidelijke) foto's van het dak en in het rapport staat dat het dak toegankelijk was).
Bij de algemene voorwaarden van de keurder staat dat deze aansprakelijk is bij een toerekenbare tekortkoming.
Dakbedekker had al van mij een opdracht om de isolatie te plaatsen (en was gekomen (met veel materiaal) om isoaltie te plaatsen. Maar na het dak opgaan gestopt omdat ze het dak in slechte staat was en daarom onverantwoordelijk vonden om daarop een isolatie laag te plaatsen (zij hebben dus een dag werk misgelopen).

[GJvdZ]

Als ik het zo hoor heeft de bouwkundige zijn werk slecht gedaan.

Jij hebt het dak gezien? Conclusie kan net zo goed zijn dat de dakdekker wel wat extra omzet kan gebruiken en daarom "adviseert" om meer te doen dan nodig.

[alfatrion]

Daarbij is de koper dus uitgegaan van het bouwkundig rapport maar we weten niet wat de verkoper over het dak heeft gezegt, want als die netjes gemeld heeft dat het dak er al een langere tijd op ligt dan kan je de verkoper het weer niet kwalijk nemen dat het dak slecht is. Dat hoort dan weer bij de verwachting ookal beweert het bouwkundig rapport anders. En ik vraag mij af in hoeverre een bouwkundig adviseur aansprakelijk gesteld kan worden voor eventuele kosten. Dus is het op dat gebied voor ons koffiedik kijken.

Het is niet zo dat je van een oud dak moet verwachten dat deze zich in slechte staat bevind. Immers een oud kan zich in goede staat bevinden wanneer het goed is onderhouden. Het is meer een kwestie van waar de mededelingsplicht van de verkoper eindigt en de onderzoeksplicht van de koper begint. In zijn algemeenheid zal de verkoper die zaken die eenvoudig waar te nemen zijn niet hoven te melden. Of kan hij met minder informatie volstaan, dan het geval zou zijn wanneer het niet eenvoudig waar te nemen was.

Ik deel overigens dat het verstandig is om een gespecialiseerde jurist op te zoeken.

[BreejKC]

Beste Chris. Wanneer de NHG (Nationale Hypotheek Garantie) je huis gekeurd heeft en wat je hiervoor schrijft inderdaad in de algemene voorwaarden staat, waaraan ik niet twijfel, dat zou je een sterk punt kunnen hebben. Uiteraard moet je goed kijken in het rapport dat je van de NHG hebt gekregen wat daar over het dak vermeld staat. Overigens, omdat NHG over hypotheekgarantie gaat, is er dan echt een bouwkundig rapport gemaakt of alleen een taxatierapport om de waarde van het huis te bepalen? Tussen dit soort rapporten zit een wezenlijk verschil. Ik ben niet deskundig genoeg om je te vertellen wat je precies van een taxatierapport in een geval als wat jouw overkomt mag verwachten.

Een ingewikkelde juridische strijd wordt dit sowieso, het gaat over veel geld, waar je als particulier woningbezitter in je eentje niet uit zult komen. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Zo ja, neem hiermee zo snel mogelijk (schriftelijk) contact op en kijk wat ze voor je kunnen betekenen. Geen rechtsbijstandverzekering? Dan zou je gebruik kunnen maken van de prepaid rechtsbijstand die DAS-verzekeringen biedt. Bezoek hun internetsite voor nadere informatie hierover.

Ben je echter al zo verstandig geweest om lid te worden van de Vereniging Eigen Huis (VEH), dan kun je als lid gebruik maken van hun juridische ondersteuning. Als je lid bent, zo snel mogelijk contact met hen hierover opnemen. Zo niet, informeer dan zo snel mogelijk, als je lid zou worden, wat zij op korte termijn eventueel voor je zouden kunnen betekenen. Reken erop dat de VEH in dit soort kwesties deskundig is. Zelf ben ik al meer dan 23 jaar lid en heb er nog geen moment spijt van gehad. Regelmatig lees ik in hun magazine dat met de hulp van VEH schier onmogelijke zaken voor woningbezitters zijn opgelost. Dat nog los van de grote kennis die je als woningbezitter opdoet over allerlei zaken die met woningbezit te maken hebben.

Ik wens je succes in het oplossen van dit toch wel lastige probleem.