[ archief ] Gerenoveerde woning met 'vaste' erfpacht

[chaootje60]

Beste allemaal, we hebben 4 jaar geleden een gerenoveerde woning van een woningbouwvereniging gekocht met 'vaste' erfpacht voor 50 jaar, voor ons ruim voldoenden Het huis zou geïsoleerd zijn en dat is zeker gedeeltelijk zo. Over de vloer hebben wij grote twijfels. De vloer is sowieso koud, maar op sommige plekken beduidend kouder. Via een zeer moeilijk te openen luik naar de kruipruimte (stevig vastgemaakt met de halve Gammavoorraad aan spijkers), constateerden wij dat er geïsoleerd was met hier en daar vastgespijkerd aluminiumfolie. Voor dit huis duidelijk niet voldoende, Dus of niet goed vast gemaakt of niet onder het hele huis aangebracht of niet de geschikte methode voor dit huis. Of de folie overal aangebracht is kunnen wij niet nagaan, de kruipruimte is max 30 cm. De eerste vraag is, hoe kunnen wij nagaan of de folie wel overal aangebracht is, goed vastgemaakt is en zo nee of dit een verborgen gebrek is.

Tweede vraag is, ervan uitgaande dat folie niet genoeg is, hoe deze vloer dan wel geïsoleerd kan worden. Van bovenaf kan niet, daar ligt al een kostbare houten vloer én het plafond is al heel erg laag (man is 1.96). Het beste zou zijn polystyreen platen met een hoge isolatiewaarde onder tegen de vloer aan te brengen, maarde kruipruimte is een probleem met die 30cm max. Uitgraven lijkt mij moeilijk, tijdrovend en misschien wel onmogelijk, omdat van 2 huizen één gemaakt is, dus overal funderingen met dragende muren. Nu schijn je zo'n kruipruimte vol te kunnen laten spuiten met polystyreen korrels. De één zegt dat dat alleen voor vochtisolatie is, de ander zegt dat dat zeker wel warmteïsolerend werkt. Ik weet niet of dat laatste advies van een isolatiebedrijf betrouwbaar is, want daar verdienen ze natuurlijk fors aan vanwege de hoeveelheid korrels. Ook vraag ik mij af of de boel nog genoeg kan ademen i.v.m. schimmels. Wie weet raad?

[Uw Jurist]

Of u enige claim jegens verkoper heeft is de vraag.

Enige uitleg:

Verborgen gebreken zijn gebreken die pas na de levering aan het licht komen. Bepalend is dan eerst wat in de koopovereenkomst tussen koper en verkoper werd overeengekomen.
Als er een garantiebepaling in de overeenkomst is opgenomen, is de verkoper aansprakelijk voor alle verborgen gebreken, mits daarvan gezegd kan worden dat deze het normale gebruik als woonhuis in de weg staan.
Indien er geen garantiebepaling is opgenomen in de koopovereenkomst, geldt nog wel de conformiteitsgarantie van artikel 7:17 BW. Op grond daarvan moet de woning aan de overeenkomst beantwoorden: indien de zaak niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn beantwoordt hij niet aan de overeenkomst. Een koper mag verwachten dat de woning de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.
Verder kan er een ouderdomsclausule in de koopovereenkomst zijn opgenomen die de rechten van de koper beperkt. De verkoper van een woning is verplicht gebreken aan de woning te melden die het normaal gebruik van de woning in de weg staan, zodat de koper met de gebreken rekening kan houden bij het nemen van zijn koopbeslissing. Dit wordt de mededelingsverplichting van de verkoper genoemd.

Daartegenover staat de onderzoeksplicht van de koper. De koper is immers ook verplicht zich actief op de hoogte te stellen van de staat van de woning. Te denken valt bijvoorbeeld aan het inschakelen van een deskundige inzake het opstellen van een bouwkundig rapport. Daarom dient ook bepaald te worden of de koper heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht. Immers, indien de koper het verborgen gebrek had kunnen opmerken bij de bezichtiging van de woning, is er geen sprake meer van een verborgen gebrek.
Indien een verborgen gebrek aanwezig is (zie de eisen hierboven), kan de koper de verkoper op grond van artikel 7:17 BW aansprakelijk stellen voor de kosten die deze moet maken om de verborgen gebreken te verhelpen. De verkoper is voor deze kosten aansprakelijk indien vaststaat dat hij op de hoogte was of behoorde te zijn en de koper vervolgens niet heeft ingelicht over het bestaan hiervan.
Bovendien is de verkoper in de regel slechts aansprakelijk indien het verborgen gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Verder moet melding bij de wederpartij tijdig geschieden. In de rechtspraak gaat men uit van maximaal twee maanden na ontdekking.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[Lady1234]

Ik zou maar beginnen met een goed en makkelijk te openen kelderluik te maken.

Altijd handig bij problemen, bijvoorbeeld met het riool.

Er zijn camera’s aan een lange kabel die u bijvoorbeeld op een mobieltje kunt aansluiten. Dan zou u ook wat verder weg kunnen kijken hoe het zit.

Staat er in het koopcontract dat de vloer volledig geisoleerd is?

[berndv]

Waarom nou weer 2 topics gekopieerd en geplakt? Behalve dat dit tegen de regels van dit forum is, is het ook weinig zinvol.

Maar goed, het verhaal over de koop van de woning. Dit hangt af van datgene wat overeengekomen is. Een geisoleerd huis is weinig specifiek, is er ergens in de koopakte beschreven in hoeverre het huis is geisoleerd, welke isolatiematerialen en isolatiewaarden er gelden? Daar kunt u zich op beroepen.

En u trekt het advies van een bedrijf in isolatie in twijfel omdat u denkt dat zij alleen maar geld willen verdienen. Tuurlijk is het geen liefdadigheidsinstelling, maar bedrijven zijn tegenwoordig redelijk bewust van social media, en onnodige werkzaamheden om de prijs op te drijven is over het algemeen slechte reclame.

In hoeverre polystyreenkorrels werken als vochtisolatie kan ik niet echt volgen, het is geen vaste massa, dus is in mijn ogen gewoon vochtdoorlatend. Vocht heeft echter geen tot weinig invloed op de korrels an sich.

[chaootje60]

@uw jurist. In de koopovereenkomst staat dat het huis volledig geïsoleerd is, maar niet met welke materialen. Voor ons was dat op dat moment niet het belangrijkste. Ok staat in koopovereenkomst staat dat zij (woningbouwstichting) er niet zelf gewoond hebben,zodat dingen die een bewoner gewoonlijk zou moeten merken tijdens bewoning niet bij hun bekend zijn. Het huis heeft een energielabel B mee gekregen, dus dat het niet optimaal geïsoleerd zou zijn, wisten we. Bij het bouwkundig keuring kon de kruipruimte niet beoordeeld worden, omdat het aanwezige luik niet geopend kon worden. Dat is ook in het rapport vermeld. Later is mij zwager er zo'n 2 uur mee bezig geweest om het open te krijgen. Ik had de indruk dat het de bedoeling was dat wij het luik niet open zouden krijgen. Het eerste wat wij aantroffen was een stukje hout met houtworm, wat direct door de verkoper is hersteld. Uiteraard hadden wij inde zomer waarin wij het huis kochten geen enkel vermoeden dat misschien niet overal folie zat en ook nu weten wij dat niet, we kunnen immers niet onder de vloer. Hieronder staat een reactie van iemand die adviseert een lang camera te ge bruinen, wij zullen ook zeker in formeren wie zo'n ding heeft. Het vermoeden dat niet overal folie zit is pas gaandeweg gekomen en kon niet door een particulier, die wij als kopers zijn, geconstateerd worden.

@lady123
Inmiddels is er een goed te openen luik. Bij het riool kunnen wij niet komen want de kruipruimte is te laag om toegankelijk te zijn, dat is nu juist het probleem, wij kunnen er niet bij om met platen te isoleren en de woningbouwstichting naar mijn idee niet om het folie aan te brengen. Of ze moeten de bodem van de kruipruimte later opgehoogd hebben, al zou ik niet weten hoe.
In het koopcontract staat dat de vloer geïsoleerd is, niet met wat of hoe.

@berndv
Ik was mij niet bewust twee topics gestart te hebben, ik noem mijzelf al jaren een digibiel en heb mij niet voor niets'chaootje'.
Juist de tegenstrijdige info van twee verschillende isolatie bedrijven over vocht isolerend of niet en warmteïsolerend of niet, wekt mijn wantrouwen. Uiteraard wil ik eerst zeker weten of het spul voor dit doel geschikt is, voor ik het laat toepassen.

[Revoked]

Purschuim. Gewoon een paar honderd bussen leegspuiten in de kruipruimte. Twee vliegen in één klap: volledig zelf goedkoop geïsoleerd èn je hebt geen kruipruimte meer.
Zo doet Stofzuiger dat ook.

[Lady1234]

Energielabel B? Lijkt me hoogst onwaarschijnlijk voor een voormalige huurwoning. Maar dan moet in ieder geval de vloer geisoleerd zijn.

Lees hier. Beetje naar beneden scrollen.

https://www.essent.nl/content/particuli ... bel-b.html

Persoonlijk zou ik dan de grond bij het riool maar een beetje weggraven om daar goed bij te kunnen komen.

[kweenie]

Ik kan er overheen lezen, maar ik zie nergens staan van welk materiaal de vloer is. Een houten vloer moet heel anders geïsoleerd worden dan een betonnen vloer. Er is dus weinig te zeggen over hoe de vloer geïsoleerd 'hoort' te worden.

Wat heeft erfpacht trouwens met dit verhaal te maken?

[chaootje60]

@kweenie

Door de erfpacht weet ik niet of ik de grond onder het huis mag afgraven om de nu zeer onhandig lage kruipruimte te vergroten.

Het materiaal van de vloer is hout.

[Lady1234]

U hoeft er ook geen sta-kelder van te maken. Maar ik zou daaronder toch weleens willen kijken. Tenslotte vond u ook al hout met houtworm. Dat is “hersteld” schrijft u, maar is het daaronder ook behandeld?

Als er 20 cm grond weg is, kan iemand op zijn buik eronder schuiven en de boel inspecteren.

[chaootje60]

@Lady1234,

Het huis is in zijn geheel gerenoveerd. Ze hebben van twee arbeidershuisjes, één groter huis gemaakt. Vandaar dat er in de kruipruimte wat meer muurtjes lopen dan bij 'normale' huizen. Het dak is geïsoleerd, de muren, de ramen en de vloer. Hoewel het een tussenwoning is, hoor ik de buren zo goed als niet. Ok, geluidsisolatie is iets anders dan warmteïsolatie, maar er is overduidelijk veel gedaan. Het huis 'lekt' niet. Of het energie label B verdient kan ik niet beoordelen.
Afgraven rondom het riool lijkt mij een zeer goed idee en inderdaad zo'n 20 cm afgraven onder de hele vloer ook. Kunnen we ook gewoon zelf goede isolatie aanbrengen. Jammer alleen dat ze net als in de tuin de giftige grond een meter afgegraven hebben en die meter aangevuld hebben met bouwzand,lees: bouwpuin. Steen, glas en een beetje zand. Zal geen uitzondering zijn. Ach, dat is nog wel overkomelijk. Iedereen bedankt voor het meedenken en de goede adviezen!



Ik heb begrepen dat je van Purschuim, toegepast in je huis, flinke gezondheidsklachten krijgt. Bovendien kan je dan helemaal nergens bij, niet bij een lekkend riool, niet bij een kapotte leiding etc. Mocht ik dit mis dan hoor ik dat graag.

[chaootje60]

@kweenie,

Waarin ligt het verschil bij het isoleren van hout of beton?

[Lady1234]

Bussen purschuim was een misplaatst “grapje”.

Hout moet kunnen ademen, geldt niet voor beton.

Lees ook eens hier.

https://www.isolatie-info.nl/kruipkelder-isoleren

[Erthanax]

Het zou mij niet verbazen, als uw huis helemaal geen kruipruimte heeft; met andere woorden, dat de ruimte onder de vloer nooit bedoeld is om onder de vloer te kruipen, alleen voor ventilatie. Vroeger was het met houten vloeren niet ongebruikelijk om vlak boven de grond te bouwen. Er liepen toch vrijwel geen leidingen onder het huis en anders ging het kleed omhoog en de zaag in de vloer.

[Hazetzon]

Waarschijnlijk ligt er onder de " kostbare " houten vloer een isolatie laag ( je ).
Dan voldoet de beschrijving " geisoleerd " !!

[Komkommertijd]

Pur zou ik nooit doen, wel losse korrels Piepschuim, dus Polystyreen die je kunt weg zuigen als riool hersteld moet worden en dat isoleerde redelijk en maakt de grond droger en laat bij 10cm lucht boven de houten vloer voldoende ademen.....

Met spijkers in Tonzon of gelijkwaardige folie is isolatie lek maken!
De aluminium folie hoor je met 2 zijdige plakband vast te zetten, of soms nietjes als niet anders kan... constructie lijm mag ook maar meestal is het tape...

Verder had je voor de koop van oudere woningen VEH voor een keuring moeten vragen want die zien dit soort gebreken eerder en kunnen de herstelkosten die hiervoor nodig zijn van vraagprijs afhalen... of ze moeten het alsnog goed doen.

Maar eenmaal gekocht te laat helaas, laat je huis voor de koop keuren en je mag dit soort niet goedkope dingen meestal verrekenen.

[Koning Bolo]

Stukje uitgraven is goed zelf te doen en ook aan te bevelen voor latere inspectie / herstel balklaag, leidingen etc. Ook zelf isolatie aanbrengen behoort dan tot de mogelijkheden.

[sjadre]

U zou ook kunnen overwegen om de houten vloer in zijn geheel te verwijderen en een betonnen vloer te storten met daaronder isolatie.
Op de betonnen vloer komt een afwerkvloer. Het is dan ook mogelijk om vloerverwarming aan te leggen. U zou de bestaande riolering voordien kunnen uitgraven en inspecteren.

[chaootje60]

@Hazetzon.
Nee, onder de kostbare houten vloer ligt geen isolatielaaagje. Onderste laag is houten planken. Dan een ondervloer met daarp volledig verlijmde planken. De enige isolatielaag is folie die slordig/niet aansluitend met nieten is vastgemaakt. Dit konden noch wij, noch de bouwkundige constateren, omdat het aanwezige luik dusdanig vastgetimmerd was, dat het niet te openen was. Staat ook in het bouwkundig rapport.

[chaootje60]

@komkommertijd,
Begrijp ik nu goed dat folie nog verkeerd vastgemaakt is ook? Zie hierboven.