[ archief ] Huis eigenaar in VVE laten onteigenen .

[ramrod]

We zitten met 50 gezinnen in een VVE ,49 geven geen enkele overlast .

Er is 1 eigenaar die zn woning onderverhuurd na dat de vorige bewoners er al onder begeleiding van de politie uit het huis is gezet heeft hij het huis sinds een 6 maanden weer verhuurd , vorige week een inval van de politie geweest en een hennep kwekerij in 1 van de kamers opgerold .Grote poster op het raam dat het pand ontruimd is maar men woont er al wel weer ....?

Is er een manier om er voor te zorgen dat de eigenaar die nu steeds onder verhuurd wordt aan gepakt , het liefst onteigenen ,dit schijnt te kunnen maar geen idee hoe dit aan te pakken .

Graag advies , Willem

[Emmy75]

Misschien kan de VvE eens advies inwinnen bij een juridisch loket of bij de Vereniging Eigen Huis.

[marcel75]

Onteigening kan niet, je kunt de eigenaar wel het gebruik ontzeggen. Maar als je dat doet, dan zul je iedere keer dat er wel iemand is, de politie moeten bellen.

Zolang de servicekosten betaald worden, kun je ook verder niets doen. Worden die niet meer betaald, dan kan de VvE beslag leggen op het appartement en uiteindelijk zelfs verkopen.

[crazyme]

Normaal mag je een woning met een hypotheek niet verhuren. Mogelijk kun je achterhalen of en waar de woning is gefinancierd....

Ook werken veel gemeenten met een vergunning voor kamerverhuur....

Misschien kun je hier iets mee?

[Rebellian]

Je kunt als VvE ook een ballotagecommissie opzetten waarbij de eigenaar van een appartement nieuwe huurders moet voorstellen in een VvE vergadering waarbij een meerderheid akkoord moet gaan met de nieuwe bewoners.

Het opzetten van deze ballotagecommissie moet je dan weer bepalen in een VvE vergadering waarbij een meerderheid akkoord gaat met dit nieuwe regelement.

Je kunt dit ook laten gelden voor nieuwe kopers, let er dan wel op dat dit moet worden opgenomen in elk koopcontract en dat je het voor verkopers in een slechte markt moeilijk maakt om een appartement te verkopen.

Zowel voor als nadelen dus.

[Creatura]

Wat vragen:

- Is er een bestuurder van de VvE? Of is het beheer uitbesteed?
- Welk modelreglement is van toepassing? Er zijn meerdere versies.

Afhankelijk van jullie reglementen (en eventueel huishoudelijk reglement) zijn er als VvE wel wat mogelijkheden om de huurder eruit te laten zetten, als de eigenaar van de woning geen toestemming heeft gevraagd aan de VvE voor verhuur. Deskundig advies is echter wel raadzaam in zo'n geval.

[Quisquid]

Normaal mag je een woning met een hypotheek niet verhuren. Mogelijk kun je achterhalen of en waar de woning is gefinancierd....

Ook werken veel gemeenten met een vergunning voor kamerverhuur....

Misschien kun je hier iets mee?

De vraag is allereerst of de woning wel hypothecair is gefinancierd.

Meestal nemen hypotheekbanken inderdaad een huurbeding op in de voorwaarden, maar ook een beding dat de woning niet zonder toestemming van de bank een andere bestemming mag krijgen (hier: van woning naar kwekerij).

Deze voorwaarden worden opgenomen omdat de woning als onderpand dient en de bank niet gebaat is bij een lagere waarde van het onderpand.

Zo lang als de bank netjes betaald wordt, zal het de bank worst wezen wat het onderpand doet. Banken treden in de regel niet op als er een (kamer)huurder in de woning zit. Zo'n huurder levert de eigenaar zelfs extra geld op, zodat die beter kan aflossen. En de huurder heeft huurbescherming.
Mocht de woning geëxecuteerd worden door de bank wegens wanbetaling, dan kan, als de huur niet al dateerde van voor de hypotheek, de bank alsnog executeren zónder de huurder erin (de veilingkoper kan dan met een grosse van de akte de huurder op straat zetten), maar weer niet altijd. Als bijvoorbeeld naar verwachting de woning mét de huurder al voldoende oplevert voor de bank, kan de voorzieningenrechter bepalen dat het huurbeding buiten toepassing blijft. Zie over de rechten van de huurder bij hypotheekexecutie onder meer artikel 264 leden 4 tot en met 8 van het Burgerlijk Wetboek Boek 3. Te vinden via http://www.wetten.nl.

Wat betreft de plantage, zou de bank met machtiging van de voorzieningenrechter de woning in beheer kunnen nemen, indien een daartoe strekkende bepaling in de hypotheek is opgenomen (is meestal wel het geval). Zie art. 3:267 B.W.

Let bij het lezen van deze wetsteksten hierop:
- onder "hypotheek" (een ouderwets woord daarvoor, letterlijk uit het Grieks vertaald, is "onderzetting") verstaat men in juridische zin het onderpand, niet een lening, dit in tegenstelling tot het "algemene" taalgebruik;
- de hypotheekHOUDER is de onderpandhouder (meestal een bank of andere financiële instelling);
- de hypotheekGEVER is de onderpandgever (meestal de schuldenaar die een hypothecaire een lening en/of een hypothecair krediet heeft verkregen).

Een Vereniging van Eigenaars (VVE) heeft niet de bevoegdheid iemand de eigendom van een appartement af te nemen. Zie de opmerking van marcel75 op 21 juni jl. in deze discussie.

Van onteigening kan geen sprake zijn. Van onteigening is sprake als de overheid de eigendom moet hebben in het algemeen, meestal infrastructureel belang (bijvoorbeeld de aanleg van een haven of een snelweg) of een belang m.b.t. ruimtelijke ordening of volkshuisvesting (zoals een nieuwe woonwijk of een ziekenhuis), er geen andere mogelijkheid is het belang te realiseren en minnelijke schikking (verkooponderhandelingen) niet tot resultaat hebben geleid. De onteigening wordt uitgesproken door de rechter en de onteigende eigenaar wordt schadeloos gesteld.

Ingeval van strafbare feiten kan in het strafrecht soms wel confiscatie volgen (inbeslagname gevolgd door verbeurdverklaring door de rechter, zónder dat daar een vergoeding tegenover staat), maar er zijn mij geen gevallen bekend van confiscatie van een woning wegens een illegale plantage.
Bij confiscatie gevolgd door verbeurdverklaring vervalt de eigendom aan de Staat.

[Niek Marquering]

De beste procedure is naar mijn mening als volgt:

Ga na of jullie een Huishoudelijk Reglement hebben in de VvE. Zo niet, of niet naar tevredenheid, stel deze op of pas deze aan, waarbij je als VvE regels stelt omtrent de verhuur van woningen. Breng het nieuwe Reglement in in de Algemene Ledenvergadering. Hou rekening met het benodigd aantal stemmen.

Als het nieuwe Huishoudelijke Reglement vast is gesteld, dient de verhuurder de huurder deze te laten ondertekenen. Doet hij/zij dit niet, kunnen overige belanghebbenden de kantonrechter vragen het Reglement van toepassing te verklaren. Zie voor de wettekst hieronder, staat in BW5. Bij overtreding van het Reglement kunt u een boete van toepassing verklaren.

Het is geen kort traject, maar wel één waarbij je zelf het initiatief in de hand houdt. Als u meer informatie wenst of vragen heeft, kunt u mij altijd mailen.

Met vriendelijke groet,

Niek Marquering

Artikel 120
1Onverminderd het in artikel 112 lid 4 bepaalde is een appartementseigenaar bevoegd het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van het hem toekomende medegebruik van de gedeelten die niet bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt.
2 Voorschriften van het reglement omtrent gebruik, beheer en onderhoud zijn ook van toepassing op degeen die het gebruik verkrijgt. Andere bepalingen van het reglement kunnen in het reglement op de gebruiker van toepassing worden verklaard.
3 Ten aanzien van een huurder geldt een na het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling niet, tenzij hij daarin heeft toegestemd. Weigert hij zijn toestemming of verklaart hij zich niet, dan kan de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement waarin het gebouw of het grootste deel daarvan is gelegen, op verzoek van iedere appartementseigenaar beslissen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden.