Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Alle andere onderwerpen rondom jouw huis en tuin.
Lisje1521
Berichten: 2
Lid geworden op: 04 jul 2021 17:53

Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door Lisje1521 »

Hoi,

Wij hebben op onze erfgrens de gemeenschappelijke muur van onze garage en de garage met de buurvrouw.
Wij willen onze garage graag vernieuwen omdat deze oud is en aan het verzakken en de garage van de buurvrouw nog meer aan het verzakken is en onze garage meeneemt. Dit hebben we al besproken met de buurvrouw maar zij zegt geen geld te hebben en niks te kunnen betekenen.

Als we de wetgeving opzoeken zou het zo moeten zijn dat we haar kunnen verplichten om in het onderhoud te voorzien.
Iemand enig idee hoe je zoiets in gang zet?

Groetjes

D34M0N
Berichten: 561
Lid geworden op: 04 mei 2019 23:54

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door D34M0N »

Lisje1521 schreef:
04 jul 2021 18:03
Als we de wetgeving opzoeken zou het zo moeten zijn dat we haar kunnen verplichten om in het onderhoud te voorzien.
Iemand enig idee hoe je zoiets in gang zet?
Ja, door contact op te nemen met het juridisch loket of een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht.

PeterPeters1966
Berichten: 791
Lid geworden op: 06 jan 2021 22:51

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door PeterPeters1966 »

Als ze geen geld heeft, heeft ze geen geld. Zelfs als zou het wettelijk verplicht zijn, hoe zie je dat dan voor je? Dat ze het huis maar verkoopt?

sake1987

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door sake1987 »

www.eigenhuis.nl
Misschien kan je hier informatie vinden.

angel1978
Berichten: 8982
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door angel1978 »

snellie schreef:
05 jul 2021 10:18
Is het niet simpeler door gewoon helemaal op je eigen grond een nieuwe te bouwen? Dan heb je ook geen gezeur met de buren en kun je hem bouwen zoals je zelf wilt.
Maar dan zit je nog steeds met de gedeelde muur die met het afbreken van de eigen garage moet blijven staan en een verzakkende garage naast je eigen nieuwe garage met alle gevolgen en risico van dien.

angel1978
Berichten: 8982
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door angel1978 »

Oh, dan is die verzakkende muur ineens niet meer van jou?
En hoe ga je je eigen garage afbreken die deels op die gedeelde muur leunt zonder schade te geven aan de garage die overblijft?
En waar gaat die vrijstaande garage komen? Meesten zullen ‘m op dezelfde plek willen hebben als de oude garage, maar wat als die gedeelde muur ( die dus ook deels van jezelf is ) dan op jouw nieuwe garage valt? Oftewel, je zult nog steeds onderhoud moeten plegen aan die gedeelde muur om schade te voorkomen.

Ivo.w
Berichten: 1012
Lid geworden op: 18 feb 2018 12:07

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door Ivo.w »

Zolang er geen instortingsgevaar is, mag de buurvrouw alles weigeren wat haar garage betreft. Wel mag jij jouw garage slopen en eventueel een nieuwe terugbouwen. Bij de sloop moet je dan de huidige gedeelde muur laten staan en ook zorgen dat de nieuwe dakrand die ontstaat op het resterende deel van de buurvrouw weer netjes waterdicht wordt gemaakt. Dat alles op jouw kosten, want jij bent degene die iets wil veranderen.

Wanneer de huidige garages als gevolg van de verzakkingen daadwerkelijk op instorten staan, dan kun je daarvan melding doen bij bouw- en woningtoezicht van de gemeente. De gemeente kan, na beoordeling dat er inderdaad instortingsgevaar is, de buurvrouw dwingen om maatregelen te treffen die het instortingsgevaar wegnemen (sloop of herstel van de huidige garage). Op zo'n moment is 'daar heb ik geen geld voor' ook geen valide argument meer voor de buurvrouw. Als eigenaresse is zij verantwoordelijk voor de veiligheid van zichzelf en ieder ander die in de buurt van haar garage komt en daarom mag zij het instortingsgevaar niet laten voortbestaan.
Maar: dit traject zal zeer langdurig zijn. Voor er echt onder dwang gesloopt zal worden, ben je een aantal jaren (en waarschijnlijk veel stress) verder.

Mij lijkt dan ook het bovenste de beste oplossing voor jezelf. Jouw deel slopen en direct er naast (volledig op eigen erf) iets nieuws bouwen.

riddert
Berichten: 1715
Lid geworden op: 22 okt 2010 08:52

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door riddert »

Als het werkelijk een gevaarlijke situatie oplevert, sloop dan beide garages, en bouw op je eigen grondstuk een nieuwe.
Kosten voor het extra slopen zijn te overzien, en ik verwacht dat de buurvrouw er geen probleem mee heeft.
Die is er ook mee geholpen.

sjohie
Berichten: 10486
Lid geworden op: 29 okt 2011 10:36

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door sjohie »

Lisje1521 schreef:
04 jul 2021 18:03
Hoi,

Wij hebben op onze erfgrens de gemeenschappelijke muur van onze garage en de garage met de buurvrouw.
Wij willen onze garage graag vernieuwen omdat deze oud is en aan het verzakken en de garage van de buurvrouw nog meer aan het verzakken is en onze garage meeneemt. Dit hebben we al besproken met de buurvrouw maar zij zegt geen geld te hebben en niks te kunnen betekenen.

Als we de wetgeving opzoeken zou het zo moeten zijn dat we haar kunnen verplichten om in het onderhoud te voorzien.
Iemand enig idee hoe je zoiets in gang zet?

Groetjes
Hoe je een buur financieel over de kling jaagt? Heb ik gelukkig geen ervaring mee, ik wil mezelf bij het scheren 's-morgens nog wel graag in de ogen kunnen kijken.

Ik begrijp dat er een zekere urgentie is, want eea verzakt, maar als er geen geld is, is er geen geld, ook al stuurt u er tien advocaten en weet ik wat nog meer op af.

Stel anders voor om eea voor te financieren, en laat uw buurvrouw dit terugbetalen dmv een vastgelegde overeenkomst bij een notaris oid.

Lisje1521
Berichten: 2
Lid geworden op: 04 jul 2021 17:53

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door Lisje1521 »

Bedankt voor alle reacties! Even voor de duidelijkheid is het zeker niet de bedoeling onze buurvrouw in de schulden te werken, alleen als de garages instorten vissen we allebei naast het net. Het liefst zouden we een nieuwe garage bouwen op onze eigen grond, maar we zijn bang dat op het moment dat we de garages van elkaar losmaken de garage van de buurvrouw instort en wij voor de kosten opdraaien. We hebben ook aangeboden de garage en grond van haar over te kopen of alles op onze kosten te laten slopen en voor haar een schuurtje terugplaatsen, maar dit wilde ze allebei niet.
Dus al met al een lastige situatie... Alle oplossingen zijn welkom:)

witte angora
Berichten: 25768
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door witte angora »

Lisje1521 schreef:
05 jul 2021 11:15
we zijn bang dat op het moment dat we de garages van elkaar losmaken de garage van de buurvrouw instort
Heb je dan al met een aannemer overlegt? Zelf doen lijkt me in dit geval absoluut geen optie.

J. Deltoer
Berichten: 1100
Lid geworden op: 30 aug 2020 12:29

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door J. Deltoer »

Is het misschien een idee om de garage leeg te halen en te wachten tot ie vanzelf instort? Eventueel vlak voor een storm nog wat destabiliseren?

scontra
Berichten: 3024
Lid geworden op: 27 mar 2014 17:34

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door scontra »

Gedeeltelijk afbreken en zelf nieuw bouwen is zeker een optie.
De gezamenlijke muur zal op de erfgrens staan.
Als Ts zijn gedeelte van de garage zal verwijderen dan zal de huidige tussenmuur moeten blijven staan en waterdicht moeten worden gemaakt aangezien het dan een buitenmuur is geworden. Ook zal het dak van het overblijvende deel van de buur moeten worden hersteld. Mogelijk zal er ook een waterafvoer moeten worden gemaakt, maar dat is afhankelijk van waar de afvoer nu zit.
Met een goede fundering voor de eigen schuur zal het v.w.d.b. verder geen probleem geven, behoudens dan dat zijn buitenmuur aan de zijde van de buur niet kan worden gevoegd of anderzijds afgewerkt worden.

snuffel1
Berichten: 4184
Lid geworden op: 06 dec 2012 16:14

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door snuffel1 »

De gemeenschappelijke muur staat op de erfgrens van beide percelen en is gedeeld eigendom van zowel u als de buurvrouw. Tegen die gemeenschappelijke muur zijn twee garages gebouwd één op uw terrein en één op het terrein van de buurvrouw u kunt dan de buurvrouw niet verplichten om haar garage ook te vervangen omdat de uwe aan het verzakken is. Normaliter zakt een stenen muur niet in dus kunt u de garage die uw eigendom is vervangen en de muur gebruiken om de garage aan vast te zetten omdat dat deel van de muur uw eigendom is. Anders dan u in de titelvraag stelt is dat de garages niet gezamenlijk zijn maar de muur waar beide garages tegenaan gebouwd zijn.

Moneyman
Berichten: 21768
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door Moneyman »

Ivo.w schreef:
05 jul 2021 10:53
Zolang er geen instortingsgevaar is, mag de buurvrouw alles weigeren wat haar garage betreft. Wel mag jij jouw garage slopen en eventueel een nieuwe terugbouwen. Bij de sloop moet je dan de huidige gedeelde muur laten staan en ook zorgen dat de nieuwe dakrand die ontstaat op het resterende deel van de buurvrouw weer netjes waterdicht wordt gemaakt. Dat alles op jouw kosten, want jij bent degene die iets wil veranderen.
Dit is gelukkig niet waar. Dat de buurvrouw alles mag weigeren zolang de boel niet bijna instort, en dat de kosten voor TS zijn, is onjuist. De bepaling waar jij aan refereert omtrent schade door dreigende instorting is te vinden in art. 5:55 BW:
Indien door een dreigende instorting van een gebouw of werk een naburig erf in gevaar wordt gebracht, kan de eigenaar van dat erf te allen tijde vorderen dat maatregelen worden genomen teneinde het gevaar op te heffen.
Dit artikel is hier echter niet van toepassing, omdat dit artikel ziet op een gebouw op het terrein van de buren, maar met gevaar voor jouw terrein.

Wat in deze casus wél van toepassing is, is mandeligheid. De defintie daarvan is te vinden in art. 5:62 BW:
Mandeligheid ontstaat, wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van twee of meer erven en door hen tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd bij een tussen hun opgemaakte notariële akte, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers.
Dat er hier sprake is van mandeligheid, zie je in art. 5:62 BW:
1 Een vrijstaande scheidsmuur, een hek of een heg is gemeenschappelijk eigendom en mandelig, indien de grens van twee erven die aan verschillende eigenaars toebehoren, er in de lengterichting onderdoor loopt.

2 De scheidsmuur die twee gebouwen of werken, welke aan verschillende eigenaars toebehoren, gemeen hebben, is eveneens gemeenschappelijk eigendom en mandelig.
Dat het reinigen, onderhouden en vernieuwen van een dergelijke mandelige scheidingsmuur voor gezamenlijke rekening is, zie je vervoglens in art. 5:65 BW:
Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaars worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.
En wat betekent dat dan? Er is [zt]=5%3A65+bw&zt[0][fi]=AlleVelden&zt[0][ft]=Alle+velden&so=Relevance&ps[]=ps1]best veel jurisprudentie over mandeligheid en de verdeling van de kosten te vinden. Rode draad is toch wel deze omschrijving, in dit geval uit deze uitspraak (ECLI:NL:RBAMS:2007:BA4525):
5.2.2. Van noodzaak tot herstel in de zin van artikel 5:65 BW is sprake indien te voorzien is dat uitstel van herstel kan leiden tot instorten of dat de toestand zo onrustbarend is geworden dat ingrijpen niet langer mag worden uitgesteld, maar ook indien de werkzaamheden tot herstel of vernieuwing op niet al te lange termijn onvermijdelijk gemaakt zullen moeten worden en strekken tot behoud van de betrokken panden, daaronder begrepen - door tijdig ingrijpen - voorkomen van verval, schade of (door verwaarlozing veroorzaakte) kostbare reparaties.
Bottom line: gezien de omschrijving in de openingspost is het evident dat jij en je buurvrouw gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de uit te voeren reparaties. Dat betekent dat je in beginsel in overleg afspreekt hoe, door wie en wanneer deze reparaties plaats zullen vinden. Zorg er dus voor dat je overlegpogingen ook bewijsbaar zijn.

Als de buurvrouw alsnog niet meewerkt, kan je zelf de reparatie laten uitvoeren en vervolgens de helft van de kosten bij de buurvrouw verhalen. En inderdaad kan dat betekenen dat je daar een betalingsregeling voor moet treffen als er geen geld is.

Maar het gebeurt vaak genoeg dat het argument "ik heb geen geld" misbruikt wordt in situaties waarin gewoon men gewoon niet mee wil werken. Weet dat je het dus altijd kunt afdwingen, desnoods door beslag te laten leggen op het huis. Hard, maar waar.

Misschien dat een goed gesprek vanuit dit juridisch perspectief, gericht op een gezamenlijke oplossing, toch tot een bevredigend resultaat kan leiden.

O, en vergeet niet te checken of er nog sprake is van vergunningsplicht oid, want voor je het weet geef je onbedoeld een stok om mee te slaan.

angel1978
Berichten: 8982
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door angel1978 »

Ik denk dat de tussenmuur gewoon onderdeel is van een dubbele garage en niet een losse muur waar 2 garages tegenaan zijn gebouwd.
Een garage of muur die aan het verzakken is betekent bijna altijd een slechte fundering waarop die tussenmuur ook zal staan. Daar weer een nieuwe garage tegenaan zetten is dan altijd een slecht idee.
Als je al een nieuwe fundering tegen de oude aan kan leggen ( waarschijnlijk zakt deze helemaal weg als je je eigen fundering van eigen garage weghaalt ) wordt het er allemaal niet stabieler van met alle gevolgen van dien.
De oude fundering laten liggen en daar de nieuwe garage op bouwen is ook af te raden daar de fundering waarschijnlijk de oorzaak is van de huidige problemen.

Noël Maesen
Berichten: 38
Lid geworden op: 18 jan 2021 15:59

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door Noël Maesen »

Het is moeilijk, om iemand zijn rekening te kennen. Geen € om dit te veranderen is best mogelijk, het groeit ook niet op mijn rug. Probeer eens een minnelijke schikking treffen om het in delen te betalen. Wel op papier schrijven. Want denk eraan soms heb je de buren nodig en ruzie lost niets op.

Ik_weet_niet_alles
Berichten: 498
Lid geworden op: 18 sep 2020 14:49

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door Ik_weet_niet_alles »

snellie schreef:
05 jul 2021 11:41
Fijn, zo'n buurvrouw. Ze wil dus niks. En als de boel instort gaat ze lopen zeuren en klagen zeker?

Als jullie buitenmuur direct tegen de verzakkende muur wordt gebouwd geeft deze iig steun en zal de boel niet zo snel helemaal inzakken, denk ik. Maar ik ben geen bouwvakker.
In uw ogen moet de buurvrouw dan maar een stuk grond verkopen aan de buurman omdat de buurman een nieuwe garage wilt zetten?
U beslist wel heel makkelijk over het geld van anderen.

Ik_weet_niet_alles
Berichten: 498
Lid geworden op: 18 sep 2020 14:49

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door Ik_weet_niet_alles »

snellie schreef:
10 jul 2021 12:31
Ik_weet_niet_alles schreef:
10 jul 2021 12:10
snellie schreef:
05 jul 2021 11:41
Fijn, zo'n buurvrouw. Ze wil dus niks. En als de boel instort gaat ze lopen zeuren en klagen zeker?

Als jullie buitenmuur direct tegen de verzakkende muur wordt gebouwd geeft deze iig steun en zal de boel niet zo snel helemaal inzakken, denk ik. Maar ik ben geen bouwvakker.
In uw ogen moet de buurvrouw dan maar een stuk grond verkopen aan de buurman omdat de buurman een nieuwe garage wilt zetten?
U beslist wel heel makkelijk over het geld van anderen.
Waar schrijf ik dat? Volgens mij staat er "ze wil dus niks".
U stelt dat de buurvrouw niets wil. Dan weet u meer dan wij. Wij weten alleen dat de buurvrouw niet beschikt over financiële middelen. Iets niet kunnen is niet gelijk aan iets niet willen.

angel1978
Berichten: 8982
Lid geworden op: 30 aug 2005 11:08

Re: Achterstallig onderhoud gezamelijke garage

Ongelezen bericht door angel1978 »

Maar waar schreef snellie nu precies dat de buurvrouw maar een stuk grond moet verkopen?

Gesloten