[ archief ] Dreigende executie verkoop huis ING bank

[wanhoopje2012]

In 2007 heeft mijn vriend (expat in Nederland) een duur huis gekocht (opknapper). Op basis van zijn salaris was de hypotheek geen probleem. Hem werd op dat moment door een tussenpersoon geadviseerd om kapitaal te storten in een Flexibele Groeiverzekering van €200.000,00. Dit was geen vereiste voor een hypotheek. Mijn vriend heeft zijn baan verloren. Hij neemt in december 2011 kontakt op met de bank om de te voorspellen problemen te bespreken en te komen tot een oplossing. De bank (ING) heeft het druk en maakt een telefonische afspraak voor februari 2012. Op dat moment is 1 termijn gemist en bank geeft aan niets te kunnen doen met een achterstand van 1 termijn. Hij betaalt. Hierna neemt hij opnieuw kontakt op met de bank (eind februari). Hij spreekt met de afdeling intensief beheer en die geven aan niets te kunnen doen indien er geen betalingsachterstand is. Hij betaalt niet in maart 2012 en treedt opnieuw in gesprek met de bank. De bank geeft per telefoon aan dat hij voor een paar maanden pauze krijgt en moet betalen wat hij kan. Een termijn is niet gegeven. Mijn vriend betaalt in juni 2012 de hypotheek weer en neemt kontakt op met de bank voor een oplossing. De bank (hypotheek advieslijn - met wie door intensief beheer een afspraak is geregeld) geeft aan dat er wee opties zijn: 1 rentepauze en 2 het geld vrijmaken uit de flexibele groeipolis en omzetten naar een hypotheekvorm. Ze stellen een aflossingvrij gedeelte voor. Uit dit bedrag (inmiddels meer dan €240.000) zou dan de hypotheek voor het komende jaar kunnen worden betaald + achterstand (3 termijnen) en de rest zou naar een priverekening worden overgemaakt. Er wordt door de bank een ING account manager gestuurd (eerste face to face gesprek) om de details te bespreken. De accountmanager stelt voor om het deel in een annuiteitenhypotheek om te zetten, omdat een aflossingvrij deel een zeker % zou overstijgen. Hij zou dezelfde week nog wat terug horen. Hij hoort dat het twee weken gaat duren. Na twee weken ontvangt hij een brief dat het aanbod van mijn vriend?! niet wordt geaccepteerd, hij de achterstand moet betalen en de bank anders overgaat tot executie verkoop van de woning. Hij mag ook proberen om het huis zelf te verkopen. Hij gaat op dit aanbod in, een termijn hiervoor valt niet vast te leggen. Mijn vriend dacht dat hij de flexibele groeiverzekering zou kunnen afkopen, maar blijkt verpand aan de hypotheek. Dat is destijds niet zo afgeproken. Hij spreekt en leest en verstaat matig Nederlands en was afhankelijk van hetgeen hem werd medegedeeld door een tussenpersoon. WAT TE DOEN? 1. de bank komt eigen voorstel niet na waardoor dreigend faillissement met executie verkoop, terwijl er €240.000 op de bankrekening staat van de ING = is afspraak geen afspraak? Hij zou 1 jaar de hypotheek vooruit betalen en in dat jaar het huis verkopen. De bank geeft aan dat hij dit huis niet verkocht krijgt binnen een jaar (zeer mooi totaal gerenoveerd pand op uitmuntende lokatie) . 2. mijn vriend is niet correct geinformeerd over de inhoud van het product bij het afsluiten. Alle kontrakten zijn In Nederlands. De bank wilde ook niet meer met hem spreken (te moeilijk in Engels) en heeft de gesprekken met mij voortgezet vanwege taalproblemen. 3. het product blijkt ook nog een woekerpolis te zijn volgens online check. 4. De bank wil NIETS meer doen - geen rentepauze of anders. Overwaarde huis is ong. 200.000 euro (marktconform), hetgeen de bank ontkent (crisis). De bank heeft er ook geen vertrouwen in dat hij een baan krijgt, waardoor het nu betalen is of executie. HELP! Dit is zo onrechtvaardig. Heeft procederen tegen zo'n bank zin en weet iemand een goede advocaat? Wat kan ik doen om hem te helpen?

[kokka]

Dus als ik het goed begrijp zit er 240.000 in een kapitaalverzekering en er is ook nog 200.000 euro overwaarde? hoeveel Hypotheek rust er op dan?

en mogenlijkheid is natuurlijk om (een stuk) onder de marktwaarde aan te bieden, dan lever je wel in op je overwaarde, maar heb je hopelijk wel wat meer als bij een executie verkoop.

"marktwaarde" zegt overigens niet zoveel, je huis is waard wat de hoogste bieder er voor geeft.

je leest vaak dat op dit soort executie verkopen veel vriendjes van de banken en makelaars komen die heeeel laag bieden, zodat ze over de rug van degene die al in de problemen zitten woeker winsten kunnen behalen.

veel sterkte in deze gecompliceerde zaak

[crazyme]

Het enige advies wat ik kan bedenken is het inwinnen van juridisch advies.

http://www.juridischloket.nl

En vooral zorgen dat je PRECIES weet van de hoed en de rand.

Zorg ook dat alles in een goed overzichtelijk dossier zit zodat je bij een gesprek ook alles bij de hand hebt.

Net zoals kokka zegt: banken hebben soms baat bij een executieverkoop. Houdt dat altijd in het achterhoofd.

(Is er overigens sprake van nationale hypotheek garantie ?)

[sjohie]

In 2007 heeft mijn vriend (expat in Nederland) een duur huis gekocht (opknapper). Op basis van zijn salaris was de hypotheek geen probleem. Hem werd op dat moment door een tussenpersoon geadviseerd om kapitaal te storten in een Flexibele Groeiverzekering van €200.000,00. Dit was geen vereiste voor een hypotheek. Mijn vriend heeft zijn baan verloren. Hij neemt in december 2011 kontakt op met de bank om de te voorspellen problemen te bespreken en te komen tot een oplossing. De bank (ING) heeft het druk en maakt een telefonische afspraak voor februari 2012. Op dat moment is 1 termijn gemist en bank geeft aan niets te kunnen doen met een achterstand van 1 termijn. Hij betaalt. Hierna neemt hij opnieuw kontakt op met de bank (eind februari). Hij spreekt met de afdeling intensief beheer en die geven aan niets te kunnen doen indien er geen betalingsachterstand is. Hij betaalt niet in maart 2012 en treedt opnieuw in gesprek met de bank. De bank geeft per telefoon aan dat hij voor een paar maanden pauze krijgt en moet betalen wat hij kan. Een termijn is niet gegeven. Mijn vriend betaalt in juni 2012 de hypotheek weer en neemt kontakt op met de bank voor een oplossing. De bank (hypotheek advieslijn - met wie door intensief beheer een afspraak is geregeld) geeft aan dat er wee opties zijn: 1 rentepauze en 2 het geld vrijmaken uit de flexibele groeipolis en omzetten naar een hypotheekvorm. Ze stellen een aflossingvrij gedeelte voor. Uit dit bedrag (inmiddels meer dan €240.000) zou dan de hypotheek voor het komende jaar kunnen worden betaald + achterstand (3 termijnen) en de rest zou naar een priverekening worden overgemaakt. Er wordt door de bank een ING account manager gestuurd (eerste face to face gesprek) om de details te bespreken. De accountmanager stelt voor om het deel in een annuiteitenhypotheek om te zetten, omdat een aflossingvrij deel een zeker % zou overstijgen. Hij zou dezelfde week nog wat terug horen. Hij hoort dat het twee weken gaat duren. Na twee weken ontvangt hij een brief dat het aanbod van mijn vriend?! niet wordt geaccepteerd, hij de achterstand moet betalen en de bank anders overgaat tot executie verkoop van de woning. Hij mag ook proberen om het huis zelf te verkopen. Hij gaat op dit aanbod in, een termijn hiervoor valt niet vast te leggen. Mijn vriend dacht dat hij de flexibele groeiverzekering zou kunnen afkopen, maar blijkt verpand aan de hypotheek. Dat is destijds niet zo afgeproken. Hij spreekt en leest en verstaat matig Nederlands en was afhankelijk van hetgeen hem werd medegedeeld door een tussenpersoon. WAT TE DOEN? 1. de bank komt eigen voorstel niet na waardoor dreigend faillissement met executie verkoop, terwijl er €240.000 op de bankrekening staat van de ING = is afspraak geen afspraak? Hij zou 1 jaar de hypotheek vooruit betalen en in dat jaar het huis verkopen. De bank geeft aan dat hij dit huis niet verkocht krijgt binnen een jaar (zeer mooi totaal gerenoveerd pand op uitmuntende lokatie) . 2. mijn vriend is niet correct geinformeerd over de inhoud van het product bij het afsluiten. Alle kontrakten zijn In Nederlands. De bank wilde ook niet meer met hem spreken (te moeilijk in Engels) en heeft de gesprekken met mij voortgezet vanwege taalproblemen. 3. het product blijkt ook nog een woekerpolis te zijn volgens online check. 4. De bank wil NIETS meer doen - geen rentepauze of anders. Overwaarde huis is ong. 200.000 euro (marktconform), hetgeen de bank ontkent (crisis). De bank heeft er ook geen vertrouwen in dat hij een baan krijgt, waardoor het nu betalen is of executie. HELP! Dit is zo onrechtvaardig. Heeft procederen tegen zo'n bank zin en weet iemand een goede advocaat? Wat kan ik doen om hem te helpen?

Misschien 1 tip, het gebruik van enters en leestekens zou je lap tekst een stuk duidelijker maken. Maar je vriend heeft een akte getekend bij de notaris, waar al dit soort dingen in staan, dáár had hem dus op moeten vallen dat die verpanding aan de hypotheek niet juist was lijkt me?

Maar was die 240k dan de inleg van hem, of is dat het vermogen wat hij nog op moet bouwen? Zoals ik het met een google-actie zie, kan die Flexibele Groeiverzekering een beleggingscomponent bevatten, en/of een spaarcomponent, en is het verplicht deze te verpanden aan de hypotheek. Dit had de tussenpersoon dus moeten zeggen, en je vriend op moeten vallen. De bank is hier in niks te verwijten.

[wanhoopje2012]

Dank je wel voor jullie snelle reacties. Excuses voor de lange lap tekst.

De hypotheek en het product zijn beide via een tussenpersoon afgesloten. Dat het product is verpand staat niet in de polis van het product, wel de hypotheek. Mijn vriend begrijpt Nederlands matig - hij is uit het buitenland afkomstig.

Hij wil het huis graag verkopen. Het is een uniek en courant pand (>2.000.000 euro) waar veel eigen geld in zit (verbouwing). Bij een executie verkoop verliest de bank waarschijnlijk niet veel (of niets), maar mijn vriend sowieso zijn investering (verbouwing), de overwaarde + het geld in de flexibele groeiverzekering + extra kosten en blijft wellicht met een hoge restschuld zitten.

De bank zelf een oplossing heeft deze oplossing aangedragen (elimineren flexibele groeiverzekering) en mijn vriend heeft deze oplossing geaccepteerd, maar plotseling werk de bank niet meer mee en valt er nergens meer over te praten. Ik krijg het gevoel dat de ING aanstuurt op een executie verkoop die wij natuurlijk graag willen voorkomen. Ook ik begrijp dat er iemand van de bank gaat meebieden om een minimale prijs te krijgen voor de woning.

Het probleem is dat de bank haar beloftes niet na komt. Door meerdere ING medewerkers zijn er mondelinge afspraken gemaakt. Daarnaast had de ING bank reeds in december met mijn vriend aan de tafel kunnen zitten. Wanneer destijds er afspraken waren gemaakt, vergelijkbaar met hetgeen ze in juni hebben voorgesteld was er geen betalingsachterstand geweest. De bank heeft verzuimd tijdig in te grijpen nadat mijn vriend aan de bel heeft getrokken. Ze waren zelfs niet van plan om een face to face gesprek te plannen - hoewel frequent om verzocht. Daarnaast wilde de bank niet meer met mijn vriend praten vanwege een taalbarriere en hebben de gesprekken met mij voortgezet. Dat is niet echt zoals het hoort volgens mij.

[kokka]

Bij een executie verkoop verliest de bank sowieso niets, als er restschuld overblijft komen ze die gewoon bij uw vriend halen.

[vroem]

eerste wat ie moet doen is het pand op d emarkt zetten. overigens noem ik een pand van 2 miljoen niet courant ....Dat is een heel kleine selctieve en zeer kritische markt. Ik weet niet wat de schuld is, maar ik zou richten op verkoop zodanig dat de schuld is afgelost, en jezelf niet rijk gaan rekenen. het is een beroerde huizenmarkt en dat wordt voorlopig alleen maar erger, daar moet hij met d eprijs ook op anticiperen. Goede geprijsde huizen gaan het snelst, en degeen die al een voorschot nemen op de nog verdere daling gaan nog sneller.

[kokka]

als er op een pand van meer dan 2.000.000,- slechts een overwaarde van 200.000 zit, en er dus nog een hypotheek van 90% op het huis zit, kan ik me ook best voorstellen dat de bank zich niet erg flexibel opstelt.
met de rente op een hypotheek van 1.8 miljoen loopt het geld hard van je af, en de bank zal natuurlijk willen voorkomen dat ze het pand moeten verkopen, en er geen geld is bij uw vriend, om de rest schuld op te verhalen.

je leest overigens regelmatig in de krant dat BN'ers hun dure villa's niet aan de straatstenen kwijt kunnen en daarom dus ook ver onder de prijs gaan zitten.

nogmaals succes

[Jefdus]

Als ergens de prijzen gezakt zijn, is het wel aan de bovenkant van de markt. bij een pand van 2 miljoen zou ik er op het moment toch echt niet vanuit gaan dat het met overwaarde verkocht kan worden...

[sjohie]

Dank je wel voor jullie snelle reacties. Excuses voor de lange lap tekst.

De hypotheek en het product zijn beide via een tussenpersoon afgesloten. Dat het product is verpand staat niet in de polis van het product, wel de hypotheek. Mijn vriend begrijpt Nederlands matig - hij is uit het buitenland afkomstig.

Hij wil het huis graag verkopen. Het is een uniek en courant pand (>2.000.000 euro) waar veel eigen geld in zit (verbouwing). Bij een executie verkoop verliest de bank waarschijnlijk niet veel (of niets), maar mijn vriend sowieso zijn investering (verbouwing), de overwaarde + het geld in de flexibele groeiverzekering + extra kosten en blijft wellicht met een hoge restschuld zitten.

De bank zelf een oplossing heeft deze oplossing aangedragen (elimineren flexibele groeiverzekering) en mijn vriend heeft deze oplossing geaccepteerd, maar plotseling werk de bank niet meer mee en valt er nergens meer over te praten. Ik krijg het gevoel dat de ING aanstuurt op een executie verkoop die wij natuurlijk graag willen voorkomen. Ook ik begrijp dat er iemand van de bank gaat meebieden om een minimale prijs te krijgen voor de woning.

Het probleem is dat de bank haar beloftes niet na komt. Door meerdere ING medewerkers zijn er mondelinge afspraken gemaakt. Daarnaast had de ING bank reeds in december met mijn vriend aan de tafel kunnen zitten. Wanneer destijds er afspraken waren gemaakt, vergelijkbaar met hetgeen ze in juni hebben voorgesteld was er geen betalingsachterstand geweest. De bank heeft verzuimd tijdig in te grijpen nadat mijn vriend aan de bel heeft getrokken. Ze waren zelfs niet van plan om een face to face gesprek te plannen - hoewel frequent om verzocht. Daarnaast wilde de bank niet meer met mijn vriend praten vanwege een taalbarriere en hebben de gesprekken met mij voortgezet. Dat is niet echt zoals het hoort volgens mij.

Misschien niet, maar waarom hebben jullie dan toch iedere keer gebeld? Dat geeft natuurlijk ook een verkeerd signaal naar de bank, zeker als de hypotheekgever (de vriend) ineens een andere persoon laat bellen. En met zo'n klap geld die in het spel is, zou ik echt die vriend als de sodemieter richting een advocaat dirigeren, en ten minste alle correspondentie met de ING schriftelijk en aangetekend doen vanaf nu.

Belangrijk om te weten is dat die polis verpand is, en dat was een voorwaarde bij die hypotheek, dus dat had je vriend behoren te weten, aangezien dat staat in de akte bij de notaris. Die polis is onlosmakelijk verbonden aan die hypotheek, en dat heeft die tussenpersoon dus verkeerd benoemd. Daar zou je een gang voor naar de rechter kunnen doen lijkt me?

Maar afwijken van die hypotheek akte is geen sinecure, en kan/mag een medewerker van de ING zo niet even beloven door de telefoon volgens mij. Daar zou tenminste een hernieuwde gang naar de notaris voor plaats moeten vinden.