[ archief ] Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

[CB]

Beste allen,

Het huis is interessant omdat het voor een veel lagere waarde wordt verkocht.

''Als huurder ben je gelukkig goed beschermd''. Totaal mee oneens, zij hebben snel nog een contract in elkaar geflanst zodat dochter daar voor onbepaalde tijd tegen veel te lage prijs kan huren. Dat jij daar blij mee bent, snap ik niet helemaal. Er zit nu dus een mevrouw in haar eentje meer dan 100 m2 in Amsterdam te huren voor een spotprijs, terwijl daar wel 4 mensen kunnen wonen.

Ik hoef haar er niet uit te werken, maar ik zou wel graag een redelijke huurprijs willen afdwingen.

Bij een beleggingspand wordt de marktwaarde van de woning mede bepaald op basis van het rendement van de woning. U geeft zelf al aan dat de huur (het rendement) laag is en daarom is de koopsom ook laag.

[Lawnmowerrr]

Beste allen,

Bedankt voor de reacties. Dat ik een grapjas zou zijn of andere meningen; daar kom ik niet voor. Die opmerkingen zouden wat mij betreft achterwege kunnen blijven.

Ik snap dat de prijs van de woning laag is doordat er een huurder in zit. Wat ik nu dus vraag, is of er mogelijkheden zijn om:

1. De huurprijs te verhogen d.m.v. de huurpuntentelling (dit lijkt nu uitgesloten)
2. De huurprijs te verhogen d.m.v. het huis aanzienlijk te verbeteren en daardoor een nieuwe puntentelling af te dwingen.

Ik ben niet op zoek naar meningen; ik hoop dat er iemand is met een juridische achtergrond die echt inhoudelijk mijn vragen kan beantwoorden.

- Als de verbeteringen hebben plaatsgevonden, zou de nieuwe prijs dan worden bepaald door de puntentelling of door iets anders?
- Iemand hierboven zegt dat ik toestemming verhuurder nodig heb om verbeteringen toe te passen. Van jurist van de huurcommissie heb ik begrepen dat dit ook afgedongen kan worden bij de rechter mits je bewijst het huis aanzienlijk te verbeteren (bijvoorbeeld energielabel). Dan zou ik daar mijn toestemming kunnen halen. Wie heeft er gelijk?

[Bob Schurkjens]

U bent op een geheel kansloze missie. Veel succes.

[tijger1]

Bijvoorbeeld in een appartementencomplex kan een woningbouwvereniging verbeteringen afdwingen als 70 procent van de bewoners akkoord gaan. Dan moeten die andere 30 procent dat accepteren.

Maar u, met één woning, en wellicht ern huurder die die verbeteringen tegen een torenhoge huur helemaal niet ziet zitten? Is dus 100% tegen.

Maar ik zou zeggen, hou u vast aan uw jurist. Hoewel u toch blijkbaar zijn uitspraken ook met een korreltje zout neemt, dat u hier die vragen stelt.

[tijger1]

Ik zou zeggen, lees de onderstaande link eens door.

https://www.woonbond.nl/nieuws/nieuwe-c ... e-regel-ik

[kuklos]

Ik ben niet op zoek naar meningen; ik hoop dat er iemand is met een juridische achtergrond die echt inhoudelijk mijn vragen kan beantwoorden.

Juridisch feit: de rechter gaat je vragen waarom je dit pand gekocht hebt als je direct daarna de huur wil verhogen. Dat klinkt als een vooropgezet plan. En als je een rechter treft die maar genoeg aan de kant van de huurder staat gaat je plannetje niet door.

Mijn mening is dat je zo stom bent als een rund gezien de Nederlandse wetgeving die huurders beschermt als je dit gaat doen. Het juridisch onderbouwde oordeel is dat je misschien het gelijk aan je kant krijgt en misschien ook niet. Ben je bereid te investeren als je die huurverhoging niet er doorheen krijgt? Als het antwoord daarop nee is, niet doen.

[moederslink]

Als ik het goed begrijp zijn de ouders van deze huurster de eigenaars die dit pand nu willen verkopen....
de dochter zit met 100m2 voor een spotprijs in Amsterdam en gaat daar dus echt niet vertrekken , no way!
Is een chalet kopen niet voor u een beter beleggingsobject met ook gegarandeerd rendement uit huuropbrengsten en geen gedoe...
Woningverbetering zal er ook niet 1-2-3 doorgedrukt kunnen worden, dus dan blijft de gang nd rechter over.
Maar voor alles......u moet al wel dan de eigenaar zijn en of u daarna dan nog gelijk krijgt ve rechter
Misschien komt er nog iets anders op uw pad , via een veiling o.i.d?
Veel succes met uw plannen.

[tijger1]

Maar voordat u zich in een ander wespennest steekt, lees dan eerst dit.

http://fd.nl/beurs/1099196/belegging-in ... -valkuilen

[kweenie]

Mijn mening is dat je zo stom bent als een rund gezien de Nederlandse wetgeving die huurders beschermt als je dit gaat doen.

Hangt sterk af van hoeveel je ervoor moet betalen. Als de koopprijs in een juiste verhouding is tot de huur, dan kun je juist ook een goede winst maken op het moment dat de huidige huurster (ooit) zou gaan verhuizen. En je het huis tegen een marktconforme huur kunt verhuren of tegen een marktconforme prijs kunt verkopen.

[Shine]

Beste allen,

Bedankt voor de reacties. Dat ik een grapjas zou zijn of andere meningen; daar kom ik niet voor. Die opmerkingen zouden wat mij betreft achterwege kunnen blijven.

Ik snap dat de prijs van de woning laag is doordat er een huurder in zit. Wat ik nu dus vraag, is of er mogelijkheden zijn om:

1. De huurprijs te verhogen d.m.v. de huurpuntentelling (dit lijkt nu uitgesloten)
2. De huurprijs te verhogen d.m.v. het huis aanzienlijk te verbeteren en daardoor een nieuwe puntentelling af te dwingen.

Ik ben niet op zoek naar meningen; ik hoop dat er iemand is met een juridische achtergrond die echt inhoudelijk mijn vragen kan beantwoorden.

- Als de verbeteringen hebben plaatsgevonden, zou de nieuwe prijs dan worden bepaald door de puntentelling of door iets anders?
- Iemand hierboven zegt dat ik toestemming verhuurder nodig heb om verbeteringen toe te passen. Van jurist van de huurcommissie heb ik begrepen dat dit ook afgedongen kan worden bij de rechter mits je bewijst het huis aanzienlijk te verbeteren (bijvoorbeeld energielabel). Dan zou ik daar mijn toestemming kunnen halen. Wie heeft er gelijk?

Je koopt de woning met de huurder(s) erbij met bijbehorend huurcontract en -prijs.
De huur verhogen omdat u die prijs ten opzichte van de toegepaste puntentelling te laag vindt gaat niet lukken. Hooguit kunt u de jaarlijkse toegestane % huurverhoging mbt sociale sector toepassen. Let wel op dat u aan de voorwaarden voldoet (huurder 2 maanden vooraf schriftelijk in kennis stellen, zie overheid en huurcommissie website)
Verbeteringen aanbrengen die als consequentie hebben de huurprijs te kunnen verhogen, (anders dan de jaarlijkse verhoging) kunnen en mogen alleen doorgevoerd worden indien de huurder hier vóóraf mee akkoord gaat. De huurder moet dan nml vooraf weten en akkoord gaan hoeveel meer de huurprijs zal gaan worden.
Verbeteringen inzake verhogen energielabel, zal zeker niet een dusdanige huurverhoging opleveren als dat u wenselijk acht, of voor ogen heeft. Hiervoor gelden bepaalde rekensommen, ook te vinden op internet. Het uitgangspunt voor die berekening is en blijft de huidige huurprijs die de huurder betaald.

Verder adviseer ik u om contact op te nemen met een jurist die -ver-huurkwesties als specialiteit heeft en er niet zo ff bij doet. Laat u, ook al is het tegen betaling, goed voorlichten.
Ik kan u verwijzen naar juriste Monique Doomernik. Is hier een tijdje behulpzaam geweest op het forum. Verhuur en huurkwestie is een specialiteit van haar. U kunt haar vinden op het internet.


Wijziging: typfoutspelling achternaam juriste gecorrigeerd.

[ciske]

U bent op een geheel kansloze missie. Veel succes.

Helemaal mee eens, ik heb het nu al te doen met de huurder.

[tijger1]

@shine
De Ts laat zich al adviseren door een jurist van de huuradviescommissie.

[Shine]

@shine
De Ts laat zich al adviseren door een jurist van de huuradviescommissie.

Lijkt me sterk. En dergelijke jurist krijg je pas serieus te spreken als er 'stront' aan de knikker is. Ik vermoed dat TS gewoon het centale telnr heeft gebeld en daar info heeft gekregen. En dat zijn echt niet doorgewinterde juristen, maar gewoon globale callcenter info verstrekkers.
Ik spreek in deze even recente uit ervaring in een recente soortgelijke kwestie. Tsja, tgv overlijden ouder ineens eigenaar worden van een verhuurd (schrikbarend lage huurprijs én servicekosten) appartement. Heb toen ook contact gehad met de huurcommissie. Hier werd je nou bepaald niet goed geinformeerd.

[tijger1]

@shine

De Ts verwijst diverse keren naar die jurist, maar ik maakte maar een grapje.
De Ts wil ook alleen maar horen dat hij kan doen wat hem goeddunkt.

[igen]

Recapitulatie: TS wil voor een ton een huis-met-huurder kopen en wil er twee ton op verdienen na een kapitaalinjectie van €500,-
En ziet het daadwerkelijke probleem niet.

Waarom zijn mijn klanten niet zo dom? Waar vind ik zulke hersenloze types?

[Uw Jurist]

Aan u wordt onzin verkocht door deze 'jurist'. U neemt alle rechten en plichten van de vorige eigenaar over. Door het nieuwe woningwaarderingstelsel sinds oktober 2015 kan een sociale huurwoning wel veranderen in een geliberaliseerde woning (of andersom). De puntentelling is namelijk veranderd en o.a. de WOZ-waarde telt nu mee.
Maar deze huurder woont er al. Dus als men bij het aangaan van de huurovereenkomst een kale huur (dus exclusief servicekosten en energiekosten) onder de huurprijsgrens overeenkwam, dan blijft het een sociaal huurcontract. Dus blijven - voor deze huurder (niet voor een nieuwe huurder)- de wettelijke huurprijsregels gelden. Dat betekent dat de huur aan een maximum blijft gebonden.
Hoeveel de huur mag stijgen wordt elk jaar bepaald door de overheid en hangt mede af van het inkomen van de huurder. Voor elke huurder kan dus een ander percentage gelden.
En 'koop breekt geen huur'. U kunt dus pas drie jaar nadat u de nieuwe eigenaar bent en de huurder dat hebt laten weten een beroep doen op bijv. dringend eigen gebruik. Daar valt ook ook beëindigen van de huurovereenkomst wegens renovatie onder.
Wel mag u een redelijke nieuwe huurovereenkomst aanbieden (maar zonder prijsstijging).
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[stofzuigertje]

Is het contract wel geldig?

Ouders / Dochter en staat alles er duidelijk in.
Ook de boete bij te laat betalen en op tijd.

Als het een vaag contract is zou je daarmee nog niets kunnen.
Voor de koop moet je dit contract kunnen inzien en tijdens de koop onderhandeling getekende dus achteraf mag niet.
Bij aanvang koop of bezichtiging aangegane latere verhuur zouden nietig kunnen zijn.

Een niet 100% betrouwbaar contract zou bij twijfel wel eens ongeldig verklaard kunnen worden en zij eruit gezet mogen worden.

Dus is het contract dat huurster / dochter heeft is dat voor of na jou eerste bezoek getekend en is daar goed en voldoende bewijs voor?

[Lawnmowerrr]

Recapitulatie: TS wil voor een ton een huis-met-huurder kopen en wil er twee ton op verdienen na een kapitaalinjectie van €500,-
En ziet het daadwerkelijke probleem niet.

Waarom zijn mijn klanten niet zo dom? Waar vind ik zulke hersenloze types?

Waar haal je dit in hemelsnaam vandaan? En waarom ben je zo denigrerend bezig? Wat moet jij een zielig leventje leiden dat je zo op het internet je frustraties moet uiten.

[tijger1]

@lawnmowerr

Nooit van ironie gehoord?

[Lawnmowerrr]

Aan u wordt onzin verkocht door deze 'jurist'. U neemt alle rechten en plichten van de vorige eigenaar over. Door het nieuwe woningwaarderingstelsel sinds oktober 2015 kan een sociale huurwoning wel veranderen in een geliberaliseerde woning (of andersom). De puntentelling is namelijk veranderd en o.a. de WOZ-waarde telt nu mee.
Maar deze huurder woont er al. Dus als men bij het aangaan van de huurovereenkomst een kale huur (dus exclusief servicekosten en energiekosten) onder de huurprijsgrens overeenkwam, dan blijft het een sociaal huurcontract. Dus blijven - voor deze huurder (niet voor een nieuwe huurder)- de wettelijke huurprijsregels gelden. Dat betekent dat de huur aan een maximum blijft gebonden.
Hoeveel de huur mag stijgen wordt elk jaar bepaald door de overheid en hangt mede af van het inkomen van de huurder. Voor elke huurder kan dus een ander percentage gelden.
En 'koop breekt geen huur'. U kunt dus pas drie jaar nadat u de nieuwe eigenaar bent en de huurder dat hebt laten weten een beroep doen op bijv. dringend eigen gebruik. Daar valt ook ook beëindigen van de huurovereenkomst wegens renovatie onder.
Wel mag u een redelijke nieuwe huurovereenkomst aanbieden (maar zonder prijsstijging).
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Hartelijk dank voor uw bericht. Dringend eigen gebruik zal geen optie zijn, gezien ik dan 3 huizen zal bezitten. Het enige wat ik dus nog wil weten is hoe precies de huurverhoging berekend zou worden mits ik het huis aanzienlijk zou renoveren. Ik heb begrepen dat als de huurder geen toestemming geeft tot verbetering van het huis ik dit af kan dwingen bij rechter. Klopt dit wel? En ALS de prijs dan omhoog kan, hoe wordt dit dan berekend?