[ archief ] Moet eigen woning verkopen na overlijden echtgenoot

[Brunolo]

Hallo allemaal,

mijn echtgenoot is enige tijd geleden overleden. Derden beweren dat mijn echtgenoot hen een koopoptie had gegeven op onze woning die van kracht zou zijn geworden door zijn overlijden. Vóór zijn overlijden had mijn echtgenoot echter de woning aan mij doen toekomen.
Nu heeft de rechter bepaald dat ik de woning (die dus reeds mijn eigendom was) aan deze mensen moet verkopen voor veel minder dan de helft van de waarde!
Volgens de rechter was het (contractueel) toegestaan dat mijn echtgenoot mij de woning deed toekomen, doch leverde dit een tekortkoming op. Ten gevolge van deze tekortkoming rust er immer nog een verplichting op mijn echtgenoot, welke verplichting op mij zou zijn overgegaan.

Het oordeel van de rechter is aldus dat mijn echtgenoot de woning aan mij mocht leveren, doch dat tegelijkertijd (tengevolge van de tekortkoming) op hem de plicht bleef rusten dezelfde woning aan die derden te koop aan te bieden.

Ik, alsmede mijn advocaat, snappen hier dus echt helemaal niks meer van. Hoe kan een (contractueel) toegestane handeling een tekortkoming opleveren?

Is hier wellicht iemand die een en ander voor mij wat kan verduidelijken?

[puck15]

Waarom stelt u deze vraag niet aan uw advocaat ?

U spreekt over u echtgenoot, dan neem ik aan dat u voor de Ned wet getrouwd bent, op welke wijze ? Of een geregistreerd partnerschap ?

Er bestaat een koopoptie met daarin een afgesproken prijs. Lengte duur koopoptie ? Kennelijk niet afgelopen. En deze koopoptie is afgesloten voordat u een huwlijk of geregistreed partnerschap aanging ? Kennelijk wel.

Dus voordat u recht heeft op de woning, heeft een derde een recht die voor uw recht gaat. Dit levert die tekortkoming op doordat de woning naar u ging (via testament ? ).

Uiteraard mocht uw echtgenoot u een recht schenken want het is een optie die aan derden wordt aangeboden. Een optie wil nog niet zeggen dat deze daadwerkelijk gebruikt gaat worden. (dat is dus contractuele handeling).

Mocht de advocaat te duur worden, eventueel advies bij juridisch loket ?
succes

[Brunolo]

Mijn advocaat begrijpt het dus ook niet meer.

Ik was gewoon volgens de wet getrouwd.

Een koopoptie geeft geen recht op de woning, een koopoptie is een (onherroepelijk) aanbod. Pas als het aanbod wordt aanvaard ontstaat het recht op de woning.

De woning was aan mij geleverd vóórdat de optie werd ingeroepen, dus ik had de woning in mijn eigendom vóórdat die derden enig recht op deze woning hadden.

Maar zelfs als die derden recht op de woning hadden, als zij mijn echtgenoot toestemming verlenen de woning aan mij te geven, dan kunnen ze toch niet later eisen dat mijn echtgenoot de woning (die hem niet meer toebehoort) aan hen aanbiedt?

De vraag in deze is, hoe het mogelijk is dat een (contractueel) toegestane handeling een tekortkoming zou kunnen opleveren. Dat kan toch niet?

[puck15]

kennelijk is de rechter die mening wel toegedaan, ik zou alsnog met uw advocaat om de tafel gaan zitten. En kijken wat de mogelijkheden zijn om bezwaar te maken.

[Brunolo]

kennelijk is de rechter die mening wel toegedaan

Ja, dat is mij ook duidelijk. De vraag is echter niet of de rechter die mening is toegedaan, de vraag is of iemand hier mij kan uitleggen hoe een (contractueel) toegestane handeling een tekortkoming kan opleveren.

Tekortkoming betekent toch dat de overeenkomst niet wordt nageleeft?
Hoe kan een handeling die volgens de overeenkomst is toegestaan tegelijk een niet naleven van de overeenkomst inhouden?

Wellicht dat je hier wat duidelijkheid in kan scheppen, want ik (alsmede de juristen die ik heb gevraagd) snap dit gewoon niet.

Een tekortkoming is per definitie (contractueel) niet toegestaan, zodat ik niet kan begrijpen hoe een handeling die wél (contractueel) is toegestaan een tekortkoming zou kunnen opleveren.

[Harry De Dekker]

Nog gecondoleerd met het verlies van uw echtgenoot. Is dit een advocaat gespecialiseerd in privaatrecht ? En heeft u al hoger beroep aangetekend tegen dit vonnis ?

[Guardian72]

U schrijft :

Derden beweren dat mijn echtgenoot hen een koopoptie had gegeven op onze woning die van kracht zou zijn geworden door zijn overlijden

op welke wijze is deze bewering dan bewezen?
Is er iets op schrift?

Want, in principe kan iedereen van alles beweren - maar ik mis even wat voor 'bewijs' men overlegt om hun bewering kracht bij te zetten.

[Harry De Dekker]

Er zal wel een bewijs zijn anders doet de rechter geen uitspraak !

[crazyme]

Ik, alsmede mijn advocaat, snappen hier dus echt helemaal niks meer van.

Wanneer uw advocaat de uitspraak van de rechter niet begrijpt moet u ernstig twijfelen aan de deskundigheid van uw adviseur.

[Brunolo]

Nog gecondoleerd met het verlies van uw echtgenoot.

Dank u wel.

Helaas zie ik nog geen antwoord op mijn vraag:

Hoe is het mogelijk dat een (contractueel) toegestane handeling een tekortkoming oplevert?

[Brunolo]

Er zal wel een bewijs zijn anders doet de rechter geen uitspraak !

Er staat inderdaad iets op papier. Dit is echter slechts het begin van bewijs, nu de tekst op zich niet duidelijk is en derhalve moest worden uitgelegd.
De rechter legde de overeenkomst zo uit dat mijn echtgenoot de woning aan mij mocht geven, doch tegelijkertijd verplicht bleef de woning aan de derden aan te bieden.
Doordat dit laatste (de woning aan de derden aanbieden) onmogelijk werd doordat de woning aan mij was gegeven, was er sprake van een tekortkoming...zo oordeelde de rechter.
Aldus resulteerde de (contractueel) toegestane handeling (woning aan mij geven) in een tekortkoming.

Derhalve mijn vraag:
Hoe kan een (contractueel) toegestane handeling in een tekortkoming resulteren?

[SJZ]

Is toch logisch? Door (buiten de koopoptie om, achter de rug van die mensen om) de woning te verkopen staan zij met lege handen. Ik neem aan dat u enig erfgenaam bent. Wat de rechter zegt is dat de levering van de woning aan u juridisch correct is verlopen en dat u DUS de eigenaar bent. U bent echter ook erfgenaam van iemand die nog een schuld te vereffenen heeft: namelijk een niet-nagekomen verkoop die als gevolg van de koopoptie wel plaats had moeten vinden. Die "schuld" (als gevolg van de fout) gaat dus over naar de erfgenaam, en dat bent u toch?

Had u niet de hele erfenis kunnen weigeren als het huis toch al van u was?

Ter aanvulling: het komt vaker voor dat mensen bij de koop van een huis achter het net vissen. Bv.:
Op 1 februari verkoopt X zijn huis aan Y voor € 200.000, te leveren op 1 juni.
Op 1 maart verkoopt X zijn huis aan Z voor € 210.000, en het huis wordt op 1 april geleverd.

In mei belt Y op voor een afspraak bij de notaris. Tja, zegt X, het huis is al verkocht en wettelijk correct geleverd.
Y kan hoog of laag springen, dat huis is verkocht en dat kan ook zo blijven. Voor zover Z te goeder trouw was is het huis juridisch correct geleverd. Echter, X is wel schadeplichting geworden door het huis 2 x te verkopen. Als X nu overlijdt gaat die schadeplicht over op de erfgenamen.

En als de enige erfgenaam nou zijn neefje Z is ..... ?

[Brunolo]

(buiten de koopoptie om, achter de rug van die mensen om)... (als gevolg van de fout)

Volgens mij heeft u mijn tekst niet juist gelezen.

Als het (contractueel) is toegestaan is het dus niet 'buiten' de koopoptie om, maar met inachtneming van de koopoptie.
Als de koopoptie bepaalt dat het mag dan is het ook niet "achter de rug van die mensen om" nu "die mensen" kennelijk zelf alreeds (contractueel) ermee hebben ingestemd dat dit mag.
Als het (contractueel) is toegestaan is er aldus ook geen sprake van een 'fout', dus begrijp ik niet zo goed als gevolg van welke 'fout' een schuld zou zijn ontstaan.

Uw antwoord sluit niet aan op de casus zoals ik die heb gepresenteerd, u gaat er immers vanuit dat er iets buiten de overeenkomst is gebeurd, achter de rug van "die mensen", en dat dit fout was. Dit sluit niet aan bij de stelling dat de desbetreffende handeling (contractueel) was toegestaan.

[Harry De Dekker]

Stelt u de vraag ook eens op dit forum:

http://rechtenforum.nl/

[Brunolo]

Stelt u de vraag ook eens op dit forum:

http://rechtenforum.nl/

Dankjewel voor de tip.

Betekent dit dat niemand hier mij kan uitleggen hoe een (contractueel) toegestane handeling een tekortkoming kan opleveren?

[Harry De Dekker]

Wie weet of er nog een deskundige langskomt op dit forum uw bericht
is pas recent geplaatst.

Succes gewenst.

[seagoing racer2]

Beste.

SJZ heeft het wel degelijk bij het rechte eind. Of die andere mensen het wel of niet geweten hebben is niet eens relevant.

Je moet in dit geval niet praktisch maar zuiver rechtlijnig reageren.

Aktie 1. Jouw echtgenoot verschaft aan derden een koopoptie die van kracht wordt bij zijn overlijden.

Dit betekent dus dat deze derden ervanuit kunnen gaan dat na het overlijden van jouw echtgenoot zij in staat worden gesteld om de woning te kopen tegen de voorwaarden zoals in de koopoptie aangegeven.

Aktie 2. Jouw echtgenoot verkoopt tijdens zijn leven de woning aan jou.

Dit betekent dus dat jij eigenaar bent geworden van de woning, maar betekent niet dat de koopoptie hiermee automatisch is geannuleerd. Dat kan ook niet, want om de optie te annuleren dienen beide contractpartijen, zowel jouw echtgenoot als de derden hiermee in te stemmen.

Dit is de tekortkoming die de rechter bedoeld, jouw echtgenoot is hier twee verplichtingen aangegaan die strijdig met elkaar kunnen zijn.
Het was de taak van jouw echtgenoot geweest, om of met de derden in gesprek te gaan over een annulering, of de koopoptie van deze derden ook in jouw koopcontract in gelijke vorm te laten terugkomen.

Dat hij dit niet heeft gedaan is een tekortkoming en verwijtbaar, en het is niet aan de andere partijen, om hier actie op te ondernemen, noch maakt het de andere contracten met andere partijen ongeldig. Noch een makelaar noch een notaris kan weten dat er een onderhandse akte (koopoptie) is opgesteld als dit niet door de verkopende partij wordt gemeld, en in die zin valt hun niets te verwijten

Aktie 3 : Jouw echtgenoot overlijdt, waardoor de koopoptie kan worden aangesproken door derden.

Gezien bovenstaande is het nu logisch dat deze derden het huis kunnen claimen, en in theorie zou je de schade kunnen verhalen op je echtgenoot omdat hij "niet eerlijk" is geweest en de afgegeven koopoptie heeft verzwegen.
Mochten de details van de koopoptie wel bij jou bekend zijn geweest dan had je vooraf goed kunnen weten wat je te wachten staat.

[Frank. D]

no sence

[Brunolo]

Dat kan ook niet, want om de optie te annuleren dienen beide contractpartijen, zowel jouw echtgenoot als de derden hiermee in te stemmen

In deze hebben de derden er mee ingestemd dat de woning aan mij werd geleverd.
Aldus hebben beide contractpartijen ermee ingestemd dat mijn echtgenoot de woning niet meer aan hen zou kunnen leveren.

Dit is de tekortkoming die de rechter bedoeld, jouw echtgenoot is hier twee verplichtingen aangegaan die strijdig met elkaar kunnen zijn.

Hoe kan dit een tekortkoming zijn als de derden ermee instemden dat mijn echtgenoot een leveringsverplichting met mij aanging?

Het was de taak van jouw echtgenoot geweest, om of met de derden in gesprek te gaan over een annulering, of de koopoptie van deze derden ook in jouw koopcontract in gelijke vorm te laten terugkomen.

Waarom had hij dit moeten doen als het contract bepaalt dat hij de woning (onbelemmerd) aan mij mocht geven en dus geen toestemming hoefde te vragen?

Dat hij dit niet heeft gedaan is een tekortkoming en verwijtbaar

Ook als het contract bepaalt dat het hem vrij stond dit te doen?

Aktie 3 : Jouw echtgenoot overlijdt, waardoor de koopoptie kan worden aangesproken door derden.

Hoe kan dat nu als deze derden mijn echtgenoot toestemming hebben verleend de woning aan mij te doen toekomen? Ze hebben dan toch ermee ingestemd dat mijn echtgenoot hen de woning niet meer te koop kan aanbieden?

Mijn vraag was, "Hoe kan een (contractueel) toegestane handeling een tekortkoming opleveren?".
Bij jouw antwoord ga jij er echter vanuit dat de handeling (woning aan mij doen toekomen) niet was toegestaan.

[Frank. D]

no sence