[ archief ] Verkoopmakelaar maakt ernstige fout

[Mokkie1967]

Graag zou ik zien in de modelovereenkomst van de NVM dat bij de ontbindende voorwaarden ergens komt te staan dat indien een huis boven de NHG waarde wordt verkocht (thans €265.000) NOOIT een koopovereenkomst ontbonden kan worden als een NVM makelaar per vergissing vergeet deze voorwaarden van NHG door te strepen. Wij hebben thans ons huis verkocht met een verkoopwaarde van 90% boven de NHG norm. Onze NVM makelaar maakt fout, deze voorwaarden wordt niet doorgestreept, onze koper raakt lichtelijk in paniek omdat hij zijn eigen huis nog niet verkocht heeft. Raadpleegt zijn getekende verkoopovereenkomst en komt tot de conclusie dat hij wel een erg makkelijke "escape" heeft om te ontbinden. Hij gaat naar zijn bank vraagt hypotheek met NHG aan. Eerste vraag bankinstelling : En hoe hoog is uw aankoopprijs ? was ver boven NHG ! Conclusie : onze koper krijgt geen hypotheek met NHG want voldoet niet aan de voorwaarden. onze koper vraagt : zou u dat even schriftelijk willen bevestigen. Uiteraard doet bank dit. Dit summiere briefje was genoeg om onze verkoopovereenkomst te ontbinden !!!!! Want volgens de letter van de wet heeft onze koper op gegronde manier het contract ontbonden. Heb uiteraard in voorstadium van ontbinden een advocaat in handen genomen, al snel werd duidelijk dat wij het nakijken hadden. En wij zullen u nog sterker vertellen onze makelaar is niet voornemens onze advocaatkosten te betalen. Waarom is er ooit een NVM opgericht? Wij nemen toch een makelaar in dienst omdat deze geacht wordt deskundig te zijn, en inspanningsverplichting heeft. Verhaal op dit moment : wij moeten naar de geschillencommissie van de NVM om verhaal te halen voor onze geleden schade. Dit zijn uiteraard de advocaatkosten. Gelukkig hadden wij nog net niet een koopovereenkomst getekend voor nieuwe woning. Anders hadden wij deze moeten afnemen want ons huis stond garant voor de hypotheek. Dan waren de gevolgen niet te overzien voor ons. Wij gaan nu naar de geschillencommissie van de NVM. Hopelijk kost het ons geen geld en enkel heel veel verdriet en verlies in het vertrouwen in mens en maatschappij !!!!! Mogelijk is dit verhaal interessant voor de KOUDE DOUCHE.

[Seagoing Racer3]

.

[kweenie]

Dat er een voorbehoud van financiering met NHG is opgenomen is inderdaad erg slordig. Maar de keus om een advocaat in te huren is je eigen keus geweest. Een kansloze keus, aangezien beide partijen met dat voorbehoud akkoord waren gegaan.

[Mokkie1967]

Beste lezers van dit forum,
Ik realiseer me eigenlijk na 2 reacties dat ik 2 vliegen in 1 klap heb willen slaan. Maar dit is nimmer de bedoeling geweest. Het gaat eigenlijk om het eerste stuk in het verhaal. Het verhaal over NHG ! Ontbinding niet verkrijgen NHG !
Ik realiseer me door de vraagstelling van de koude douche te plaatsen dat de discussie volledig de andere kant op gaat, dus grrag reacties betreffende NHG en niet of ik zelf een advocaat in dienst genomen heb en wie kosten advocaat moet dragen. Daar gaat het even niet om. Ik heb mijn ervaringsverhaal geplaatst om mogelijk u, uw kinderen, kleinkinderen, uw allerbeste vriend mogelijk uw buurman te behoeden voor dit wat ons is overkomen. Vandaar dat wij modellovereenkomst NVM onder de loep willdn leggen.

[Lady1234]

En hebt u dat ook voorgelegd aan de NVM? Want het overgrote deel van uw topic gaat daar niet over.

[kweenie]

Het gaat eigenlijk om het eerste stuk in het verhaal. Het verhaal over NHG ! Ontbinding niet verkrijgen NHG !

Helder.

Dat deze clausule nog in de verkoopovereenkomst stond, is (zeer) slordig van de makelaar. Gewoonlijk worden de delen die niet van toepassing zijn namelijk uit de overeenkomst gehaald. Als bij iedere voorwaarde en bij ieder artikel een soort disclaimer zou moeten komen staan dat dat artikel onder specifieke omstandigheden nooit van toepassing is, dan wordt het een erg uitgebreid en onleesbaar document. Dat lijkt mij dus niet de weg.

Maar het is wel goed dat je aanstipt dat je het contract goed moet lezen. En niet blind afgaan op de kennis van de makelaar.

[Mokkie1967]

Heb contact gehad met NVM geschillencommissie. Volledige verhaal aan hun voorgelegd. Moet nu een brief schrijven aan makelaar en proberen samen het geschil op te lossen. Maar dat is het verhaal tussen ons en onze makelaar om tot een bevredigende oplossing te komen tussen ons. Maar dat is eigenlijk bijzaak. Wij willen maar 1 ding dat als je niet voldoet aan NHG je op basis van fout makelaar door het niet door te strepen ook geen gebruik kunt maken van niet verkrijgen NHG. Hoop dat eenieder begrijpt wat de bedoeling is van deze discussie. Anders stop ik direct met deze discussie. Ik wil geen gelijk ik wil gerechtigheid voor mijn medemens.

[crazyme]

Eigenlijk gaat het er dus om dat de standaard voorwaarden aangepast worden.

In de ontbindende voorwaarde zou uitgesloten moeten worden dat een NHG aanvraag wordt gedaan wanneer men niet aan de NHG vooorwaarden voldoet.

Dit lijkt mij een terecht kritiekpunt wat de NVM zeker moet behandelen.

[Moneyman]

Eens! Lijkt me een logische en simpel door te voeren wijziging.

[tttlocke]

Eigenlijk gaat het er dus om dat de standaard voorwaarden aangepast worden.

In de ontbindende voorwaarde zou uitgesloten moeten worden dat een NHG aanvraag wordt gedaan wanneer men niet aan de NHG vooorwaarden voldoet.

Dit lijkt mij een terecht kritiekpunt wat de NVM zeker moet behandelen.

Alleen aan de 'kostengrens' voorwaarde dan toch.

[Fiesiekus]

Graag zou ik zien in de modelovereenkomst van de NVM dat bij de ontbindende voorwaarden ergens komt te staan dat indien een huis boven de NHG waarde wordt verkocht (thans €265.000) NOOIT een koopovereenkomst ontbonden kan worden als een NVM makelaar per vergissing vergeet deze voorwaarden van NHG door te strepen. Wij hebben thans ons huis verkocht met een verkoopwaarde van 90% boven de NHG norm. Onze NVM makelaar maakt fout, deze voorwaarden wordt niet doorgestreept, onze koper raakt lichtelijk in paniek omdat hij zijn eigen huis nog niet verkocht heeft. Raadpleegt zijn getekende verkoopovereenkomst en komt tot de conclusie dat hij wel een erg makkelijke "escape" heeft om te ontbinden.

U heeft toch én een contract met de makelaar (voor inspanningsverplichting tot verkoop) én een koopcontract met de koper getekend? Daarin stonden de zaken toch als zodanig vermeld? Beter lezen.

[Moneyman]

U heeft toch én een contract met de makelaar (voor inspanningsverplichting tot verkoop) én een koopcontract met de koper getekend? Daarin stonden de zaken toch als zodanig vermeld? Beter lezen.

Wat is er mis met een probleem bij de bron aanpakken?

[tttlocke]

U heeft toch én een contract met de makelaar (voor inspanningsverplichting tot verkoop) én een koopcontract met de koper getekend? Daarin stonden de zaken toch als zodanig vermeld? Beter lezen.

Wat is er mis met een probleem bij de bron aanpakken?

Je kunt met een verbetervoorstel komen, maar dat betekent niet dat er een probleem is. Alleen dat je vindt dat het beter kan.
De bedoeling van een modelovereenkomst is dat ze aangepast wordt afhankelijk van de situatie.
Dat is hier niet gebeurd op de manier zoals TS dat wenste. Het was beter geweest als de makelaar de aanpassing had doorgevoerd. Of je het niet doorvoeren ervan als 'ernstige fout' van de makelaar kunt typeren, is te bezien. Uit het openingsbericht blijkt ook niet of de makelaar zijn 'fout' heeft toegegeven.
Feit is dat de verkopende partij beschikte over de tekst van de overeenkomst voordat deze door hem ondertekend werd.

[Moneyman]

Dat de makelaar de fout heeft gemaakt is evident, die passage had immers nooit in de overeenkomst mogen staan in de betreffende casus. Die beroepsfout staat dus buiten kijf. Dat TS beter had moeten lezen ook, uiteraard.

Maar het punt van TS is nu juist dat het probleem simpelweg voorkomen kan worden door een extra zinnetje toe te voegen, waardoor de ernstige gevolgen van een makkelijk te maken fout voorkomen kunnen worden.

[JozJan]

Precies tttlocke. De modelovereenkomst voldoet gewoon. De makelaar moet alleen wel goed opletten wat hij wel of niet doorhaalt. Je kunt moeilijk bepalingen gaan opnemen voor het - hopelijk vrij zeldzame - geval dat een makelaar vergeet een niet relevante bepaling door te halen.

[tttlocke]

Dat de makelaar de fout heeft gemaakt is evident, die passage had immers nooit in de overeenkomst mogen staan in de betreffende casus. Die beroepsfout staat dus buiten kijf. Dat TS beter had moeten lezen ook, uiteraard.

Maar het punt van TS is nu juist dat het probleem simpelweg voorkomen kan worden door een extra zinnetje toe te voegen, waardoor de ernstige gevolgen van een makkelijk te maken fout voorkomen kunnen worden.

Ok. Mee eens. Dit was een beroepsfout.
Hoe moet het extra zinnetje volgens u luiden?

[Moneyman]

Er was al een voorzet gegeven:

In de ontbindende voorwaarde zou uitgesloten moeten worden dat een NHG aanvraag wordt gedaan wanneer men niet aan de NHG vooorwaarden voldoet.

De simpele toevoeging dat een afwijzing van een NHG-hypotheek niet kwalificeert als "de financiering niet rondkrijgen" in een casus waarbij de koopsom boven de NHG-normen uitkomt, voldoet volgens mij al.

[kweenie]

U heeft toch én een contract met de makelaar (voor inspanningsverplichting tot verkoop) én een koopcontract met de koper getekend? Daarin stonden de zaken toch als zodanig vermeld? Beter lezen.

Wat is er mis met een probleem bij de bron aanpakken?

Het is zich natuurlijk een goede zaak om fouten of onjuistheden bij de bron aan te pakken. Maar het hele idee van de modelovereenkomst is dat de zaken die niet van toepassing zijn, of niet relevant, uit het model worden gehaald. In feite zou je dan dus bij iedere clausule die soms wel en soms niet van toepassing kan zijn, expliciet nogmaals erbij moeten zetten dat de clausule alleen geldt als deze van toepassing is. Daarmee krijg je een voor een leek onleesbaar gedrocht van een document; iets wat nu juist voorkomen wordt door te werken met een aan te passen modelovereenkomst.

[Erthanax]

En natuurlijk het conceptkoopcontract dat de makelaar stuurt zelf helemaal en aandachtig doorlezen, en bij alles wat niet duidelijk is een vraag stellen.