Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Overige onderwerpen met juridische of financiele achtergrond.
Jildau
Berichten: 2
Lid geworden op: 09 aug 2019 21:09

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door Jildau » 12 aug 2019 15:14

Bedankt voor alle reacties. Ik was op vakantie en had slecht bereik, maar hier mijn reactie.

Ons doel is zeker niet om het huis te kopen en daarna zo snel mogelijk door te verkopen. Het punt is dat het moeilijk is om zover de toekomst in te kijken. Een termijn van 5 jaar zou geen probleem voor ons zijn. Maar 15 jaar is toch echt een ander verhaal.

De reden van het starten van dit topic, was vooral om ervaringen, tips en adviezen te krijgen. We hebben nog niks getekend, alleen de concept overeenkomst ontvangen.

De makelaar heeft tijdens ons eerste gesprek wel genoemd dat er een ASB is, maar daarbij niet over een termijn gesproken. Die vonden we nu in de concept overeenkomst.

Wat het beding inhoudt:
Het is idd een kettingbeding; een volgende koper zou het beding overnemen. De winst deel je met de projectontwikkelaar, dus niet met gemeente of makelaar! Elk jaar wordt het percentage wat je af moet dragen, minder. Dit percentage wordt berekenend over het totaal van de aanneemsom, indexatie en de kosten van het meerwerk. Als we het huis willen verkopen binnen de termijn, dan dienen wij dit eerst voor te leggen aan de projectontwikkelaar. Die moet goedkeuring geven voor de verkoop en de verkoopprijs.

Zoals ik het nu lees, is het vooral belangrijk om goed op papier te krijgen welke ontheffingsgronden gelden, zoals @Har45 beschrijft. Deze worden namelijk niet in de koopovereenkomst beschreven. We hebben ons inmiddels ingeschreven bij VEH en laten er via via ook nog naar kijken. We wachten nog op reactie.
Ook haal ik uit de reacties dat er niks wettelijk bepaald is over de termijn, maar dat de meeste van jullie onze mening delen, namelijk dat een termijn van 15 jaar erg lang is. Het ligt er natuurlijk wel aan welke ontheffingsgronden eventueel gelden.

Bij ons speelt het gevoel dat dit voor de projectontwikkelaar als een inkomstenbron wordt gezien (er worden 50 woningen opgeleverd) en dit schiet het doel van een anti-speculatiebeding voorbij.

Hopelijk schept mijn reactie enigszins duidelijkheid.

witte angora
Berichten: 19698
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door witte angora » 12 aug 2019 16:04

Volkomen duidelijk wat mij betreft. De speculant behoudt zich in feite het recht voor op jullie kosten te speculeren, maar dan alleen als het hem goed uitkomt. Immers, als de huizenprijzen dalen en er met verlies verkocht moet worden, is hij zeker de weten niet thuis. Dan is het verlies volledig voor jullie rekening.

Zeg ik het zo goed?

En ja, ik vind 15 jaar ook veel te lang, ook al wordt het percentage ieder jaar minder.

16again
Berichten: 9531
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door 16again » 12 aug 2019 16:11

Inderdaad, zo'n beding betekent voor mij, dat de aspirant koper een steuntje in de rug heeft gehad om de woning aan te kunnen schaffen. Logisch dat je dat deels moet terugbetalen zodra je snel winst pakt.
Maar van een projectontwikkelaar verwacht ik geen steuntje in de rug bij zo'n aankoop.

Erthanax
Berichten: 3352
Lid geworden op: 19 jan 2018 19:57

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door Erthanax » 12 aug 2019 17:57

Ik zou het, zeker met een kettingbeding, verwachten bij een zeer scherp geprijsde woning aangeboden door bv een corporatie in een "prachtwijk". Maar niet in nieuw opgeleverde woningen van een projectontwikkelaar.
U moet zich volgens mij heel goed afvragen hoe graag u daar wilt wonen.

thecure
Berichten: 2406
Lid geworden op: 05 apr 2011 16:21

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door thecure » 12 aug 2019 20:52

Maar als je het huis binnen zeg maar 10 jaar verkoopt, je weigert die projectpipo te betalen en je brengt het voor de rechter.
Zou die het contract niet nietig verklaren ivm onredelijk bezwarend?

witte angora
Berichten: 19698
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door witte angora » 12 aug 2019 20:59

Sterker nog, die 'projectpipo' zal wel even de prijs bepalen. Zo niet, dan geen toestemming om te verkopen. Dat geeft toch wel even te denken.

Komkommertijd
Berichten: 2212
Lid geworden op: 02 nov 2018 17:44

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door Komkommertijd » 13 aug 2019 10:52

Ik zou dit soort huizen alle meubels overnemen voor zeer hoog bedrag!

Als je huis van €200.000,- nu voor €200.000,- verkocht werd is het te betalen bedrag €0,00

En wat ik voor overname roerende goederen betaalde, net wat ik er als "Forum Gek" voor betaalde.
Alleen bij sterke prijs stijgingen loop je een groter risico, zoals mijn zoon sinds 2015 nu het voor ruim dubbele prijs kan verkopen, maar daarbij mogen verbouwingen er buiten blijven, een Luxe Keuken of Badkamer factuur bewaren en ook Luxe tuin ook, die kosten zijn buiten de woning dus die winst zullen ze niet krijgen mits je kunt bewijzen dat je woning duurder is geworden door de door jou geplaatste luxe...

De project ontwikkelaar hoeft niet de winst over jou Bubbel bad & Sauna te ontvangen!
Verder lees ik elders dat het naar maximaal 5 jaren is gegaan, en als die regel nog zou gelden?
Dan is het een fout van projectontwikkelaar.

Frantic2
Berichten: 1475
Lid geworden op: 13 mar 2012 19:50

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door Frantic2 » 14 aug 2019 06:58

vergeet niet dat die projectontwikkelaar de huizen op de vrije markt voor veel meer kan verkopen dan de prijs waarvoor ze aangeboden worden. Die afspraak kost de PO veel geld en dat wil hij wel veilig stellen.

Logisch dus dat eventuele winsten gedeeld moeten worden met deze PO.

Het is slikken of stikken/

16again
Berichten: 9531
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door 16again » 14 aug 2019 08:45

Frantic2 schreef:
14 aug 2019 06:58
vergeet niet dat die projectontwikkelaar de huizen op de vrije markt voor veel meer kan verkopen dan de prijs waarvoor ze aangeboden worden. Die afspraak kost de PO veel geld en dat wil hij wel veilig stellen.
Dit wordt gepresenteerd als een vanzelfsprekendheid….
Maar waarom zou die PO niet direct verkopen op de vrije markt?

Erthanax
Berichten: 3352
Lid geworden op: 19 jan 2018 19:57

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door Erthanax » 14 aug 2019 10:17

Misschien omdat gemeente of provincie dat als voorwaarde heeft gesteld in de vergunning?

kweenie
Berichten: 14746
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Termijn anti-speculatiebeding bij nieuwbouwwoning

Ongelezen bericht door kweenie » 14 aug 2019 10:53

16again schreef:
14 aug 2019 08:45
Maar waarom zou die PO niet direct verkopen op de vrije markt?
De gemeentes stellen vaak aanvullende eisen aan de projectontwikkelaars om woningen voor meer mensen betaalbaar te maken. Bijvoorbeeld een x-percentage sociale woningbouw of andere goedkopere woningen. Of sowieso een maximale verkoopprijs. Dat betekent vaak dat de woningen goedkoper in de markt (moeten) worden gezet dan de vrije marktprijs. Maar omdat de bouwkosten van de (andere) woningen in zulke projecten vaak lager zijn dan wat de projectontwikkelaars voor de woning kunnen ontvangen, wordt die lagere verkoopprijs van de 'sociale' woningen gecompenseerd door een hogere verkoopprijs voor de duurdere woningen.

Gevolg van deze sturing is wel dat de 'goedkopere' nieuwbouwwoningen in feite op de vrije markt al veel meer waard zijn dan de verkoopprijs. En dat in theorie een koper de woning meteen weer met dikke winst zou kunnen doorverkopen. Dat is niet de bedoeling, het is de bedoeling dat de woningen door woningzoekenden worden gekocht en niet door speculanten die uit zijn op snelle winst. Daarom zijn de anti-speculatie bedingen uitgevonden.

Maar het is wel de vraag wat daarbij een rechtvaardige termijn is. En hoe je de 'winst' zou kunnen bepalen. Zeker als het om langere termijn gaat en er extra verbouwingen zijn uitgevoerd, is het zeer lastig te bepalen welk deel van de 'winst' gevolg is van de lagere nieuwbouwprijs en welk deel door andere factoren veroorzaakt is. Ik heb zelf geen harde wetgeving met die 5-jaars termijn gevonden en ik denk dat het bij verkoop over bijvoorbeeld 10 jaar voor de projectontwikkelaar zeer lastig is om een bepaalde speculatiewinst te verdedigen. Ook al staat een en ander zo netjes op papier, de projectontwikkelaar zal waarschijnlijk ook wel weten dat de uiteindelijke boete heel wat lager uit zal komen als je er een advocaat op zet of het voor de rechter laat komen. Dus ik kan mij niet voorstellen dat de soep over 10 jaar nog zo heet gegeten wordt.

Ik zou het eerlijk gezegd logischer hebben gevonden als ze nu een vast bedrag als 'boete' hadden opgenomen. Als bijvoorbeeld de verkoopprijs een ton lager is dan wat de huidige marktwaarde, dan kunnen ze een boete hanteren die in 10 jaar naar nul gaat. Simpel en levert weinig discussie op. En je weet precies waar je aan toe bent.

Plaats reactie