Absurd(?) dure erfpacht

Overige onderwerpen met juridische of financiele achtergrond.
k2p
Berichten: 822
Lid geworden op: 04 mar 2012 01:35

Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door k2p »

Momenteel woon in een drukke wijk in Amsterdam Noord, langs de grens met een industrieterrein. Het appartement is circa 15 jaar geleden gekocht voor iets over 2 ton, waarbij er ruim 15'000 euro zit inbegrepen om de erfpacht voor 50 jaar af te kopen. Met ongeveer 125 m2 aan woonoppervlakte, is de erfpacht dus pak 'm beet 0,20 euro per vierkante meter per maand. Ofwel 25 euro per maand.

Nu zie ik dat er rijtjeshuizen worden gebouwd op 1,5 km afstand, over de grens met een andere industrieterrein. Bedrijven maken daar ruimte voor nieuwbouw woningen. Er woonde tot voor kort nog niemand en er is bijvoorbeeld ook geen supermarkt; dus een rijtjeshuis in een nog op te tuigen wijk, waar vooralsnog maar een paar woningen staan. Ik pas met het gezin niet meer in mijn appartement en verhuis graag naar een rijtjeshuis, dus ik ben geïnteresseerd.

Maar wat schetst mijn verbazing?: Een rijtjeshuis van 4,5 ton met een oppervlakte van 150 m2 kan enkel worden gekocht met jaarlijkse erfpacht, of met eeuwigdurende erfpacht afgekocht. De kosten voor de erfpacht: ruim 7'200 per jaar (of eenmalig bijna 3 ton). Dat is 4,00 euro per vierkante meter per maand. Ofwel 600 euro per maand.

Per vierkante meter is de erfpacht dus TWINTIG keer duurder, terwijl ik van een populaire plek zou verhuizen naar een industrieterrein. Mijn appartement is de afgelopen 15 jaar in WOZ waarde verdubbeld, maar dat verklaart bij lange na niet het verschil in erfpacht. De erfpacht kost nu zelfs méér dan wat je bijvoorbeeld voor de hypotheek voor het rijtjeshuis betaalt.

Wie is ook tegen de absurde erfpacht prijzen aangelopen? En ben ik nu de enige die vindt dat dit compleet asociaal is van de gemeente Amsterdam? Hoe kijken jullie er tegen aan?

16again
Berichten: 11382
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door 16again »

Wellicht zit de gemeente gewoon krap bij kas. Veroorzaakt doordat de gemeentes sinds 2015 door landelijke wijzigingen veel meer geld kwijt zijn aan jeugdzorg, maatschappelijke ondersteuning , werk re-integratie trajecten etc.
Als dit meespeelt, kun je DenHaag ipv Amsterdam asociaal noemen.

juliomariner
Berichten: 1930
Lid geworden op: 27 apr 2007 16:55

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door juliomariner »

en 4,5 ton voor een rijtjeshuis van 150m2 vind u wel normaal? ik niet.
Maar ja iedereen moet zo nodig in Adam wonen he.
Het gaat toch nergens meer over.

kiz
Berichten: 2262
Lid geworden op: 11 okt 2005 21:37

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door kiz »

juliomariner schreef:
07 sep 2020 20:29
en 4,5 ton voor een rijtjeshuis van 150m2 vind u wel normaal? ik niet.
Maar ja iedereen moet zo nodig in Adam wonen he.
Het gaat toch nergens meer over.
Dat is al lang niet meer alleen in Amsterdam hoor. Stel op Funda voor de grap een bovengrens in van € 225.000 en kijk wat er uit komt.
Tip: stel ook een ondergrens in van € 50.000 om parkeerplaatsen in de Randstad er uit te filteren.

ZeerPrivé
Berichten: 2633
Lid geworden op: 27 feb 2017 14:50

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door ZeerPrivé »

juliomariner schreef:
07 sep 2020 20:29
en 4,5 ton voor een rijtjeshuis van 150m2 vind u wel normaal? ik niet.
Maar ja iedereen moet zo nodig in Adam wonen he.
Het gaat toch nergens meer over.

Een rijtjeshuis? Voor 4,5 ton heeft 1 van mijn kinderen een 4 kamerwoning met tuin in Den Haag gekocht. Moet er ook nog het nodige aan gedaan worden.

Justmeagain
Berichten: 274
Lid geworden op: 11 aug 2019 14:49

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door Justmeagain »

Erfpacht? Daar doen ze bij ons niet aan. Dat is de prijs van het wonen in een wereldstad denk ik dan maar. Hier koop je voor 4,5 ton vrijstaand met een stuk land erbij. Voldoende parkeergelegenheid, gratis wel te verstaan en rust zonder afgelegen te wonen.

berndv
Berichten: 8990
Lid geworden op: 29 dec 2005 11:10

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door berndv »

k2p schreef:
07 sep 2020 17:43
Wie is ook tegen de absurde erfpacht prijzen aangelopen? En ben ik nu de enige die vindt dat dit compleet asociaal is van de gemeente Amsterdam? Hoe kijken jullie er tegen aan?
Het is veel, redelijk absurd. Maar goed, het is niet zo dat u die kosten moet betalen. Als u daar wilt wonen, moet u die kosten betalen, maar u hoeft daar niet te wonen. Het zijn keuzes en met de keuze voor het kopen van die woning hoort ook de keuze voor de erfpacht. Ik vermoed dat er mensen zijn die het er voor willen betalen. Er zijn geen wettelijke bepalingen die regelen hoeveel erfpacht er per vierkante meter geheven mag worden, het is een kwestie van vraag en aanbod. Kunt u hoog of laag springen, maar u kunt ze niet dwingen om een schappelijkere prijs te rekenen.

k2p
Berichten: 822
Lid geworden op: 04 mar 2012 01:35

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door k2p »

berndv schreef:
08 sep 2020 08:12
Het is veel, redelijk absurd. Maar goed, het is niet zo dat u die kosten moet betalen. Als u daar wilt wonen, moet u die kosten betalen, maar u hoeft daar niet te wonen. Het zijn keuzes en met de keuze voor het kopen van die woning hoort ook de keuze voor de erfpacht. Ik vermoed dat er mensen zijn die het er voor willen betalen. Er zijn geen wettelijke bepalingen die regelen hoeveel erfpacht er per vierkante meter geheven mag worden, het is een kwestie van vraag en aanbod. Kunt u hoog of laag springen, maar u kunt ze niet dwingen om een schappelijkere prijs te rekenen.
Ik vroeg me eerder af of ik het goed zag en wat het idee erachter is. Willen ze een elite wijk bouwen met alleen rijke mensen?! (omgekerde ghetto) Ik vraag me zeer af of dat maatschappelijk wenselijk is.

Radar
Site Admin
Berichten: 4944
Lid geworden op: 22 apr 2004 10:56

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door Radar »

Hele prestatie om het binnen enkele posts over illegalen en asielzoekers te hebben, chapeau. Ja, iedereen zal zo zijn of haar mening hebben, maar of het nou heel zinvol is om dat in de context van deze discussie te delen, vraag ik me af.

Ik ga er even met de bezem doorheen, jullie zullen ongetwijfeld begrijpen waarom. Verder wil ik iedereen graag verzoeken om het ontopic te houden. Aangezien de gemeente Amsterdam ongetwijfeld niet zal denken 'hé, op het Radar-forum wordt geklaagd over de tarieven die we in rekening brengen voor de erfpacht, misschien moeten we daar eens iets mee doen' is een slotje misschien nog wel het beste idee, maar goed, we kunnen het uiteraard altijd even aankijken met dit topic.

Hartelijke groet, Radar^SK

k2p
Berichten: 822
Lid geworden op: 04 mar 2012 01:35

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door k2p »

Radar schreef:
08 sep 2020 12:52
Aangezien de gemeente Amsterdam ongetwijfeld niet zal denken 'hé, op het Radar-forum wordt geklaagd over de tarieven die we in rekening brengen voor de erfpacht, misschien moeten we daar eens iets mee doen' is een slotje misschien nog wel het beste idee, maar goed, we kunnen het uiteraard altijd even aankijken met dit topic.
Wat een opmerkelijke redenering. Dit is bij uitstek een topic dat de redactie voor een TV uitzending zou kunnen gebruiken. Er wordt hier een elitaire wijk opgetuigd, niet door de markt, maar door de gemeente. Dit lijkt mij niet de taak van de overheid. Ik zou zeggen, tip de redactie even....

Zie bijv. dit artikel, waar wordt gezegd dat 75% van de gevallen blijkt dat de gemeente overwaardeert en dat veel burgers zich geplukt voelen.
https://webcache.googleusercontent.com/ ... clnk&gl=nl
Sinds een paar jaar bestaat de mogelijkheid om erfpacht eeuwigdurend af te kopen. De huiseigenaar betaalt eenmalig een bedrag dat de grond volgens de gemeente waard is. Het bedrag waartegen de erfpachter kan afkopen, is gebaseerd op de residueel bepaalde grondwaarde. De wethouder heeft die begrensd op 49 procent van de WOZ-waarde. Dat moest ook wel, want bij sommige woningen kwam de grond uit op 87 procent van de WOZ-waarde. Na dat gestelde maximum gelden nog wat extra kortingen, maar die waarde is gemiddeld nog steeds veel hoger dan waarop drie taxateurs zouden uitkomen. Bij eeuwigdurende afkoop mag van de gemeente echter geen taxatie worden uitgevoerd. Dat achten ze in de praktijk onuitvoerbaar. De door de gemeente vastgestelde waarde telt.

Uit de reacties die we ontvingen, blijkt dat de gemiddelde erfpachter kwaad is over de manier waarop de gemeente met zijn erfpachters omgaat. De meesten hebben het gevoel dat ze geplukt worden of zelfs de stad worden uitgejaagd. De gemeente dient de burgers niet, maar rijdt ze in de wielen.

juliomariner
Berichten: 1930
Lid geworden op: 27 apr 2007 16:55

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door juliomariner »

Het probleem is begonnen toen gemeentes zich als vastgoed ondernemers gingen gedragen.
Dit dient inderdaad de burger niet en een aantal gemeentes zijn hier al bijna door failliet gegaan (o.a., Haaksbergen)
In deze gevallen geldt echt " schoenmaker blijf bij je leest"

kweenie
Berichten: 15496
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door kweenie »

Ik ben zelf nog geen gemeentelijke erfpacht van 7200 tegengekomen. De nieuwbouwwoningen in de buurt van Amsterdam Noord die ik heb gezien zitten hoogstens op eenderde ervan. Kun je aangeven om welk project het gaat?

Verder is het zeker bij erfpacht nogal appels met peren vergelijken als je de prijzen van 15 jaar geleden met nu vergelijkt. Zeker omdat flats in Noord toen nou niet bepaald geliefd waren. Bovendien gaat het bij erfpacht natuurlijk in principe om het grondoppervlak en niet om de woon M2. Los van de berekeningsmethode vind ik het niet onjuist als per woning de prijs van de grond waar één woning op staat bv 10 keer zo hoog is als wanneer je op die zelfde grond 10 verdiepingen flat neerzet..
(Uiteraard is de berekeningsmethode van de erfpacht iets anders, maar meer om aan te geven dat de erfpacht van een flat en van een eengezinswoning ook nauwelijks te vergelijken zijn.)

Moneyman
Berichten: 18311
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door Moneyman »

k2p schreef:
08 sep 2020 13:07
Er wordt hier een elitaire wijk opgetuigd, niet door de markt, maar door de gemeente. Dit lijkt mij niet de taak van de overheid.
Ik zie in je verhaal nog niets wat deze conclusie bevestigd.

k2p
Berichten: 822
Lid geworden op: 04 mar 2012 01:35

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door k2p »

kweenie schreef:
09 sep 2020 07:55
Ik ben zelf nog geen gemeentelijke erfpacht van 7200 tegengekomen. De nieuwbouwwoningen in de buurt van Amsterdam Noord die ik heb gezien zitten hoogstens op eenderde ervan. Kun je aangeven om welk project het gaat?

Verder is het zeker bij erfpacht nogal appels met peren vergelijken als je de prijzen van 15 jaar geleden met nu vergelijkt. Zeker omdat flats in Noord toen nou niet bepaald geliefd waren. Bovendien gaat het bij erfpacht natuurlijk in principe om het grondoppervlak en niet om de woon M2. Los van de berekeningsmethode vind ik het niet onjuist als per woning de prijs van de grond waar één woning op staat bv 10 keer zo hoog is als wanneer je op die zelfde grond 10 verdiepingen flat neerzet..
(Uiteraard is de berekeningsmethode van de erfpacht iets anders, maar meer om aan te geven dat de erfpacht van een flat en van een eengezinswoning ook nauwelijks te vergelijken zijn.)
De vrije kade. https://www.devrijekade.nl/aanbod/selec ... dswoningen

De woonoppervlakte heeft er blijkbaar wel mee te maken. Want als je een kleine uitbouw selecteert, op hetzelfde perceel, gaat de erfpacht omhoog. Het klopt wel dat bij de appartementen, de erfpacht per m2 lager is.

Het eeuwigdurend afkoop Zou overigens gelimiteerd zijn tot 50% van de WOZ waarde. Maar hier gaat ie boven de 50% van de verkoopprijs van de woningen. Absurd gewoon.

Moneyman
Berichten: 18311
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door Moneyman »

Tsja, de wet van vraag en aanbod... als de koper bereid blijkt het te betalen, kan de gemeente het vragen. Het levert wel bizarre prijzen op inderdaad. Zelfs die woningen van 850.000,00 euro staan nog steeds op een klein kaveltje van slechts 110 m2... absurd.

kweenie
Berichten: 15496
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door kweenie »

k2p schreef:
09 sep 2020 08:15
De vrije kade. https://www.devrijekade.nl/aanbod/selec ... dswoningen

De woonoppervlakte heeft er blijkbaar wel mee te maken. Want als je een kleine uitbouw selecteert, op hetzelfde perceel, gaat de erfpacht omhoog. Het klopt wel dat bij de appartementen, de erfpacht per m2 lager is.

Het eeuwigdurend afkoop Zou overigens gelimiteerd zijn tot 50% van de WOZ waarde. Maar hier gaat ie boven de 50% van de verkoopprijs van de woningen. Absurd gewoon.
Bedankt, deze had ik nog niet gevonden.

De afkoopsom is hier trouwens wel ruim onder de WOZ waarde. Een woning van 740k bestaat bv voor 450k uit huis en voor 290k uit grond. Dat is dus een stuk minder dan de helft van de totale waarde.

k2p
Berichten: 822
Lid geworden op: 04 mar 2012 01:35

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door k2p »

Moneyman schreef:
09 sep 2020 08:07
Ik zie in je verhaal nog niets wat deze conclusie bevestigd.
Een bedrag hoger dan de hypotheek aan erfpacht canon, lijkt me genoeg bevestigend. Welk normaal gezin kan dat ophoesten? In het gelinkte artikel hierboven word gerept over ‘gentrificatie’. (Weer een nieuw woord geleerd.)

k2p
Berichten: 822
Lid geworden op: 04 mar 2012 01:35

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door k2p »

kweenie schreef:
09 sep 2020 08:44
Bedankt, deze had ik nog niet gevonden.

De afkoopsom is hier trouwens wel ruim onder de WOZ waarde. Een woning van 740k bestaat bv voor 450k uit huis en voor 290k uit grond. Dat is dus een stuk minder dan de helft van de totale waarde.
Ow, dan reken ik waarschijnlijk verkeerd... Ik zou denken dat 290k (afkoop grond) meer dan de helft is van 450k (het huis, en daarom dus woz waarde). De echte woz waarde is er nog niet, omdat er nog geen huis staat. Maar de WOZ waarde wordt bepaald door de recente verkoop van drie gelijke woningen te bekijken. Dus ik ga even uit van de VON prijs als woz waarde. Klopt dit niet?

Moneyman
Berichten: 18311
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door Moneyman »

k2p schreef:
09 sep 2020 08:51
Moneyman schreef:
09 sep 2020 08:07
Ik zie in je verhaal nog niets wat deze conclusie bevestigd.
Een bedrag hoger dan de hypotheek aan erfpacht canon, lijkt me genoeg bevestigend.
Dat bevestigt inderdaad dat er sprake is van absurde prijzen. Maar het is geen bewijs voor de stelling "dat de overheid het als taak ziet om een elitaire wijk op te tuigen".

D34M0N
Berichten: 221
Lid geworden op: 04 mei 2019 23:54

Re: Absurd(?) dure erfpacht

Ongelezen bericht door D34M0N »

k2p schreef:
09 sep 2020 08:51
Een bedrag hoger dan de hypotheek aan erfpacht canon, lijkt me genoeg bevestigend. Welk normaal gezin kan dat ophoesten? In het gelinkte artikel hierboven word gerept over ‘gentrificatie’. (Weer een nieuw woord geleerd.)
Zo lang genoeg mensen bereid zijn om zoveel te betalen voor de erfpacht, zal de gemeente geen reden zien om het bedrag te verlagen.
Als genoeg mensen ervoor kiezen om geen huis te kopen met een hoge erfpacht, waardoor die huizen langere tijd leeg staan, zal de gemeente de erfpacht waarschijnlijk wel verlagen (omdat de gemeente geen baat heeft bij leegstaande huizen).

Plaats reactie