Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Overige onderwerpen met juridische of financiele achtergrond.
Ebelain
Berichten: 1
Lid geworden op: 11 dec 2019 10:54

Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Ebelain » 11 dec 2019 11:06

Ik heb recent een huis gekocht waar mij verteld is dat er een lek in het dak(lood) zat. Er is mij verzekerd dat deze gerepareerd zou zijn. Anderhalve maand later blijkt dit niet het geval te zijn. Het voelt als een verborgen gebrek, aangezien ze mij verzekerd hebben dat het lek gedicht zou zijn.

Ik voel me een beetje machteloos omdat ik niet precies weet wat mijn opties zijn. De makelaar wil niet meewerken want die houden voet bij stuk dat het een "gebrek" is en geen "verborgen gebrek". Aangezien ze mij verteld hebben dat er een lek is geweest en ze mij dus op de hoogte hebben gebracht, maar voor mij voelt het als een leugen aangezien ze niet de waarheid hebben verteld (bewust of onbewust).

Ik heb voor de koop nog explicitiet navraag gedaan of het lek provisorisch of professioneel aangepakt is, er is mij verteld dat het professioneel gedaan is maar een bonnetje hebben ze niet. Ook heb ik een bouwtechnische keuring laten doen maar die is blijkbaar niet goed verlopen, er is destijds een vochtmeting gedaan maar niet op de plek van het lek, Bij het koop-contract zit een document waarin aangegeven is dat het lek gemaakt is.

Advies/perspectief is welkom.

berndv
Berichten: 7457
Lid geworden op: 29 dec 2005 11:10

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door berndv » 11 dec 2019 12:14

Wat zegt het koopcontract verder over gebreken? Raar dat ze wel melden dat het professioneel gemaakt is, maar dit verder niet kunnen onderbouwen. Ook vreemd dat uw eigen bouwkundige keuring dit niet aan het licht heeft gebracht. Juist een dak zou naar mijn idee toch onderzocht moeten worden bij een bouwkundige keuring. Helemaal als bekend is dat er een reparatie heeft plaatsgevonden.

chrisd1
Berichten: 2062
Lid geworden op: 24 mar 2009 07:12

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door chrisd1 » 11 dec 2019 12:27

Wat voor soort lek??
En bij 'professioneel' hoort een nota en garantie.

sake1987
Berichten: 379
Lid geworden op: 02 jun 2018 14:32

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door sake1987 » 11 dec 2019 13:21

Stel je vraag op www.eigenhuis.nl

Lady1234
Berichten: 11710
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 11 dec 2019 13:41

Is het wel hetzelfde lek?

sake1987
Berichten: 379
Lid geworden op: 02 jun 2018 14:32

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door sake1987 » 11 dec 2019 13:47

Lady1234 schreef:
11 dec 2019 13:41
Is het wel hetzelfde lek?
Is vaak wel zo, als het lood aangetast is kan je beter alles vervangen, want dan gaat het gewoon verder

Komkommertijd
Berichten: 3329
Lid geworden op: 02 nov 2018 17:44
Locatie: Siberië

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Komkommertijd » 11 dec 2019 14:23

Ik kan ook een oude fietsband plakken maar hoelang bleef deze dan nog goed?

Als er hersteld is maar elders weer stuk ging of niet gezien is het jammer, alleen als er niets is gedaan kun je klagen dus eerst kijken.

16again
Berichten: 9854
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door 16again » 11 dec 2019 14:32

Ebelain schreef:
11 dec 2019 11:06
Ik voel me een beetje machteloos omdat ik niet precies weet wat mijn opties zijn. De makelaar wil niet meewerken want die houden voet bij stuk dat het een "gebrek" is en geen "verborgen gebrek". Aangezien ze mij verteld hebben dat er een lek is geweest en ze mij dus op de hoogte hebben gebracht, maar voor mij voelt het als een leugen aangezien ze niet de waarheid hebben verteld (bewust of onbewust).
Feitelijk zegt de verschafte info niets over de status ten tijde van de koop, maar over een tijdstip daarvoor.

Als de verkoper wist, of had kunnen weten, dat er nog steeds lekkage was, dan zie ik geen reden waarom dit niet aangemerkt kan worden als verborgen gebrek.

criticus2
Berichten: 618
Lid geworden op: 06 sep 2018 12:38

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door criticus2 » 11 dec 2019 15:33

klinkt inderdaad als truuk om onder aansprakelijkheid uit te komen. In ieder geval laten repareren om gevolgschade te beperken. is dat risico er niet even wachten. Aanschrijven dat u de bon wilt zien, om eventueel garantie bij reparateur te claimen, en dat anders zij aansprakelijk zijn. regelrecht met kopers, makelaar heb je niets aan, die is niet echt partij hierin . Alles schriftelijk doen, niet per telefoon.

Kolibrie
Berichten: 243
Lid geworden op: 02 jun 2015 17:35

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Kolibrie » 11 dec 2019 15:56

U bent door de verkoper gewezen op een ‘gerepareerd’ lek.
Dus geen verborgen gebrek, u bent er op attent gemaakt, dat u de verkoper gelooft dat het gerepareerd is, is aan u, waarom niet gecontroleerd of het bureau die de bouwtechnische keuring deed over het ‘lek’ inlichten?
Ik verwacht dat alle moeite tevergeefs zal zijn, in anderhalve maand kan er veel gebeuren, loodslab kan b.v. door wind weer los zijn gaan zitten.
De verkoper heeft geen rekening van de reparatie, misschien kan hij zich nog herinneren welk bedrijf de reparatie heeft uitgevoerd en kunt u, afhankelijk hoelang geleden de reparatie is uitgevoerd, daar informeren naar de reparatie-opdracht van de verkoper.

berndv
Berichten: 7457
Lid geworden op: 29 dec 2005 11:10

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door berndv » 11 dec 2019 16:59

Het ligt er geheel aan hoe de zaken in de koopovereenkomst zijn vermeld. Heb zelf onlangs een huis verkocht. Betrof een huis uit ongeveer 1920. Stonden verschillende clausules in omtrent de leeftijd van de woning en de verwachtingen die je er bij mag hebben. Evenals bijvoorbeel de clausule asbest. De koper heeft niets laten onderzoeken, geen bouwkundige keuring of iets dergelijks. Hiermee heeft hij zijn mogelijkheden omtrent verborgen gebreken eigenlijk zo'n beetje op 0 gezet.

In plaats van mijn pijlen te richten op de verkoper van de woning zou ik mijn pijlen richten op de uitgevoerde keuring. Juist omdat er een reparatie heeft plaatsgevonden (ik neem aan dat dit ook doorgegeven aan de keurmeester) zou dit een punt van controle moeten zijn. Als bij controle bleek dat het niet lek was, is het geen verborgen gebrekn maar een gebrek dat, wellicht, in verband staat met de leeftijd of staat van onderhoud.

Moneyman
Berichten: 14414
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Moneyman » 11 dec 2019 21:59

16again schreef:
11 dec 2019 14:32
Ebelain schreef:
11 dec 2019 11:06
Ik voel me een beetje machteloos omdat ik niet precies weet wat mijn opties zijn. De makelaar wil niet meewerken want die houden voet bij stuk dat het een "gebrek" is en geen "verborgen gebrek". Aangezien ze mij verteld hebben dat er een lek is geweest en ze mij dus op de hoogte hebben gebracht, maar voor mij voelt het als een leugen aangezien ze niet de waarheid hebben verteld (bewust of onbewust).
Feitelijk zegt de verschafte info niets over de status ten tijde van de koop, maar over een tijdstip daarvoor.

Als de verkoper wist, of had kunnen weten, dat er nog steeds lekkage was, dan zie ik geen reden waarom dit niet aangemerkt kan worden als verborgen gebrek.
Eens. Ik heb er zelf in een soortgelijke situatie voor gekozen om het fifty/fifty af te handelen.

Ivo.w
Berichten: 618
Lid geworden op: 18 feb 2018 12:07

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Ivo.w » 11 dec 2019 22:35

Komkommertijd schreef:
11 dec 2019 14:23
Ik kan ook een oude fietsband plakken maar hoelang bleef deze dan nog goed?

Als er hersteld is maar elders weer stuk ging of niet gezien is het jammer, alleen als er niets is gedaan kun je klagen dus eerst kijken.
Dit lijkt mogelijk van toepassing.

Het was lek en het lek werd gerepareerd. Dat betekent dat je feitelijk nog steeds met 'ouwe meuk' opgescheept zit, die tegen het einde van de levensduur loopt. Reparaties kunnen de levensduur wel iets verlengen, maar nooit voor lang.

De enige uitzondering is wanneer het lek ontstaan is als gevolg van mechanische schade en het in beginsel dus niet om een oud dak of oude fietsband gaat. Denk daarbij aan een spijker in de band. Of schade aan het dak omdat er (vanaf een hoger deel) iets zwaars/scherps op is gevallen, zoals een gebroken dakpan die vanaf een hoog dak op een lager gelegen plat dak van een uitbouw terecht komt.

Ook vraag ik mij af: in de anderhalve maand die het duurde voordat het lek aan het licht kwam, was het al die tijd droog? Over welke periode hebben we het, want dit jaar hebben we een relatief natte herfst gehad. Als het in de periode tussen de sleuteloverdracht en het ontdekken van het lek regelmatig geregend heeft, maar kennelijk niet lekte, dan verwacht ik dat het hier om een nieuw lek gaat.

Maar uitgaande van de 'ouwe meuk' die al dan niet deugdelijk gerepareerd is: wat verwacht je te behalen? Je bent op de hoogte dat je een 'oud' dak hebt gekocht, immers weet je dat er al eerder aan gerepareerd is. Dan kun je nu wel gaan strijden met de verkoper voor reparatie van het huidige lek, maar de kans is groot dat het oude gerepareerde dak over een paar weken opnieuw gaat lekken op een andere plek. Om definitief van de ellende af te zijn, zul je de verouderde materialen in zijn geheel moeten laten vernieuwen. En dan kun je dat mijns inziens beter nu direct doen, in plaats van veel energie besteden aan het vergoed krijgen van een reparatie die geen enkele garantie oplevert voor een langdurig waterdicht dak.

Lady1234
Berichten: 11710
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 11 dec 2019 22:47

Als u een dakdekker inschakelt, neem er dan in ieder geval een die aangesloten is bij Vebidak, dat is hun brancheorganisatie.

chrisd1
Berichten: 2062
Lid geworden op: 24 mar 2009 07:12

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door chrisd1 » 12 dec 2019 08:33

Ebelain schreef:
11 dec 2019 11:06
...Bij het koop-contract zit een document waarin aangegeven is dat het lek gemaakt is.
Advies/perspectief is welkom.
Wat voor document; een certificaat of een eigen verklaring??

witte angora
Berichten: 20398
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door witte angora » 12 dec 2019 09:20

Wat gaat het eigenlijk kosten om dit lek te repareren? Voor iedereen zich weer eens druk maakt om een mug.

Komkommertijd
Berichten: 3329
Lid geworden op: 02 nov 2018 17:44
Locatie: Siberië

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Komkommertijd » 12 dec 2019 09:21

Leeftijd woning?

Ik heb een huis van 38 jaren jong/oud, en daar zou dit plotseling kunnen komen, een goede dakdekker zal naast het lek een totaal dak adviseren maar omdat het verkocht is kiezen ze voor alleen dit lek lappen!

Dit is als een oude fietsband plakken... tijdelijk dicht... je had beter een goede inspectie kunnen laten uitvoeren en bij te oud alles laten vervangen.... Daarom ook mijn fietsband verhaal... na 30 jaren kan een dak gaan lekken, afhankelijk gebruikte materialen.

Ik vermoed dat alleen dit lek herstellen je vaste klanten korting kreeg bij deze dakdekker!

Moneyman
Berichten: 14414
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Moneyman » 12 dec 2019 10:50

Komkommertijd schreef:
12 dec 2019 09:21
... een goede dakdekker zal naast het lek een totaal dak adviseren maar omdat het verkocht is kiezen ze voor alleen dit lek lappen!

Dit is als een oude fietsband plakken... tijdelijk dicht... je had beter een goede inspectie kunnen laten uitvoeren en bij te oud alles laten vervangen.... Daarom ook mijn fietsband verhaal... na 30 jaren kan een dak gaan lekken, afhankelijk gebruikte materialen.

Ik vermoed dat alleen dit lek herstellen je vaste klanten korting kreeg bij deze dakdekker!
Onzin. Het slaat nergens op om standaard een volledig dak te gaan vervangen, ook niet bij deze leeftijd. Nergens blijkt uit dat het zou gaan om een overall slecht dak. Zullen we het gewoon bij de werkelijkheid houden en de fantasie buitenboord gooien?

Ivo.w
Berichten: 618
Lid geworden op: 18 feb 2018 12:07

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door Ivo.w » 13 dec 2019 08:25

Moneyman schreef:
12 dec 2019 10:50
Onzin. Het slaat nergens op om standaard een volledig dak te gaan vervangen, ook niet bij deze leeftijd. Nergens blijkt uit dat het zou gaan om een overall slecht dak. Zullen we het gewoon bij de werkelijkheid houden en de fantasie buitenboord gooien?
Geen onzin.

Bedekking voor platte daken heeft simpelweg een levensduur van 25 tot 40 jaar, afhankelijk van soort dakbedekking en aantal aangebrachte lagen. Voor een pannendak is de levensduur, afhankelijk van het soort pannen en de houtsoort van de panlatten zo'n 40 tot 100 jaar. Waarbij betonnen dakpannen, populair in vinex wijken, de kortste levensduur hebben.

Een lek dak repareren wat al het einde van de technische levensduur bereikt heeft, is slechts een klein uitstel van volledige vernieuwing. Het volgende lek ligt al op de loer en kan zich elk moment aandienen.

sake1987
Berichten: 379
Lid geworden op: 02 jun 2018 14:32

Re: Lek in dak, is het een verborgen gebrek?

Ongelezen bericht door sake1987 » 13 dec 2019 08:56

Wij kochten een woning met pannendak gebouwd in 1948, het begon bij lekkende kilgoten, gerepareerd begon het bij de aansluiting dakkappel hierna lood bij de schoorstenen . Toen maar het hele dak vernieuwd.

Plaats reactie