LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd.

[ archief ] Opmaat Hypotheek

Discussieer hier over onderwerpen die in onze uitzendingen zijn geweest.
jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 30 okt 2007 19:15

Mooi voorbeeld dat Robeco van je, kijk maar eens naar het rendement van de afgelopen 5 jaar of zelfs 3 jaar, misschien dat je dan begrijpt waarom repareren nodig was en wat dat je had opgeleverd, wat denk je dat het rendement van 28,5 in 2005 met het 10-jaarsgemiddelde heeft gedaan., anders stond er maar 2%.
Misschien ben jij teleurgesteld maar ik ben er tevreden over, het zit er bij mij in sinds aanvang 1-2000, positie verbeterd met betrekking tot beleggen in 2002, in 2003 geswitched, en ook nog eens de inleg verhoogd, maw weinig verloren omdat ik pas 1-2000 ben ingestapt en genoeg weer terugverdiend.
Alles draait om hoe je instapt en uitstapt en hoe je je gedraagd in de tussentijd. Daar zijn hele theoriën op de beurs op gebaseerd.
Wat ik wel vind dat is dat ze je beter hadden mogen adviseren omdat een premie van 30,- op basis van je hoog/laag instappen toch echt te weinig was.

Wend
Berichten: 2
Lid geworden op: 30 okt 2007 19:10

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Wend » 30 okt 2007 19:18

Hallo,

Wij hebben sinds 1 sept. 99 een opmaat-hyp.
In mei van dit jaar hebben we een boete betaald omdat we de rente opnieuw vast hebben gezet. Daarna bleek echter dat we door gebruik van de Nat. Hyp. Gar. (is niet door de Rabo aagegeven) nog meer rentekorting zouden kunnen krijgen. Dusssss... hebben we daarvoor morgen om een afspraak.

Wat kun je nu het beste doen? We denken er over om voor 100% sparen te gaan. Is dit verstandig? Bij wie kunnen we met deze vraag terrecht? Graag reactie!

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 30 okt 2007 22:53

Beste forumleden,

Hebben jullie gehoord/gezien dat er inmiddels door de SP aan minister Bos kamervragen zijn gesteld over de opmaat hypotheek?

Vragen van het lid Karabulut (SP)
aan de minister van Financiën over
woekerpolissen. (Ingezonden
25 oktober 2007)
1
Wat is uw reactie op de voorbeelden
die tijdens een uitzending van Radar
werden gegeven, waaruit zou blijken
dat mensen met een OpMaat
hypotheek bij de Rabobank niet het
beloofde rendement krijgen dat ze
door sparen zouden opbouwen en
geconfronteerd worden met
verborgen kosten?1
2
Mag uit het spaargedeelte geld
worden gehaald zonder dit vooraf te
melden en zonder doorberekening
van de kosten die voor het
eindbedrag zijn gemaakt?
3
Komen deze praktijken ook voor bij
andere hypotheekverschaffers? Zo ja,
welke maatregelen gaat u treffen
opdat consumenten beschermd
worden tegen woekerpolissen en
verborgen kosten? Zo neen, bent u
bereid dit te onderzoeken?
4
Wordt door de Autoriteit Financiële
Markten onderzoek gedaan naar de
OpMaat hypotheken van de
Rabobank? Zo ja, kunt u dit
toelichten? Zo neen, bent u bereid dat
te bewerkstelligen?
1 Radar, maandag 22 oktober 2007.

Ben benieuwd naar het antwoord.

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 31 okt 2007 00:05

Beste forumleden,

Ik val in herhaling (zie mijn eerdere berichten), maar velen blijven zelfs na de tweede uitzending van Radar niet begrijpen waarom het gaat. En dat geldt ook voor jou Jonis!

Het gaat niet om klanten die gaan zeuren omdat de beleggingsresultaten tegenvallen. En Jonis: het gaat er niet om wat Evertjan had kunnen doen om zijn leed te verzachten of te voorkomen. Het gaat er om dat Rabo in zijn eerdere brochures onjuiste informatie heeft verstrekt over de werking van de opmaat verzekering en daarmee valse verwachtingen heeft gewekt. Sparen blijkt geen sparen te zijn.

Om het duidelijker te maken enige citaten uit de informatiebrochure van de opmaat van 2001:

I

"Sparen, beleggen of de ideale mix

U bepaalt zelf hoe de stortingen verdeeld worden over de spaar- en beleggingsmogelijkheden. U kiest daartoe uit de twee spaarvormen en diverse Robeco beleggingsfondsen.
Sparen op de OpMaat Rekening biedt natuurlijk de GROOTSTE ZEKERHEID. Uw vermogen groeit elk jaar met uw inleg en de jaarlijks bijgeschreven rente, die gelijk is aan de hypotheekrente die u betaalt. ZO LOOPT U ABSOLUUT GEEN VERMOGENSRISICO. Kiest u voor beleggen, dan neemt u meer risico, maar hebt u ook meer kans op een hoger eindkapitaal. (...)"

II

"De uitkering bestaat te zijner tijd uit uw STORTINGEN en de AANGROEI die wordt verkregen uit:
- RENTE,
- dividend en
- eventuele koerswinst."

III

"De hoogte van de rente is gelijk aan de rente die u betaalt op de lening. Bij elke storting staat het rentepercentage vast gedurende de rentevastperiode van uw lening. DAT BIEDT OPTIMALE ZEKERHEID. Op deze rekening mag maximaal worden GESPAARD tot de waarde van het leningbedrag."

IV

"Wilt u eerst ZEKERHEID, dan kiest u voor een stortingsmix met de nadruk op SPAREN op de OpMaat Rekening."

Andere feiten, deels toegespitst op mijn geval:

1. De brochure en de offerte vermelden niets over de hoogte van de premie voor de ORV en ook niets omtrent de wijze van berekening van de premie (nml. over de hoogte van het reeds opgebouwde spaar/beleggingskapitaal).

2. De hypotheekadviseur verschaft daarover evenmin informatie. Bij navraag van mijn kant is het antwoord: premie voor ORV is ongeveer 7 euro p.p. per maand. Hij grijpt dit niet aan om uitleg te geven over de wijze van berekening en onttrekking van de premie aan het spaar/beleggingstegoed.

3. Jaar later nog om een schriftelijke bevestiging gevraagd van hoogte premie ORV. Zelfde verhaal, weer geen uitleg over berekening premie en de onttrekkingen.

4. Wijze van berekening en onttrekking van de premie blijkt wel uit de algemene voorwaarden van Interpolis. De alg. vw. zijn echter in cryptische bewoordingen geformuleerd en voor mij (als leek) alleen te doorgronden nu ik inmiddels begrijp hoe het in zijn werk gaat. Belangrijker nog: de algemene voorwaarden werden pas 1 of 2 maanden NA HET AFSLUITEN VAN DE LENING toegezonden. Maw: ik KON het eenvoudigweg niet weten!!!!

5. Daarbij komt dat ik de hypotheekadviseur met zoveel woorden heb gemeld dat ik slechts een beperkt beleggingsrisico wilde lopen en voor 75% van de lening zekerheid wilde hebben. Voor het beleggingsdeel vervolgens ook gekozen voor een DEFENSIEF profiel.

Nu blijkt sparen geen sparen te zijn en bovendien ook (en daaraan is door Radar nog geen aandacht besteed) dat je met een defensief profiel tegenvallende beursjaren minder makkelijk schijnt te kunnen goedmaken, met alle gevolgen van dien voor je eindkapitaal. Je denkt dus voor een relatief VEILIG beleggingsprofiel te hebben gekozen, maar in werkelijkheid blijkt dat een defensief profiel juist vrij risicovol is. Bij een van mijn eerste gesprekken werd hiervan gezegd dat een defensief profiel eigenlijk niet paste binnen het produkt opmaat hypotheek, maar dat Rabo/Interpolis dit zelf eerst ook niet in de gaten had. In latere gesprekken werd hier van de zijde van Rabo met geen woord meer over gerept (ook niet na herhaalde pogingen van mij om hier meer helderheid over te krijgen). Ik heb begrepen dat ook andere klanten dezelfde ervaring hebben gehad.

Op basis van de informatiebrochure en de gesprekken met de adviseur ben ik er altijd van uitgegaan dat het spaardeel, het beleggingsdeel en de ORV als het ware gescheiden circuits van elkaar zijn. Mij is nooit verteld dat de hoogte van de ORV-premie afhankelijk is van de hoogte van het opgebouwde spaar/beleggingstegoed en dat dit via het mechanisme van de onttrekkingen je spaardeel ernstig kan aantasten en bovendien ook je beleggingstegoed igv tegenvallende beurskoersen (nog harder dan al het geval is) onderuit kan halen.

Beste Jonis, vind je nu echt dat ondanks de hiervoor weergegeven citaten en de overige vermelde feiten er geen sprake is van misleiding en grove nalatigheid van de bank? Ik vraag me serieus af wanneer jij je nog wel misleid voelt!

Een goede nacht,
Mr.Vobz

Evertjan Aartsen
Berichten: 20
Lid geworden op: 23 okt 2007 15:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Evertjan Aartsen » 31 okt 2007 17:25

Beste mensen,
Er reageren mensen met vragen omtrend de Opmaathypotheek.
Ga naar het tabblad "forum", kies vervolgens "Radar uitzending seizoen 2007-2008", en klik daar op "opmaathypotheek". Er zijn nu 10 pagina's en daar wordt je vraag mischien al geheel of gedeeltelijk beantwoord.

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 31 okt 2007 18:06

Mr Vobz, ik begrijp het heel goed, alleen is het niet uw mening.
Sparen is geen sparen.... ook ik heb een gedeelte sparen en een orv. Bij het allereerste overzicht in 2001 stond ik de dag erna al bij de bank voor wat uitleg omdat ik geld "miste", waar dat naar toe ging was me duidelijk, dat het meer was dan dat ik dacht ook.
Dat mensen zoiets na 7-10 jaar pas zien is onzin want in het allereerste spaaroverzicht is dit al direct zichtbaar en om dan nog zoveel jaar stil te blijven zitten......
Waar ze dus absoluut onduidelijk in zijn geweest is de hoogte van de orv en daar heb ik ook wat vragen over voor ze mbt de verdere ontwikkeling ervan. Wat mijn inziens onzin is als je je dan gaat druk maken om de manier waarop deze verrekend wordt, omdat als je het met de premie verrekent, gaat het geld ook niet naar de spaarpot. Waarom zou je dit eigenlijk niet goed vinden en wel bijv dat ze dan de premie wel ontrekken uit je beleggingspot. (aan de betalingsplicht ontkom je toch niet zolang je hem wilt behouden)
Zoals jouw geval met slechts 25% beleggen zou in geval van slechte prestaties wel ontzettend nadelig zelfs werken (had ik ook al eerder aangegeven, premie kost dan bijv het dubbele van het oorspronkelijk ingelegde geld bij dalende koersen als daarna de koersen weer herstellen)

Waarom ik me persoonlijk niet misleid voel (redenen om er vanaf te willen en geraken met recht op schadevergoeding) ;
je geeft zelf al aan dat er kosten waren waar je van op de hoogte was (dat het dus niet voor niks was), zo ik ook dus, jij geeft al aan dat je te horen kreeg ± 7,- p.p, ik betaalde in 2000 ±12,- p.p (en nu nog steeds ondanks dat er de hele tijd wordt gezegd dat deze toeneemt als je ouder wordt)
Moet ik daarvoor de alarmklokken laten luiden ipv een gesprek aangaan omdat de rest in orde is en op schema ligt.
Nog vreemder vind ik het dan als mensen het wel doen en voor zichzelf dan de oplossing verzonnen hebben om 2x zoveel premie orv te betalen zonder bijv te weten wat het verdere verloop van zijn oude premie was en hij die kosten ook al veel vond.

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 31 okt 2007 22:56

Beste Jonis,

Met alle respect, maar je begrijpt het dus niet.

Het feit dat sommige klanten wellicht te lang (althans naar jouw mening) hebben stilgezeten, betekent nog niet dat de Rabobank dus geen fouten zou hebben gemaakt waarvoor zij verantwoordelijk is!!!

Bovendien moet je niet vergeten dat de overgrote meerderheid van de opmaat bezitters totale leken zijn op het gebied van beleggen en verzekeren. Voor jou is het misschien onbegrijpelijk dat sommigen laat hebben gereageerd (vanwege je affiniteit met het financiële), maar ik begrijp dat heel goed. Als je ogv de informatiebrochure (zie de citaten in mijn vorige bericht) verwacht dat je met zekerheid spaart, dan ben je er ook niet op bedacht dat dit misschien wel eens niet zo zou zijn. Je hebt als klant toch vertrouwen in een gerenommeerde bank als de Rabo. O.K. wat betreft dit vertrouwen heb ik nu een wijze les geleerd. Dat vertrouwen moet je dus niet hebben.

Verder zul je het toch met mij eens moeten zijn dat de algemene voorwaarden van de ORV, waarin de wijze van berekening van de ORV-premie en de wijze van onttrekken van de premie zijn terug te vinden, in flagrante strijd zijn met de in mijn vorige bericht weergegeven citaten uit de informatiebrochure van de opmaat. De berekening van de premie en de wijze van onttrekking leiden er immers toe dat de Rabo haar spaargarantie niet KAN waarmaken. Maar ja, dat is toch niet het probleem van de klant, zou ik denken, maar van Rabo/Interpolis. En dan te bedenken, in mijn geval, dat de algemene voorwaarden pas na het sluiten van de lening zijn toegestuurd!!!! Ik KON dus ook niet weten dat sparen niet echt sparen is.

Aangezien de Rabo heeft nagelaten mij ervan op de hoogte te stellen dat de wijze van berekening van de ORV-premie er toe leidt dat slechte beleggingsresultaten ook het spaardeel aantasten, mocht ik er nmm van uitgaan dat het spaardeel, het beleggingsdeel en de ORV van elkaar gescheiden circuits zijn. Hiermee bedoel ik dat ik op basis van de informatiebrochure de opmaat zo heb begrepen, dat (i) een deel van de maandelijkse inleg naar de spaarrekening gaat, (ii) een ander deel naar een robeco-fonds en (iii) tot slot nog een deel naar kosten, waaronder premie voor de ORV, met dien verstande dat het resultaat van de opmaat zou zijn dat ik 75% van de lening bij elkaar zou sparen en voor "slechts" 25% zou beleggen. Die ellendige ORV leidt er echter toe dat de opmaat in feite gewoon een beleggingshypotheek is zonder enige harde zekerheid. Nmm suggereren de hiervoor weergegeven citaten van de informatiebrochure toch echt iets anders. Ik noem dat misleiding!

Tot slot een eenvoudige vraag aan jou: leg mij eens uit waarom jij vindt dat de informatiebrochure niet misleidend is, terwijl toch duidelijk is dat de wijze van berekening en onttrekking van de ORV-premie tot gevolg heeft dat de klant ook belegginsgrisico's loopt over het spaardeel. Dat is toch geen sparen. Of zie ik iets over het hoofd?

Groet,
Mr.Vobz

cloedb
Berichten: 4
Lid geworden op: 17 sep 2007 22:22

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door cloedb » 31 okt 2007 23:08

precies vobz,
ik sluit mij hier helemaal bij aan.
wij zijn 2 jaar geleden ook bij de bank uitgenodigd over de eventuele risico's die je loopt bij belegen en moesten hier voor teken,dat we daar van op de hoogte waren gebracht door de bank.
maar dat ze aan je spaardeel zouden komen is ons hier nooit bij vertelt.dus wij dachten ach die 20% die wij belegde dat risico is minimaal en dat werd ook gezegd door de bank dat zou wel meevallen.
nu blijkt het verhaal toch heel anders te zijn!

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 01 nov 2007 17:37

Mr vobz het is niet erg dat we verschillend denken of verschillen van mening, maar wat ik in elk geval wel kan is rekenen.
Ik hou iedere maand bij wat er bijgeschreven wordt, leg dit vast en zo kom ik bij mij op een orv van ±25,- (afwijkingen ontstaan bij mij door koersverschillen van 1-2dagen ivm geen toegang tot het tegoed, dus minimaal en rentebijschrijvingen)
In tegenstellingen tot eerdere beweringen (waarbij ik al had aangegeven: als ze het zo doen) en dat slechte beursresultaten je spaartegoed aantast zie ik wat er maandelijks bij mij gebeurd.
Dit hou ik al sinds begin 2006 maandelijks bij, daarbij zit in het beleggings tegoed sinds 2006 met regelmaat een korrektie in de koersen oftewel koersschommelingen dus, hoog/laag liggen dikke 20% uit elkaar, vreemd wat er dan beweerd wordt en juist dat ik er dan vraagtekens bijzet, want iedere maand opnieuw kom ik op de beleggingsmix uit van 80% beleggen en 20% sparen in bedragen die worden bijgeschreven (inclus aftrek van de kosten en orv) dus ook bij de lage koersen gaat er dezelfde verhouding premie in/uit de spaar/beleggingspot, daar kun je bijna de meetlat langshouden.

Wat ik me bijv ook van Evertjan afvraag ; wat dat voor bedragen zijn die er genoemd worden mbt de totaalpremie en waar zit de onkosten 7% en 6,81 berekening, hoe kan het dat bij 50/50 (vanaf aanvang?) het beleggingstegoed hoger is dan het spaarsaldo dat een rente heeft van 6,5%, maw meer rendement dan 6,5%
Als alles klopt wat ik denk wordt dit de misser van het jaar voor radar en vraag ik me af wie dit alles berekend heeft en wie hem heeft geadviseerd om over te stappen. Daarna richt ik de stichting "slachtoffers stichting woekerpolis" op.

Evertjan Aartsen
Berichten: 20
Lid geworden op: 23 okt 2007 15:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Evertjan Aartsen » 01 nov 2007 18:46

Beste Mr.Vobz

Ik zou graag op korte termijn even telefonisch contact met je willen hebben omdat ik een verzoek heb. Daarom vraag ik of je een telefoonnummer zou willen mailen waarop ik je kan bereiken (uiteraard geheimhouding verzekerd). Graag mailen naar [email protected]

Bij voorbaat hartelijk dank!

Evertjan Aartsen
Berichten: 20
Lid geworden op: 23 okt 2007 15:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Evertjan Aartsen » 01 nov 2007 20:02

Beste Jonis,

Stel dat je gelijk hebt betreffende de gelijk blijvende premie ORV van jou € 12,- p.p in 2000 en dat je nu nog steeds dat zelfde bedrag betaald.
Dan heb jij volgens mij niet gekozen voor een verzekering met gelijkblijvende uitkering bij overlijden gedurende 30 jaar looptijd maar een aflopende.
Ik heb hier een schrijven van Interpolis waarin staat:
De hoogte van de risicopremie varieert elke maand. Wij bepalen deze premie aan de hand van uw leeftijd en geslacht, maar ook aan de hand van het verschil tussen het verzekerde overlijdenskapitaal en het al opgebouwde tegoed. Dat verschil past Interpolis immers bij in geval van overlijden.

Op mijn verzoek aan Interpolis om een gedetaileerd overzicht te krijgen van de betaalde premies ORV is Interpolis niet in staat deze cijfers te produceren. Trouwens ook niet wat er met mijn maandelijkse inleg is gebeurd. Kennelijk hebben ze iets te verbergen! Alleen de totalen over 10 jaar heb ik gekregen.

Van de bedragen die in de uitzending genoemd worden zijn de kosten al afgehaald. Het spaarsaldo heeft geen rente van 6,5% maar 6,6%.

En dan met alle respect:
Als alles klopt wat ik denk wordt jij nog wel wijzer gedurende de looptijd van jou hypotheek.
Het wil er bij jou nog steeds niet in dat ik niet duurder uit ben door over te stappen en er zelfs voordeel bij heb. (Misschien kan mijn adviseur nog beter rekenen dan dat jij dat kan)
En mijn eindkapitaal wordt nu wel 100% zeker gehaald, iets wat voor jou nog maar afwachten is.
En begrijp je nog steeds niet goed wat er door Radar wel aan de kaak gesteld wordt.
Ik zou adviseren kijk aanstaande maandag naar de uitzending!

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 02 nov 2007 17:35

Nou Evertjan, ik ben ook niet de beroerste....ik ben nl de 1ste die mijn ongelijk gaat toegeven, mijn oprechte excuses daarvoor. Doordat je de opmaat op zijn beloop had gelaten had je idd een probleem wegens het niet behalen van je rendement.
Vanwege het volhouden van "beide kanten" ben ik nog alles eens goed gaan bekijken en narekenen en vanwege mijn ingrijpen toen het niet goed ging, heb ik het tegenovergestelde bereikt van wat jullie probleem is. Ik lig nl vanuit ultimo bekeken veel te ver vooruit op het originele schema, wat ik met rendement toen had moeten behalen heb ik te veel gecompenseerd met inleggen/repareren/middelen.
Ik zat in 2000 met 8,5% verwacht rendement en dit is met het verlagen van de rente naar beneden bij gesteld (ik sluit de 10-jaar periode af met 1 jaar "rentewinst") naar een defensief profiel 6%, terwijl ik offensief zit en toen hadden ze dus mijn premie verhoogd.
Omdat me dit op dat moment goed uitkwam vanwege de gang op de beurs (het meer inleggen, middelen) heb ik het op zijn beloop gelaten, heb er wel melding van gemaakt, voor het geval ze de premie misschien ooit nog eens wilde verhogen.
Doordat ik indertijd vanaf 2002 veel veranderd heb kon ik alleen van de eerste 2 jaren de ORV vergelijken vanuit het interpolisoverzicht met de ORV vanaf 2006 en die is echt gelijk gebleven, lag ik echter niet voor op schema (ik lig ±15% voor op het hoge rendementschema) zou die misschien ook zijn gestegen.
Doordat ik jullie situatie teveel had benaderd vanuit mijn positie zag ik geen probleem omdat het in mijn papieren ook niet te vinden was, sterker nog; vanuit ultimo bekeken heb ik nu een voordeeltje op de ORV.
Dat heeft me wel geld "gekost" maar de meerpremie vind ik ook terug in het meer totaaltegoed (vanwege het middelen op de fondsen), daarbij had ik toen ook nog een boeterente betaald maar ga ik de 10-jaarvast termijn afsluiten met 1 jaar rente winst. Daarbij een eventueel huidige ORV die waarschijnlijk dan ook nog lager is dan volgens planning en een lagere rendementsverwachting.
Nou....dan blijft alleen nog over; wachten op betere beurstijden (die heus nog een keer komen) waarbij ik ook nog de lange termijnrendementsverwachtingen ga verslaan. :lol:

Nogmaals mijn excuses aan u en Mr Vobz

Ik hoop dat u "mijn kant" ook inziet maar ga me niet vertellen dat ik niet rekenen kan. :lol:

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 02 nov 2007 19:47

Hè hè, eindelijk is onze Jonis "om"! Zelfs de beste rekenmeesters maken wel eens een foutje.

Toch aanvaard ik je excuses niet. Je hoeft je wat mij betreft nml. nergens voor te excuseren. De discussie is soms misschien een beetje scherp en wordt met "open vizier" gevoerd, maar dat mag ook, mits met wederzijds respect. Ik heb zelf nooit het idee gehad dat dat laatste bij jou ontbrak.

Wel kijken a.s. maandag!

Ik wens je alvast een goed weekeinde toe,
met groet,
Mr.Vobz

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 02 nov 2007 19:53

Beste Evertjan,

Je wens is vervuld. Veel succes aanstaande maandag.

Groet,
Mr.Vobz

PS: zoals blijkt uit het laatste bericht van Jonis was je vermoeden juist!

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 02 nov 2007 23:45

Mr Vobz,

Voor Evertjan is het te laat om te"repareren" en krijgt hij een andere discussie nu natuurlijk met de bank. Maar ziet u ook wat ik bedoel en ziet u ook bijv de mogelijkheden ervan.
Dit betekent nl dat iedere euro xtra ook echt van jou is en in je opbouw gaat:
-de premieverhoging in mijn geval van 56,- waarvan ik dacht dat hier alleen 7% vanaf gaat heeft ook dus als resultaat gehad dat een eventueel volgens planning stijgende ORV gelijk is gebleven
(ik praat niet over centen maar die 12,- van mijn ORV is bij mij geen 11,- of 13.- P.P geweest 2000/2001/2006/2007)
-het verwachtte rendement omlaag kan bij een gelijkblijvend eindkapitaal (dit moet gewoon, omdat het huidige beursklimaat gewoon lastig is en de prestaties in het verleden er ook niet zijn geweest)

Omdat ik op tijd was hiermee heb ik geen "schade" en 56,- verhoging in mijn geval is fors, relatief gezien, maar volgens berekening is dit gewoon blijvend uitlopend op de oude situatie bij een rendement van 6% ipv 8,5% met de resterende 22 jaar looptijd (de lagere premie haalt me pas na ±25/26 jaar in vanwege het hogere rendement)
Dit geeft natuurlijk ook weer een andere uitgangssituatie voor het geval er in de toekomst de rendementen zouden gaan aantrekken of juist niet en we eventueel een herhaling van het verleden krijgen (dit laatste is dan relatief ook weer minder desastreus tav de orv bij een lager rendement)
Dit wordt voor mij nu ook nog makkelijker om het allemaal bij te houden en zie ik nu ook nog beter in wanneer ik in moet grijpen als het achterblijft of winst kan nemen.

Wat het kost om "geleden schade" te herstellen is weer een ander zaak en "wie gaat dat betalen" (zal ik ook blijven volgen)


Met vriendelijke groet

Jonis

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 03 nov 2007 00:22

Beste Jonis,

Ik twijfel nog sterk mbt de te ondernemen actie. Naar een andere bank overstappen is voor mij denk ik geen optie vanwege de rentevast periode die nog een tijd doorloopt (boetes e.d., kosten afkoop polis).

Ik overweeg de volgende opties:
1. Opmaat laten wat die is, situatie nog even aankijken (ik heb nml. nog geen dramatisch verlies) en tijdig repareren/switchen/bijleggen.
2. Opmaat aanpassen door ORV er uit te halen, hiermee de koppeling tussen beleggings- en spaardeel doorbreken (zie een van mijn eerdere berichten) en eventueel een losse (aflopende) ORV afsluiten. Daarnaast misschien nog wat extra inleg erbij.
3. Opmaat omzetten naar Spaarzeker hypotheek, wellicht daarnaast nog iets met beleggen (in opmaat voor 100% premie beleggen?).

Alle opties uiteraard combineren met een aansprakelijkstelling van Rabo/Interpolis voor geleden en te lijden schade. Wellicht tzt aansluiten bij stichting woekerpolis/verliespolis.

Punt is natuurlijk ook dat ik, net zoals vele anderen, geen enkel vertrouwen meer heb in het produkt "opmaat hypotheek" en in de advisering. Daarbij komt dat ik sterk het gevoel heb dat er nog veel meer aan de hand is met de opmaat dan alleen de door Radar aan de orde gestelde spaarproblematiek. Zoals ik een eerder bericht meldde, werd mij in het eerste gesprek met Rabo medegedeeld dat een beleggingsmix met een defensief profiel eigenlijk helemaal niet paste in het produkt "opmaat hypotheek". Opgebiecht werd dat ze dit zelf eerst niet wisten, voortschrijdend inzicht en zo. In latere gesprekken heb ik hierover meer duidelijkheid getracht te krijgen, maar nu werd in alle talen gezwegen. Ik heb begrepen dat veel klanten dezelfde ervaring hebben gehad. Hebben ze nog iets te verbergen, vraag ik mij dan af. Ook de weigerachtigheid van Interpolis, waar veel opmaat bezitters tegenop gelopen zijn, om kosten precies te specificeren, doet een sterke brandlucht verspreiden. En je weet: waar een brandlucht is, is/komt rook, en waar rook is ......

Ik ga mijn bed maar eens opzoeken,
een goede nacht en groet,
Mr.Vobz

Evertjan Aartsen
Berichten: 20
Lid geworden op: 23 okt 2007 15:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Evertjan Aartsen » 04 nov 2007 09:16

Beste Mr Vobz,
Kort en bondig : Geweldig bedankt!

Beste Jonis:
Ik hoop voor jou dat het product Opmaat hypotheek je in de toekomst ook blijft brengen wat je er van zou mogen verwachten.
Het is wel duidelijk dat je als consument je opmaatverzekering zeer actief moet beheren en wel haast een helderziende
blik op de beurs moet hebben om je beoogde eindkapitaal te realiseren.
Reëel gezien mag je al blij zijn, door alle haken en ogen, dat je de helft of wat meer kunt realiseren.
Verder is duidelijk dat je bereid moet zijn, en er financieel ook de mogelijkheden voor moet hebben, om je maandelijkse inleg regelmatig te verhogen, hopelijk voor tijdelijk maar meestal permanent voor de rest van de looptijd.
Het is verder bewonderenswaardig dat je ondanks alles kennelijk nog vertrouwen in de Opmaatverzekering blijft houden.

En voor iedereen die dit leest:
De verplichte financiële bijsluiter over de Opmaathypotheek flexibele variant die op de Rabo site te vinden is geeft alle duidelijkheid over het product:
1) Risico bij gehele looptijd (30 jaar) is: ZEER GROOT.
2) wat kan er gebeuren? : Bij de gehele looptijd (30 jaar) kunt u met de volledige schuld blijven zitten.
3) Er wordt gerekend met: een rendement van maar 4%

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 04 nov 2007 16:52

Beste allemaal,

Even nog een kleine aanvulling op het bericht van Evertjan. De financiële bijsluiter van de opmaat hypotheek zoals die is te vinden op de website van de Rabo, heeft alleen betrekking op de variant waarbij voor 100% wordt belegd. Een financiële bijsluiter voor de variant waarbij zowel wordt gespaard als belegd ONTBREEKT eenvoudigweg volledig!!!!

Wellicht interessant om te vermelden is dat de Rabo nog altijd misleidende infromatie op haar website heeft staan omtrent de opmaat hypotheek. De Rabo typeert de opmaat hypotheek nog steeds als een SPAAR- en beleggingshypotheek. Zie de volgende citaten (zie website Rabo, links: Particulieren, Hypotheken, Hypotheekvormen, Spaar- en beleggingshypotheek):

"SPAAR- en beleggingshypotheek
SPAREN geeft u NATUURLIJK ZEKERHEID, maar beleggen trekt u ook wel aan. Met een SPAAR- en beleggingshypotheek kunt u SPAREN en beleggen: de keuze is aan u."

"SPAAR- of beleggingstegoed opbouwen
Met een SPAAR- en beleggingshypotheek bouwt u tegoed op door te SPAREN en door te beleggen in een verzekering. Met dit SPAAR- of beleggingstegoed lost u aan het einde van de looptijd uw hypotheekschuld af. Het is mogelijk dat u een restschuld overhoudt, omdat BELEGGINGEN minder rendement kunnen opleveren dan verwacht."

"Onze SPAAR- en beleggingshypotheek
De OpMaat Hypotheek biedt u maximale flexibiliteit tussen SPAREN en beleggen.
Een mooie combinatie
U wilt ZEKERHEID, maar u ziet beleggen ook wel zitten. (...)"

In het tweede citaat wordt de klant toch duidelijk voorgespiegeld dat hij alleen een risico loopt over de beleggingen in de opmaat en niet over het spaardeel. Of kan ik niet lezen?

Toch is voor de Rabo sparen geen sparen. De Rabo hanteert een heel ander begrip "sparen" dan wij (eenvoudige) burgers. Voor de rabobank is sparen nml. ook een vorm van beleggen waarover je beleggingsrisico's loopt. En dit wordt de klant geacht natuurlijk vanzelfsprekend te vinden.

Begrijpt u het nog?

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 04 nov 2007 17:23

Beste allemaal,

Zoals u wellicht weet is vorige week een rapport van de AFM verschenen getiteld: "Kwaliteit advies en transparantie bij hypotheken, Oriëntatiepunt voor een goede adviespraktijk."

In dit rapport gaat de AFM ook in op de zogeheten hybride hypotheken met ORV, waarvan de opmaat hypotheek een voorbeeld is (zie p. 61 e.v.). De AFM geeft aan hoe banken een goed adviesproces zouden moeten inrichten. Voor mijzelf kan ik in ieder geval zeggen dat de Rabobank zeker niet aan de richtlijnen van de AFM heeft voldaan.

De AFM komt verder tot de volgende bevindingen tav van hypotheken waarbij een doelvermogen wordt opgebouwd dmv beleggingen, waaronder ook de opmaat hypotheek is te begrijpen (zie p. 100). Anders dan de AFM, formuleer ik de bevindingen negatief. Dit geeft nmm veel duidelijker aan wat de stand van zaken is:

1. In de HELFT van de gevallen is GEEN goed adviesproces gevolgd.
2. In een KWART van de gevallen is NIET de juiste en relevante informatie verstrekt.
3. In TWEE/DERDE van de gevallen in GEEN passend advies gegeven tav het opbouwen van doelvermogen dmv beleggen.

Ik vind deze bevindingen nogal SCHOKKEND, ihb de derde.

Bovendien vraag ik mij bij de tweede bevinding af of de AFM wel gedegen onderzoek heeft gedaan. Het komt er immers op aan dat de in de informatiebrochures en gesprekken bij de klant gewekte verwachtingen (bv. spaar je of spaar je niet), ook door de bank worden waargemaakt. Heeft de AFM ook alle "kleine lettertjes" gelezen en gecontroleerd of die wel in overeenstemming zijn met de bij de klant gewekte verwachtingen? Bij de opmaat hypotheek zit daar juist het probleem: in de informatiebrochure wordt gegarandeerd dat je in de opmaat een deel met zekerheid kan sparen (zie ook de citaten uit mijn vorige bericht), terwijl uit de algemene voorwaarden van de opmaat verzekering blijkt, dat de berekening van de premie voor de ORV en de wijze van betaling daarvan (door verrekening met spaar/beleggingstegoed) met zich brengen dat je kan interen op je spaargeld. WEG SPAARGARANTIE.

En nogmaals: over de wijze van berekening van de premie voor de ORV en de wijze van verrekening is NIETS aan de klant gemeld. De algemene voorwaarden zijn in cryptische bewoordingen opgesteld en voor een leek niet te begrijpen. Bovendien, in mijn geval, zijn de alg. vw. pas twee maanden na het afsluiten van de lening toegezonden!!!!! Zo word je als klant dus belazerd.

Ik vraag mij af hoe de opmaat door de AFM is beoordeeld. Konden we daar maar eens achter komen.

masy5
Berichten: 1
Lid geworden op: 04 nov 2007 19:13

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door masy5 » 04 nov 2007 19:32

Ik heb een OM-hypotheek sinds 1999, zog. neutraal. Ik ben destijds bij drie verschillende aanbieder geweest, en de Rabo was de duurste.
Het verschil zat 'm toen in de premie. De andere twee aanbieders waren beduidend goedkoper, maar wat bleek? De een hanteerde een prognoserendement van 9%, en de ander van maar liefst 10% !!
Mijn eerste vraag dan ook: hoe is het met al die mensen die bij andere verstrekkers een beleggingshypotheek hebben??!
Ik ben de afgelopen 8 jaar 3x uitgenodigd voor een onderhouds-gesprek. De laatste keer is exact uitgelegd hoe de polis werkt, hoe en waar de kosten afgehouden worden etc. Dit wás me allemaal niet duidelijk, maar één ding was me wél duidelijk: die overlijdensrisicoverz. is toch zeker niet gratis! Ik vraag me af of anderen dat wel dachten??
En mijn laatste vraag: het gaat met beleggen sinds jaar en dag jaren goed en jaren slecht.... Ik heb nog 28 jaar te gaan, en ik hoor veel mensen nu klagen die nog veel langer te gaan hebben. Mijn laatste vraag (voor de deskundigen): werkt dit bij goede beursresultaten niet andersom en kunnen dan de verliezen niet nog goedgemaakt worden?

Gesloten