LET OP: Dit topic is meer dan drie jaar geleden geplaatst. De informatie is mogelijk verouderd.

[ archief ] Opmaat Hypotheek

Discussieer hier over onderwerpen die in onze uitzendingen zijn geweest.
jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 24 okt 2007 16:04

Voor de mensen die denken dat deze zogenaamde adviseurs ook daadwerkelijk vanalle ins and outs van hun producten op de hoogte zijn en dat jezelf rustig kunt blijven slapen heb ik ook volgend voorbeeld wat mij in deze is overkomen;

Ik had de opmaat 10 jaar rentevast en door aanpassingen tussentijds was ik in ±2003 uitgekomen op een stortingsmix van 80/20 beleggen/sparen, vanwege de lage rente in 2004 had ik de rentevastpariode opengebroken en omgezet in 1-jaar vast, dit zou echter wel leiden tot een hogere premie omdat er ook een lagere rente op het spaardeel dan zat. Nou prima dus van 4,9 naar 2.9 rente of toch niet.....
Toen kwamen ze dus met hun premie en de verhoging van 50% van 110 naar 166
Ik naar de bank ...hoe kan dit nu....adviseur: had ik toch verteld.
Had ik hem toch ook nog moeten voorrekenen (dit vond ik eigenlijk pas de echte tegenvaller) dat een spaardeelpremie voorheen à 22,- na een renteverlaging van relatief 40% nooit kan leiden tot een verhoging van de spaardeelpremie van 250% (de daadwerkelijke stortingsmix doet even in deze niet ter zake, aangezien die ook nog in mijn voordeel werkt)
Dus als deze adviseurs niet achter hun computer zitten blijken het dus ook maar gewoon mensen te zijn. Vandaar dat ik in alles ook zelf altijd blijf opletten, al was dit geval natuurlijk wel erg overduidelijk.... maar voor 1 iemand blijkbaar toch niet, terwijl de meesten hier het net wel van hem verwachten.

mex143
Berichten: 9
Lid geworden op: 24 okt 2007 20:13

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door mex143 » 24 okt 2007 20:25

Als de verschillende onderwerpen met betrekking tot de Opmaat hypotheek doorlees dan kom ik steeds meer tot de conclusie dat het verhaal in Radar uitzending alles behalve compleet is geweest.
Er is totaal geen melding gemaakt van het feit dat de klagers een (forse) overlijdensrisico verzekering hadden opgenomen in hun polis. Dit bedrag staat duidelijk op het polisblad vermeld en wordt uitgekeerd als de contractant tijdens de verzekeringstermijn komt te overlijden. Hiermee kan dan de hypotheek (deels) worden afgelost.
Het is nogal logisch dat hiervoor een premie betaald hoort te worden. Als je een losse overlijdensrisico verzekering sluit dan is die immers ook niet gratis.

Natuurlijk is het prima om zaken aan de kaak te stellen als hier aanleiding voor is. Doe dit dan wel volledig en eerlijk!
Dit soort sensatie programma's hebben we al genoeg. Felix Meurders pakt dit in Kassa naar mijn mening veel beter en zorgvuldiger aan.

Mevrouw Hertsenberg verwijst naar een stuitingsbrief die je op de site van Radar kunt vinden. Niet dus, je moet hiervoor eerst lid worden van een stichting en hiervoor € 30,00 betalen. Ook niet helder dus.

Opnieuw een gemiste kans voor Radar.

job_gt
Berichten: 1
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:41

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door job_gt » 24 okt 2007 21:22

Beste Forumleden,
Ook wij hebben sinds 2002 een Rabo opmaat hypotheek waarbij we een mix hebben van 50% sparen en 50% beleggen (defensieve variant...). Onlangs een gesprek gehad bij de Rabobank waarbij het duidelijk werd dat de prognoses niet worden gehaald. Ons werd het SpaarZeker alternatief voorgesteld waarbij de inleg verhoogd diende te worden om het gat te dichten.

Wij realiseren ons heel goed dat beleggen risico's met zich meebrengt! Echter, ook wij hadden verwacht, dat er een 'zekere' vermogensopbouw door de spaarcomponent word gewaarborgd; enfin het verhaal is bekend: uit het spaargedeelte worden ook de nodige kosten onttrokken. Dit is ons in 2002 niet verteld en is ook niet in de voorwaarden terug te vinden. Over dit punt is in de RADAR uitzending van 22 okt. j.l. uitvoerig bericht.

Wij hebben de volgende vraag: we zouden graag een klacht richting de Rabobank sturen via de modelbrief zoals op de WPC-website te vinden is (wel even lid worden....). Vervalt het recht op iedere mogelijk toekomstige compensatie indien we de Opmaat verzekering vervolgens omzetten naar Spaarzeker? Of is het verstandig om voorlopig te wachten met het omzetten?

Alvast bedankt voor de reactie!

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 24 okt 2007 21:35

Beste Mex143,

Je hebt zitten slapen tijdens de uitzending!

Radar heeft wel degelijk melding gemaakt van de overlijdensrisicoverzekering (ORV). Hierin zit nu juist het probleem. De premie voor de ORV wordt berekend over de opgebouwde waarde van het beleggingsdeel en het spaardeel. Doen de beleggingen het slecht en gaat daardoor de waarde van het beleggingsdeel omlaag, dan moet er meer premie betaald worden om het gat te dichten. Deze premie kan vervolgens ook worden afgetrokken van het spaartegoed. Slechte beleggingsresultaten worden aldus ten laste gebracht van het spaardeel. Anders dan de hypotheekadviseur ons meldde en anders dan in de informatiebrochures stond te lezen, biedt het spaardeel van de opmaat verzekering dus GEEN zekerheid (overigens, de rabo/interpolis heeft deze brochures inmiddels aangepast en erkent daarmee haar fout!!). Dit was dan ook een grote verassing voor mij.

Ook de wijze van berekening van de premie werd in de oude informatiebrochures NIET vermeld. Uberhaupt werd er geen informatie gegeven over de hoogte van de premie voor de ORV. Ik heb hier zelf naar geinformeerd, aangezien ik mij afvroeg of het wellicht goedkoper was om een afzonderlijke ORV af te sluiten bij een andere verzekeraar dan Interpolis (want wellicht goedkoper). Mij werd meegedeeld dat de premie ongeveer 7 euro p.p. per maand was. Ik vond dit niet hoog en aangezien ik al bij een aantal banken langs was geweest geloofde ik het wel. De adviseur had toen toch kunnen uitleggen hoe de premie berekend werd? Als de adviseur zwijgt en ook de brochures hierover niets vermelden HOE MOET JE HET DAN KUNNEN WETEN?

Ik overweeg nu om de ORV uit de opmaat te laten halen en wellicht afzonderlijk af te sluiten. Daarmee houd je een zuivere beleggingsverzekering over. Hiermee haal je voor een belangrijk deel de angel uit de opmaat. Het is immers de ORV die het beleggingsrisico over het beleggingsdeel ook doet uitstralen naar het spaardeel. De ORV is de verbindende schakel die je kunt doorbreken door de ORV uit de opmaat te halen. Mij is echter verteld dat dit niet helemaal opgaat en dat je ook in die situatie nog een risico loopt over het spaartegoed. Waar hem dat in zit is mij echter niet duidelijk.

Hoe dan ook de rabobank en interpolis hebben hun klanten al dan niet opzettelijk misleid. Ze hebben genoeg geld aan het produkt verdiend, dus laat ze nu hun verantwoordelijkheid nemen door hun klanten schadeloos te stellen!

P.S. De rabobank is volgens mij niet de enige bank dit soort flexibele hypotheken (spaardeel en belegginsgdeel) aanbiedt. Het zal mij dan ook niet verbazen als het probleem ook bij andere banken speelt! U bent gewaarschuwd, CHECK UW LENING.

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 24 okt 2007 22:05

Is er tussen de "benadeelden" ook iemand die de calculator eens zelf in de hand heeft genomen??????
Ik zie op mijn "opmaat" gewoon maandelijks een vermogensopbouw en hiermee bereken ik gewoon het eindkapitaal met de resterende jaren inleg via een geldmeter en lig ik nog altijd op koers.
Dat er slechte jaren in het verleden tussen hebben gezeten waardoor jullie "gegarandeerde" rendement niet behaald word is duidelijk als je niet hebt ingegrepen maar er komen ook nog wel eens wat jaren die de negatieve ruimschoots compenseren.

Daarbij maak ik nogmaals de opmerking dat bijv het genoemde rendement op de polis maar een momentopname is.
Als ze bij mij bijv dit jaar dezelfde datum als vorig jaar hadden gebruikt had ik bij mijn beleggen Robeco bijv ipv 28,39 inclus dividend, op 29,95 ex dividend 0,60 gehad. Rendementsberekening dus midden in de dip, scheelt gewoon 8% op het papier.
So what...is ook weer een mooie uitgangspositie voor een nog beter rendement komend jaar.

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 24 okt 2007 22:24

Beste Jonis,

Doe je iets bij of voor de rabobank/interpolis?

Je opmerkingen gaan m.i. volledig voorbij aan hetgeen waarover het in deze kwestie gaat. Zie mijn voorgaande berichten.


Beste Job_gt,

Ik worstel een beetje met dezelfde vraag. M.i. hoef je geen rechten te verliezen. Je moet de rabobank/interpolis duidelijk maken dat je nakoming verlangt van de opmaat hypotheek overeenkomstig de verwachtingen die jij (en vele anderen) daarvan had. Doe dit schriftelijk. Indien de rabobank/interpolis weigert het spaardeel te garanderen (en dat zal wel), laat ze dit dan schriftelijk bevestigen. Aangezien je als klant nu wordt genoodzaakt om je hypotheek "veilig" te stellen, laat je de opmaat hypotheek omzetten in een spaarzeker hypotheek (in ieder geval voor het bedrag dat je dacht te sparen). Vervolgens stel je de rabobank/interpolis aansprakelijk voor (i) de meerkosten (hogere premie) die dit met zich brengt en eventueel ook (ii) voor het verlies van de mogelijk toekomstige beleggingswinsten over het beleggingsdeel van de opmaat die je misloopt omdat je wellicht niets meer met het beleggingsdeel kunt doen.

P.S. Als ik de berichten hier lees, valt het mij op dat de rabobank veel klanten zonder meer adviseert om over te stappen op een spaarzeker hypotheek. Kennelijk voelen ze zelf ook heel goed aan dat de informatievoorziening (tot de nieuwe brochure die november 2006 is rondgestuurd) onvolledig/onjuist was!

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 25 okt 2007 08:29

Nou... ik zit voor de lol iedere dag op de "beursvloer" omdat ik niets anders heb te doen buiten mijn baan om (uiteraard niet bij de bank/interpolis)
Ik heb ook geen last dus van kosten die geïnd worden of lage rendementen omdat je de lage rendementen dus ook kunt "repareren"
Alleen ga ik dan waarschijnlijk weer dingen vertellen die je niet wilt horen.

Wat ik hier ook zie gebeuren is dat ik een ongeluk zie met een lege bus en alle "toeschouwers" opeens zie instappen en nekklachten hebben, dwz velen weten zelfs niet eens wat ze hebben en willen geld zien of vanwege deze heisa een veiligere haven terwijl dit helemaal niet nodig is of nog erger hun nog verder van huis brengt.

Ook aan jou gewoon eens een vraag dan:
Bij een spaarhypotheek leidt een lagere rente tot een hogere premie,
hoe kan het dan dat mensen denken dat bij beleggen een lager rendement geen actie nodig heeft? Dat is eigenlijk het enige manco wat ik zie. (wie daar verantwoordelijk voor is, is een ander punt, of waarom zelfs zo iemand zo'n produkt heeft)

Nog een persoonlijk voorbeeld (voor het geval je mijn post om 21:05 niet hebt gezien)
Ik had ik een gesprek in 2003 een beetje een verhitte discussie met een beterweetster bij de bank en die vond dat ik Hollands bezit eruit moest gooien, dat zijn dan de adviseurs waar iedereen zo blindelings op vertrouwt, had (in dit geval) zij als ultieme uitstapmoment de bodem uitgezocht en luxorente moest erin. Gelukkig ben ik eigenwijs en heb ik het anders opgelost, voorgestelde mix ging thuis rechtstreeks de prullenbak in en heb ik een nieuw papier gehaald.

dre63
Berichten: 1
Lid geworden op: 25 okt 2007 16:43

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door dre63 » 25 okt 2007 17:21

Beste forumleden:

2 vragen, hieronder ziet u ze staan.

De opmaathypotheek bestaat op dit moment ongeveer 10 jaar.
Deze hypotheek wordt nu eens kritisch onder de loupe genomen, terecht! Hebben we hier te maken met een woekerpolis?

De opmaathypotheek combineert sparen en beleggen om de hypotheek na 30 jaar te kunnen aflossen. Wat ik begrijp is dat veel mensen deze vorm hebben gekozen omdat de premie een stuk lager is dan een gewone spaarhypotheek dit geeft voordeel, maar ook risico. De Rabobank ging vaak uit van een prognoserendement van 8% op de beleggingen.

Verder werd een overlijdensrisicoverzekering afgelsoten tegen een vastgesteld bedrag. Als je komt te overlijden wordt het afgesproken bedrag uitgekeerd onafhankelijk van het reeds opgebouwde kapitaal.

Interpolis berekent premie voor deze overlijdensrisicoverzekering. Logisch. Ook zij gaan ervan uit dat het rendement op de beleggingen 8% zal zijn.
Daarop wordt die premie gebaseerd.

Voorbeeld:

10 jaar geleden gestart, beoogde eindwaarde € 100.000,--
Verzekerd bij tussentijds overlijden € 100.000,--
Beoogde eindwaarde na 10 jaar bijvoorbeeld € 30.000,--
Werkelijke eindwaarde na 10 jaar € 20.000,--

Interpolis had erop gerekend dat zij in jaar 10 slechts € 70.000,-- had hoeven verzekeren, maar dat is niet zo, ze moeten € 80.000,-- verzekeren, en dat terwijl je intussen 10 jaar ouder bent geworden.
Hiervoor moet je dus extra premie betalen!

Mijn vraag is nu:

1. Is het terecht dat Interpolis in deze situatie hiervoor extra premie in rekening mag brengen?

2. Maakt het verschil of die extra premie nu wordt onttrokken uit het beleggingstegoed of uit het spaartegoed?


We weten nu dat die extra kosten naar rato worden onttrokken uit belegging en uit sparen evenredig.
Als de werkelijke stand van de beleggingen hoger was geweest dan de prognose hoeft Interpolis slechts een lager bedrag te verzekeren bij overlijden, dan moet dat voordeliger uitpakken in de kosten!

Ik ben benieuwd naar de reaktie's!

Dré

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 25 okt 2007 18:17

Even over je voorbeeld:

30 jaar verwacht rendement 8% eindkapitaal 100.000,-
Dit vereist een maandelijkse inleg van 71,- (ex-kosten, inclus zal ±100,- zijn)
Na 10 jaar inleggen had je bij 8% dus 12.892,-!!!!! moeten hebben, even opletten voor de doemdenkers: dan speel je op je inleg inclusief kosten dus net ± break-even oftewel 0% rendement op je daadwerkelijke inleg, hierna begint het spelletje pas leuk te worden.
Persoonlijk hou ik geen rekening met 8% en heb ik mijn verwachting voor mijn eindkapitaal iets hoger liggen, door tijdig ingrijpen, zit ik al na 8 jaar al op dit niveau, dus daadwerkelijk liggen mijn prestaties nog hoger.


Nu een antwoord op je vragen:

1- ja, want bij een beter rendement heb je bijv ook geen bezwaar als je minder gaat betalen.

2-maakt m.i. weinig uit omdat je het rendement over het totaal product behaalt en je geen uitstel van betaling krijgt, oftewel je beleggingsdeel was bij slecht presteren en niet ingrijpen nog minder waard geweest.

Evertjan Aartsen
Berichten: 20
Lid geworden op: 23 okt 2007 15:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Evertjan Aartsen » 25 okt 2007 22:12

Beste mensen,
Voor iedereen die nog niet goed begrijpt wat hem overkomt met een opmaat hypotheek.
Geldzaken zijn een kwestie van vertrouwen. Zeker als je dit doet bij de grootste hypotheekverstrekker van Nederland en met een triple A status. Je gaat af op de schriftelijke informatie zoals de brochure en voorwaarden en op de Informatie en adviezen van de hypotheek adviseur. Hij hoort immers het product “Opmaathypotheek” door en door te kennen.
Ik heb in 1997 een Opmaat hypotheek afgesloten bij de Rabobank looptijd 30 jaar en 10 jaar rentevast 6,6%. Met een overlijdensrisicoverzekering (ORV) voor man + vrouw verzekerd bedrag
€ 73.000,- en dit is gelijk aan het bedrag dat we naar 30 jaar als eindkapitaal door sparen en fondsbeleggen willen aflossen. Een keuze gemaakt voor een hoog/laag constructie (eerste jaren betaal je maandelijks een hoog bedrag om in korte tijd veel op te bouwen en daarna betaal je een maandelijks bedrag van een tiende van het hoge bedrag). Verder gekozen voor 50% sparen 6,6% en 50% belegging fonds. Dit alles op basis van het advies van de hypotheekadviseur, de brochure en voorwaarden.
Een rendement van 12% moest mogelijk zijn, maar naar aandringen op een reëel rendement kwam de adviseur op 8,5% terecht. We zijn samen met hem, met rekenen uitgegaan van 8% rendement en dan was het behalen van het beoogde eindkapitaal in 30 jaar geen enkel probleem. Het was heel goed mogelijk dat het zelfs meer zou worden.
Je krijgt een schriftelijk overzicht van betalingen en opbouw over 30 jaar looptijd om het advies van de hypotheekadviseur te onderbouwen. Tot zover helder en volgens de voorwaarden.
Nu de praktijk:
Van je maandelijkse inleg gaat eerst 7% variabele kosten af en € 6,81 vaste kosten (volgens voorwaarden). Dan wordt het restant verdeelt in 50% sparen en 50% fondsbeleggen (volgens afspraak). Vervolgens worden de premies OVR (man + vrouw) ingehouden op het beleggings tegoed. Deze premies OVR wordt maandelijks berekend en zijn afhankelijk van geslacht, leeftijd en inmiddels opgebouwd eindkapitaal. Hoeveel dit is kan men niet vertellen en je krijg achteraf (maandelijks of jaarlijks) daar geen opgave van ook niet als je daarom vraagt. (het is immers mijn geld) Dit is natuurlijk heel vreemd voor een bedrijf die hele dagen in cijfertjes grossiert.
Hier is dus sprake van misleiding en onwil.
Waarom doen ze dat?? Antwoord: Naar achteraf blijkt wordt de door hun berekende premies ORV naar ratio verrekent met het beleggingstegoed en het spaar tegoed. Dit is niet conform hun eigen voorwaarden. Uitleg die de bank hiervoor geeft is dat hun dit sparen en beleggen samen zien als het beleggings tegoed. Hier is nooit een woord over gerept door de adviseur of in de brochure en voorwaarden. Hier is dus sprake van misleiding!!
Het naar ratio verdelen van de premies ORV gaat als volgt: gaat het goed met het spaartegoed en minder goed met het beleggingstegoed is de verhouding bv. 70% om 30% onttrekking aan de tegoeden. Andersom werkt het ook zo, en kan de verhouding bv. 20% om 80% onttrekking zijn.
Aan dat gedeelte wat het beste rendeert wordt de meeste premie ontrokken en zo wordt de groei hiervan meteen weer afgeroomd. Omdat je elk jaar ouder wordt en de groei van het beoogde eindkapitaal achterblijft bij de verwachting, wordt de ORV premie steeds hoger en verdwijnt steeds meer van de te goeden naar de premies ORV. Als de maandelijkse inleg gelijk blijft, groeien de Spaar/beleggings tegoeden steeds langzamer. Dus moet je deze gaan verhogen. Het is zelfs mogelijk dat de maandelijkse inleg onvoldoende is om de totale kosten te dekken en dan trek je de opgebouwde tegoeden langzaam leeg.
Het voorgespiegelde gemiddelde rendement van 8% over sparen en beleggen om het beoogde eindkapitaal te realiseren is door niemand te halen. Krijg je over het spaar gedeelte 6,6% rente( is gelijk aan hypotheek rente) dan moet je over het beleggings gedeelte al minstens 10% rendement halen om gemiddeld 8% te halen. Heb je een rente van bv. 4,5% op sparen dan moet het rendement minstens 12% zijn om 8% te halen. Dan wordt er uit het spaargedeelte ook geld ontrokken voor premies ORV, dat wil zeggen dat het rendement hierop nog lager wordt, dit moet dan door het beleggingsdeel gecompenseerd worden om aan de gemiddeld 8% te komen. Wie geloofd er nog in gemiddelde rendementen op beleggen van 15 % of 20% over de hele looptijd die dan nodig zijn.
Je moet dan wel hele grote beleggings risico’s willen nemen en zeer offensief beleggen.
Kortom je komt in een vicieuze cirkel te zitten die nauwelijks tot aanwas van het beoogde eindkapitaal zorgt. Wil je wel tot groei komen dan moet je steeds meer gaan inleggen per maand. Maar ook dit extra geld komt weer in die vicieuze cirkel van de opbouw drukkende kosten terecht.
Ik ben hier uit de praktijk van tien jaar opmaat hypotheek achter gekomen. Rabobank en Interpolis kunnen (lees: willen) mij geen specificatie geven over de afgelopen tien jaar hoe mijn maandelijkse inleg gebruikt is aan kosten,premies, beleggen en sparen. Wat ik naar diverse malen aandringen ontving was een totalen plaatje over tien jaar (niet eens per jaar) en met over twee willekeurige maanden de kosten. Men vond dit al heel uitgebreid. Hoezo Interpolis glas en glashelder.
Kennelijk hebben ze iets te verbergen!!
Interpolis geeft in Okt 2002 nog een rendement aan van 12% met als eindkapitaal € 141.900,-
In Okt 2004 nog een rendement van 7% met als eindkapitaal € 800,-!! en in Okt 2006 nog een rendement van 4%
De Rabobank en de hypotheek adviseurs wisten bij aanvang al zaken over het product “Opmaat hypotheek” waar ik pas gaande weg achter ben gekomen. Zoals het nooit kunnen realiseren van de gemiddelde rendementen en dus het beoogde eindkapitaal, het ontrekken van premies ORV aan het spaar tegoed, de zogenaamde verborgen kosten, enz.
Het verzwijgen van dit soort zaken en/of onjuiste informatie verstrekken hierover heet in juridische termen: Misleiding en het er willens en wetens aan mee werken en leiding aan geven heet: Fraude!
Als je zo’n gerenommeerde financiële instelling kennelijk niet meer kan vertrouwen wie dan nog wel!

Het gaat hier dus niet over het risico dat je neemt als je gaat beleggen en waar verlies er bij hoort. Resultaten uit het verleden zijn immers geen garantie voor de toekomst.
Het gaat hier om bewust een verkeerde voorstelling van zaken geven over de kosten, rendementen, beoogde eindkapitalen van het product en het aantasten van het spaar tegoed zonder toestemming van mij.

Ik vertrek per 31 oktober met mijn hypotheek bij de Rabobank en koop mijn verzekering zonder kosten af. En heb een aflossingsvrije hypotheek afgesloten bij Hypotrust tegen 4,85% 20 jaar vast. De Rabobank deed een voorstel 5,5% 20 jaar vast. Over de rentevast periode van 20 jaar verdien ik nu
€ 19.500,- t.o.v. het Rabobank voorstel, daar moeten de afsluitkosten en notariskosten nog wel vanaf maar ik heb dan toch nog heel veel bespaard. De losse overlijdensrisicoverzekeringen en het sparen en beleggen breng ik ook elders onder en zijn los gekoppeld van elkaar. Ik weet straks precies wat ik waarvoor betaal en kan op tijd, indien nodig, zaken aan passen.

Anders dan de Rabobank op de Radarsite in hun reactie doet voorkomen is het contact over de voortgang van mijn Opmaathypotheek bij mogelijke problemen de afgelopen tien jaar in 95% op mijn initiatief genomen.
Het “updaten” (Jochem de Bruin) van mijn hypotheek door de Rabobank is beperkt gebleven tot 2 misschien 3 contacten in tien jaar tijd en zijn er niet geweest toen het hypotheektechnisch wel noodzakelijk was.

Evertjan

Mark60
Berichten: 2
Lid geworden op: 25 okt 2007 23:03

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mark60 » 25 okt 2007 23:52

Ook wij hebben in 1998 een opmaathypotheek afgesloten.
In 2004 was ons duidelijk dat het dramatisch voor ons zou aflopen en hebben we een klacht ingediend. Naar een jaar geharrewar heeft de RABOBANK ons een schikkingsvoorstel gedaan (let wel: DE AVOND VOOR DE ZITTINGSDATUM BIJ DE GESCHILLENCOMMISSIE SGC)
Dus ik verbaas me over de reactie dat ze geen klachten zouden hebben ontvangen. Er zit in deze hypotheek veel meer scheef dan alleen het kostenaspect voor de overlijdensrisicoverzekering. Zo voldeden de jaarlijkse beleggingsoverzichten van Interpolis tot 2004 ook niet een de wettelijke eisen. Er werden geen duidelijke prognoses gegeven.
Het feit dat ons een schikkingsvoorstel is gedaan geeft aan dat ze weten dat ze steken hebben laten vallen. Het dossier dat we hiervan hebben vastgelegd kan misschien van dienst zijn voor andere gedupeerden.

rpvanmancius
Berichten: 1
Lid geworden op: 22 okt 2007 21:46

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door rpvanmancius » 26 okt 2007 10:06

Beste lezers,

Ook ik heb sinds begin 2005 de opmaat hypotheek van de rabobank. Ik schrok me dus rot toen ik de uitzending zag van de week. Toevallig ontving ik vorige week een brief van ze. Daarin stond dat ze contact hadden geprobeerd op te nemen omdat het beoogde eindkapitaal niet gehaald zou worden. Natuurlijk heb ik dus meteen een afspraak gemaakt en heb me de hele constructie nog eens laten uitleggen. Mij is bij het afsluiten van de hypotheek wel degelijk verteld hoe de kosten verrekend worden. Dat die kosten redelijk hoog zijn realiseer je je op dat moment niet zo. Er komt bij het afsluiten van een hypotheek zoveel op je af dat je een paar jaar later niet alle details meer uit je hoofd weet.

Maar wat er bij mij vooral mis ging was dat ik er wel een belleggingsdeel in had zitten, maar niet actief keek naar het rendement daarvan. In de mix die ik had gekozen zat een groot deel in obligaties. Nou doen die het niet zo goed op het moment dat de aandelenmarkt het goed doet. Daardoor heb ik een matig rendement gemaakt in de afgelopen 2,5 jaar. Min de kosten heb ik dus ook een negatief resultaat. De oplossing was simpel, nu de aandelen goed gaan is het verstandig een offensieve mix te maken. Wel moet je dan iedere maand bijhouden wat de resultaten van Robeco zijn, als de beurzen inklappen moet je als de wiedeweerga een meer defensieve mix nemen. Vergeet daarbij niet dat je niet alleen de mix van de inleg moet aanpassen (dat mag zo vaak als je wilt), maar ook de ingelegde bedragen kunt verschuiven. (dit mag 2x per jaar kosteloos)

Daarbij heb ik het verzekerde bedrag van de levensverzekering ook omlaag gebracht. Die bleek onnodig hoog te staan in mijn geval. Ondanks dat die te hoog was waren de kosten daarvan ongeveer 10 euro per maand hoor, dus ook dat was in mijn geval geen schokkend bedrag.

De les die ik hieruit geleerd heb is dat je niet met beleggingen moet willen spelen als je graag in je luie stoel achterover leunt. Je zult moeten bijhouden wat de markt doet, anders moet je gewoon een spaarhypotheek nemen.

En natuurlijk moet iedereen de bank aanspreken op het inzichtelijk maken van kosten, maar het schijnt dat Interpolis sinds dit jaar die kosten ook op het jaaroverzicht gaat zetten.

Mijn vertrouwen in de Rabobank is in ieder geval enigszins hersteld na deze afspraak. Ondanks dat ik er naar toe ging met het idee ze eens even te vertellen dat ze prutsers waren als ze in economisch goede tijden geen positief beleggingsresultaat konden laten zien. Maar dat lag dus aan de door mijzelf gekozen belleggingsmix.

Iedereen succes met het vinden van de juiste oplossing. Die is vast voor iedereen anders. Hopelijk heeft mijn verhaal iets kunnen bijdragen voor sommigen.

groet,
Rich.

Mark60
Berichten: 2
Lid geworden op: 25 okt 2007 23:03

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mark60 » 26 okt 2007 14:35

Nog een een aanvulling op mijn eerder berichtje van 25 oktober.
Onze klacht was niet zozeer de tegenvallende beleggingsresultaten (dat is inderdaad het risico wat je neemt, alhoewel die risicos bij afsluiting heel erg minimaal worden afgeschilderd) Maar onze klacht was vooral gebaseerd op de slechte beleggingsoverzichten van Interpolis met veel te rooskleurige prognoses. Het verzuimen van de zorgplicht en geen goed klantprofiel maken. Zij zijn namelijk verplicht om zich te verdiepen in de persoonlijke situatie om na te gaan in hoeverre risicovol beleggen verantwoord of raadzaam is. Dit is duidelijk nagelaten. Ze hebben alleen willen verkopen en andere hypotheekverstrekkers willen aftroeven. Ze moesten immers marktleider worden!!!!!

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 26 okt 2007 15:57

Hoi Rich,

Mag ik even een kanttekening maken bij jouw verhaal over het switchen.
Het is nl riskant te switchen als een beurs inklapt en je herkent bijv geen korrektie binnen de up-trend, deze kunnen makkelijk 10-15% bedragen zonder het feestje te verstoren. Als de wiedeweerga switchen gaat fout en lukt je waarschijnlijk sowieso niet in het crashscenario omdat mijn ervaring met switchen is dat er sowieso 2-3 weken overheen gaan.
Na een crash/bodem switchen van offensief naar defensief is ook niet erg verstandig, omdat defensief na een crash ook weinig rendement brengt, beter is defensief hebben en na de down-trend switchen naar offensief zoals in 2002

Enkele voorbeelden waarbij ik het 5-jaarsrendement neem (na de internetbubble en 9/11)
5 jaarsrendement
defensief:
safe-mix (liquide/obligatiefonds en beperkt aandelen) jaarlijks gemiddeld 3%

Offensief:

Dynamic-mix (hoodzakelijk aandelen) jaarlijks gemiddeld 8,2%
Robeco (aandelen) jaarlijks gemiddeld 9,9% (negatief$effect op dit moment anders hadden ze nog meer resultaat gehad)
Hollands bezit (NL-aandelen) jaarlijks gemiddeld 16% (o.a. ABN in portefeuille)

maw je had offensief al 5 jaar terug moeten hebben en of het verstandig is om dat nu nog te doen is voor mij ook maar een vraag, ikzelf zit op dit moment in elk geval te letten op de verkoopsignalen. (die tot nu toe binnen de lange termijn up-trend vallen)

Financial disclaimer: behaalde resultaten in het verleden vormen geen garantie voor de toekomst.

dysan
Berichten: 1
Lid geworden op: 26 okt 2007 20:20

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door dysan » 26 okt 2007 20:25

Dat is erg handig, dat er een link staat naar de woekerpolisclaim site met een standaard brief en rekenmodules.
Nu probeer ik mij aan te melden, en zie ik net voordat ikop registreer druk dat je hiervoor moet betalen, ben ik de enige die dat raar vind ?

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 26 okt 2007 22:26

Beste Jonis,

Om te beginnen: je vergelijking met de bus (25 okt, 07:29) vind ik treffend. Ik zou er wel aan willen toevoegen dat er op het moment van het ongeluk ook reeds velen IN de bus zaten. Wellicht hebben veel slachtoffers dit pas na de uitzending van Radar ontdekt, maar dat hoeft niets af te doen aan de ernst van hun verwondingen! Degenen die nu alsnog in de bus willen stappen zijn inderdaad zeurders. Overigens hoop ik dat er ook voldoende opmaat-klanten zijn die de bus gemist hebben (die wel goed zijn voorgelicht en dus wisten waar de bus naar toe ging).

Nu inhoudelijk: je hebt gelijk dat als je aandelenbeleggingen minder opbrengen dan waarvan de prognoses uitgingen, je dat kan repareren door extra inleg. Daar klaag ik ook niet over. Iets geheel anders is, en daar gaat het hier om, dat de Rabobank mij destijds heeft gegarandeerd dat ik 75% zou sparen. Nu blijkt dat sparen geen sparen is. Daar mag ik de bank toch op aanspreken? Dat zou jij en ieder ander toch ook doen?

Tot slot: het zou de organisator van de bustour (Rabo/Interolis) sieren als zij meer oprechte aandacht aan de slachtoffers zou tonen en de kosten van het ongeval voor hun rekening zou nemen (i.e. alsnog garanderen dat het bedrag dat je spaart er aan het einde van de looptijd van de verzekering ook werkelijk is).

Mr.Vobz
Berichten: 73
Lid geworden op: 23 okt 2007 21:36

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Mr.Vobz » 26 okt 2007 23:50

Beste Dre63,

Jouw reactie op dit forum legt nog eens heel duidelijk en beknopt uit hoe de flexibele variant van de opmaat hypotheek werkt. Hoe het produkt werkt, ben ik echter pas gaan begrijpen (of denk ik te begrijpen) na een brochure die de rabo eind 2006 aan haar klanten heeft toegezonden (5 jaar na afsluiten van mijn hypotheek!). (Overigens geeft deze actie van de Rabo aan dat zij ook zelf in de gaten heeft dat er iets goed mis was met de voorlichting omtrent de opmaat. Volgens de uitzending van Radar heeft de Rabo sommige klanten zelfs te kennen gegeven dat zij destijds zelf ook niet wist dat tegenvallende beleggingsresultaten, via het mechanisme van de premieberekening voor de ORV, ten laste van het spaardeel kunnen komen. Dit zegt toch wel heel veel.)

Waar het om gaat is dat de Rabo haar klanten (wellicht tot einde 2006?) niet juist heeft voorgelicht. Sterker nog: de rabo heeft veel klanten geheel andere kenmerken van de opmaat voorgespiegeld, nml. dat je binnen de polis een deel met ZEKERHEID kunt sparen. Nu blijkt echter dat dit niet zo is.

Even wat feiten tav mijn casus:
- ik ben een totale leek op het gebied van verzekeringen en beleggen;
- bij afsluiten van de lening geef ik duidelijk aan dat ik over 75% van de lening geen beleggingsrisico wil lopen, voor de overige 25% ben ik bereid dat wel te doen;
- mij wordt de opmaat geadviseerd; met dit produkt zou je immers kunnen sparen en beleggen;
- de adviseur vermeldt niets over de hoogte van de premie voor de ORV en evenmin iets over de wijze van berekening; de brochures bevatten deze informatie ook niet;
- ik informeer zelf naar de hoogte van de premie voor de ORV; de adviseur zegt dat deze ongeveer 7 euro p.p. bedraagt; hij vermeldt niet dat de premie variabel is, laat staan dat deze wordt berekend over de waarde van het in polis opgebouwde kapitaal en dat deze (mede) wordt onttrokken van het spaardeel;
- de brochure van de opmaat hypotheek vermeldt met zoveel woorden dat als de klant kiest voor sparen hij kiest voor ZEKERHEID; er staat dat je igv sparen "absoluut geen vermogensrisico" loopt.

Maw er wordt gesuggereerd dat de opmaat een hypotheek is die een spaarhypotheek combineert met een beleggingshypotheek. Lekker handig in een produkt: uitzicht op koerswinsten over de beleggingen EN voor een deel toch ook ZEKERHEID.

Nu mijn antwoord op je vragen, toegespitst op mijn geval:

Vraag 1: Nee, dat is niet terecht, want dit is niet met de klant overeengekomen. Voor de klant was immers niet duidelijk dat de hoogte van de premie gekoppeld is aan het in de polis opgebouwde kapitaal.

Vraag 2: Ja, dat maakt heel veel verschil. Het antwoord op vraag 1 brengt al met zich dat er geen extra premie aan het beleggings- en spaartegoed mag worden onttrokken. Belangrijker nog: op basis van de informatie die de bank de klant heeft verstrekt, mag de klant verwachten dat het SPAARdeel van de polis GEGARANDEERD is!

Dus: de kwestie die Radar aan de orde heeft gesteld, heeft niets te maken met klanten die zeuren over tegenvallende beurskoersen, maar met klanten die terecht zeer teleurgesteld zijn over het feit dat je een bedrag denkt te sparen, terwijl dat niet zo blijkt te zijn.

Tot slot nog een vraag aan jou: ben jij nu werkelijk van mening dat in de casus zoals ik die hiervoor heb geschetst, de klant er niet op mag vertrouwen dat hij spaart? Welke betekenis heeft het woord "sparen" dan voor jou? Bovendien ligt het toch op de weg van de Rabo/Interpolis om als professionele en ter zake deskundige partij aan de klant, die een leek is, goed uit te leggen hoe het produkt precies werkt. De Rabo had maar moeten uitleggen dat het begrip "sparen" voor haar iets heel anders betekent dan wat daaronder volgens de "Van Dale" begrepen wordt.

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 27 okt 2007 00:19

Hallo Beste Mr. Vobz

Gelukkig ziet u de humor er ook een beetje van in. :lol: (wijziging: ik had je 2de post nog niet gezien/gelezen)

Dat u vragen heeft die uitleg behoeven en dat Interpolis/Rabobank daarin niet geheel duidelijk zijn geweest ben ik volkomen met u eens.
Daarbij vind ik wel dat sommigen deze vragen al veel eerder hadden moeten stellen ipv met dit produkt in de "rampjaren" rustig te blijven zitten.

Voor mij zijn op dit moment ook nog niet alle zaken duidelijk.
Wat ik mijzelf bijv afvraag: velen stellen dat ze van de spaarpot hadden moeten afblijven ivm de o.r dekking, wat als ze dat daadwerkelijk hadden gedaan!!!!!
(even terzijde: ik heb vandaag nog eens teruggezocht naar zo oud mogelijke voorwaarden van de opmaat en die zijn bij mij van ±1-2003 artikel 8c beantwoordt wel wat vragen maar roept ook wat vragen op natuurlijk)

Jouw voobeeld: 25/75

Als het opgebouwde beleggingstegoed in de rampjaren 50% (ik weet ook fondsen die wel veel meer hebben verloren) was gedaald en er wordt over dat bedrag ook nog eens de premie betaald, weet je wat dit in de hersteljaren daarna betekent? Dat je dus ook nog eens de premie dubbel hebt betaald. Dat zou kunnen betekenen bij gewoon maandelijks inleggen dat je 25% belegpotje sowieso op bijna 0,- zal staan want ik neem aan dat je wel snapt dat niets voor niets is en dat de overlijdensrisicopremie dus wel betaalt moet worden. (ik ga dan wel even uit van een inleg tot ±200,-
Voor het totaal rendement van het produkt lijkt me dit zelfs nog veel nadeliger uit te pakken maar dan moet ik de persoonlijke situatie kunnen inzien.

Nog even een andere opmerking: wij krijgen elke week een woonkrantje met aanbod koopwoningen en huizennieuws/tips.
Staat deze week in ivm nieuwe hypotheekprodukten volgend jaar:
Van een onderzoek van de universiteit van A'dam:
±50% (!!!!!!!!!!!!!!!)van alle beleggingspolissen zelfs de 1ste 10 jaar niet halen vanwege echtscheiding,verhuizen of andere redenen en afgekocht worden.

Evertjan Aartsen
Berichten: 20
Lid geworden op: 23 okt 2007 15:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door Evertjan Aartsen » 27 okt 2007 16:13

Even een opmerking over het verschil tussen ontrekken uit het beleggingstegoed en het spaartegoed.

Wordt er geld uit het spaartegoed ontrokken dan hersteld zich dit verlies nooit meer. En je mist ook het rente op rente voordeel over dat gedeelte. Is de rente vergoeding bv. 5% op het sparen dan blijft dat tijdens de rentevast periode gelijk. Alleen als je in een nieuwe rentevast periode een hogere hypotheekrente moet gaan betalen bv. 8% (maar wie wil dat) stijgt ook de rentevergoeding over het sparen naar 8%
Voorwaarde is natuurlijk wel dat de rentevergoeding hoger is dan de ontrekking, in de zelfde periode, anders vermindert je spaartegoed alleen maar.

Het beleggings gedeelte kan zich nog wel herstellen doordat de koersen het veel beter gaan doen of door te switchen naar beter renderende fonsen. En als de koersen laag zijn koop je meer aandelen voor je inleg dan wanneer de koersen hoog. Daardoor is herstel of gedeeltelijk herstel wel mogelijk op langere termijn zeg 10-20 jaar.

Verder kun je alleen door de maandelijkse inleg te verhogen de zaak herstellen maar vraag is of je dat wel op deze manier moet blijven doen of dat het meer opleverd om deze maandelijkse extra inleg buiten de opmaat verzekering te laten.
Een losse spaarrekening met een rente 4,5% kan ook. Of een losse beleggingsrekening openen. Je hebt dan meer zicht op wat er met je geld gebeurt en de kosten, dan dat je het verder in een slecht renderende Opmaatverzekering stort!!

jonis
Berichten: 1713
Lid geworden op: 23 okt 2007 01:45

Re: Opmaat Hypotheek

Ongelezen bericht door jonis » 27 okt 2007 16:38

Evertjan je gaat voorbij aan het feit dat de premie sowieso betaald moet worden

Dus als de premie 100 is gaat er sowieso maar zo'n 75,- ERGENS heen ongeacht hoe je het berekend, je ontkomt niet aan de betalingsverplichting ervan. Daarbij had ik al aangegeven als je beleggingen zeg maar halveren en ze onttrekken dan de premie volledig uit die pot heb je dus een dubbele premie betaald bij snel herstel (afgelopen 3 jaar)

Dat er betere oplossingen zijn ben ik met je eens maar dan moet je ook dus denken aan een volledig aflossingsvrije hypotheek en dat jezelf voor de rest alles regelt en zo consequent bent om dat vol te houden.

Gesloten