[ archief ] De gevaren van een aflossingsvrije hypotheek

[Joepie Joepie]

Waarom zou een bank weinig verdienen aan een aflossingsvrije hypotheek?
Waarom zou een bank een aflossingsvrije hypotheek niet willen verlengen (tenzij ze geheel uit de hypotheekmarkt willen stappen zoals WU)?

Na een aflossingsvrije hypotheek van 30 jaar, kun je toch gewoon een nieuwe kopen, de oversluiten kosten zijn typisch 1-2% van gehele hypotheek bedrag, da's per jaar 0.05%.

[Jefdus]

Waarom zou een bank weinig verdienen aan een aflossingsvrije hypotheek?

Een bank verdient niet weinig aan een aflossingsvrije hypotheek. een bank verdient wel meer aan een spaar- of beleggingshypotheek. Bij al deze producten blijft de schuld namelijk gedurende looptijd maximaal. Bij spaar- en beleggingshypotheken is de rente echter vaak wat hoger dan bij aflossingsvrij. Ook verdient de bank bij spaar- en beleggingshypotheken nog extra aan 'beheerkosten' en/of gekoppelde levensverzekeringen.

[CB]

1 na 20 jaren vervalt mijn hoge inkomen wegens pensioen dus minder belastingvoordeel, vertelde de adviseur toen al.

Maar je betaalt in de 1e 2 schijven ook minder belasting (ongeveer de helft) als je gepensioneerd bent.

3 Premie overlijdensrisico is leeftijd afhankelijk dus zal flink duurder worden maar dan heb ik wel in 1x alles afgelost...

De hoogte van de premie wordt bepaald op het moment van afsluiten in relatie van de leeftijd op dat moment. Het is niet zo dat de premie wordt verhoogd tijdens de looptijd van de verzekering, omdat je ouder wordt.

[Joepie Joepie]

De hoogte van de premie wordt bepaald op het moment van afsluiten in relatie van de leeftijd op dat moment. Het is niet zo dat de premie wordt verhoogd tijdens de looptijd van de verzekering, omdat je ouder wordt.

Is dat zo voor alle woekerpolissen? Ik heb mijn twijfels bij deze stelling, uit eigen ervaring.

[CB]

De hoogte van de premie wordt bepaald op het moment van afsluiten in relatie van de leeftijd op dat moment. Het is niet zo dat de premie wordt verhoogd tijdens de looptijd van de verzekering, omdat je ouder wordt.

Is dat zo voor alle woekerpolissen? Ik heb mijn twijfels bij deze stelling, uit eigen ervaring.

Nee, stofzuigertje had het over een premie overlijdensrisicoverzekering, dus nee dit geldt niet voor de Woekerpolissen.

[Lady1234]

Een overlijdensrisicoverzekering die na dertig jaar blijft doorlopen, terwijl iemand dan al minstens 75 jaar is? Dat kan men wel vergeten.

[Joepie Joepie]

Ik denk dat premie gedurende looptijd stapsgewijs wordt verhoogd (zoals bij woekerpolissen = hypotheek + overlijdensrisicoverzekering), maar dat "had je" vantevoren kunnen weten en tussenpersoon en verstrekkende partij ook...

[Joepie Joepie]

Een overlijdensrisicoverzekering die na dertig jaar blijft doorlopen, terwijl iemand dan al minstens 75 jaar is? Dat kan men wel vergeten.

Moet je waarschijnlijk ook niet willen...

[kiz]

Nou, nee... het was het graaierige gedrag van de banken- en verzekeringssector die hun winsten risicoloos nog iets verder wilden maximaliseren. Nu "men had" zeggen is appels met peren vergelijken, in de tijd dat aflossingsvrij "de norm" was, bestond het internet in zijn huidige vorm nog niet en was informatie bovenkrijgen wat lastiger dan nu.

Dat vraag ik me af. Een bank zal meer verdienen aan een spaar- of beleggingshypotheek dan aan een simpel product als een aflossingsvrije hypotheek. In de tijd dat aflossingsvrij de 'norm' was, zou het voor de bank dus veel voordeliger zijn om daar op aan te sturen.

Aflossingsvrij is 30 jaar rente over de volledige hypotheeksom. Veel "spaarhypotheken" zijn in de jaren 90 overgesloten naar "aflossingsvrij" met een apart spaar- of beleggingsproduct om op einddatum te kunnen aflossen. Dat die producten niet blijken te renderen is "collateral damage". De banken/verzekeraars willen je gráág overzetten naar een ander product. Met weer de nodige provisie uiteraard.

Maar nee, de consument wilde nou eenmaal zo veel mogelijk lenen, dus koos voor aflossingsvrij om toch op draagbare maandlasten uit te komen.

Nou nee, de consument ging naar de bank met de vraag voor hoeveel een huis kon worden aangeschaft. Daarbij kwam "spaarhypotheek" anno jaren 90 veelal als "beste" (want voordeligste) optie uit de bus. Spaarhypotheek is in principe aflossingsvrij tot einddatum.

Voor internet was het gehalte aflossingsvrij toch denk ik minimaal hoor. Vroeger was men nog verstandig en koos men voor annuitair of iets dergelijks. Aflossingsvrij is volgens mij vooral iets van na 2000.

Spaarhypotheken (in principe ook aflossingsvrij) waren 1e keus in de jaren 90. Annuiteiten- en lineaire hypotheken bestonden wel, maar waren veel duurder in maandlasten, waardoor ook de inkomenseisen hoger waren.
Vroeger was men nog veel afhankelijker van de adviezen van banken en/of verzekeraars. Juist bij gebrek aan internet en vergelijkingssites etc...

[CB]

Ik denk dat premie gedurende looptijd stapsgewijs wordt verhoogd (zoals bij woekerpolissen = hypotheek + overlijdensrisicoverzekering), maar dat "had je" vantevoren kunnen weten en tussenpersoon en verstrekkende partij ook...

Helaas zit je er naast. Het principe bij een overlijdensrisicoverzekering is, hoe jonger je bent hoe langer je premie betaalt. Daarom blijft de premie gedurende de looptijd gelijk.

[Radar]

Twee topics over hetzelfde onderwerp samengevoegd door moderatie.

[kweenie]

Ik denk dat premie gedurende looptijd stapsgewijs wordt verhoogd (zoals bij woekerpolissen = hypotheek + overlijdensrisicoverzekering), maar dat "had je" vantevoren kunnen weten en tussenpersoon en verstrekkende partij ook...

Helaas zit je er naast. Het principe bij een overlijdensrisicoverzekering is, hoe jonger je bent hoe langer je premie betaalt. Daarom blijft de premie gedurende de looptijd gelijk.

Dat hangt helemaal af van de variant die je kiest. Er zijn overlijdensrisicoverzekeringen met gelijkblijvende premies en overlijdensrisicoverzekeringen met leeftijdsafhankelijke premie. Het is dus net zo onjuist on te stellen dat de premie gelijk blijft als dat het onjuist is om te stellen dat de premie (altijd) stijgt.

Of je een overlijdensrisicoverzekering moet of wilt afsluiten of verlengen zal trouwens ook van persoon tot persoon verschillen. Veel mensen zullen namelijk na een jaar of dertig een hypotheek hebben die in verhouding tot de woningwaarde niet zodanig hoog is dat de bank een overlijdensrisicoverzekering vereist. Hetzij door waardestijging/inflatie, hetzij door vrijwillige aflossingen hetzij door het expireren van een opbouwproduct. Daarbij kan het dus goed zijn dat na een eventueel overlijden de inkomsten van de overblijvende partner voldoende zijn om de hypotheeklast te blijven betalen. Of de waarde van de woning zo hoog is in verhouding tot de schuld dat de nabestaanden de woning zonder problemen kunnen verkopen.

[Joepie Joepie]

Ik denk dat premie gedurende looptijd stapsgewijs wordt verhoogd (zoals bij woekerpolissen = hypotheek + overlijdensrisicoverzekering), maar dat "had je" vantevoren kunnen weten en tussenpersoon en verstrekkende partij ook...

Helaas zit je er naast. Het principe bij een overlijdensrisicoverzekering is, hoe jonger je bent hoe langer je premie betaalt. Daarom blijft de premie gedurende de looptijd gelijk.

Ik kijk hier naar premie tabel - risico premies van Generali woekerpolis, die als functie van leeftijd oplopen tot 110 jaar.

En het probleem met die woekerpolissen is dat ze interen door slecht rendement op belegging en hoge kosten (die remmend werken op rendement en risico verhogend).

[Fiesiekus]

Dat vraag ik me af. Een bank zal meer verdienen aan een spaar- of beleggingshypotheek dan aan een simpel product als een aflossingsvrije hypotheek. In de tijd dat aflossingsvrij de 'norm' was, zou het voor de bank dus veel voordeliger zijn om daar op aan te sturen. Maar nee, de consument wilde nou eenmaal zo veel mogelijk lenen, dus koos voor aflossingsvrij om toch op draagbare maandlasten uit te komen.

Voor internet was het gehalte aflossingsvrij toch denk ik minimaal hoor. Vroeger was men nog verstandig en koos men voor annuitair of iets dergelijks. Aflossingsvrij is volgens mij vooral iets van na 2000.

Even definiëren wat aflossingsvrij is. Aflossingsvrij gedurende de looptijd en aan het einde (30 jaar) 1x aflossen m.b.v. een gekoppeld spaar-/beleggings- of verzekeringsproduct, is al vanaf de jaren '70 - '80 van de vorige eeuw (en nu blijkt dus de opbrengst tegen te vallen en/of moet de premie fors omhoog). Echt 100% aflossingsvrij en "apres moi la deluge" is exact wat je zegt zo rond 2000. Toen schoten de huizenprijzen ook omhoog, mede door dat volledig aflossingsvrij principe en werd er zoveel mogelijk geleend geld in de huizen gepompt.

[butanez]

Weer veel ondeskundigheid over dit onderwerp. RABO kent geen aflossingsverplichting na 30 jaar, dus onbeperkte looptijd tot verhuizing of overlijden.
ABN-AMRO schijnt bereid te zijn 10 jaar te verlengen tot 40 jaar. Op mijn hypotheek van 3 ton betaal ik nu bruto 700 per maand. Als de aftrekbaarheid van de rente vervalt (ik ben dan 82) wordt dat dus 700 netto p/m, daar heb je in de vrije sector geen huurwoning voor. Laat je niet bang maken, de banken hebben er belang bij je te laten aflossen of over te stappen naar een hypotheekvorm met aflossing omdat ze dan minder risico lopen.
Bij hypotheekverstrekkers die wel aflossing eisen na 30 jaar en geen nieuwe hypotheek willen verstrekken of als na pensionering de lasten te hoog worden dan zit er niets anders op dan te verkopen. Nu is daarvoor een gunstige tijd, je kunt ook wachten tot de deadline nadert met het risico dat de prijs weer gedaald is. Een goedkoper huis terugkopen kan een oplossing zijn als je veel overwaarde bezit, hiermee los je dan direct een deel van je nieuwe huis af. Huren is alleen zinvol als je in aanmerking komt voor een sociale huurwoning omdat de vrije sector hoger lasten heeft dan je vergelijkbare koopwoning.
Samenvattend: kijk eerst naar de looptijd van je aflossingsvrije hypotheek en breng vervolgens je financiële positie in kaart. Ga vervolgens een oriënterend gesprek (gratis) aan met je bank als je problemen verwacht, zo niet dan geen slapende honden wakker maken.

Ondeskundigheid?
Als je nu 700 voor die 3 ton betaald wordt het tijd, dat je je hypotheek oversluit.
Kennelijk heb jij een ruim inkomen nu en in de toekomst.
Waar het om gaat zijn de mensen die na pensionering terugvallen tot AOW aangevuld met een klein of helemaal geen aanvullend pensioen en de boetekosten voor afsluiten voor een lagere rente niet kunnen betalen. Dan kun je wel zeggen eigenschuld dikke bult, maar dat is juist hetgene wat de hypotheekverstrekkers en/of de tussenpersonen verzuimd hebben te vermelden.

In 2015 reeds overgesloten van 4,8 naar 2,8 procent 10 jaar vast bij dezelfde RABO bank. Naast boete betaal je nog 250 euro administratiekosten, alles aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Ga je naar een andere verstrekker met een nog iets lagere rente dan betaal je ook nog advieskosten, taxatiekosten en notariskosten met bovendien slechtere voorwaaarden. Bijv. mag je de hypotheek niet meenemen naar een ander huis.
Sluit je een aflossingsvrije hypotheek af die na 30 jaar moet worden afgelost dan wordt tevens een beleggingsproduct afgesloten (Bij RABO dus niet) om de hypotheek af te lossen. Je neemt dan een groot beleggingsrisico. Je adviseur had je dit nooit mogen aansmeren en een spaarhypotheek moeten verkopen.

Als je pensioen vooruitzichten slecht zijn zal het onmogelijk zijn na 30 jaar een nieuwe hypotheek te verkrijgen, dit probleem is nog steeds groter aan het worden omdat pensioenfondsen van eindloonstelsel zijn overgestapt naar middelloonstelsel en al 8 jaar niet meer indexeren. Bij het ABP is de indexeringsachterstand inmiddels opgelopen tot 13% en dat zal waarschijnlijk alleen maar toenemen.
Ik ontken dus niet dat een grote groep mensen met een aflossingsvrije hypotheek in de problemen is gekomen. Tijdig verkopen is dan de beste oplossing, bij een gedwongen veiling brengt het huis minder op.

De aflossingsvrije hypotheek bracht te grote risico's met zich mee en is nu daarom terecht niet meer aftrekbaar. Ook de verslechterde pensioenvooruitzichten maken het gewenst dat je na je pensionering geen hypotheeklasten meer hebt.

[Lady1234]

Er waren ook gewone echte spaarhypotheken, waarbij het eindbedrag na dertig jaar gegarandeerd is. Helemaal niets mis mee.

[Fiesiekus]

Er waren ook gewone echte spaarhypotheken, waarbij het eindbedrag na dertig jaar gegarandeerd is. Helemaal niets mis mee.

Juist bij de huidige lage rentestanden, blijken de spaarpremies fors omhoog te moeten, om het eindbedrag te behalen. Plus de ingebouwde premie om het risico bij overlijden op te vangen. Ik heb me destijds stevig in dat soort constructies verdiept en ben er van geschrokken hoeveel zooi er tussen zit, t/m box 3 constructies aan toe.

Het minst slechte product was de bankspaarhypotheek, maar die werd rap afgeschaft, althans fiscaal ontdaan van z'n voordelen.

[Fiesiekus]

Ik kijk hier naar premie tabel - risico premies van Generali woekerpolis, die als functie van leeftijd oplopen tot 110 jaar.

Maar is dat leeftijd bij aanvang verzekering of gedurende de looptijd?

[Lady1234]

Ik kijk hier naar premie tabel - risico premies van Generali woekerpolis, die als functie van leeftijd oplopen tot 110 jaar.

Maar is dat leeftijd bij aanvang verzekering of gedurende de looptijd?

Een risicoverzekering bij 110 jaar ikan men geen risico meer noemen maar zowat een zekerheid.

[Joepie Joepie]

Ik kijk hier naar premie tabel - risico premies van Generali woekerpolis, die als functie van leeftijd oplopen tot 110 jaar.

Maar is dat leeftijd bij aanvang verzekering of gedurende de looptijd?

Gedurende, premie werd elk jaar hoger en als belegging niet rendeerde dan uiteindelijk gewoon niet meer te betalen...