[ archief ] Nieuwe regels na aflossing volgens akte van geldlening

[ah47]

Mijn vrouw en ik hebben in 2009 een levenhypotheek met economische looptijd tot 2026 afgesloten. Overeenkomstig de akte van geldlening zal de lening in 2018 gedeeltelijk worden afgelost uit de aan de bank verpande levensverzekeringspolis en het restant uiterlijk aan het eind van de economische looptijd in 2026.

Onze bank geeft nu echter aan dat wij door de gedeeltelijke aflossing uit de verzekeringspolis gebonden zijn aan een "nieuwe" hypotheek waarop nieuwe regels van toepassing zijn. Dit betekent volgens hen dat wij, ofwel het restant - 26% van de WOZ-waarde - in de resterende 8 jaar van de looptijd lineair of annuïtair moeten aflossen, ofwel 0.2% opslag moeten betalen voor de omzetting van de oude levenshypotheek in de “nieuwe” aflossingsvrije hypotheek.

Is dit gerechtvaardigd of een boete op vervroegde aflossing? Wie kan ons hier meer duidelijkheid over geven?

[arvandongen]

Mijn vrouw en ik hebben in 2009 een levenhypotheek met economische looptijd tot 2026 afgesloten. Overeenkomstig de akte van geldlening zal de lening in 2018 gedeeltelijk worden afgelost uit de aan de bank verpande levensverzekeringspolis en het restant uiterlijk aan het eind van de economische looptijd in 2026.

Onze bank geeft nu echter aan dat wij door de gedeeltelijke aflossing uit de verzekeringspolis gebonden zijn aan een "nieuwe" hypotheek waarop nieuwe regels van toepassing zijn. Dit betekent volgens hen dat wij, ofwel het restant - 26% van de WOZ-waarde - in de resterende 8 jaar van de looptijd lineair of annuïtair moeten aflossen, ofwel 0.2% opslag moeten betalen voor de omzetting van de oude levenshypotheek in de “nieuwe” aflossingsvrije hypotheek.

Is dit gerechtvaardigd of een boete op vervroegde aflossing? Wie kan ons hier meer duidelijkheid over geven?

Het antwoord zal je kunnen vinden in je hypotheekakte en eventueel in de algemene voorwaarden van je geldverstrekker.

Het eerste antwoord dat je moet zoeken is op de vraag: Moet de huidige hypotheekvorm beëindigd worden als resultaat van de gedeeltelijke aflossing dmv de levensverzekering?

Als het antwoord daarop JA luidt, dan zal er blijkbaar een nieuwe hypotheekvorm moeten komen.
Voor het verkrijgen van hypotheekrente aftrek, (HRA) moet de hypotheek dan lineair of aflossingsvrij zijn. Andere vormen zijn weliswaar toegestaan, maar dan is er geen HRA mogelijk.

Waar die 0.2% 'boete' vandaan komt wordt niet duidelijk uit je verhaal. Waarschijnlijk doel je op het feit dat destijds spaarhypotheken een korting kregen van 0.2% op het rentepercentage en dat dat bij lineair/annuïteit niet geldt of gold. Ik zou mij daar niet zo druk over maken. Ten eerste verborgen banken/verzekeraars heel veel kosten in de gekoppelde levensverzekeringen. Nu die wegvalt, heb je die kosten niet meer. Ten tweede: Door het aflossen betaal je over de gehele looptijd in totaal minder rente. Ten derde: De rente staat op dit moment historisch laag, waarschijnlijk ga je minder maandelijkse rentelasten betalen. De maandelijkse lasten zouden kunnen stijgen door de aflossing van de restschuld in 8 jaar. Het geld dat gestopt wordt in aflossing komt weer beschikbaar op het moment dat het huis verkocht zou worden.

[kweenie]

Het eerste antwoord dat je moet zoeken is op de vraag: Moet de huidige hypotheekvorm beëindigd worden als resultaat van de gedeeltelijke aflossing dmv de levensverzekering?

Als het antwoord daarop JA luidt, dan zal er blijkbaar een nieuwe hypotheekvorm moeten komen.
Voor het verkrijgen van hypotheekrente aftrek, (HRA) moet de hypotheek dan lineair of aflossingsvrij zijn. Andere vormen zijn weliswaar toegestaan, maar dan is er geen HRA mogelijk.

Dat is niet noodzakelijk zo. Voor de hoogte van de hypotheekschuld die je in 2013 had houd je de vrijheid om dit aflossingsvrij te lenen, ook als de hypotheek beëindigd wordt en er een nieuwe hypotheek komt. Als er gedeeltelijk wordt afgelost, dan geldt alleen voor het deel dat afgelost wordt dat je dat niet meer aflossingsvrij mag lenen.

De vraag is dan wel hoe de hypotheek is ingericht. In de regel bestaat een levenhypotheek uit een aflossingsvrije lening plus een daaraan gekoppelde levensverzekering. Als die levensverzekering tot uitkering komt, dan wordt dus een deel van die aflossingsvrije lening afgelost. Er is dan in principe geen fiscale reden waarom een nieuwe hypotheek afgesloten zou moeten worden.

Wel zal vanuit het oogpunt van de geldverstrekker de hypotheek veranderen van een hypotheek met daaraan gekoppelde aflossingsvorm naar een hypotheek zonder aflossingsvorm. Dat kan reden zijn voor een hogere hypotheekrente. Al is het bij veel geldverstrekkers zo dat ook een levenhypotheek al een hogere rente heeft en er dus geen verschil zou hoeven te zijn.

[ah47]

Dank voor de reacties.
De hypotheekakte heeft een juridische looptijd tot 2026 en verplichting tot gedeeltelijke aflossing uit de levensverzekering in 2018, maar geen eisen t.a.v. hypotheekvorm na deze gedeeltelijke aflossing.
Feitelijk was de hypotheek tot nu toe voor een derde aflossingsvrij. Alhoewel de verhouding tussen schuld en waarde van hypotheek en verpandingen door de gedeeltelijke aflossing terugloopt van 34% naar 16%, rekent de bank voor aflossingsvrije lening van de restschuld 0.2% meer rente, dan voor de bestaande, deels leven-, deels aflossingsvrije, hypotheek of voor een nieuwe annuitaire of lineaire lening van de restschuld.
Alhoewel de gedeeltelijke aflossing is al in de hypotheekakte van 1996 is vastgelegd, stelt de geldverstrekker inderdaad, dat de hypotheek verandert van een hypotheek met daaraan gekoppelde aflossingsvorm naar een hypotheek zonder aflossingsvorm en dat hierdoor nieuwe regels van toepassing zijn. Is dat terecht?

[arvandongen]

Alhoewel de gedeeltelijke aflossing is al in de hypotheekakte van 1996 is vastgelegd, stelt de geldverstrekker inderdaad, dat de hypotheek verandert van een hypotheek met daaraan gekoppelde aflossingsvorm naar een hypotheek zonder aflossingsvorm en dat hierdoor nieuwe regels van toepassing zijn. Is dat terecht?

Volgens mij bepaalt de wetgever niet dat er voor een aflossingsvrije hypotheek een opslag van 0.2% geheven MOET worden. Die 0.2% zal dan dus een keuze zijn van jouw hypotheekverstrekker. De wetgever bepaalt wel dat er voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken geen HRA meer toegepast mag worden.

Wat is eigenlijk het bezwaar om lineair of annuïtief het laatste restje hypotheekschuld af te lossen? Je hebt dan de 0.2% 'korting' en over 8 jaar geen problemen met het herfinancieren van de hypotheekschuld en geen discussies over de HRA.

[ah47]

Er is geen discussie over de HRA (zie reactie kweenie). Lineaire of annuitieve aflossing verlaagt de HRA en vertienvoudigt het maandbedrag, terwijl herfinanciering over 8 jaar verzekerd is door dan vrijvallende beleggingen.

[arvandongen]

Volgens mij mag de bank uit zichzelf een prijs bepalen voor hun product. Ze mogen dat ‘opslag’ noemen, of ‘kosten’, of ‘rente’. Ik neem aan dat de rente aangepast is op de rentevervaldag. Zo nee, dan heb je een zaak.

[kweenie]

Ik denk dat het laatste dus het geval kan zijn. Als je een x% rentepercentage afspreekt voor een lening, waarbij in de voorwaarden staat dat je tussentijds gedeeltelijk uit de levensverzekering mag/gaat aflossen, dan mag dat rentepercentage alleen worden verhoogd als dit ook zo (in de voorwaarden) is afgesproken.

Het hangt dus sterk af van hoe de voorwaarden precies zijn geformuleerd. Het zou mooi zijn als we zouden weten om welke geldverstrekker het gaat en hoe de hypotheekvorm precies heet. Dan kunnen de voorwaarden misschien worden bekeken.

[ah47]

Het gaat om een van Lanschot levenhypotheek met rente vast periodes van 1 jaar. De gedeeltelijk aflossing valt samen met de eerstkomende rentevervaldag.

De bank deed eerder een continuatievoorstel zonder rekening te houden met de in de hypotheekakte verplicht gestelde gedeeltelijke aflossing. Na hierop attent gemaakt te zijn, meldde de bank telefonisch de rente uit het oorspronkelijke continuatievoorstel met 0.2% te moeten verhogen voor aflossingsvrije voortzettingvan de restschuldlening.

[arvandongen]

Gelden deze voorwaarden?
https://www.vanlanschot.nl/media/264896 ... gement.pdf

Kijk eens na of je korting (van 0.2%) gekregen hebt op de standaard rente wegens beleggingen/levensverzekering bij Lanschot. Als de waarde van die beleggingen plus levensverzekering onder een bepaald niveau komt dan vervalt de rentekorting.

[kweenie]

Na hierop attent gemaakt te zijn, meldde de bank telefonisch de rente uit het oorspronkelijke continuatievoorstel met 0.2% te moeten verhogen voor aflossingsvrije voortzettingvan de restschuldlening.

Hm, het lijkt er dan op dat ze per ongeluk de tarieven voor annuïteiten en lineaire hypotheken hebben gebruikt bij het verlengingsvoorstel. Maar volgens mij zou dat dan los staan van de vraag of je wel of niet gaat aflossen. Als ik het zo bekijk zouden ze eigenlijk ook al vóór de aflossing de rente van de levenhypotheek 0,2% hoger moeten hebben.

Ik zou denken dat als zij een vergissing hebben gemaakt, ze daar dan ook zelf de verantwoordelijkheid voor zouden moeten nemen. Zeker als het gaat over de rente voor 1 jaar vast, dan is de schade natuurlijk niet heel groot. (Ook voor jou natuurlijk, maar dat staat er even los van...) Misschien dat een goede, nette, klachtbrief wel tot een goede oplossing kan leiden.

Kijk eens na of je korting (van 0.2%) gekregen hebt op de standaard rente wegens beleggingen/levensverzekering bij Lanschot. Als de waarde van die beleggingen plus levensverzekering onder een bepaald niveau komt dan vervalt de rentekorting.

Deze rentekorting geldt alleen voor het saldo dat je bij Van Lanschot bank hebt. Daarbij telt het saldo van de verpande levensverzekering dus niet mee.

Wel kan het zijn dat de verhouding tussen lening en woningwaarde inmiddels veel lager is dan aan het begin en dat daarom die individuele rente-opslag kan vervallen. Dat hangt ook af van hoe hoog de verhouding was tussen lening en woningwaarde op het moment van afsluiten. Dat is dus nog wel iets om na te gaan.

[ah47]

Het rentepercentage in het oorspronkelijke continuatie voorstel was conform de begin januari op https://www.vanlanschot.nl/tarieven/hypotheken genoemde tarief voor leningen onder 65% van de marktwaarde, zonder vermogenskorting, zoals het tot dusverre altijd al was. De vermogenskorting wordt per kwartaal bekeken en verrekend.

De bank was op tijd (minimaal 3 maanden voor de vervaldag) met het oorspronkelijke continuatievoorstel, maar heeft 6 weken voor de vervaldag, nog niet gereageerd op mijn verzoek om een gecorrigeerd voorstel, waarin wordt ingegaan op mijn klacht over de 0.2% opslag.