is dit slimme verkoop of misleiding?

Ben je benadeeld of juist goed geholpen door een makelaar? Geef hier jouw mening.
Lady1234
Berichten: 11073
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 08 jun 2019 17:18

Nou, of de hoogste het wordt, is ook nog maar de vraag. Want dan zal die koper zelf toch heel wat reserve moeten hebben, gezien de huidige hypotheekvoorwaarden.

En de koper zal, hoop ik toch maar, ook een ontbindende voorwaarde op willen laten nemen tav de financiering.

Diversion
Berichten: 11
Lid geworden op: 06 okt 2014 14:00

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Diversion » 08 jun 2019 17:40

Maar waar zit daar de misleiding in?
Nou dat lijkt me nogal wiedes eerlijk gezegd.
Bieders onder de 280.000 zijn bij voorbaat kansloos, maar er wordt door de makelaar een situatie geschetst waarbij bieders vanaf 235.000 wél serieus worden genomen. En dat zijn dus allemaal mensen met een droom, met een verwachting, mensen die mogelijkheden zien. Die fantaseren over een volgende stap in hun leven. Die hypotheekadviseurs gaan raadplegen en afwegen welke risico's ze kunnen nemen. Terwijl ze door die makelaar alleen maar worden ingezet om de druk op te voeren.
Daarvan kun je je dus afvragen of dat nog slimme verkoop of misschien toch misleiding is.

fonsflons
Berichten: 1412
Lid geworden op: 10 okt 2017 19:20

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door fonsflons » 08 jun 2019 17:55

Diversion schreef:
08 jun 2019 17:40
En dat zijn dus allemaal mensen met een droom, met een verwachting, mensen die mogelijkheden zien. Die fantaseren over een volgende stap in hun leven. misleiding is.
Ach, er zijn ergere dingen toch?

hollebol1960
Berichten: 1
Lid geworden op: 08 jun 2019 18:18

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door hollebol1960 » 08 jun 2019 18:23

Het is weliswaar misleiding, maar dat weet in principe niemand. Alleen jullie. En dan moeten jullie het ook nog hard maken. Want ze kunnen zoveel zaken verzinnen, waarom die prijs zo laag staat. Van een typfoutje tot een foutje van de secretaresse etc..

Cro
Berichten: 655
Lid geworden op: 21 sep 2017 23:58

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Cro » 08 jun 2019 18:36

Lady1234 schreef:
08 jun 2019 17:18
Nou, of de hoogste het wordt, is ook nog maar de vraag. Want dan zal die koper zelf toch heel wat reserve moeten hebben, gezien de huidige hypotheekvoorwaarden.

En de koper zal, hoop ik toch maar, ook een ontbindende voorwaarde op willen laten nemen tav de financiering.
Die reserve zal meestal niet verschillen via deze per opbod verkoopmethode, een hypotheek mag 100% van de marktwaarde zijn en die vanaf prijs zal niet de marktwaarde zijn in de meeste gevallen. Normaliter is de marktwaarde de taxatie waarde van de woning.

Als er zwaar boven de taxatie waarde geboden zal gaan worden dan zal er inderdaad veel reserve moeten zijn, maar wordt er verstandig geboden tot ongeveer de werkelijke waarde zal er net zoveel reserve moeten zijn dan bij een verkoopmethode waarbij de vraagprijs hoger ligt en er minder biedingen te verwachten zijn. Bij beide verkoop methoden zie je trouwens tegenwoordig, afhankelijk van de locatie, dat er regelmatig overboden wordt in de huidige oververhitte huizenmarkt.

Lady1234
Berichten: 11073
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 08 jun 2019 18:50

Maar ja, wat is een “werkelijke” waarde. In dit geval wordt er dus blijkbaar verwacht dat er zeker € 50.000 boven de startprijs wordt geboden.

Diversion
Berichten: 11
Lid geworden op: 06 okt 2014 14:00

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Diversion » 08 jun 2019 19:27

Nou ja, de marktwaarde is in de praktijk natuurlijk precies datgene wat mensen ervoor willen betalen, dus ook al is de taxatiewaarde lager, als daar overheen wordt geboden dan vertegenwoordigt dat gelijk een nieuwe marktwaarde.

BL2
Berichten: 2788
Lid geworden op: 08 sep 2016 22:02

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door BL2 » 08 jun 2019 19:39

Maar even een directe vraag, nu de woning zo gunstig wordt aangeboden, ga je weer meebieden ?
En misschien ook wel interresant, realiseer je je dat je misschien aan een forse financiële misstap ontkomen bent ?
Want is die woning echt wel E 280.000,- waard ?
Laatst gewijzigd door BL2 op 09 jun 2019 10:38, 1 keer totaal gewijzigd.

Diversion
Berichten: 11
Lid geworden op: 06 okt 2014 14:00

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Diversion » 08 jun 2019 20:06

Maar even een directe vraag, nu de woning zo gunstig wordt aangeboden, ga je weer meebieden ?
En misschien ook wel interresant, realiseer je je dat je misschien aan een forse financiële welke misstap ontkomen bent ?
Want is die woning echt wel E 280000 waard ?
Goede vraag waar ik nog niet helemaal uit ben. Ik weet dat de verkopers een bedrag van zo'n 285.000 in hun hoofd hebben en dat door de makelaar nu een kunstmatige gekte wordt gecreëerd waar ik me liever niet in meng. Wellicht wordt ons later nog gevraagd of ons bod nog steeds geldig is, en dan weet ik meteen dat we aanvankelijk teveel hebben geboden.
Is de woning MIJ 280.000 waard? Ja, in principe wel, anders zouden we dat bod ook niet hebben gedaan.

Revoked
Berichten: 914
Lid geworden op: 28 nov 2017 00:45

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Revoked » 08 jun 2019 20:12

De verkoopmakelaar mag volgens NVM regels nìet de aankoopmakelaar zijn. Verlangenbestrengeling ;-)

witte angora
Berichten: 20043
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door witte angora » 08 jun 2019 20:18

Nou... mochten die mensen ooit met hangende pootjes bij jullie terug komen met de mededeling dat ze alsnog akkoord gaan met 280.000, dan weet je het wel... Dan zou ik er toch flink onder gaan zitten.

Of meebieden, tot je het hoogste bod hebt, maximaal 280.000 euro. Je hoeft ook niet meteen 'met de meute' mee te bieden; wacht gewoon even af tot er een of twee bieders overblijven. Dan kun je alsnog 'instappen' met bieden. Kan ook een tactiek zijn. En stel dat je bijvoorbeeld op 260.000 blijft 'hangen', dan is dat bod van 280.000 uiteraard direct onbespreekbaar.

witte angora
Berichten: 20043
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door witte angora » 08 jun 2019 20:20

Revoked schreef:
08 jun 2019 20:12
De verkoopmakelaar mag volgens NVM regels nìet de aankoopmakelaar zijn. Verlangenbestrengeling ;-)
Een makelaar zal er best wel naar verlangen beide petten tegelijk op te hebben.... :wink:

Diversion
Berichten: 11
Lid geworden op: 06 okt 2014 14:00

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Diversion » 08 jun 2019 20:22

De verkoopmakelaar mag volgens NVM regels nìet de aankoopmakelaar zijn.
okee, maar dat is niet aan de orde

Moneyman
Berichten: 14039
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Moneyman » 08 jun 2019 21:25

Lady1234 schreef:
08 jun 2019 11:52
Een bieden vanaf prijs van zeg € 275.000 kan ik mij dan nog voorstellen, maar zo laag als hier? Compleet onlogisch.
Exact. Het slaat nergens op om zo ver onder de prijs te starten, ook niet vanuit strategisch oogpunt.

kweenie
Berichten: 14946
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door kweenie » 08 jun 2019 21:28

Bij die 'bieden vanaf' huizen is het, net als bij online veilingen, vaak zo dat de uiteindelijke prijs zo'n 30% boven die vanaf-prijs zit. Dus het kan best zijn dat het uiteindelijk rond de drie ton uitkomt. Is dat misleiding? Och, voor wie het spelletje en beetje kent niet. En iemand die Funda een tijdje volgt zal ook snel genoeg zien dat die vanaf prijs wel erg laag is.

witte angora
Berichten: 20043
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door witte angora » 08 jun 2019 21:40

kweenie schreef:
08 jun 2019 21:28
En iemand die Funda een tijdje volgt zal ook snel genoeg zien dat die vanaf prijs wel erg laag is.
Of reëel...

kweenie
Berichten: 14946
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door kweenie » 08 jun 2019 21:46

Dat kan natuurlijk ook. Maar vaak genoeg zie je die 'vanaf'-woningen met wel een heel lage vanaf-prijs. Dan kun je op je klompen aanvoelen dat de verkoopprijs uiteindelijk heel wat hoger uit zal komen.

Lady1234
Berichten: 11073
Lid geworden op: 02 nov 2017 16:04

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Lady1234 » 08 jun 2019 21:48

Kopers en kijkers rekenen vaak in afgeronde bedragen. Dus ze kijken naar iets van twee ton, 2,5 ton, 3 ton. Nu zien ze iets vanaf 2,35 en dan gaan die mensen die tot 2,5 denken te kunnen gaan ook meebieden.

En als het echt minstens 2,85 moet opbrengen, zit er een heleboel ruis in die biedingen.

Mijns inziens biedt geen normaal mens bij een startprijs van 2,35, meer dan 2,5.

En als het echt zo’n gewild object is, start je veel hoger.

witte angora
Berichten: 20043
Lid geworden op: 21 okt 2009 20:44

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door witte angora » 08 jun 2019 21:51

Klaas Jan schreef:
08 jun 2019 14:51
witte angora schreef:
08 jun 2019 13:11
Naja, als ik 235.000 te besteden heb zal ik nooit geen 285.000 bieden. Maar als ik 285.000 kan besteden, waarom zal ik dan gaan kijken naar een woning die 'maar' 235.00 moet kosten om vervolgens die 285.000 te gaan betalen?

Ik geloof nooit dat dit een strategie van die makelaar is. De verkopers hebben gewoon meer willen hebben als de woning ooit op gaat leveren. En dat er veel kijkers gaan komen? Kijkers heb je niks aan. Je hebt kopers nodig - en aan één heb je genoeg.
Tussen 2009 en 2015 zijn er 5000 woningen op deze manier verkocht. De verkooptijd wordt gehalveerd. En de uiteindelijke verkoopprijs wijkt gemiddeld 4% af van de traditionele manier van verkopen maar bij huizen van na 1990 niet.
En in regio's waar vanaf-verkopen vaak wordt gehanteerd wijkt de prijs ook niet af.
Wel degelijk een strategie volgens de bron NVM https://www.tias.edu/docs/default-sourc ... f?sfvrsn=0
Uitgaande van jouw bericht, dat de uiteindelijke verkoopprijs gemiddeld 4% afwijkt van de traditionele manier van verkopen, komt er dus hooguit een duizendje of 10 bij vergeleken met een 'normale' verkoopprijs. Dan kom je, ervan uitgaande dat mensen op het moment wat meer bieden dan de vraagprijs, op zo'n 250.000 tot 260.000 uit.

Die 285.000 gaat het dus nooit van zijn leven worden.

Moneyman
Berichten: 14039
Lid geworden op: 18 feb 2015 11:36

Re: is dit slimme verkoop of misleiding?

Ongelezen bericht door Moneyman » 08 jun 2019 22:06

kweenie schreef:
08 jun 2019 21:46
Dat kan natuurlijk ook. Maar vaak genoeg zie je die 'vanaf'-woningen met wel een heel lage vanaf-prijs. Dan kun je op je klompen aanvoelen dat de verkoopprijs uiteindelijk heel wat hoger uit zal komen.
Ik zie dat eigenlijk nooit, in tegendeel.

Plaats reactie