[phpBB Debug] PHP Warning: in file [ROOT]/viewtopic.php on line 176: Illegal string offset 'forum_id'
[phpBB Debug] PHP Warning: in file [ROOT]/viewtopic.php on line 178: Illegal string offset 'forum_id'
Radar • Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen - Pagina 2
Pagina 2 van 3

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 11 aug 2010 12:32
door courier
Marcel: In jouw voorbeeld verkoop je mij een perceel, sectie A nr. 1 incl. tuin en een gedeelte van die tuin heeft een ander perceelsnummer (gekregen?), maar is wel jouw eigendom. Sectie A nr. 2 staat niet in de koopovereenkomst.
Nu ben jij toevallig niet een onwetende particulier, dus met behulp van mijn (aankopende ter plaatse uitstekend bekende) makelaar doen wij een beroep op dwaling en de koopovereenkomst wordt vernietigd. Je moet dus een nieuwe koper zoeken, geen sinicure hedentendage! Bovendien ben je schadeplichtig jegens mij. Zou er kwade trouw in het spel zijn? Waarschijnlijk wel, maar lijkt mij moeilijk te bewijzen. Kortom: ik denk dat je dat allemaal niet echt wilt meemaken, ook al is dit een fictief voorbeeld.
Maar komt het wel zo ver? Dat denk ik niet wat diezelfde aankopende makelaar heeft vooraf een kadastraal extract aangevraagd en dat heeft hij in zijn binnenzak als we ons bij jou aan de keukentafel over de conceptkoopovereenkomst buigen. En wat is het slot van het liedje: Sectie A nr. 2 komt gewoon in de koopovereenkomst!
En dan nog: Ook al zou ik een onwetende particulier zijn dan ben ik nog wel mans genoeg om de oppervlakte van het zichtbare perceel te vergelijken met de betreffende omschrijving in jouw eigendomsbewijs.
Niet doen dus Marcel, voordat je het weet sta je voor straf 1 jaar onkruid te wieden in je voormalige eigen tuin en wat moeten de buren daar wel van denken?

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 11 aug 2010 12:40
door marcel75
Courier,
En weer haal je er van alles bij om je gelijk te halen. Als jij een aankoopmakelaar in de arm neemt, dan zal hij ook de koopovereenkomst opstellen. Je betaald hem er (te) goed voor immers. En daar had TS het niet over!

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 11 aug 2010 13:01
door courier
Marcel: Inderdaad het ging niet over TS maar over jou! En dat voorbeeld was een karikatuur van de werkelijkheid, desondanks heb ik er graag over nagedacht en dat mijn antwoord je niet bevalt.........................................soi!

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 11 aug 2010 13:28
door marcel75
Courier,
Oh ja nog een aanvulling op je gedachtenkronkel: een kadastraal extract garandeert geen eigendom. Het is slechts een aanwijzing. De eigendom kan heel anders in elkaar zitten (denk aan zoals eerder aangegeven: echtscheidingen, nalatenschappen, stuk grond op naam van bedrijf zetten etc.).

Ik heb trouwens nergens aangegeven dat jouw antwoord mij niet bevalt, alleen maar dat het in mijn ogen geen passend antwoord is. Maar ja, dat zal je wel niet bevallen en je bent er nogal dol op om het laatste woord te hebben en daarmee te denken dat je het gelijk van de wereld aan je zijde hebt. Nou vooruit dan maar. Je krijgt gelijk (dat is uiteraard iets heel anders dan ook daadwerkelijk gelijk hebben).

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 11 aug 2010 13:30
door FiscaalJurist
marcel75 schreef:Courier,
Helaas. Ik verwijs je graag naar de standaard handboeken op dit punt. Als je die zou lezen dan zou je weten dat dit met en dergelijke op te lossen is en niet zomaar door de notaris er bij geleverd kan worden.

De wet is ook heel duidelijk. Je hebt een schriftelijke koopovereenkomst nodig en op basis van die overeenkomst moet je leveren wat je bij de koopovereenkomst hebt verkocht. Voor het kadastrale nummer 2 was geen schriftelijke koopovereenkomst dus is het niet verkocht.

Zowel in het verleden als het heden is dat al veelvuldig misgegaan doordat de kadastrale percelen niet allemaal op dezelfde naam stonden waardoor er maar een deel van wat de bedoeling was verkocht en geleverd is.
Marcel heeft gelijk. De overeenkomst moet voldoende bepaalbaar zijn.Wat niet genoemd is valt er zeer zeker niet onder, tenzij het ongenoemde opgrond van het leerstuk "natrekking" onderdeel is geworden van de onroerende zaak (bijvoorbeeld keuken of badkamer)

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 12 aug 2010 11:44
door courier
Ik sta nog steeds achter mijn bijdrage van 10 augustus, daarna is enig hobby-isme ontstaan die nauwelijks te maken heeft met de vraagstelling van TS. Maar om toch nog een leerzame duit in het zakje te doen het volgende: Op een executieveiling dit voorjaar ergens in het midden van het land meldt de notaris desgevraagd doodleuk dat een stenen garage OP het te veilen perceel (woonhuis+tuin) NIET tot het verkochte behoort. Dus de notaris zit er ook wel eens naast, dat geeft niet, maar dit was wel in het openbaar! De koper in veiling was gelukkig wel op de hoogte van het leerstuk "natrekking", dus dat liep met een sisser af.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 13 aug 2010 08:57
door marcel75
Fiscaal jurist, Courier,
Maar bij natrekking is het vergeten van een kadastraal perceel ook geen probleem. Natrekking zorgt er alleen maar voor dat bijvoorbeeld de eigenaar van de grond ook eigenaar van de stenen is en dat een keuken na plaatsing onroerend is geworden. Dit zegt dus niets over naastgelegen percelen. Zelfs al zou een gebouw op 2 percelen staan, dan nog helpt natrekking je hier niet. In dat geval verkoop en lever je alleen dat gedeelte van de opstal dat op of boven het verkochte perceel is gebouwd.

Natrekking werkt dus alleen verticaal, niet horizontaal.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 13 aug 2010 10:01
door FiscaalJurist
marcel75 schreef:Fiscaal jurist, Courier,
Maar bij natrekking is het vergeten van een kadastraal perceel ook geen probleem. Natrekking zorgt er alleen maar voor dat bijvoorbeeld de eigenaar van de grond ook eigenaar van de stenen is en dat een keuken na plaatsing onroerend is geworden. Dit zegt dus niets over naastgelegen percelen. Zelfs al zou een gebouw op 2 percelen staan, dan nog helpt natrekking je hier niet. In dat geval verkoop en lever je alleen dat gedeelte van de opstal dat op of boven het verkochte perceel is gebouwd.

Natrekking werkt dus alleen verticaal, niet horizontaal.
eens, maar in die trant heb ik toch ook al gereageerd?. Natrekking kan geen onbenoemd perceel tot de koop laten toetreden

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 13 aug 2010 10:45
door marcel75
Fiscaal,
Dan zitten wij op dezelfde lijn. Ik had je antwoord dan niet helemaal in jouw gedachten gelezen. Mijn excuses.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 13 aug 2010 16:27
door SJZ
Natrekking werkt dus alleen verticaal, niet horizontaal.
Klopt dat wel? Hoe zit het dan met een kelder onder huis van A die (deels) onder de grond van een perceel van B zit. Wie is eigenaar van die kelder?

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 13 aug 2010 16:54
door marcel75
SJZ,
Op grond van natrekking zou dat eigendom zijn van de grondeigenaar, maar in de rechtspraak is dit geval al meerdere keren aan de orde geweest. Als het een minimaal overschrijding betreft en de buurman geen eigen ingang heeft of kan hebben naar de kelder, dan is er een uitzondering. Hetzelfde geld ook voor een brug of anders water. De eigenaar van de grond waar de brug op rust is dan eigenaar van de brug. Maar dit zijn uitzonderingen, geen regels.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 24 aug 2010 14:51
door troubleshooter
Beste Marcel.

Ik heb genoten bij het lezen van het bovenstaande, ronduit heerlijk maar meen toch even te moeten reageren.
Vermelding in het kadaster is geregeld in de kadasterwet en wordt door de gemeente geregeld alwaar de notaris de verkoop aanmeld nadat de verkoop gesloten is. Zo werkt het en niet anders.
De makelaar is jouw bemiddelaar naar potentiele kopers en begeild jou in het verkoopproces. De courtage ben je inderdaad verschuldigd als je nu jouw woning zou verkopen buiten de makelaar om. Zeker doen als je er voordeel bij hebt Marcel en je kunt dit rustig met jouw makelaar overleggen als het zo ver is.
Veel mensen vragen mij tegenwoordig wat te doen het hun woning die geruime tijd tekoop staat en maar niet in de belangstelling staat. Wanneer ik dan controleer wat of er precies is gebeurt dan schrik ik want constateer dat de woning welliswaar in de belangstelling is geplaatst maar op de verkeerde plek.
Ook vaak is de vraagprijs te hoog. Hier kom je achter wanneer er maar steeds potentiele koper komen kijken maar afhaken. Dan heeft men twee keuzes. Of je verlaagt de vraagprijs of de verhuurd de woning.
Kortom, er zijn mogelijkheden alleen om tegenwoordig een woning te verkopen met winst, helaas de tijden zijn slecht te noemen en de handel gaat mede stroef door traagheid in de bankwereld.

Rest mij u heel veel succes te wensen in de verkoop van jouw woning

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 24 aug 2010 15:46
door marcel75
Troubleshooter,
Geweldig om te lezen hoe volgens jou het kadaster werkt! Maar ik zal je even de werkelijke uitleg geven. Er is geen notaris in Nederland die nadat de akte getekend is een overdracht aan de gemeente meldt om via die weg de eigendomsoverdracht te laten plaatsvinden. Dat mag hij/zij ook helemaal niet zomaar doen! De gemeente is immers niet altijd partij bij de akte. Alleen als de gemeente ook partij bij de akte is, krijgt de gemeente na afloop voor de eigen administratie (denk bijvoorbeeld aan erfpacht en innen van de canon) een afschrift van de akte.

Voor pakweg half juni 2006 werden door de notaris per in te schrijven akte 2 papieren afschriften verstuurd naar het kadaster. 1 op zogenaamde geeltjes (zijnde kadasterpapier) en 1 op gewoon vignetpapier. De geeltjes waren bestemd voor de inschrijving en het exemplaar op vignetpapier kwam na een paar weken voorzien van een inschrijvingsrelaas weer retour naar de notaris. Sinds halfweg juni 2006 is het voor de notaris mogelijk om via Elan een digitaal afschrift te versturen naar het kadaster. Vrijwel iedere notaris werkt inmiddels via dit systeem omdat het goedkoper en sneller is en minder werk voor de notaris betekent. Alleen op deze wijze gaat de eigendom over en alle via deze weg ingediende stukken worden door het kadaster verwerkt. Lees de combinatie van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, de Kadasterwet en de Notariswet er maar op na als je mij niet gelooft.

Ook meld een notaris niet altijd een verkoop. Dat doet hij alleen als zulks in de koopovereenkomst vermeld staat. Wat de notaris wel altijd meldt is een juridische eigendomsoverdracht, vestiging van een hypotheekrecht, vestiging van andere beperkte rechten, opheffing beperkte rechten etc.

Maar uiteraard sta ik open voor een andere versie van de werkelijkheid mocht blijken dat deze bijdrage geen juiste weergave van de werkelijkheid is. Maar ik nodig mezelf dan wel bij jou uit om dat aan te tonen.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 24 aug 2010 19:48
door troubleshooter
Bij nader inzien verwijderd.Troubleshooter

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 24 aug 2010 19:52
door marcel75
Troubleshooter,
Met alle respect waardeer ik natuurlijk wel een letterlijke aanhaling over het bestaan en de samenstelling van de gebruikersraad van het Kadaster, maar wat wil je daarmee zeggen? Dat er een gebruikersraad is die praktische zaken bekijkt, wetgeving implementeert en klachten van gebruikers bespreekbaar maakt?

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 24 aug 2010 20:00
door troubleshooter
Nee Marcel maar ik heb de pest aan betweterijen tegen beterweten in natuurlijk.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 24 aug 2010 20:09
door marcel75
Troubleshooter,
Leg mij dan eens uit waar staat dat de gemeente er voor zorgt dat het kadaster bijgewerkt wordt. Ik wil graag leren! En leg mij dan ook uit het dan wel werkt. Dan kan ik daar de volgende keer rekening mee houden. Een mens is immers nooit te oud om te leren.

Ik heb ook een hekel aan betweters tegen beter weten in, maar waarder de weters.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 24 aug 2010 20:44
door troubleshooter
Inschrijving in het kadaster geschied door aanbieding van een kopie der akte van levering door de notaris aldus de kadasterwet.
De gemeente meldt wijzigingen met betrekking tot openbare zaken.
Het waterschap alsook rijkswaterstaat melden ..... enz. enz.

De notaris meld dus de wijziging. De gemeente ontvangt de wijziging op verzoek van het kadaster.



Ik hoop dat deze versie helder is.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 25 aug 2010 08:33
door marcel75
Troubleshooter,
Helaas nog niet helemaal duidelijk voor me. Wat is nou precies de rol van de gemeente?

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 28 aug 2010 16:42
door sjoegel
Beste Marcel, Troubleshooter is op vele topics behulpzaam met non-informatie verpakt in archaisch ambtelijk taalgebruik vol met spelfouten.
(wat wellicht te wijten is aan zijn leesblindheid )