[phpBB Debug] PHP Warning: in file [ROOT]/viewtopic.php on line 176: Illegal string offset 'forum_id'
[phpBB Debug] PHP Warning: in file [ROOT]/viewtopic.php on line 178: Illegal string offset 'forum_id'
Radar • Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen
Pagina 1 van 3

Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 08 aug 2010 16:36
door Henk van der Keul
Ik heb mijn huis momenteel al anderhalf jaar te koop staan bij een makelaar. Nu wil een kennis misschien mijn huis kopen. Dan kan ik natuurlijk mijn huis uit de verkoop nemen en zelf naar een notaris stappen om de overdracht te regelen. Dat scheelt me een paar duizend euro aan courtage. Mag dat? En zo ja, moet er dan een minimale periode zitten tussen het moment dat ik het huis uit de verkoop haal en de aanvaardingsdatum? Ik ben er er wel van bewust dat ik de kosten die mijn makelaar heeft gemaakt (advertenties, fotograaf e.d.) sowieso moet betalen.
En is het dan voldoende om samen een afspraak met de notaris te maken, of moet ik eerst een contract opstellen dat de kennis moet ondertekenen?

Alvast bedankt voor jullie antwoorden.


Groeten,

Henk

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 08 aug 2010 16:44
door SJZ
Zie het contract dat je getekend hebt en de algemene voorwaarden. Meestal staat dat wel in dat als je het huis binnen x maanden na beëindiging van de makelaarsovereenkomst alsnog verkoopt dat je dan toch de courtage moet betalen.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 14:28
door marcel75
Als je binnen 6 maanden je woning alsnog verkoopt en levert aan een derde, moet je nog wel courtage betalen.

Ook kun je niet zomaar even naar de notaris gaan. Je zult eerst een koopovereenkomst moeten laten opstellen door de notaris. Die zal je kennis nodig hebben als hij een hypotheek aanvraagt en is tegenwoordig ook een wettelijk vereiste als hij er zelf gaat wonen. Theoretisch is het ook mogelijk zelf een koopovereenkomst op te stellen, maar je kunt het beter overlaten een mensen die er voor doorgeleerd hebben. Je laat mij immers ook niet je auto repareren.

Ook moet de notaris ruim van te voren weten wanneer de overdracht plaatsvindt. Jij bent namelijk verplicht op dat moment je hypotheek af te lossen en de meeste banken rekenen een maand opzegtermijn voordat je de hypotheek mag aflossen.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 14:47
door SJZ
Je zult eerst een koopovereenkomst moeten laten opstellen door de notaris.
Ach, die standaardovereenkomsten kun je zo downloaden bij de Vereniging Eigen Huis. Moet je vooral geen notaris voor gaan betalen.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 14:50
door marcel75
SJZ,
Is niet onmogelijk, maar dan moet je ook niet boos worden als de notaris meerkosten rekent om missers te herstellen of dat je het toch niet goed gedaan hebt. En die kosten zijn vaak hoger dan een koopovereenkomst te laten opstellen. En dan weet je ook zeker dat het klopt.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 16:36
door FiscaalJurist
Ik heb dit destijds zelf ook meegemaakt. Huis in de verkoop en uiteindelijk zelf een koper gevonden. Ik heb toen open kaart gespeeld bij de makelaar en ben met hem tot een vergelijk gekomen. Ik heb de gemaakte advertentiekosten betaald plus EUR 1.000 voor verrichte arbeid.

Wellicht een optie?

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 16:47
door SJZ
dan moet je ook niet boos worden als de notaris meerkosten rekent
Dan moet die notaris wel even aangeven wat er niet deugt aan de modelcontracten van de Vereniging Eigen Huis die zijn opgemaakt in samenwerking met de consumentenbond en de Nederlandse Vereniging van Makelaars.

Ze zijn dus ook letterlijk hetzelfde als de contracten die door de meest makelaars worden gebruikt.

Sowieso zijn er maar weinig mensen die een notaris inschakelen om de koopovereenkomst op te stellen.

Mijn ervaring is dat een standaard koopcontract geen enkel probleem oplevert.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 17:04
door marcel75
SJZ,
De tekst van de koopovereenkomst van vereniging eigen huis en muis gaan nog wel, maar het goed invullen daarvan is voor velen toch nog wel een probleem. De meeste notarissen zullen daar echter geen opmerking over maken en het gewoon helen in de akte van levering.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 19:22
door SJZ
gewoon helen in de akte van levering.
Is volstrekte nonsens dat dat helen is om daaraan mee te werken.

En de gegevens die je in moet vullen zijn heel eenvoudig: je moet je naam invullen, het pand waar het om gaat, de datum van verkoop, enz. Kan iedere randdebiel, zelfs ik kon het.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 21:17
door marcel75
SJZ,
Misschien handig om eerst in de Dikke van Dale te kijken en het werkwoord helen op te zoeken. Dat kan ook genezen, verhelpen betekenen. Ik denk dat jij aan heling zit te denken.

Die personalia gaat vaak nog wel, maar de kadastrale gegevens gaan vaak al mis en de gemeentelijke aanschrijvingen blijven vaak open of worden niet goed ingevuld, om nog maar te zwijgen over de inschrijving bij het kadaster en het er voor zorgen dat de bedenktijd gaat lopen. Ook het opsturen van de originele koopovereenkomst naar de notaris gaat vaak mis. Dus om nou te zeggen dat iedere randdebiel het kan en snapt....ik vrees dat je daar een heel groot deel van de Nederlandse bevolking mee beledigt.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 09 aug 2010 21:47
door SJZ
maar de kadastrale gegevens gaan vaak al mis
Daar kan je op zich wel achter komen. En bovendien: als er staat dat je een huis koopt op het adres Grensstraat 49 in Amsterdam, dan zal er niet gauw discussie over ontstaan.
gemeentelijke aanschrijvingen blijven vaak open
Meestal zijn die er niet, als ze er wel zijn weet de verkoper dat vast wel.
om nog maar te zwijgen over de inschrijving bij het kadaster
Dat is niet verplicht, en gebeurt ook meestal niet. Staat ook los van het contract op zich.
Ook het opsturen van de originele koopovereenkomst naar de notaris gaat vaak mis.
Oh, is het zo moeilijk een envelop op de post te doen? Je mag 'm ook langsbrengen. Als je een notaris belt dan zegt die: "je moet wel de originele overeenkomst aan mij geven". "OK" zeg je dan, en je doet het.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 08:42
door marcel75
SJZ,
Blijkbaar ben jij een van de uitzonderingen die wel de koopovereenkomst kan opstellen en begrijpen. Dat siert je ook. Ik heb alleen al heel wat gedrochten voor bij zien komen. Met alleen een adres kan er juist wel discussie ontstaan. Een perceel kan uit meerdere kadastrale percelen bestaan met alle gevolgen van dien als je daar 1 of meerdere van vergeet. Die zijn dan namelijk niet verkocht.

De inschrijving bij het kadaster van de koop is inderdaad niet verplicht, maar de meeste mensen weten niet dat je de koop kunt inschrijving bij het kadaster en wat de gevolgen daarvan zijn. Met als gevolg dat er dan bijvoorbeeld gekozen wordt om de koop wel in te laten schrijven maar dan na de levering. Tja, dan heeft het geen zin meer.

De notaris bellen doe jij blijkbaar wel op tijd. En dat is goed. Menigeen leeft in de veronderstelling dat de bank alles wel opstuurt naar de notaris. En dus stuurt men de originele koopovereenkomst niet naar de notaris.

Ook regelmatig meegemaakt dat de bedenktijd niet, althans niet aantoonbaar, was verstreken ook al was de koopovereenkomst al weken daarvoor getekend.

De gemeentelijke aanschrijvingen (maar ook aanschrijvingen van andere instanties) worden vaak gewoon opengelaten. Dus staat er dan niets over vermeld. Ook het verschil tussen monument en beschermd stads- en dorpsgezicht is niet altijd bekend.

Een hele mooi die ik ook regelmatig gehoord heb is het geval dat er te weinig handtekeningen onder de koopovereenkomst staan. Dan blijkt ineens toch nog een ex-echtgenoot te moeten tekenen of er wordt een woning overgedragen uit een boedel.

Het zijn van die kleine dingen die nogal eens misgaan. Maar blijkbaar niet altijd.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 10:10
door courier
In Amsterdam stelt de notaris in het bijzijn van partijen en evt. hun makelaars de (voorlopige) koopovereenkomst op; dat kost niets onder de voorwaarde dat het transport ook bij hem/haar plaatsvindt.
Bij het opstellen van de overeenkomst op basis van een concept van de VEH of de (verkopende) NVM-makelaar kan er ook niks misgaan, mits partijen zo verstandig zijn het notariele eigendomsbewijs van verkoper vooral GOED en buitengewoon NAUWGEZET door te nemen en letterlijk over te nemen. Stuur het origineel naar de notaris en maak gewaarmerkte kopiën o.a. voor de financiers. Dan kom je Marcels beren op de weg ook niet tegen.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 10:52
door marcel75
Courier,
Met het blind overtikken van het eigendomsbewijs van de verkoper blijf je in het verleden steken. Er kunnen daarna wijzigingen opgetreden zijn.

Een makelaar en/of een notaris controleert dat en zorgt er ook voor dat de juiste handtekeningen er onder staan. Ook zorgt die er voor dat (met name) koper, maar ook de verkoper een kopie voor de eigen administratie, maar nog belangrijker voor de aanvang van de bedenktijd krijgt.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 10:55
door crazyme
Henk van der Keul schreef:Ik heb mijn huis momenteel al anderhalf jaar te koop staan bij een makelaar. Nu wil een kennis misschien mijn huis kopen.
Breng de verkoop onder bij een andere makelaar. Met die makelaar spreek je een vaste courtage af voor de afwikkeling van de verkoop.

Na anderhalf jaar moet je zonder consequenties van de oude makelaar af kunnen.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 11:11
door marcel75
Crazyme,
Dat je na 1 1/2 jaar kosteloos van je makelaar af kan, vind jij dat of staat dat ergens? In de meest gebruikte overeenkomsten van makelaars staat namelijk dat als je na beëindiging van de overeenkomst de woning binnen een half jaar alsnog verkoopt, de makelaar courtage in rekening kan brengen. Daar heb je dan zelf voor getekend. Maar als ergens staat dat je zo van af kunt, houd ik me aanbevolen (heb ik weer wat geleerd vandaag).

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 15:39
door courier
Marcel: Het gaat erom of koper en verkoper in staat zijn een rechtsgeldige overeenkomst te tekenen. Dat de notaris vervolgens na kadastrale recherche in de concept-transportakte wijzigingen aanbrengt en/of erfdienstbaarheden/rechten van overpad e.d. toevoegt, maakt die overeenkomst niet minder rechtsgeldig.

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 16:05
door marcel75
Courier,
Als ik aan jou Dorpsweg 1 te Mijn Dorp, kadastraal bekend gemeente Mijn Dorp, sectie A nummer 1, dan krijg je echt niet zomaar het kadastrale nummer 2 er ook zomaar bij geleverd. Dat heb ik immers niet verkocht en daarvoor is dus ook geen overeenkomst gesloten. Ook al betreft het kadastrale nummer 2 een perceel grond dat naast of achter mijn woning ligt en wel deel uitmaakt van mijn tuin. Notaris komt daar waarschijnlijk (let op alleen maar waarschijnlijk, geen garantie) wel achter maar kan daar niets mee. Dat valt dus niet even zomaar te helen in de levering.

Overigens ben ik al snel genegen aan te nemen dat iemand wel in staat een overeenkomst te tekenen. Of hij die ook kan opstellen, beoordelen en toelichting is een ander verhaal. Je gaat toch ook niet aan je auto sleutelen als je daar niet veel verstand van hebt?

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 16:23
door courier
Marcel,
Ja dat valt dus onder "e.d.".
Doorgaans betaalt de koper de notariskosten dus daarvoor mag ook 100% kwaliteit worden verwacht. Dat extra stukje tuin (in jouw voorbeeld) valt gewoon onder de overeenkomst, daarover hebben partijen immers wilsovereenstemming bereikt

Re: Huis uit de verkoop nemen en vervolgens onderhands verkopen

Geplaatst: 10 aug 2010 17:03
door marcel75
Courier,
Helaas. Ik verwijs je graag naar de standaard handboeken op dit punt. Als je die zou lezen dan zou je weten dat dit met en dergelijke op te lossen is en niet zomaar door de notaris er bij geleverd kan worden.

De wet is ook heel duidelijk. Je hebt een schriftelijke koopovereenkomst nodig en op basis van die overeenkomst moet je leveren wat je bij de koopovereenkomst hebt verkocht. Voor het kadastrale nummer 2 was geen schriftelijke koopovereenkomst dus is het niet verkocht.

Zowel in het verleden als het heden is dat al veelvuldig misgegaan doordat de kadastrale percelen niet allemaal op dezelfde naam stonden waardoor er maar een deel van wat de bedoeling was verkocht en geleverd is.