Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Goede of slechte ervaringen met huren? Geef hier jouw mening.
Leo The Emperor
Berichten: 4631
Lid geworden op: 12 dec 2010 16:19

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Leo The Emperor » 30 jul 2017 11:53

.
Laatst gewijzigd door Leo The Emperor op 04 okt 2018 15:52, 2 keer totaal gewijzigd.

john18
Berichten: 1661
Lid geworden op: 17 mar 2016 19:40

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door john18 » 30 jul 2017 12:04

De bank heeft het huurbeding uit de AV ingeroepen en de rechter heeft dit blijkbaar geaccepteerd, omdat u er per 1 oktober uit moet zijn. Dit betekent concreet dat het huurcontract tussen u en de voormalige eigenaar is vernietigd. U hoeft daarom ook helemaal geen huur te betalen, tenzij u dit afzonderlijk heeft afgesproken met de nieuwe eigenaar.
Pas per 1 oktober. Er staat expliciet in de voorwaarden van executie verkoop dat de huur contract mee overgaat. Nu een rechter de overeenkomst die schriftelijk of mondeling is geweest heeft vernietigt betekent niet dat de huurders in 1 keer niet hoeven te betalen. Ze moeten gewoon betalen aan de nieuwe eigenaar tot 1 oktober. Voor de rest zou ik zeggen meewerken voor de makelaar om te bezichtigen maar poetsen kunnen ze zelf en al uw eigendommen gewoon meenemen. En bekijk even hoeveel uw borg was. Als u die had zou ik nu proberen te verrekenen in overleg met nieuwe eigenaar met uw huur.

Leo The Emperor
Berichten: 4631
Lid geworden op: 12 dec 2010 16:19

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Leo The Emperor » 30 jul 2017 12:17

.
Laatst gewijzigd door Leo The Emperor op 04 okt 2018 15:52, 1 keer totaal gewijzigd.

john18
Berichten: 1661
Lid geworden op: 17 mar 2016 19:40

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door john18 » 30 jul 2017 16:50

Leo The Emperor schreef:
john18 schreef:
De bank heeft het huurbeding uit de AV ingeroepen en de rechter heeft dit blijkbaar geaccepteerd, omdat u er per 1 oktober uit moet zijn. Dit betekent concreet dat het huurcontract tussen u en de voormalige eigenaar is vernietigd. U hoeft daarom ook helemaal geen huur te betalen, tenzij u dit afzonderlijk heeft afgesproken met de nieuwe eigenaar.
Pas per 1 oktober. Er staat expliciet in de voorwaarden van executie verkoop dat de huur contract mee overgaat. Nu een rechter de overeenkomst die schriftelijk of mondeling is geweest heeft vernietigt betekent niet dat de huurders in 1 keer niet hoeven te betalen. Ze moeten gewoon betalen aan de nieuwe eigenaar tot 1 oktober. Voor de rest zou ik zeggen meewerken voor de makelaar om te bezichtigen maar poetsen kunnen ze zelf en al uw eigendommen gewoon meenemen. En bekijk even hoeveel uw borg was. Als u die had zou ik nu proberen te verrekenen in overleg met nieuwe eigenaar met uw huur.
Dit zal echt niet.

De bank vraagt verlof aan de voorzieningerechter om het huurbeding in te roepen, Dit doet de bank voor de executieveiling, in ieder geval ook om zo een hogere opbrengst te krijgen. De rechter toetst die huurbeding volgens artikel 3:264 BW. Op de dag van de veiling is dus al bekend wanneer de huurders vertrokken moeten zijn.

Als een huurcontract conform BW 3:264 is vernietigd , betekent dit automatisch ook dat de huurpenningen vanaf die datum niet meer verschuldigd zijn.
Ts zegt
Wij hebben van de rechter huurbeding tot 1 oktober
Dus het is pas vernietigd op 1 oktober en niet eerder. Dus dan pas moet men het huis verlaten en tot dan {mits huurder niet eerder opzegt}moet er gewoon huur betaalt worden. Eigenaar wissel betekent niet dat de plichten/rechten vervallen. Maar het huurbeding word gezien dat er tot de gestelde datum de huurder mag blijven en daarna moet verlaten. Het is niet zo omdat de eigenaar iets doet wat eigenlijk niet mocht, dat de huurders de dupe worden. Huurders kunnen een schade claim bij hun oorspronkelijke verhuurder neer leggen. Het moeten verlaten vanwege huurbeding, ontslaat de huurders niet uit hun verplichtingen.

stofzuigertje

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door stofzuigertje » 30 jul 2017 16:54

Hij mag blijven maar volgens mij is hij niet verplicht tot 30 september te blijven en tot die tijd elk bezoek van makelaar gelijk klaar te staan.

De makelaar moet tijdig vragen en niet voor vandaag of morgen!
Verder is verzoek van bewoont laten lijken een vraag, geen eis!

john18
Berichten: 1661
Lid geworden op: 17 mar 2016 19:40

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door john18 » 30 jul 2017 17:00

Hoewel vernietiging normaliter met zich meebrengt dat er geen overeenkomst heeft bestaan, zijn er enkele afwijkende punten. De huurder kan bijvoorbeeld de door hem aangebrachte verbeteringen weer terugnemen (HR 2 juni 1989 NJ 1990, 253). Daarnaast zal de huurder de gedurende de huurperiode betaalde huurpenningen verschuldigd blijven.
Indien de huurovereenkomst vernietigd wordt verkrijgt de huurder bovendien een voorrangsrecht ten opzichte van andere crediteuren. Eerst wordt de hypotheekhouder uit de opbrengst voldaan bij het faillissement van de verhuurder, vervolgens de huurder voor zijn schade en dan pas daarna de andere crediteuren.
Bron: https://pcda.nl/het-huurbeding/

Leo The Emperor
Berichten: 4631
Lid geworden op: 12 dec 2010 16:19

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Leo The Emperor » 30 jul 2017 20:52

.
Laatst gewijzigd door Leo The Emperor op 04 okt 2018 15:52, 1 keer totaal gewijzigd.

john18
Berichten: 1661
Lid geworden op: 17 mar 2016 19:40

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door john18 » 30 jul 2017 22:56

Leo The Emperor schreef:
john18 schreef:
Hoewel vernietiging normaliter met zich meebrengt dat er geen overeenkomst heeft bestaan, zijn er enkele afwijkende punten. De huurder kan bijvoorbeeld de door hem aangebrachte verbeteringen weer terugnemen (HR 2 juni 1989 NJ 1990, 253). Daarnaast zal de huurder de gedurende de huurperiode betaalde huurpenningen verschuldigd blijven.
Indien de huurovereenkomst vernietigd wordt verkrijgt de huurder bovendien een voorrangsrecht ten opzichte van andere crediteuren. Eerst wordt de hypotheekhouder uit de opbrengst voldaan bij het faillissement van de verhuurder, vervolgens de huurder voor zijn schade en dan pas daarna de andere crediteuren.
Bron: https://pcda.nl/het-huurbeding/
Het is precies zoals in het onderstreepte is aangegeven. De betaalde huurpenningen kunnen niet worden teruggevorderd, maar nieuwe (nog niet betaalde) huurpenningen vanaf de datum uitspraak zijn niet meer verschuldigd.
Let op dit betreft
gedurende de huurperiode
Aangezien de nieuwe eigenaar de huurperiode overneemt {zoals ik al aangaf dat de verplichtingen van huurder ook overgaan} tot 1 oktober moet de huurder gewoon betalen!

Leo The Emperor
Berichten: 4631
Lid geworden op: 12 dec 2010 16:19

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Leo The Emperor » 31 jul 2017 07:52

.
Laatst gewijzigd door Leo The Emperor op 04 okt 2018 15:52, 1 keer totaal gewijzigd.

john18
Berichten: 1661
Lid geworden op: 17 mar 2016 19:40

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door john18 » 31 jul 2017 09:24

Leo The Emperor schreef:
john18 schreef:Aangezien de nieuwe eigenaar de huurperiode overneemt {zoals ik al aangaf dat de verplichtingen van huurder ook overgaan} tot 1 oktober moet de huurder gewoon betalen!
Dan begrijp je niet wat de een door de rechter geaccepteerd ingeroepen huurbeding inhoudt.

Het huurcontract is vernietigd. Niet vanaf 1 oktober a.s. maar vanaf het begin. Er is dus daarmee nooit sprake geweest van een geldig huurcontract.
Het huurbeding is dus een uitzondering op de bescherming van de huurder. Als de voorzieningenrechter aan de bank verlof verleent om het huurbeding in te roepen, wordt de huurder(s) veroordeeld tot ontruiming met een ontruimingstermijn van maximaal één jaar
bron: https://www.verhuurcommissie.nl/publica ... e-verhuren

Met andere woorden is een huurbeding een manier om het huis leeg te krijgen zodat het meer oplevert voor verkoop. Maar er kan een termijn tot max een jaar aan zitten. Dat wilt niet zeggen dat de huurders tot een jaar geen huur hoeven te betalen en alle andere lasten die in het huur kunnen zijn inbegrepen! Het is een uitzondering op huurbescherming en niet op verplichtingen zoals betalen.

Leo The Emperor
Berichten: 4631
Lid geworden op: 12 dec 2010 16:19

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Leo The Emperor » 31 jul 2017 10:11

.
Laatst gewijzigd door Leo The Emperor op 04 okt 2018 15:52, 1 keer totaal gewijzigd.

john18
Berichten: 1661
Lid geworden op: 17 mar 2016 19:40

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door john18 » 31 jul 2017 10:48

Er is geen verplichting , want er is geen contract, dus huur kan niet meer worden gevraagd na het geldig inroepen van het beding,

kijk anders even naar deze uitspraak, waarbij de rechter dit ook bevestigd :
https://uitspraken.rechtspraak.nl/inzie ... ng+betalen


Dit is niet het goede voorbeeld. Omdat de bank overgaat tot executie verkoop is de woning in beslag genomen. Vanaf dat moment dat de huurbeding word ingeroepen door de bank heeft de wanbetaler {verhuurder} geen recht meer op huur van de verhuurde. Dat bevestigd jouw voorbeeld. Er staat niet dat de huur/lasten niet meer betaalt moet worden aan de bank of eventueel de nieuwe eigenaar.
De kantonrechter zal dan ook aansluiting zoeken bij wat [y] op de zitting heeft verklaard, namelijk dat het huurbeding in februari 2016 is ingeroepen en dat hij een termijn van twaalf weken (die eindigde op 1 mei 2016) heeft gekregen van de bank om te vertrekken. [x] heeft dit laatste niet betwist. Terugrekenend vanaf 1 mei 2016, komt het de kantonrechter dan ook voldoende aannemelijk voor dat het huurbeding begin februari 2016 is ingeroepen. Dat betekent dat [y] veroordeeld zal worden de gevorderde huur tot en met januari 2016 te betalen. De gevorderde huur van na januari 2016 is niet toewijsbaar
Niet toewijsbaar aan x die de oude verhuurder was.

Het lijkt mij sterk dat de huurder maanden kan blijven zitten en de lasten op kan laten lopen ten nadelen van bank/wan betalende oude eigenaar/nieuwe eigenaar.

john18
Berichten: 1661
Lid geworden op: 17 mar 2016 19:40

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door john18 » 31 jul 2017 10:59

@Leo The Emperor
Zou fijn zijn als je kunt aangeven waarom er geen huur meer betaalt moet worden tegenover nieuwe eigenaar. Zoals de situatie van ts. De bank heeft de huurbeding ingeroepen. En de nieuwe eigenaar staat vrij om ze te laten zitten of uit laten zetten. En op moment dat er een nieuwe eigenaar is word ook lasten naar hem gerekend terwijl hij die niet gebruikt maar de inwonende.

16again
Berichten: 8713
Lid geworden op: 02 jul 2003 22:18

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door 16again » 31 jul 2017 11:09

john18 schreef:Het lijkt mij sterk dat de huurder maanden kan blijven zitten en de lasten op kan laten lopen ten nadelen van bank/wan betalende oude eigenaar/nieuwe eigenaar.
De huurder is ook gedupeerd, zijn huurcontract is ontbonden en hij dient verplicht te verhuizen. Maar deze kosten zouden verhaalt moeten worden op de oude eigenaar (en opbrengst van woningverkoop).

Leo The Emperor
Berichten: 4631
Lid geworden op: 12 dec 2010 16:19

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Leo The Emperor » 31 jul 2017 11:11

.
Laatst gewijzigd door Leo The Emperor op 04 okt 2018 15:51, 1 keer totaal gewijzigd.

Appie83
Berichten: 477
Lid geworden op: 12 jun 2014 15:26

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Appie83 » 31 jul 2017 12:49

Leo The Emperor schreef:
john18 schreef:@Leo The Emperor
Zou fijn zijn als je kunt aangeven waarom er geen huur meer betaalt moet worden tegenover nieuwe eigenaar. Zoals de situatie van ts. De bank heeft de huurbeding ingeroepen. En de nieuwe eigenaar staat vrij om ze te laten zitten of uit laten zetten. En op moment dat er een nieuwe eigenaar is word ook lasten naar hem gerekend terwijl hij die niet gebruikt maar de inwonende.
De nieuwe eigenaar heeft geen enkele contractuele relatie met de bewoners. Op basis van welk document zou hij dan huur, en hoeveel is dat? ,kunnen innen?. Dit kan alleen anders zijn als de rechter dit expliciet in de uitspraak heeft meegenomen

Het huurcontract tussen de bewoners en de oude eigenaar is vernietigd ( en niet pas per 1 oktober, maar vanaf de start ), dus daar kan de nieuwe eigenaar niks mee . Er is dus simpelweg geen enkele overeenkomst waarmee de nieuwe eigenaar iets kan vorderen.

Wat de nieuwe eigenaar kan doen is naar de rechter stappen voor toekenning van een schadevergoeding , Of dit kans van slagen heeft weet ik niet .
Bij het inroepen van huurbeding wordt er door de rechter ook een termijn bepaalt waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden. Let op er is iets bijzonders met de vernietiging bij het inroepen van het huurbeding. Deze werkt relatief en dat betekent dat het alleen degene beschermt die dit beding inroept en niet verder gaat dan nodig is om de bescherming te verwezenlijken. De huurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder blijft dus bestaan en moet de huurder zolang hij daar woont huur blijven betalen. De huurder kan van de verhuurder wel een schadevergoeding eisen.

john18
Berichten: 1661
Lid geworden op: 17 mar 2016 19:40

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door john18 » 31 jul 2017 13:04

16again schreef:
john18 schreef:Het lijkt mij sterk dat de huurder maanden kan blijven zitten en de lasten op kan laten lopen ten nadelen van bank/wan betalende oude eigenaar/nieuwe eigenaar.
De huurder is ook gedupeerd, zijn huurcontract is ontbonden en hij dient verplicht te verhuizen. Maar deze kosten zouden verhaalt moeten worden op de oude eigenaar (en opbrengst van woningverkoop).
Mee eens. Maar wat er word gesteld door leo is dat de nieuwe eigenaar ook gedupeerd word omdat de huurders er nog inzitten tot 1 oktober. En dan ook voor de kosten op zou draaien.

stofzuigertje

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door stofzuigertje » 31 jul 2017 15:47

1 Bij vorige eigenaar is na verkoop op deze manier geen geld te halen.

2 Nergens is geschreven of hij legaal of illegaal verhuurde.

3 Advies niet betalen is risico want wij weten niet hoe de opzegging ging en de huidige eigenaar kan schade claimen.

4 Als ik morgen wil kijken om te kopen is dat probleem voor Makelaar.... de huidige huurder hoeft het niet netjes te hebben en ook geen sleutel af te geven, dit wegens zijn spullen, en dan word het lastig verkoopbaar.
Dit is het risico voor de huidige koper die het met winst door wil verkopen.
Op 1 Oktober is het leeg en makkelijker te verkopen!

5 Verhuurde woningen brengen meestal minder op dus meer winst maar kosten ook meer tijd.
Een ervaren koper moet dit weten en niet klagen.

Leo The Emperor
Berichten: 4631
Lid geworden op: 12 dec 2010 16:19

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Leo The Emperor » 31 jul 2017 18:39

.
Laatst gewijzigd door Leo The Emperor op 04 okt 2018 15:51, 1 keer totaal gewijzigd.

Nijogeth
Berichten: 2279
Lid geworden op: 28 apr 2017 19:51

Re: Nieuwe eigebaar na executie verkoop

Ongelezen bericht door Nijogeth » 31 jul 2017 19:05

Leo The Emperor schreef:
Appie83 schreef: De huurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder blijft dus bestaan en moet de huurder zolang hij daar woont huur blijven betalen.
Dit is niet waar de huurovereenkomst wordt vernietigd
Waar wordt dit dan gedaan?

Plaats reactie