Radar

Wij hebben 12 jaar geleden een huis gekocht in België en onze hypotheek afgesloten bij de Rabobank in Nederland ( wij werken in Nederland en wonen in België ). Dit is een aflossingsvrije hypotheek met een vaste rente voor de gehele looptijd.
Vanwege de gedaalde hypotheekrente en de noodzaak ons huis te renoveren ( o.a. vervangen van dak) hebben wij een aanvraag gedaan om onze hypotheek over te sluiten met eventueel rente middeling en/of een verhoging van onze hypotheek voor renovatie.
Rabobank weigert ons dit, omdat Rabobank gestopt is met het verstrekken van hypotheken voor een huis in het buitenland.
De enige mogelijkheid die ons geboden is, is aflossing van onze hypotheek tegen een boete van bijna € 100.000,00.

wij hebben het gevoel nu met onze rug tegen de muur te staan, zodat er niets anders op zit om ons, huis waar we met veel plezier wonen, te verkopen.
wij vragen ons af of Rabobank hiertoe gerechtigd is?

De vergoeding voor vervroegde aflossing is in de voorwaarden geregeld (en er is een Leidraad van de AFM die daar zaken over bepaalt), dus ze zijn gerechtigd om die te rekenen.

Aan de andere kant kan Rabo niet gedwongen worden om nog een nieuwe lening (verhoging) te verstrekken.

Zuur, dat wel. Wellicht is het mogelijk om elders ene 2e hypotheek op de woning te nemen voor de renovatie? Of anders een persoonlijke lening?

Hoe het zit met een Nederlandse bank en hypotheek in het buitenland weet ik niet, maar wat ik wel weet is dat aflossingsvrije vormen afgeschaft zijn, deze zijn niet meer toegestaan voor de gehele woning. Maximaal mag je 50% van de waarde aflossingsvrij doen en de rest zal annuitair moeten. Als u de hypotheek met een 30 jaar vaste rente heeft afgesloten en u wilt tussentijds gebruik maken van de mogelijkheid van een lagere rente, zult u een nieuwe hypotheek moeten afsluiten, wat dus ook betekent dat u niet meer volledig aflossingsvrij mag.

Is het wellicht een optie om met een belgische hypotheekverstrekker om tafel te gaan?

Aflossingsvrij een nieuwe hypotheek afsluiten kan idd niet meer. Ik heb er zelf ook een en die is een paar jaar geleden onder coulance van mijn bank overgesloten met lagere rente (incl. boete). Maar als uw bank niet meer in het buitenland hypthekeert dan zult u zich daar waarschijnlijk gewoon bij neer moeten leggen. Een tweede hypotheek in Belgie misschien als optie?

U hebt zelf de hypotheek afgesloten, dus u weet ook wat de voorwaarden zijn geweest. Waarschijnlijk heeft u een extra rentekorting gekregen met als belofte de hypotheek tussendoor niet in te lossen. Toen voor u wellicht een goede keuze, immers goedkoper, maar achteraf blijkt niet.

Rabobank is niet verplicht een nieuwe hypotheek af te sluiten. U beide bent wel verplicht om beide aan de overeenkomst te houden.

Is een tweede hypotheek bij een bank in belgie geen optie? Al heb je in belgie natuurlijk niet de gunstige hypotheekrenteaftrek als in Nederland

Als de boete bij het oversluiten naar een andere bank ongeveer een ton is, dan zou de boete voor het overgaan naar een andere rente binnen de Rabobank ook zo hoog zijn geweest. Dan had dat er sowieso dus niet in gezeten.

Het is ook een beetje kort door de bocht om nu de Rabobank de schuld ervan te geven dat de noodzakelijke renovatie niet kan worden uitgevoerd. Als huiseigenaar kun je weten dat je zou moeten reserveren voor onderhoud en renovatie. Vuistregel daarvoor is zo'n 1%-2% van de woningwaarde per jaar, afhankelijk van de soort woning. Je zou dus na 12 jaar een flinke pot geld moeten kunnen hebben gereserveerd, in de orde van grootte van 20% van de woningwaarde, voor onderhoud. Een extra hypotheek afsluiten zou dan in de meeste gevallen ook niet nodig zijn.

Terug naar je eigenlijke vraag. Ja, Rabobank is niet verplicht om nieuwe hypotheken af te sluiten. Er zijn ook voor woningen in Nederland geldverstrekkers die zich hebben teruggetrokken. Mensen die daar een hypotheek hebben kunnen dus ook niet meer verhogen.

Ben wel benieuwd naar de oorzaak van die €100.000,- boete. Overigens kan de hypotheek wel boetevrij worden afgelost bij verkoop? Ik zeg: doen! Dan kan je ook weg bij de Rabobank en elders een perfecte hypotheek afsluiten tegen veel lagere kosten.

Fiesiekus schreef: ↑

26 feb 2019 16:43

Ben wel benieuwd naar de oorzaak van die €100.000,- boete.

Misschien nog 18 jaar een fiks hoge rente?

bremstraat schreef: ↑

26 feb 2019 13:41

De enige mogelijkheid die ons geboden is, is aflossing van onze hypotheek tegen een boete van bijna € 100.000,00.

Vervroegde aflossing is de oorzaak, dat staat er toch gewoon?

JozJan schreef: ↑

26 feb 2019 16:46

bremstraat schreef: ↑

26 feb 2019 13:41

De enige mogelijkheid die ons geboden is, is aflossing van onze hypotheek tegen een boete van bijna € 100.000,00.

Vervroegde aflossing is de oorzaak, dat staat er toch gewoon?

Dat snap ik, maar een numerieke onderbouwing zou wel interessant zijn om de zaak te analyseren. Zomaar €100000,- boete is nogal wat. Mijn boetes waren nooit hoger dan Fl.3500,- en €3000,-

Fiesiekus schreef: ↑

26 feb 2019 16:56

Mijn boetes waren nooit hoger dan Fl.3500,- en €3000,-

Was dat een vergelijkbare situatie dan?

Lange looptijd, groot renteverschil, zo gek is het toch niet?

We weten ook niet over welk hypotheek bedrag en rentepercentage het gaat.

Nee, maar uit de context in ieder geval makkelijk af te leiden dat het renteverschil groot is.

Voor de vraag van TS is de onderliggende berekening overigens ook niet boeiend.

Moneyman schreef: ↑

26 feb 2019 17:15

Voor de vraag van TS is de onderliggende berekening overigens ook niet boeiend.

Juist wel, de vraag is of de berekening conform de correcte methode is uitgevoerd.

Moneyman schreef: ↑

26 feb 2019 17:04

Fiesiekus schreef: ↑

26 feb 2019 16:56

Mijn boetes waren nooit hoger dan Fl.3500,- en €3000,-

Was dat een vergelijkbare situatie dan?

Lange looptijd, groot renteverschil, zo gek is het toch niet?

Vegeet vooral ook niet "aflossingsvrij" , daar staan dus ook geen te verrekenen tegoeden met hoofdsom tegenover, buiten het boetevrij aflosbaar deel.
Rentemiddelen kan ook niet; de gehele 30 jaar looptijd is nl rentevast, voor rentemiddeling moet de nieuwe periode langer worden dan huidige resterende rentevastperiode en niet langer dan looptijd.

En als de Ts een boete kan betalen met de verhoging van zijn hypotheek en ook nog de hypotheek kan verhogen ivm de renovatie van het dak, moet hij logisch gesproken, ook een tweede hypotheek kunnen krijgen voor dat dak.

Met een renteverschil van ruim 2,5% en nog 18 jaar looptijd kan de boete maar zo rond de 1/3 van de hypotheek liggen. Dus een ton boete is best realistisch.

In dit geval, met een ongunstige rente en resterende looptijd en een zo ongunstige boete, zou verhuizen daarom ook niet eens zo'n gek idee zijn. Dan bespaar je over de resterende 18 jaar looptijd namelijk ook een ton uit aan de huidige hoge rente.

Zeker als de woning aan een forse renovatie toe is, kan het nog wel eens gunstig uitpakken als je die kosten bespaart en naar een andere woning verhuist. Uiteraard zal de verkoopprijs dan lager zijn dan voor een huis dat spik en span is, maar dat prijsverschil kan wel eens lager zijn dan de kosten van de verbouwing.

Fiesiekus schreef: ↑

26 feb 2019 17:31

Moneyman schreef: ↑

26 feb 2019 17:15

Voor de vraag van TS is de onderliggende berekening overigens ook niet boeiend.

Juist wel, de vraag is of de berekening conform de correcte methode is uitgevoerd.

Dat is helemaal niet de vraag.

Ik geloof dat in dit geval en met de rente die moet worden betaald, de beste optie is om naar een ander huis te verhuizen en het te verkopen. De prijs van de verkoop zal afhangen van het moment, maar de prijs van de aankoop ook, dus als de prijzen hoog zijn, zijn ze net zoveel te kopen als te verkopen.