Radar

heeft er iemand ervaring met de Rabobank inzake het oversluiten van de hypotheek en de vaststelling van de boetrente

geen ervaring met boeterente, maar het valt me wel op dat ik in zo'n 8 van de 10 gevallen bij een hypotheek van de Rabo een opmaat hypotheekvorm zie. Standaard opmaat dus, tenzij het (op)maatwerk wordt?

Maatwerk bij hypotheken is een logisch verhaal

begrijp jij mij niet of ik jou niet

Geen ervaring met oversluitingen, wel met aflossen van hypotheek. De Rabobank heeft voor 100% correct gehandeld.

Pientjelien

ik niet begrijpen wel jij ?

Laurent,

RABO hanteert voor boeteberekening de zogenaamde contante waarde methode.

Voorbeeld:

Stel je hebt een hypotheek van 100.000,-- met een rente van 6,6 % en een resterende (!) rentevaste periode van 7 jaar. (oorspronkelijk bijvoorbeeld 10 jaar waarvan er nu 3 verstreken zijn). Overige uitgangspunten is 10 % boetevrij aflossen per jaar.

Stel dat de actuele rente bij de rabo voor 7 jaar rentevast momenteel 5,5 % is. Het renteverschil met de contractrente is dan:

6,6 -/- 5,5 = 1,1 %

De boeteberekening is dan als volgt:

100.000,-- x 90 % (10% boetevrij) x 1,1 (renteverschil) x 7 jaar

De uitkomst van deze berekening is aftrekbaar voor de belasting.


Een kleine waarschuwing is op de plaats bij de RABO:

Rabo hanteerd scherpe instaptarieven maar bij verlenging van de rente krijg je een vaak veel ongunstiger tarief voorgeschoteld. Sommige mensen krijgen het voorelkaar om hier opnieuw een korting op te bedingen maar dit lukt niet altijd. Vaak betaal je dan wat je eerst aan korting hebt gekregen dubbel en dwars terug.

Een tweede veel gevaarlijker situatie ontstaat wanneer de vermogensopbouw via een zogenaamde levensverzekering plaats vindt. Alle opmaat hypotheken zijn hypotheken waarbij de waardeopbouw in een levensverzekering plaats vindt. Dit kan op basis van sparen maar ook bijvoorbeeld beleggen zijn. Combinaties zijn ook mogelijk. Interpolis (de achterliggende verzekeringsmaatschappij) is onderdeel van de RABO. Stel dat je over een paar jaar weg wilt met je hypotheek bij de RABO. In dat geval wil je je polis niet afkopen (afkopen is per definitie zéér onvoordelig) maar je wordt hiertoe gedwonen omdat RABO VERPANDING AAN EEN ANDERE BANK DAN DE RABO NIET TOE STAAT !!! Het gevolg is dat je dan voor de keuze staat: Of doorgaan met de RABO óf een polis afkopen. Je zit met andere woorden op deze wijze vast aan de RABO.

Mijn advies: Kies als het even kan niet voor waardeopbouw in een polis bij de RABO. Wil je dat toch (bijvoorbeeld omdat je een KEW wilt): Vraag dan om een polis die je bij een maatschappij onderbrengt die later wél verpanding door andere banken toelaat. Je zult zien dat je dan ook ineens niet meer z'on gunstig tarief krijgt. De reden moge duidelijk zijn lijkt me.

Een Opmaatverzekering is gekoppeld aan een Opmaathypotheek, met andere woorden "deze zijn onlosmakelijk aan/met elkaar verbonden".
Het is dus logisch dat, wanneer je van plan bent je hypotheek af te lossen, de opgebouwde waarde van de Opmaatverzekering wordt uitbetaald. Je krijgt elk jaar een overzicht van de opgebouwde waarde en het is dus vrij eenvoudig na te gaan hoe hoog de afkoopwaarde is bij aflossing van de hypotheek. Het is dus allemaal niet zo ernstig als de heer/mevrouw jansen doet voorkomen.

Wanneer je "opmaatverzekering" een Kapitaalsverzekering Eigen Woning is ben je verplicht de polis in stand te houden (fiscaal). Overgaan naar een andere bank is dan niet zondermeer mogelijk omdat dit op een fiscale sanctie zou komen te staan. Waarde fiscaal geruisloos inbrengen volstaat niet omdat niet de volledige waarde wordt uitbetaald die opgebouwd is in een verzekering.

De afkoopwaarde is lager dan de opgebouwde waarde ! Afkopen is per definitie kostbaar! Ook bij de Rabo Bank!

Door een waardeopbouw in een verzekering die wel elders verpand kan worden hoeft er helemaal niets afgekocht te worden! Bovendien vindt er dan ook geen nieuwe overlijdensrisico beoordeling plaats!

Wat nu als u een jaar na het afsluiten er achter komt dat u "minder gezond" bent. Dan kunt u elders niet zomaar een nieuwe verzekering afsluiten en bent u gedwongen de opmaat polis voort te zetten waarmee u ook gedwongen bent met de RABO verder te gaan.

En dat is echt geen straf als je de epistels leest tegen DSB en aanverwante instellingen.

Zoals al eerder aangegeven zijn de OpMaat verzekering en OpMaat hypotheek onlosmakelijk met elkaar verbonden. Het is een constructie die als gehaal best aardig functioneert. Voordeel van OpMaat is dat dit zolang je bij de Rabo blijft een flexibel product is.

Ga je weg dan wordt het wat lastiger. De OpMaat is een waar drama om aan een andere hypotheek te koppelen. Indien het een belegginsvariant is die geen KEW is kun je hem nog losgekoppeld laten voortbestaan en valt het mee. Anders wordt het lastig.

Dit is echt een minpunt. De meeste andere financiers doen hier niet zo moeilijk over: Een Reaal polis aan een ABN Amro hypotheek geeft totaal geen problemen. Een Zwitserleven polis aan een Westland Utrecht hypotheek lukt ook. En een ABN Amro meegroei polis aan een ING hypotheek gaat ook prima.

Eerlijkheidshalve moet ik zeggen dat de Rabo soms gewoon een steengoede aanbieding doet die in een specifiek geval niet te evenaren is. Pas echter wel op met de voorwaarden. Vaak zit er geen verhuisregeling in waardoor een lange rentevast periode niet zinnig is.

Even een praktijkvoorbeeld:

Een relatie wil een woning kopen van 300.000 euro en wil deze volledig financieren. Hij wil graag een hypotheek van 325.000 afsluiten. Inkomenstechnisch is er geen vuiltje aan de lucht.

Indien hij eerst naar de Rabo gaat zal hij voor 10 jaar vast ca. 4,90% gaan betalen. Vervolgens gaat hij bij de ING op visite. ING biedt 10 jaar vast voor 4,60%. Als hij nu terug gaat naar de Rabo zal er 100% zeker 4,50% worden geboden. Dit is op/onder kostprijs.

Wat loont (heel gek maar waar) is shoppen bij verschillende Rabo kantoren. Een keer meegemaakt dat ik in de concurrentie was met de Rabobank, alleen de klant had bij twee filialen van de Rabo ook een offerte opgevraagd. Beide filialen dachten dat ik de andere partij was, maar ze bleken elkaar te beconcurreren. Ik heb de post helaas niet gesloten, maar het tarief dat de Rabo bood was ca. 0,2% onder de kostprijs.... Dat maakt dan wel weer veel goed....

Deze 0,2% zal door de rabobank vast en zeker elders worden goedgemaakt op deze post. Bijv. uit de verdiensten aan de opmaatpolis. Bij een financiering van een nieuw te kopen woning (dus 125% financiering) en maximaal 75% van de Ex. waarde aflosvrij zal dit neerkomen op een polis van zo'n 125.000,-.... mooie handel.

Dat is inderdaad de truck van OpMaat...

Overigens, in geval van geen NHG, vaak 100% EW afl vrij.

Rabobank blijkt de grootste hypotheek verstrekker te zijn tegen de beste martktrente, anders dan Scheringa met zijn DSB gedoe.

Over de grootste lopen de meningen uit 1.

Laatste keer dat ik de cijfers heb gezien was de ING groep de grootste. Dus ING, Postbank en NatNed hadden samen meer marktaandeel als de Rabobank.

Maar de Rabo is de laatste tijd zeer fanatiek, dus als het nu weer andersom is, dan zou mij dat niets verbazen.

RABO Bank:

De grootste hypotheekverstrekker van Nederland en m.i ook de beste.