[ archief ] Kredietcrisis; effect voor Elq, Sparck, Gmac en hun klanten

[Jack747]

De kredietcrisis en de gevolgen voor sub-prime hypotheekverstrekkers zoals Elq, Sparck en Gmac

Dat lijkt mij wel een interessant onderwerp met name in de huidige markt, en gezien de interesse die veel lezers op dit forum hebben voor het onderwerp Elq hypotheken. Het is een vrij complexe materie en ik zal proberen om het zo begrijpelijk en juist als mogelijk is weer te geven. Om te voorkomen dat het direct een ellenlang verhaal wordt waardoor het niet te lezen is, begin ik met een eerste deel. Als het je interesse heeft kan ik er nog meerdere toevoegen.

1. Oorsprong en achtergrondenDe kredietcrisis is zoals je misschien weet in de VS begonnen. De oorsprong ligt in het feit dat mensen met een slecht kredietrisico in staat werden gesteld een huis te kopen. Dit gebeurde op grote schaal, vaak tegen een variabele lage aanvangsrente die na een of meerdere jaren fors zou stijgen. Hypotheekverstrekkers gebruikten agressieve verkoopmethoden om de hypotheken te slijten.
De gedachte die de koper daarbij had was dat, omdat de huizenprijzen fors stegen, hij op het moment dat zijn rente zou stijgen de hypotheek wel kon oversluiten naar een goedkopere aanbieder, eventueel met eenzelfde eerste lage rente, of dat hij het huis met winst kon verkopen. Iedereen blij.
Het ging fout toen de huizenprijzen inzakten, en de huizenbezitter massaal hun huissleutels inleverden bij de geldverstrekkers. Op zich zou dat nog niet eens een groot probleem hoeven te zijn, ware het niet dat deze hypotheken meerdere malen verkocht waren als beleggingen. Hoe werkt dat?

Voor een goed begrip is van belang het verschil te weten tussen een bank bijvoorbeeld Rabobank en een hypotheekverstrekker zoals bijvoorbeeld Elq hypotheken.
De Rabobank kun je als een traditionele, conservatieve bank benoemen. Zij trekken spaargeld aan van klanten of geven bankobligaties uit, waarvoor rente betaald wordt. Dit geldt wordt weer uitgeleend als hypotheken in de prime (normale) markt, tegen een hoger percentage dan waarvoor het wordt aangetrokken. Daar bestaat de bank onder andere van.
Elq hypotheken trekt geen geld aan van spaarders. Zij halen hun geld op de kapitaalmarkt (van andere banken tegen het euribor tarief + opslag). Omdat Elq onderdeel is van Lehman Brothers gaat dat via het moederbedrijf. Dit geld zetten zij tegen een hogere rente en met forse risicotoeslagen weer uit in de sub-prime (BKR-coderingen en self-certified) hypotheken markt. Sparck werkt op dezelfde manier, Citibank is gedeeltelijk eigenaar van Sparck, daarnaast hebben zij nog een paar partijen waar zij hun geld lenen.

Het totaal aan hypotheken bij een verstrekker of bank noemt men een hypotheekportfolio. Investeerders zoals zakenbanken en hedgefondsen kopen verschillende soorten van deze portfolio’s op. Oftewel de hypotheekverstrekker (bank) verkoopt deze portfolio’s (hypotheken). De verkoopbaarheid en de waarde van de portfolio’s hangt in grote mate af van de waardering die eraan wordt gegeven. Daarvoor heeft de hypotheekverstrekker strikte acceptatie eisen waaraan het onderpand (woning) en de hypotheekgever (woningeigenaar) moeten voldoen, wil een hypotheek verstrekt worden. Daarmee kan de hypotheekverstrekker dus een constante kwaliteit aan hypotheken opbouwen in zijn portefeuille. De hypotheekverstrekker gaat bij een bepaald volume het portfolio te koop aanbieden. Dit gaat middels een netwerk van investeerders. Geïnteresseerde investeerders doen een bod. Wordt dat serieus geacht dan wordt door een zogenaamde ‘rating agent’ zeg maar een portfoliotaxateur het portfolio geanalyseerd en wordt er een waarde aan gehangen. Vervolgens komt de koper met de verkoper tot overeenstemming. Vraag is waarom verkoopt de hypotheekverstrekker en waarom koopt de investeerder?

Onder andere daarover later meer.

Jack.

[Mk]

Interessant en in grote lijnen correct verhaal. De vraag die ik me stel is wat er gaat gebeuren met hypotheken van deze aanbieders die aan het einde van hun rentevaste periode komen. Krijgen ze nog een nieuw aanbod van deze bedrijven? Zo ja, tegen welke rentepercentages? Zo nee waar kunnen ze dan een hypotheek krijgen (ze zaten niet voor niets bij een dergelijke aanbieder)?

[hypotheekadviseurs]

Zal duurder worden.

Gmac doet momenteel geen nieuwe hypotheken meer. Alleen bestaande klanten krijgen nog wel de service van een verhuisregeling en/of een aanvullende hypotheek. De rente is echter de afgelopen weken met extra omhoog gegaan.

[Jack747]

De kredietcrisis en de gevolgen voor sub-prime hypotheekverstrekkers zoals Elq en Sparck; deel 2.

2. Waarom verkoopt de hypotheekverstrekker en koopt de investeerder het portfolio?
Zoals in deel 1 opgemerkt verstrekken Elq en Sparck in eerste instantie hypotheken van geld wat zij van de kapitaalmarkt aantrekken.
Hypotheken vormen zogenoemde activa en moeten op de balans van de hypotheekverstrekker staan. Een balans moet in evenwicht zijn, vandaar ook de naam balans. Dus moeten er op de balans passiva (eigen vermogen) staan ter afdekking van het hypotheekportfolio. Plastisch geredeneerd, als het geleende geld als hypotheek is uitgezet houdt het dus op. Kan men geen nieuwe hypotheken meer uitzetten. Er zijn dan twee mogelijkheden:
- men leent opnieuw geld op de kapitaalmarkt
- men verkoopt het portfolio

Voor het wederom lenen van geld op de kapitaalmarkt zijn een aantal factoren van belang. Deze hebben allemaal betrekking op de kwaliteit van de hypotheekverstrekker, deze kwaliteit wordt uitgedrukt in een rating. Deze rating zegt iets over de kredietwaardigheid van de hypotheekverstrekker. Rabobank bijvoorbeeld heeft als enige in Nederland de AAA rating. Dat is van invloed op de opslag op het euribortarief wat betaald moet worden, oftewel Rabobank kan goedkoper geld aantrekken dan anderen, dat beïnvloedt hun marktpositie, men kan beter concurreren en de winstgevendheid is sneller beter.

De rating van Elq en Sparck is niet zelfstandig terug te vinden. Als zij volledig zelfstandig zouden zijn, zou dat waarschijnlijk een lage rating zijn. Stel dat dit DDD zou zijn dan waren zij waarschijnlijk niet in staat een levensvatbaar businessmodel neer te zetten.
Wat er dus gebeurt is dat zij gebruik maken van de rating van de moederbedrijven. Lehman Brothers de moeder van Elq heeft een rating AA- (medio 2007) en de laatst gevonden rating van Citibank is AA+. Daarmee kunnen ze dus nog redelijk ‘goedkoop’ geld aantrekken op de kapitaalmarkt en dat ter beschikking stellen van hun dochterbedrijven.

Het zal je duidelijk zijn dat deze zakenbanken aan de rating heel veel belang hechten. Ook is duidelijk dat aan de zogenaamde subprimemarkt waarin Elq en Sparck hun hypotheken verkopen geen hoge rating zal worden toegekend, gelet op het hogere risico. In ieder geval geen AA- of + . Als deze hypothekenportfolio’s dan ook op de balans van Elq en Sparck blijven staan, kan dit uiteindelijk van invloed zijn op de rating van de moederbedrijven.
Om die rating te behouden is de policy van dit soort hypotheekverstrekkers om de portfolio’s zo snel mogelijk van de balans te laten verdwijnen. Dat doet men door de portfolio’s te verkopen aan investeerders. Dat heeft dus een drieledig voordeel:
- men hoeft geen vermogen (passiva) aan te houden voor het portfolio; eventuele liquiditeiten die daarvoor bestemd waren vallen vrij en kunnen gebruikt worden. Bijvoorbeeld om nieuwe hypotheken te verkopen
- de verkoop van het portfolio levert ook liquiditeiten op die gebruikt kunnen worden om nieuwe hypotheken te verstrekken
- de creditrating komt niet in gevaar

De kredietcrisis zorgt er voor dat deze methode, met een mooi woord securitiseren genoemd, stagneert. De handel in portfolio’s is een wereldmarkt, er wordt momenteel geen portfolio verkocht. Verstrekkers kunnen ze aan de straatstenen niet kwijt. Gevolg daarvan is dat GMac, dochter van General Motors, autofabrikant van onder andere het merk Opel, op die wijze geen nieuw hypotheekkapitaal kan aantrekken. Omdat er geen grote bank achter GMac staat, en GM ook slecht presteert willen andere banken geen geld lenen. Men twijfelt eraan of men eventuele leningen aan GMac wel terugbetaald krijgt, dus doet men het niet, dan wel, alleen met een forse risico opslag. Daarmee is het marktmodel van GMac als prijsvechter voorbij. Men verstrekt geen nieuwe hypotheken meer, dat zal dus behoorlijk van invloed zijn op de werkgelegenheid bij GMac. Een verkoopapparaat is eigenlijk niet meer nodig en ook een acceptatieafdeling is overbodig. Ik denk dat er toch op korte termijn behoorlijk wat, mogelijk meer dan 50, gedwongen ontslagen zullen vallen.

Elq zal momenteel nog gevoed worden door Lehman, maar het stagneren van de verkoop van portfolio’s moet natuurlijk geen maanden meer gaan duren, anders gaat het grotere problemen opleveren dan nu al het geval is. Sinds het begin van de kredietcrisis heeft Elq binnen een halfjaar ook rigoureuze maatregelen genomen, nog niet zo scherp als GMac heeft moeten doen, maar dat komt mijns inziens alleen omdat Lehman de zaak nog overeind houdt. De beperkende maatregelen op het gebied van de acceptatie van nieuwe hypotheken hebben naar mijn inschatting tot een daling geleid van rond de 50%. De kadastercijfers spreken wat gepasseerde hypotheken betreft voor zich.
Uit contacten in de markt is duidelijk dat het verkoopapparaat in het afgelopen jaar al fors is ingekrompen, van 16 fte’s naar 3 fte’s. Dit duidt erop dat men de tussenpersoon alleen nog vanuit het hoofdkantoor wil servicen en de kans dat hun buitendienst opgeheven wordt, is zeker niet denkbeeldig, als dat al niet gebeurd is.
Dat er ook acceptanten moeten verdwijnen is een logische conclusie als de omzet 50% of meer daalt. Dus ook bij Elq is te verwachten dat er op korte termijn gedwongen ontslagen zullen vallen.

Voorlopig lijkt het erop dat Sparck de dans ontspringt. Acceptatievoorwaarden zijn ogenschijnlijk ongewijzigd. Hoewel je in de markt hoort dat men aanvragen voor hypotheken nogal wat kritischer beoordeelt. De reden waarom Sparck door kan gaan zoals eerder heeft eigenlijk te maken met de zeer geringe omvang van het totaal aan hypotheken wat is gepasseerd. Ik schat zo in dat Sparck nog niet eens voldoende volume heeft om een portfolio te koop aan te bieden.
Uit al deze ontwikkelingen blijkt dat de kredietcrisis zijn sporen ook nu al in Nederland achterlaat, er gaan aantoonbaar banen door verloren.

Wat betekent dit voor consumenten die bij een van deze partijen een hypotheek hebben?
Waarom kopen inversteerders normaliter portfolio’s en waarom nu even niet?

Onder andere daarover de volgende keer meer.

Jack.

[Jack747]

De kredietcrisis en de gevolgen voor sub-prime hypotheekverstrekkers zoals Elq en Sparck; deel 3.
Zoals in deel 2 aangegeven geef ik in dit stuk mijn visie op nog een aantal elementen die bij de kredietcrisis een rol spelen en de eventuele side-effecten. De volgende vragen zijn nog onbeantwoord.
Wat betekent dit voor consumenten die bij een van deze partijen een hypotheek hebben?
Waarom kopen inversteerders normaliter portfolio’s en waarom nu even niet?

Wat betekent dit voor consumenten die bij een van deze partijen een hypotheek hebben?
In sommige uitingen lees je dat er geen consequenties zijn voor consumenten die een hypotheek hebben bij Elq, Sparck of GMac. Of althans voorlopig niet. Zelf gaven ze tot eind 2007 aan dat de kredietcrisis geen of nauwelijks van invloed zou zijn op hun bedrijfsvoering. De werkelijk heeft deze bewering inmiddels gelochenstraft.
Ik ben voor wat betreft die invloed een andere mening toegedaan. Die consequenties zijn er direct voor consumenten die een hypotheek met een variabele rente hebben. Het voorbeeld van de situatie van een consument met een zogenoemde BKR-hypotheek maakt dit pijnlijk duidelijk. Ik ga daarbij uit van een hypotheek van € 200.000,-. ter grootte van 110% van de executiewaarde.

Toelichting bij de vergelijking:
Vermeld worden de rentetarieven per maart 2007 en maart 2008. Ter vergelijking wordt ook het euribor maandtarief vermeld. Dit is het tarief waarop Elq en Sparck hun variabele rente baseren. Euribor is het tarief waartegen (de meeste) Europese banken elkaar geld lenen. De gebruikte rentetarieven zijn zoals ze op internet gepubliceerd zijn. Hypotheekverstrekkers lenen geld wat ze van elkaar lenen met een oplag uit aan consumenten. Het ‘kale’ euribor tarief is dus nooit te vergelijken met de werkelijke rente die de consument moet betalen. De bank verhoogt deze met zijn kosten en gewenste winstmarge.
Waarom ik dan toch de euribor hier in het vergelijk meeneem? Om aan te geven wat, bij gelijkblijvende marges, een reële kostenstijging voor een hypotheek met variabele rente bij Elq en Sparck zou zijn.
Als je als consument een jaar geleden een hypotheek afsloot bij Elq of Sparck is de ontwikkeling als volgt:

Euribor
rente 03-2007
3,83
bruto jaarrente
7660
rente 03-2008
4,32
bruto jaarrente
8640
Verschil
980
% lastenstijging
12,79

Elq
rente 03-2007
5,06
bruto jaarrente
10120
rente 03-2008
7,59
bruto jaarrente
14180
Verschil
5060
% lastenstijging
50,00

Sparck
rente 03-2007
5,76
bruto jaarrente
11520
rente 03-2008
7,59
bruto jaarrente
14560
Verschil
3040
% lastenstijging
26,39

Wat hier dus duidelijk wordt, is dat de euribor zo’n 13% is gestegen, terwijl de rentelasten voor de consument bij Elq met maar liefst 50% en bij Sparck ook nog met een respectabele 27%.
Het heeft er dus alle schijn van dat deze aanbieders misbruik maken van de situatie en de rentetarieven exorbitant hebben verhoogd. Waarom? Tja, dat is gissen ik denk dat een groot deel bestaat uit margeverhoging, meer winst maken dus. De consument zit in de tang, kan geen kant op. Want de reden waarom men bij deze hypotheekverstrekker is terecht gekomen is een kredietincident, men heeft een of meer negatieve BKR-coderingen. Andere aanbieders in die markt zijn er niet, oversluiten is dus misschien onderling mogelijk, maar zoals uit de opsomming blijkt maakt dat weinig verschil in rentelasten. Daarbij hanteren beiden hoge boetes bij vervroegd aflossen. Het zou mij niet verbazen dat met name de grootste, Elq met een forse toename van consumenten met betalingsproblemen te kampen heeft. Dat blijkt ook wel als je de vacatures bekijkt van Elq: http://www.elqhypotheken.nl/index.php?p ... ure&CID=72 men is per direct op zoek naar debiteurenbeheerders en zoekt een riskmanager.
Sparck heeft daar denk ik (nog) minder last van, omdat zij vanaf de start van het bedrijf ook rentevast periodes van 3 en 5 jaar voeren. Elq is hier bij mijn weten pas eind 2007 mee gestart. Overigens is het niet mogelijk de variabele rente later (tussentijds) vast te zetten, zoals dat bij ‘normale’ aanbieders meestal wel kan.
Kortom de individuele consument met een hypotheek met variabele rente ondervindt dagelijks direct de gevolgen van de kredietcrisis, vooral als deze hypotheek bij Elq of Sparck loopt. Ook bij andere aanbieders is de variabele rente gestegen, maar niet zo extreem.

Wat op lange termijn de gevolgen kunnen zijn is onduidelijk. Bij verlenging van de rentevasttermijn hangt het er helemaal vanaf of de consument inmiddels een ‘normale’ hypotheek kan krijgen. Kan dat niet dan is de vraag wat wordt het nieuwe tarief.
Een ander punt van zorg is dat als deze mensen massaal in de problemen komen, niet meer betalen, waarna gedwongen verkoop van de huizen plaats moet vinden. We hebben het inmiddels over duizenden huishoudens. Bij een grote toevloed van gedwongen verkopen is de kans aanwezig dat dit een negatieve invloed op de huizenmarkt heeft, dus prijsdalingen. In dat geval bestaat ook bij ons de kans op het leeglopen van deze luchtbel, met alle gevolgen van dien.
Dat deze consumenten zich daarom zorgen maken is mijns inziens logisch en terecht.
Los daarvan is het de vraag of de verstrekkers genoeg geld uit de geldmarkt kunnen aantrekken om het aanbod te continueren. Bij verschillende hedgefondsen hebben investeerders hun geld teruggeëist. Dat zal bij Elq niet zo gauw gebeuren, immers Lehman Brothers zorgt nu voor funding. Sparck is wat dat betreft wat kwetsbaarder; Citibank wil niet 100% voor het geld zorgen, men heeft andere funders gevonden. Maar of die ook geld beschikbaar blijven stellen is de vraag.
Aan de andere kant is de policy van deze Amerikaanse zakenbanken een keiharde. Zo heeft Lehman Brothers in Amerika recent bedrijven gesloten met het verlies van meer dan 2000 banen als gevolg. Elq zal, wat zal het zijn, rond de 100 medewerkers hebben? Denk je dat Lehman Brothers er wakker van ligt als men de deuren van Elq zou moeten sluiten? Ik denk het niet.
Kortom, als je klant of medewerker bent van een van deze partijen ben je momenteel niet te benijden.

Over de investeerders de volgende keer meer.

Jack.

[Jack747]

De kredietcrisis en de gevolgen voor sub-prime hypotheekverstrekkers zoals Elq en Sparck; slot.

Aan de orde komen:
Heeft de kredietcrisis wel of geen gevolgen voor onze economie en of woning,- cq hypotheekmarkt?
Waarom kopen inversteerders normaliter portfolio’s en waarom nu even niet?

4. Heeft de kredietcrisis wel of geen gevolgen voor onze economie en of woning,- cq hypotheekmarkt?
Voordat ik in ga op de investeerders kom ik even terug op deel 3, en dan met name de gevolgen van de kredietcrisis voor de Nederlandse markt.
Reden daarvoor zijn drie artikelen in de Volkskrant van 22 maart 2008. Twee handelen over de gevolgen van de kredietcrisis voor de pensioenen, een over de gevolgen voor een aantal betrokkenen, zoals onder andere de geldverstrekkers en de huizenbezitter, met name die laatste daar gaat het om..
Wat je over het algemeen leest over de kredietcrisis is dat de Nederlandse economie nogal stevig in zijn schoenen staat, dat we wel een stootje kunnen hebben. Zoals ik in deel 3 al heb aangegeven ben je in mijn ogen als consument met een sub-prime hypotheek van GMac, Elq of Sparck niet te benijden.
In het artikel ‘Hoe de kredietcrisis ons raakt ‘ van Ferry Haan, schrijft hij letterlijk over de ‘geldlener’, waarmee hij, denk ik, de geldverstrekker bedoeld: ‘De terughoudendheid (van Gmac en Elq) ligt echter niet in Nederland, maar bij hun buitenlandse moeder’.
Dat is naar mijn mening een onjuiste stelling Haan slaat hier de plank mis, beiden en ook Sparck zijn in deze markt om hun portfolio’s te verkopen. Deze globale markt is helemaal tot stilstand gekomen. GMac is eigendom van GM. Dit is zoals bekend geen bank. Men kan dus geen ‘goedkoop’ geld meer aantrekken en de rol van GMac als prijsvechter is voorlopig om die reden uitgespeeld.
Elq wordt nog overeind gehouden door moeder Lehman. Maar ook Lehman verkoopt op dit moment geen enkel portfolio. Je kunt je voorstellen dat als die markt weer op gang komt, dat investeerders liever NHG-hypotheek portfolio’s kopen, dan portfolio’s van hypotheken met de zwaarste risico’s die in Nederland geaccepteerd worden, bij Elq dus. Dus probeert men een zo aantrekkelijk mogelijk portfolio op te bouwen binnen het kredietincidentensegment.
Dat heeft dus niets met terughoudendheid van de moederbedrijven te maken, maar alles met de slechte marktomstandigheden voor de verkoop van portfolio’s in het algemeen, en die voor sub-prime portfolio’s in het bijzonder.
Optimisten denken dat de markt eind 2008 weer aantrekt. Andere analisten denken dat het nog wel 18 maanden kan duren, dus eind 2009, begin 2010. Vraag is dus of Lehman of Citibank zolang willen blijven investeren in een zeer onzeker marktsegment qua rendement, met ook nog eens een reëel risico voor de creditrating. Ik waag het te betwijfelen, bij een herstel eind 2008 mogelijk wel, komt het herstel later, of verergerd de situatie dan denk ik dat men de stekker er uit trekt, of de activiteiten op een laag pitje zet. En als dat gebeurt is dat wel degelijk een economisch gevaar, waarvan ik niet begrijp dat Haan dat niet signaleert, dat heeft misschien te maken met een te generalistische kennis.
Waarom is het (mogelijke) terugtrekken uit de Nederlandse markt van GMac, Elq en Sparck in mijn ogen een risico? De laatste jaren is het aantal huizen dat gedwongen is verkocht procentueel gezien fors gestegen. In absolute aantallen blijft het echter beperkt, ongeveer 2.000 in 2007. Ik schat dat de drie sub-prime verstrekkers ongeveer 25.000 hypotheken in dat segment hebben verkocht. Ongeveer 20.000 door GMac, ruim 4.500 door Elq en ongeveer 500 door Sparck. Ik schat in dat er ongeveer 15.000 op een variabele rente zijn afgesloten. Ik heb in deel 3 laten zien dat de rente’s tussen de 1,5 en ruim 2,5% is gestegen. Procentueel gezien betekent dit een stijging van 27 tot 50% van de rente(maand)lasten.
Ik denk dat als deze mensen op basis van de huidige situatie getoetst zouden worden voor het verkrijgen van de maximaal mogelijke hypotheek dat ze afgewezen worden, dan wel een veel lagere hypotheek krijgen. En daar zit het potentiele gevaar, ze kunnen in de huidige marktomstandigheden hun hypoheek nooit herfinancieren, de huidige lasten stijgen exorbitant en er ontstaan betalingsachterstanden. Die kunnen, sterker nog, zullen tot gevolg hebben dat het aantal gedwongen verkopen de komende paar jaar omhoog zullen schieten met minimaal 4.000, in hoofdzaak afkomstig van de drie. Gemiddeld verliest een geldverstrekker € 33.000,- op een gedwongen verkoop. Potentieel verlies 15.000 x 33.000 is bijna een half miljard. Als er zoveel meer woningen via een veiling de markt opkomen geeft dat druk op de huizenprijzen. Bedenk dat het gros van de hypotheken zogenaamnde tophypotheken zijn en het is duidelijk dat ook hier een ‘huizenprijsbubbel’ kan gaan ontstaan, die zo heeft het verleden wel geleerd, leeg gaat lopen.
Kortom, de mogelijke gevolgen liegen er niet om.

Een andere discutabele opmerking van Haan is: ‘de hypotheekrentes dalen de laatste tijd’ Waarop Haan dit baseert is mij in het geheel niet duidelijk. De 1 maands Euribor is in vergelijking met een jaar geleden ongeveer een half procent hoger. Het klopt dus gewoon niet. Daarnaast maken geldverstrekkers gebruik van de situatie om hun marges weer op peil te brengen, van lagere rentes is dan ook nog geen sprake. En, als ze al gaan dalen heeft dat alleen gevolgen voor hypotheken op variabele rente, of nieuwe hypotheken. Voorlopig zien we bij de sub-prime aanbieders alleen maar buitenproportionele verhogingen.

5. Waarom kopen inversteerders normaliter portfolio’s en waarom nu even niet?
Dat is tot slot het laatste element in dit stuk. Heel simpel gezegd, om geld te verdienen. Hoe doet men dat dan? Investeerders kopen hypotheekportfolio’s van verschillende rating. Er wordt een beleggingsprodukt (obligatie) gemaakt, waarin stukjes uit elk verschillende portfolio wordt opgenomen. Bijvoorbeeld van triple A tot D of lager. Vervolgens herverzekerd men het risico bij een obligatieverzekeraar met een triple A rating. Het beleggingsprodukt krijgt dan ook die rating. Vervolgens wordt het verkocht aan beleggers, institutionele, zoals pensioenfondsen, maar ook banken en particulieren. Op die manier kan dus een hypotheek met een ‘slecht’ kredietrisico omgevormd worden tot een triple A obligatiebelegging.
Dat is bijzonder ondoorzichtig, vandaar dat ook nog steeds niet te traceren is waar de slechte risico’s zich bevinden en dat verklaart het wantrouwen van banken.
Het verkaart ook waarom pensioenfondsen aan de bel trekken omdat ze vrezen de waardevastheid van pensioenen niet te kunnen garanderen, door enerzijds afschrijvingen op dit soort beleggingen en anderzijd shet inflatiespook. Als men dan ook nog genoodzaakt is de premies voor werknemers te verhogen gaat het snel bergafwaarts met de economische groei, en kan de zo geroemde soliditeit van de Nederlandse economie wel eens zwaar tegenvallen.

Zolang er over deze zaken nog geen echte duidelijkheid is, zal de crisis voorduren en zich mogelijk verdiepen, is mijn overtuiging. Ondanks de steun van centrale banken die bedoeld zijn om erger te voorkomen maar geen structurele oplossing bieden.


Groet,

Jack.

[Jack747]

Hoi,

Lees ook eens het stuk van xxx http://www.ericaverdegaal.nl/

Staat interessante info in


Succes!

Jack

[Jack747]

Hoi,

In Rondom 10 is een interessante discussie gevoerd over de kredietcrisis, huizenmarkt en hypotheekadvies.

Zeker de moeite waard om kennis van te nemen; http://player.omroep.nl/?aflid=6821168

Succes!

Jack

[Jack747]

Het volgende bericht is te lezen op In Finance via http://www.infinance.nl/363/default.asp ... ndate=True

BKR-hypotheek onder buitenlandse drukHypotrust gaat per 18 april de rente van haar CoulanceHypotheek verhogen: een hypotheekvorm, die voornamelijk bedoeld is voor verstrekking aan consumenten met een BKR-notering. Volgens een woordvoerder van Hypotrust kan daaruit niet geconcludeerd worden dat hypotheekverstrekking aan deze doelgroep in Nederland nu opeens risicovoller is geworden. ‘Voor tachtig procent komt dit door de verhoogde inkooptarieven. Daarnaast lijden wij indirect door de hypotheekcrisis. Onze investeerders, grotendeels Engelsen en Amerikanen, zijn een stuk voorzichtiger geworden. Zij laten ons de rente verhogen, ook al is dit volgens ons niet nodig. We hebben te maken met de waan van de dag.'

De woordvoerder benadrukt dat het verlenen van een hypotheek aan Nederlanders met een BKR-notering geen groot risico met zich meedraagt. ‘De meesten komen binnen vier/vijf jaar weer op gang. Internationale gebeurtenissen zijn echter dus ook van invloed op de rentetarieven; daarbij gaat het om de waan van de dag. Dat betekent dat het zomaar eens zou kunnen gebeuren dat we noodgedwongen moeten besluiten om te stoppen met een goedlopend product als de CoulanceHypotheek. En dat zou zonde zijn.'

Concurrent Elq, specialist op het gebied van hypotheekverstrekking aan consumenten met een BKR-notering, ziet voorlopig nog geen aanleiding tot verhoging van de rente. ‘Sinds de kredietcrisis hebben we wel onze maatregelen genomen, waaronder het verhogen van onze acceptatie-eisen', vertelt een woordvoerder. Net als Hypotrust gaat Elq hierbij niet uit van de Nederlandse, maar van de wereldwijde markt. ‘Securitisatie van onze portefeuilles gebeurt immers vooral aan internationale investeerders.'

Nu moet u weten dat Hypotrust en Elq feitelijk vrijwel hetzelfde produkt voeren. Beiden krijgen hun funding van Lehman Brothers. Het verschil is dat Elq een 100% dochter van Lehman is, en Hypotrust niet. Hypotrust krijgt, even simplistisch gezegd een zak geld van Lehman die ze tegen door Lehman vastgestelde rente kunnen uitzetten.

Opvallend is de door mij vetgedrukt weergegeven opmerking waarin een verkapte aankondiging wordt gedaan dat men mogelijk gedwongen gaat worden om het BKR-produkt uit de markt te nemen.
Elq geeft aan voorlopig geen maatregelen te nemen.
Voor wat het voor u waard is, zou ik daar niet teveel waarde aan hechten.
Vanuit de markt zijn er geluiden van hypotheekadviseurs dat men weinig vertrouwen heeft in Elq, vanwege het recent voor de vierde keer stevig aanscherpen van de acceptatienormen. Enkele grote bemiddelaars in deze markt geven aan dat het aantal aanvragen gedecimeerd is.
GMac was de eerste die stopte met het verstrekken van hypotheken in Nederland. Hypotrust zou de volgende kunnen zijn.
Het is aannemelijk dat ook Elq verdere maatregelen zal gaan nemen, want enerzijds kan men de portfolio's niet verkopen en anderzijds komt er bijna geen hypotheekaanvraag meer binnen. Moet u zich toch eens afvragen wat er met het personeel van Elq gaat gebeuren het aantal is rond de 100, evenveel als GMac, die een veel groter marktaandeel had.

Ik zou er niet raar van opkijken als er koppen gaan rollen, vooral als je kijkt naar Lehman werldwijd. Het begon in Amerika, daar zijn hypotheekverstrekkers van Lehman gesloten. Duizenden banen zijn verdwenen. Kort geleden is datzelfde gebeurt in Engeland, een paar hypotheekverstrekkers van Lehman zijn daar gesloten. Ook schijnen een aantal topmanagers ontslagen, het gerucht gaat dat ook de top ceo Lehman Europa, Bilsborough het veld heeft moeten ruimen, overigens heb ik dat niet bevstigd kunnen vinden.

Dat er grote problemen in de BKR-markt zijn is wel duidelijk, het zal mij benieuwen wanneer en hoe de bijl valt.

Succes!

Jack

[__oi__]

@jack747

Over het algemeen kan het me niet boeien dat dat jij je niet niet gehinderd voelt door kenns van zaken, en bij voorkeur bezig bent met het maken van negatieve stemming, echter nu voel ik me geroepen enige correctie aan te brengen in je uiteenzetting.

Je refereert aan het BKR product van Hypotrust. Dit product zou gefund worden door Lehman, evenals de producten van ELQ. Dit is onjuist.

Het BKR product van Hypotrust is niet nagenoeg gelijk aan het product van ELQ, maar aan dat van Sparck. Voor het BKR product maakt Hypotrust dan ook gebruik van dezelfde funder als Sparck en dat is dus niet Lehman.

Wel is het zo dat het Self certified product (inkomensverklaring) van Hypotrust nagenoeg gelijk is aan dat van ELQ en dat inderdaad dezelfde funder heeft, te weten Lehman. Echter dat product is sinds de kredietcrisis niet aangepast.

Kortom, niet voor het eerst, gooi je zaken door elkaar.

Succes!

__oi__

[Jack747]

H___oi___

Tja, jou track record hier is bijzonder overtuigend, met 1 nietszeggend bericht, waarschijnlijk persoonlijk betrokken! Inhoudelijk zeg je helemaal niets, alleen proberen stemming te maken, vriend.

Helaas voor jou heeft voor mij dat geen invloed.

Succes!

Jack

[__oi__]

Jack747

1 post of 100 posts,
betrokken of niet betrokken,
gaat volgens mij om de correctheid van de inhoud
Jouw inhoud is ( verifieerbaar) onjuist. Mijne is correct.

Succes!

[Jack747]

H__oi__

Blijft de vraag waarom je dan niet opponeert, en alszodanig jou afwijkende visie geeft.
Daar heeft de lezer meer aan dan moddergooien met holle frases.

Succes!

Jack

[Mithegra]

Bedankt voor alle informatie.

Wat ik nou eigenlijk nog wel zou willen weten is, wat gebeurd er met mijn hypotheek mocht er inderdaad door Lehmann de stekker uit Elq worden getrokken??

Ben benieuwd!

[Jack747]

Hoi Mitegra,

Stel dat Elq of Sparck of Hypotrust geen hypotheken meer in Nederland verstrekt wat gebeurt er dan met de bestaande hypotheken?

Voorlopig niets. Als zich een dergelijke sitatie voordoet dan betekent het dat geen nieuwe hypotheken meer worden verstrekt. Specifiek op de situatie van Elq, als we kijken naar hoe dat in de VS en recenter Engeland is gegaan bij het sluiten van de verstrekkers, dan zie je dat de bedrijven zijn gesloten en dat een servicebedrijf de portefeuille beheert.

Of dat hier in Nederland ook zo zou kunnen gaan kan ik niet direct beoordelen. De serviceproviders hier zoals Quion en Stater zijn geen bedrijven van Lehman, terwijl de vergelijkbare servicers in bijvoorbeeld Engeland dat wel zijn. Mogelijk laat men in zon voorlopig hypothetisch geval Elq als servicer voortbestaan.

Alleen als je hypotheek verlengd moet worden zou er een probleem kunnen ontstaan, omdat je, als je een negatieve BKR-codering hebt nergens anders meer heen kunt. Om te continueren kun je geconfronteerd worden met een hogere rente.

Succes!

Jack

[Jack747]

Elq zal momenteel nog gevoed worden door Lehman, maar het stagneren van de verkoop van portfolio’s moet natuurlijk geen maanden meer gaan duren, anders gaat het grotere problemen opleveren dan nu al het geval is. Sinds het begin van de kredietcrisis heeft Elq binnen een halfjaar ook rigoureuze maatregelen genomen, nog niet zo scherp als GMac heeft moeten doen, maar dat komt mijns inziens alleen omdat Lehman de zaak nog overeind houdt. De beperkende maatregelen op het gebied van de acceptatie van nieuwe hypotheken hebben naar mijn inschatting tot een daling geleid van rond de 50%. De kadastercijfers spreken wat gepasseerde hypotheken betreft voor zich.
Uit contacten in de markt is duidelijk dat het verkoopapparaat in het afgelopen jaar al fors is ingekrompen, van 16 fte’s naar 3 fte’s. Dit duidt erop dat men de tussenpersoon alleen nog vanuit het hoofdkantoor wil servicen en de kans dat hun buitendienst opgeheven wordt, is zeker niet denkbeeldig, als dat al niet gebeurd is.
Dat er ook acceptanten moeten verdwijnen is een logische conclusie als de omzet 50% of meer daalt. Dus ook bij Elq is te verwachten dat er op korte termijn gedwongen ontslagen zullen vallen.

Bovengenoemd werd geplaatst op 20 Mrt 2008 15:52 door Jack747. Het is voor de betrokken mensen natuurlijk niet leuk om nu al het gelijk aan mijn zijde te vinden. http://www.dft.nl/nieuws/4015109/_ELQ_H ... nen__.html
Maar alla, alles nog beter dan een move zoals Gmac deze heeft uitgevoerd. Daar moeten toch ook de nodige arbeidsplaatsen overbodig zijn. Ik heb er niets van gelezen. Jullie wel?

In ieder geval blijkt dat de kredietcrisis nu echt daadwerkelijk in de persoonlijk levenssfeer van mensen in ons land binnendringt. Ik dnk dat we nog wel meer gevolgen zullen ondervinden.

Succes,

Jack

[mysteryman]

Maar alla, alles nog beter dan een move zoals Gmac deze heeft uitgevoerd. Daar moeten toch ook de nodige arbeidsplaatsen overbodig zijn. Ik heb er niets van gelezen. Jullie wel?

Bij GMAC is een nog grotere reorganisatie aan de gang. Feitelijk heeft het moederbedrijf in de VS (GMAC ResCap) de stekker eruit getrokken, al wordt dat natuurlijk nog ontkent. In ieder geval is iedereen die daar iets te maken had met sales of acceptatie, vertrokken (natuurlijk verloop van personeel, lees: bepaalde tijd contracten die niet werden verlengd, of een oprotpremie bij vrijwillig ontslag en voor de echte hart-voor-de-zaak mensen werd nog gekeken naar herallocatie). Wat resteert is een handjevol lui die de huidige portfolio's nog beheren en wat lui die nog nodig zijn voor het finance-gedeelte van de business.

Voor bestaande klanten van GMAC zal het eea niet echt veel consequenties hebben, behalve als je rentevastperiode afloopt (of je een variabele rentevorm hebt).. want dan mag je heel wat meer aan maandlasten gaan betalen. Bovendien zullen verhogingsverzoeken aan hele strenge, ondoorzichtelijke voorwaarden moeten gaan voldoen voordat die worden goedgekeurd...

in ieder geval dreigt de hypotheekmarkt voor starters en/of mensen met een bijzondere situatie, te worden beperkt tot de conventionele banken en dat kan nadelig uitpakken voor de consument, nu er immers een kleiner aanbod is en daardoor ook geen noodzaak meer is voor scherpere tarieven en ruimere voorwaarden bij de overblijvende hypotheekverstrekkers.

[hypotheekadviseurs]

Bestaande klanten hebben wel degelijk een probleem.

Verlengingen en verhogingen gaan tegen een veel hoger rentetarief.

Bij de verlengingsdatum van de rente zal ook waarschijnlijk een veel hogere rente dan marktconform worden aangeboden.

Klanten kunnen dan natuurlijk oversluiten, maar is dat op dat moment dan wel mogelijk? Mensen met een hypotheek zonder inkomenseis, een 100% aflossingsvrije hypotheek of een BKR-notering kunnen mogelijk dan niet oversluiten naar een andere geldvertrekker. Zij worden dan geconfronteerd met een onwerkelijke hoge rente die zij niet kunnen betalen.

Ik zie de bui dan al hangen. Veel executies zijn het gevolg.

Consument heeft dan duidelijk weer te veel hooi op de vork genomen.

En de adviseurs zijn dan weer de gebeten hond????
Maar ja, die krijgen tegenwoordig overal de schuld van.

[Jack747]

Interessant artikel over de gevolgen van de kredietcrisis in het FD: http://www.fd.nl/csFdArtikelen/WEB-HFD/ ... KR_klanten

Het einde is nog niet in zicht, of misschien ook wel...

Succes!

Jack

[Ronald76]

Ook de toekomst van ELQ is onzeker!

http://www.nujij.nl/lehman-denkt-na-ove ... 0695.lynkx

&

http://www.hypotheek-weetjes.nl/nieuws_340.htm