Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Hypotheek of hypotheekverstrekkers kan je hier bespreken.
brui3391
Berichten: 4
Lid geworden op: 06 jan 2019 20:11

Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door brui3391 » 06 jan 2019 20:26

Hallo,

Even een vraag over de vermelding van woningwaarde in het convenant zodat ik straks niet in de problemen kom.

Er gaat een convenant opgemaakt worden ivm scheiding. Ik heb met de hypotheekverstrekker gesproken en deze gaven aan dat de volgende constructie gehanteerd mag worden bij het financieren van de woning ivm scheiding:

[Hypotheeksaldo] - [waarde te stoppen spaarverzekering eigen woning] = [restant eigen woningschuld]
([Afgesproken waarde woning] - [restant eigen woningschuld]) /2 = [uitkoopbedrag].

Dan moet ik herfinancieren voor [restant eigen woningschuld] + [uitkoopbedrag] met alle fiscale regels die er voor gelden. Die zijn bekend.

De waarde van de woning is mede bepaald door bovenstaande rekensom.

Bij de mediator zijn er verschillende discussies geweest. Eerst wilden ze de SEW aan mij toebedelen. Aangegeven dat deze SEW gaat stoppen en zodoende deze niet aan mij toebedeeld kan worden, maar in mindering gebracht moet worden op het hypotheekbedrag, zodat we vandaar af kunnen financieren en mijn toekomstige ex het uitkoopbedrag krijgt wat ze wil hebben. Heb aangegeven dat ze dan even met de bank bellen hoe het zit, maar dit wilden ze niet.

Ik heb ze de berekening laten zien en toen gaven ze aan het te snappen dat de SEW zou stoppen.

De bank geeft aan dat ze het convenant gaan volgen, maar dan moet het er wel goed in staan. Hoe moet nu in het convenant verwoord worden dat de bovenstaande constructie gevolgd gaat worden. Als ze het verkeerd vermelden komt er te weinig uit voor de uitkoop. Waar moet ik op letten dat het er goed in staat zodat de bank er mee akkoord gaat?

Alvast hartelijk dank voor de hulp.

adviseur1972
Berichten: 58
Lid geworden op: 04 okt 2013 14:44

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door adviseur1972 » 07 jan 2019 15:26

Dit is nu precies een vraag voor een financieel adviseur.
SEW aan de blijvende partner toedelen is doorgaans een goed idee, door deze op de hypotheek in mindering te brengen, of te laten vrijvallen, creeer je ruimte om uit te kopen.
De waarde van de woning mag je zelf vaststellen, hetzij door bijvoorbeeld de meest recente WOZ waarde te nemen, de woning op voorhand te laten taxeren, of door samen een waarde af te spreken.

Je financieel adviseur zal moeten beoordelen of de nieuwe benodigde hypotheek past op inkomen en onderpand (ook rekening houdend met eventuele partneralimentatieverplichtingen). Zaak is dit te doen voor het convenant is getekend, heel veel convenanten lopen naderhand bij de bank vast op dit soort zaken.
De berekening woningwaarde an sich hoeft niet in het convenant, alleen de samen afgesproken waarde dient te worden vermeld, en waarop deze is gebaseerd , WOZ waarde 2018, taxatierapport dd, of clienten zijn van mening dat de woning waard is eur xxx

criticus2
Berichten: 298
Lid geworden op: 06 sep 2018 12:38

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door criticus2 » 07 jan 2019 16:47

Mij zijn inmiddels meerdere gevallen bekend waar het convenant uiteindelijk door de mediator niet correct was opgesteld. Door foutieve opname/formulering werd oa pensioen niet goed verdeeld zoals de bedoeling was. oa bij een van mijn broers. Mediator weigert actie te ondernemen te corrigeren (hoe zit het met aansprakelijkheid? was uit concepten en zo aantoonbaar dat de intentie anders was dan uiteindelijk op papier gezet, leek er heel erg op waardoor wel ondertekend, fout van mediator ).
Ondanks dat ze zonder ruzie uit elkaar wilden is die er nu dus wel want ook ex weigert mee te werken aan correctie (ja dat kost geld..).

Dus controleer de teksten extra goed.

brui3391
Berichten: 4
Lid geworden op: 06 jan 2019 20:11

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door brui3391 » 09 jan 2019 11:45

adviseur1972 schreef:
07 jan 2019 15:26
Dit is nu precies een vraag voor een financieel adviseur.
SEW aan de blijvende partner toedelen is doorgaans een goed idee, door deze op de hypotheek in mindering te brengen, of te laten vrijvallen, creeer je ruimte om uit te kopen.
De waarde van de woning mag je zelf vaststellen, hetzij door bijvoorbeeld de meest recente WOZ waarde te nemen, de woning op voorhand te laten taxeren, of door samen een waarde af te spreken.

Je financieel adviseur zal moeten beoordelen of de nieuwe benodigde hypotheek past op inkomen en onderpand (ook rekening houdend met eventuele partneralimentatieverplichtingen). Zaak is dit te doen voor het convenant is getekend, heel veel convenanten lopen naderhand bij de bank vast op dit soort zaken.
De berekening woningwaarde an sich hoeft niet in het convenant, alleen de samen afgesproken waarde dient te worden vermeld, en waarop deze is gebaseerd , WOZ waarde 2018, taxatierapport dd, of clienten zijn van mening dat de woning waard is eur xxx
Dank je wel voor je reactie. Bovenstaande is helemaal helder. Waar het op vast loopt is dat er goed verwoord moet dat bij scheiding de SEW volledig moet worden afgekocht en in mindering moet worden gebracht op de hypotheek schuld en dat dit het uitgangspunt wordt voor de bepaling van de overwaarde. Heb je enig idee of een voorbeeld hoe dit verwoord zou kunnen worden?

brui3391
Berichten: 4
Lid geworden op: 06 jan 2019 20:11

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door brui3391 » 09 jan 2019 11:47

criticus2 schreef:
07 jan 2019 16:47
Mij zijn inmiddels meerdere gevallen bekend waar het convenant uiteindelijk door de mediator niet correct was opgesteld. Door foutieve opname/formulering werd oa pensioen niet goed verdeeld zoals de bedoeling was. oa bij een van mijn broers. Mediator weigert actie te ondernemen te corrigeren (hoe zit het met aansprakelijkheid? was uit concepten en zo aantoonbaar dat de intentie anders was dan uiteindelijk op papier gezet, leek er heel erg op waardoor wel ondertekend, fout van mediator ).
Ondanks dat ze zonder ruzie uit elkaar wilden is die er nu dus wel want ook ex weigert mee te werken aan correctie (ja dat kost geld..).

Dus controleer de teksten extra goed.
Helemaal mee eens. Dat wil ik dus ook gaan doen. Omdat er naast de woning en de hypotheek niet veel spannends loopt, beperk ik me even tot de woning.

adviseur1972
Berichten: 58
Lid geworden op: 04 okt 2013 14:44

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door adviseur1972 » 11 jan 2019 14:29

Beste Brui, excuus voor de wat verlate reactie.
In het convenant neem je op dat de SEW volledig aan jou wordt toebedeeld en dat jouw ex-partner zal worden gecompenseerd voor 50% van de waarde.
Met je financieel adviseur neem je op voorhand contact op om te bekijken wat de slimste optie is, de polis "salderen op de hypotheek"waardoor je een lagere schuld overhoudt ( na de scheiding), de polis laten vrijvallen om de opbrengst te gebruiken om jouw ex uit te kopen, of eventueel voor te zetten (niet aan te raden in de meeste gevallen ivm kwijt raken aflossingsvrij recht, hogere premie door lage marktrentes enz enz)
Heel veel succes

brui3391
Berichten: 4
Lid geworden op: 06 jan 2019 20:11

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door brui3391 » 11 jan 2019 17:37

adviseur1972 schreef:
11 jan 2019 14:29
Beste Brui, excuus voor de wat verlate reactie.
In het convenant neem je op dat de SEW volledig aan jou wordt toebedeeld en dat jouw ex-partner zal worden gecompenseerd voor 50% van de waarde.
Met je financieel adviseur neem je op voorhand contact op om te bekijken wat de slimste optie is, de polis "salderen op de hypotheek"waardoor je een lagere schuld overhoudt ( na de scheiding), de polis laten vrijvallen om de opbrengst te gebruiken om jouw ex uit te kopen, of eventueel voor te zetten (niet aan te raden in de meeste gevallen ivm kwijt raken aflossingsvrij recht, hogere premie door lage marktrentes enz enz)
Heel veel succes
Beste adviseur 1972. Toch ontzettend fijn dat je de tijd ervoor genomen hebt. Ik ga kijken hoe het in het convenant verwoord staat. Als dt niet ok is, dan zal ik verzoeken om deze formulering. Nogmaals hartelijk dank.

layla1969
Berichten: 15
Lid geworden op: 03 sep 2012 21:23

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door layla1969 » 14 mar 2019 21:34

Ik heb hetzelfde probleem, vorige week convenant getekend en naar de bank gegaan en nu staat de afgesproken woningwaarde niet vermeld in het convenant, waardoor de bank geen hypotheek aan mij kan verstrekken, alleen de afkoopsom voor mijn ex staat beschreven. De mediator heeft de berekening alsnog op papier gezet maar nu weigert ex te tekenen. Ik ben bang dat we nu alsnog het huis moeten verkopen en ik met mijn 2 kinderen op straat kom te staan 😢.
Ik ga morgen de mediator bellen maar ben bang dat het nu alsnog op een vechtscheiding uitdraait en dat wilde ik nu juist voorkomen.

kweenie
Berichten: 14379
Lid geworden op: 24 okt 2007 15:04

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door kweenie » 15 mar 2019 06:39

Ik vind het dan juist weer bijzonder dat er alleen een 'afkoopsom' in staat. Het lijkt mij toch dat die op een bepaalde manier bepaald zal zijn?

Ook denk ik dat je zo bij de belastingaangifte wat problemen krijgt. Daarbij moet je bijvoorbeeld ook zaken zoals de verwervingskosten opgeven. Als dat allemaal niet helder is, dan kan er ook discussie komen over de vraag of die extra hypotheek (volledig) aftrekbaar is. Om maar een voorbeeld te noemen.

Bijzonder dat de mediator aan zulk soort zaken niet denkt. Dan komt bij mij meteen de vraag op of zoiets als de verdeling van de pensioenen wel goed afgesproken is én goed en volledig op papier is gezet. Het gaat daarbij vaak namelijk ook over een waarde van tienduizenden euro's, maar daar wordt soms zeer luchtig over gedaan.

layla1969
Berichten: 15
Lid geworden op: 03 sep 2012 21:23

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door layla1969 » 15 mar 2019 07:09

Pensioen verevening is vastgelegd zoals is afgesproken bij de huwelijkse voorwaarden. Ik vraag me af wat de consequentie is als ex niet wil tekenen. Hij heeft al een voorlopige koopovereenkomst voor een ander huis getekend maar dan krijgt hij waarschijnlijk de financiering niet rond. Als onze woning verkocht moet worden gaat het hem waarschijnlijk veel meer geld kosten, dus ik zie het als een soort pesterij. Ik hoop dat hij dit ook inziet.

adviseur1972
Berichten: 58
Lid geworden op: 04 okt 2013 14:44

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door adviseur1972 » 28 mar 2019 15:00

Beste LAyla,

In het convenant hoort een verdelingsoverzicht te zijn opgenomen. Hierin worden alle gezamenlijke goederen gewaardeerd en verdeeld. Hier hoort dus ook de woning in te staan, net als de hypotheek.
Dat dit niet in het convenant staat is bijzonder slordig.

Ik hoop voor je dat alles toch nog goed komt

criticus2
Berichten: 298
Lid geworden op: 06 sep 2018 12:38

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door criticus2 » 28 mar 2019 17:57

adviseur1972 schreef:
28 mar 2019 15:00
Beste LAyla,

In het convenant hoort een verdelingsoverzicht te zijn opgenomen. Hierin worden alle gezamenlijke goederen gewaardeerd en verdeeld. Hier hoort dus ook de woning in te staan, net als de hypotheek.
Dat dit niet in het convenant staat is bijzonder slordig.

Ik hoop voor je dat alles toch nog goed komt
dat is dus een fout van de mediator. een aantoonbare fout. Die zal dit dus recht moeten zetten.
En anders is mediator aansprakelijk voor gevolgschade. (even heel zwart wit...)

criticus2
Berichten: 298
Lid geworden op: 06 sep 2018 12:38

Re: Hoe vermeld je berekening woningwaarde correct in convenant?

Ongelezen bericht door criticus2 » 28 mar 2019 17:59

ik begrijp overigens niet waarom ex dit niet wil tekenen waar tekenen van het convenant waar het in had moeten staan blijkbaar geen probleem was. Wellicht kan de mediator ex aangeven dat vanwege de fout het convenant verder ongeldig is want niet volledig (lijkt mij wel eigenlijk). Dus nieuw convenant opstellen waar het wel in staat, ipv aanhangsel erbij. en opnieuw tekenen.

Plaats reactie