Radar

Ik vraag me af of de huidige door de AFM in hun richtlijn gepropageerde berekening van boeterente bij oversluiten van de hypotheek wel klopt.
Het uitgangspunt dat ik overal lees is dat de door de bank berekende boete niet meer mag bedragen van de werkelijk gemiste rente (behalve wat administratiekosten).

Maar als ik naar de boeteberekening van mijn bank ABN/AMRO kijk dan wordt een "vergelijkingsrente" gehanteerd die lager is dan de rente van het oversluiten, En daarop is de boete berekend. Dus wordt de boete dan hoger dan het echte renteverlies voor de bank.

In mijn geval: nog 5 jaar te gaan van een 10 jarige renteperiode. Huidige rente 4,55 %. Vergelijkingsrente ca. 1,6 % (huidige rente voor 5 jaar).
Boete wordt berekend over het renteverschil maal het aantal resterende maanden.
Maar ik wil weer een periode van 10 jaar (want als ik 5 jaar zou willen heb ik niets aan het oversluiten want dan betaal ik al het voordeel terug aan boete). En daar is de rente ongeveer 1,9 % voor.
De echte gemiste rente is dus niet die die gebaseerd is op de vergelijkingsrente (1,6 %), maar de rente die zou gaan gelden als ik tot 10 jaar oversluiten overga (1,9 5).

Volgens mij klopt het uitgangspunt dus alleen als het echte renteverlies wordt gehanteerd, gebaseerd op de echte rente zoals die voor het oversluiten gaat gelden.
Is de huidige praktijk een handige truc waarmee de banken hun voordeeltje halen ten koste van de klant en waar de AFM ingetrapt is?

Dan sluit u toch niet over? Het is geen moeten.

Ton36 schreef:Maar ik wil weer een periode van 10 jaar (want als ik 5 jaar zou willen heb ik niets aan het oversluiten want dan betaal ik al het voordeel terug aan boete). En daar is de rente ongeveer 1,9 % voor.

De looptijd van je nieuwe hypotheek is voor de bank niet zo relevant, zij lopen bij oversluiten 5 jaar rente mis.

Als u uw contract wilt openbreken, mag de bank, binnen de gestelde regels, daarvoor gewoon de voorwaarden aangeven. En dat wordt hier gedaan. Het is dan aan u om daarmee akkoord te gaan of niet. Niemand dwingt u hiertoe.

AFM.nl:

Voorbeeld - Bepaal contractrente en vergelijkingsrente


Je hebt een vaste hypotheekrente van 5% afgesproken gedurende een rentevast periode van 10 jaar. Dit is jouw contractrente.

Je wilt vervroegd aflossen en jouw resterende rentevast periode bedraagt nog 5 jaar. De rente voor een vergelijkbare hypotheek van 5 jaar bij jouw aanbieder is op dit moment 3%. Dit is dan jouw vergelijkingsrente.

De 'kosten' die de bank heeft voor het opnieuw aantrekken van het kapitaal voor jouw nieuwe lening staat los van de 'kosten', of het renteverlies, die de bank heeft vanwege het voortijdig aflossen van de oude lening.

Beste mensen,
Ik begrijp dat ik het zelf moet kiezen. Daar gaat het mij niet op.
Het gaat erom dat de berekening niet klopt volgens mij.

Ton36 schreef:Beste mensen,
Ik begrijp dat ik het zelf moet kiezen. Daar gaat het mij niet op.
Het gaat erom dat de berekening niet klopt volgens mij.

door jonis » 16 jan 2018 08:39

AFM.nl:

Voorbeeld - Bepaal contractrente en vergelijkingsrente


Je hebt een vaste hypotheekrente van 5% afgesproken gedurende een rentevast periode van 10 jaar. Dit is jouw contractrente.

Je wilt vervroegd aflossen en jouw resterende rentevast periode bedraagt nog 5 jaar. De rente voor een vergelijkbare hypotheek van 5 jaar bij jouw aanbieder is op dit moment 3%. Dit is dan jouw vergelijkingsrente.

Het maakt niet uit dat het volgens jou niet klopt; als het maar klopt volgens de regels van de leidraad AFM en dus moeten ze de huidige rente nemen van de resterende termijn.

Ton36 schreef: Ik begrijp dat ik het zelf moet kiezen. Daar gaat het mij niet op.
Het gaat erom dat de berekening niet klopt volgens mij.

Volgens jou, inderdaad. Maar het klopt dus wel.

Ton36 schreef:Beste mensen,
Ik begrijp dat ik het zelf moet kiezen. Daar gaat het mij niet op.
Het gaat erom dat de berekening niet klopt volgens mij.

Je moet het volgens mij als volgt zien.

Jij leent bv 100.000 van de geldverstrekker voor 10 jaar tegen 4,55%. De geldverstrekker moet dat geld ergens vandaan halen, zij kunnen die 100.000 bijvoorbeeld van een andere partij lenen voor 10 jaar.
Als jij na 5 jaar je lening plotseling beeindigt hebben zij een probleem: zij zitten plotseling met 100.000 die zij pas over 5 jaar aan die andere partij terug moeten betalen. Het enige wat zij daarmee kunnen doen is om die 100.000 gedurende 5 jaar aan iemand anders uitlenen, dus tegen de dan geldende 5-jaars rente van 1,6%. Daarom is hun renteverlies ieder jaar 4,55%-1,6%=2,95%.

Nu zeg jij: mijn nieuwe 10-jaars rente is 1,95% dus is het renteverlies voor die 5 jaar niet 2,95% maar 4,55%-1,95%=2,6%. Zoals anderen ook al aangeven moet je de nieuwe 10-jaar lening die je aangaat loszien van de eerdere lening. Dit is ook wel logisch gezien het eerder genoemde geval waar de geldverstrekker de 100.000 van een andere partij leent. Ze zouden die 100.000 van je te vroeg beeindigde lening wel kunnen gebruiken voor je nieuwe 10-jaars lening maar dan hebben ze na 5 jaar opeens een probleem. Ze hadden die 100.000 voor 10 jaar van die andere partij geleend en moeten dat dus terugbetalen. Ze zullen dan bij een andere partij opnieuw 100.000 moeten lenen, nu voor de resterende 5 jaar. Maar we weten natuurlijk niet hoe hoog de rente is over 5 jaar dus zou jouw geldverstrekker hiermee opeens een enorm renterisico lopen.

Er zijn natuurlijk wel andere manieren waarop de geldverstrekker renteverlies op jouw lening kan lopen, bijvoorbeeld bij gebruikmaking van de max 10/20% boetevrij aflossen per jaar of bij een verhuizing waarbij je meestal straffeloos mag aflossen. Maar die verliezen zitten al als opslagen verdisconteerd in de rentetarieven. Geldverstrekkers kunnen redelijk goed bepalen hoe vaak dat soort acties gebeuren dus hoeveel ze als opslag moeten vragen om daarvoor te compenseren. Dat is een deel van het verschil tussen de rente die jij moet betalen en de rente die je geldverstrekker aan een andere partij betaalt als zij ergens het geld vandaan halen. En dat is bv ook de reden dat een budgethypotheek vaak goedkoper is, daarbij zijn minder van dit soort zaken toegestaan dus verwacht een geldverstrekker minder renteverlies en hoeft dus minder opslag toe te passen.

jonis schreef:

door jonis » 16 jan 2018 08:39

AFM.nl:

Voorbeeld - Bepaal contractrente en vergelijkingsrente


Je hebt een vaste hypotheekrente van 5% afgesproken gedurende een rentevast periode van 10 jaar. Dit is jouw contractrente.

Je wilt vervroegd aflossen en jouw resterende rentevast periode bedraagt nog 5 jaar. De rente voor een vergelijkbare hypotheek van 5 jaar bij jouw aanbieder is op dit moment 3%. Dit is dan jouw vergelijkingsrente.

Het maakt niet uit dat het volgens jou niet klopt; als het maar klopt volgens de regels van de leidraad AFM en dus moeten ze de huidige rente nemen van de resterende termijn.

Op zich goed dat je dat onderdeel van de AFM site laat zien, maar er zitten nog een aantal zaken aan vast, zie de hele link: https://www.afm.nl/nl-nl/consumenten/th ... tappenplan

O.a. dat je vaak een deel aflossingsvrij mag aflossen en dat dat ook op de boeteberekening losgelaten moet worden. Verder heb je bij annuïteiten - en lineaire hypotheken, te maken met dalende schuld die verdisconteerd moet worden in de boeteberekening.

Fiesiekus schreef:
Op zich goed dat je dat onderdeel van de AFM site laat zien, maar er zitten nog een aantal zaken aan vast, zie de hele link: https://www.afm.nl/nl-nl/consumenten/th ... tappenplan

O.a. dat je vaak een deel aflossingsvrij mag aflossen en dat dat ook op de boeteberekening losgelaten moet worden. Verder heb je bij annuïteiten - en lineaire hypotheken, te maken met dalende schuld die verdisconteerd moet worden in de boeteberekening.

Wat denk je zelf na alle herberekeningen van afgelopen jaar
Zou je de ABN nu nog steeds moeten wijzen op bijv. het aflossingsvrij deel?

Heb je recent nog eens een boete betaald?
Daar krijg je een hele toelichting bij en die volgt exakt hetzelfde stappenplan; het is nl niet voor niets een leidraad van de AFM.
Mensen zoals TS denken dat de bank dit "verzint", maar die heeft zich aan deze leidraad te houden.

De enige verrassing in mijn boeteherberekening was dan ook, dat van het opgebouwde tegoed, niet alleen het spaardeel werd meegenomen maar nu ook het beleggingsdeel. Kreeg daardoor bijna de helft van de boete weer terug als kerstgratificatie.

jonis schreef:
Wat denk je zelf na alle herberekeningen van afgelopen jaar
Zou je de ABN nu nog steeds moeten wijzen op bijv. het aflossingsvrij deel?

Heb je recent nog eens een boete betaald?
Daar krijg je een hele toelichting bij en die volgt exakt hetzelfde stappenplan; het is nl niet voor niets een leidraad van de AFM.
Mensen zoals TS denken dat de bank dit "verzint", maar die heeft zich aan deze leidraad te houden.

De enige verrassing in mijn boeteherberekening was dan ook, dat van het opgebouwde tegoed, niet alleen het spaardeel werd meegenomen maar nu ook het beleggingsdeel. Kreeg daardoor bijna de helft van de boete weer terug als kerstgratificatie.

Wat wil je hier nu mee zeggen? Mijn ervaring is dat ik (destijds in 2012 bij Woonfonds) inderdaad de berekening moest controleren en er fouten uithaalde o.a. over het deel van de maand waarin we overstapten. Ook de afrekening van de notaris bevatte fouten.

Fiesiekus schreef: Wat wil je hier nu mee zeggen? Mijn ervaring is dat ik (destijds in 2012 bij Woonfonds) inderdaad de berekening moest controleren en er fouten uithaalde o.a. over het deel van de maand waarin we overstapten. Ook de afrekening van de notaris bevatte fouten.

2012 ontving je geen toelichting die het AFMstappenplan volgde, tegenwoordig krijg je (in ieder geval bij mijn grootgrutter) een toelichting in de 4 eenvoudige stappen die je naast je voorwaarden/stand van zaken kunt houden; een kind kan de was doen.

MAW stap 1: Over welk bedrag berekenen wij de boete:

daaronder de standaard voorwaarden hoe ze het moeten berekenen en daaronder de daadwerkelijk toegepaste berekening voor jou.
Fouten haal je daar doodeenvoudig uit omdat je gewoon 1 op 1 de bedragen kunt controleren; dan hoef je alleen maar aan de bel te trekken.

Dat is wat anders dan de strekking van dit topic en dat het stappenplan van AFM niet zou kloppen; dat is nl wat TS eigenlijk aangeeft; de referentie rente deugt niet, daarin volgt de bank echter duidelijk de leidraad van de AFM.

jonis schreef: Dat is wat anders dan de strekking van dit topic en dat het stappenplan van AFM niet zou kloppen; dat is nl wat TS eigenlijk aangeeft; de referentie rente deugt niet, daarin volgt de bank echter duidelijk de leidraad van de AFM.

Dat ontken ik ook niet, maar de AFM site geeft geen numerieke voorbeelden van de boete bij een lineaire/annuitaire hypotheek en daar zitten grote verschillen (t.o.v. aflossingsvrije varianten) tussen.

Op https://www.afm.nl/~/profmedia/files/on ... otheek.pdf geeft de AFM een voorbeeld bij een annuitaire hypotheek

kweenie schreef:Op https://www.afm.nl/~/profmedia/files/on ... otheek.pdf geeft de AFM een voorbeeld bij een annuitaire hypotheek

Kijk, da's een mooie!!

Fiesiekus schreef:

kweenie schreef:Op https://www.afm.nl/~/profmedia/files/on ... otheek.pdf geeft de AFM een voorbeeld bij een annuitaire hypotheek

Kijk, da's een mooie!!

Maar denk je nu nog dat de ABN zelfs deze stap 1 nog niet volgt (ook mbt annuïteit)?

Zo'n mooie inzichtelijke berekening krijg je tegenwoordig gewoon op een presenteerblaadje bij de grootgrutter en dan hoef je alleen nog 1 op 1 je gegevens te checken.

Hallo, ik heb gewoon een simpele vraag: kan iemand mij helpen aan een adres die een herberekening wil herberekenen ? Een herberekening na een jaar ontvangen waarbij precies op de cent hetzelfde bedrag uitrolt als betaald in oktober 2016, toeval ? Dat is de reden dat ik het wil laten herberekenen, uiteraard tegen een redelijk bedrag, Ikbenfrits weet geen partij, wie wel ?