Radar

Hierbij wil ik mensen waarschuwen om geen hypotheek af te sluiten bij de ING. Met nog 13 maanden hypotheek te gaan (10 jaar vast), moeten we de hypotheek vervroegd aflossen i.v.m. de verkoop van de woning. Dat hier een boete op staat begrijp we, maar dat dit met nog zo'n korte tijd te gaan zo hoog is begrijpen we niet. In totaal €3286,-

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de hypotheekverstrekkers al op de vingers getikt en de boetes mogen per 14 juli 2016 met de inwerkingtreding van nieuwe Europese regelgeving (MCD) - niet groter zijn dan het financiële nadeel dat aanbieders daardoor hebben. Ook moeten aanbieders hun klanten duidelijk uitleggen hoe de vergoeding is berekend. Vanwege de nieuwe regelgeving onderzocht de AFM de wijze waarop aanbieders de vergoeding voor vervroegde aflossing berekenen. Hierbij kwam de AFM verschillende rekenmethoden tegen. In de leidraad formuleert de AFM voor aanbieders 4 uitgangspunten om duidelijk te maken op welke wijze voldaan kan worden aan de nieuwe regels. Helaas hebben wij de hypotheek in 2010 afgesloten, waardoor de ING zonder schaamte de belachelijk hoge boete alsnog doorberekend.

Wij moeten volgens onderstaande berekening een boete betalen van 2% over een hypotheek van € 158.000 met nog 13 maanden te gaan.

€ 161.770,22 te verminderen of vermeerderen met € 17,27 voor elke dag dat de
betaling voor respectievelijk na 29-08-2019 heeft plaatsgevonden.

Met de volgende specificatie:

Bankspaarhypotheek (Leningdeel 1.0): (D) € 81.500,00
Hypotheekrente (van 1 augustus 2019 tot
29 augustus 2019): (D)
€ 266,22
Kosten voor eerder aflossen (boete): (D) € 1.700,54

Aflossingsvrije Hypotheek (Leningdeel 2.0): (D) € 76.500,00
Hypotheekrente (van 1 augustus 2019 tot
29 augustus 2019): (D)
€ 217,17
Kosten voor eerder aflossen (boete): (D) € 1.586,29

Afsluitend: na de hele affaire met de woekerpolissen heeft de ING dus nog steeds niet geleerd hoe ze met hun klanten om moeten gaan.

Maar klopt die berekening dan niet?

En: meestal betaal je geen boete bij aflossing door verkoop. Blijkbaar heb je daar zelf ooit voor gekozen in ruil voor een lagere rente?

Ik heb een aflossingsvrije hypotheek oorspronkelijk bij de postbank, overgenomen door de ING. Loopt nog tot 2036. Ik mag volgens het contract 10% van de oorspronkelijke hypotheekschuld per jaar aflossen. Toch mag ik van de ING versneld aflossen zonder boete. Ik vind ze onverwacht soepel.
Dus voor mij heeft ING het goed geregeld. Zeker niet in alle gevallen de ING in het verkeerde licht zetten.
Normaal neem je de hypotheek mee naar een volgende woning.

Heel verhaal, maar geen enkele onderbouwing voor de stevige standpunten. Opmerkelijk.

U hebt een hypotheek afgesloten met als extra regel dat u een bepaald percentage moet betalen bij verkoop van de woning. Zo’n vorm komt nu nog nauwelijks voor, maar u hebt daardoor wel al die jaren een rentekorting gekregen.

Dus als het bedrag dat u moet betalen klopt, en daar ga ik van uit, is het heel terecht dat u dat bedrag moet betalen. Tenslotte hebt u dat welbewust zelf afgesloten.

U had ook 13 maanden kunnen wachten met de verkoop.

Heeft ook helemaal niets met woekerpolissen van doen, maar met een contract wat u met hen bent aangegaan.

Die boeterente wordt o.a. bepaald door verschil tussen jouw oude hypotheekrente en huidige hypotheekrente. Als dat 2% verschil is, wat is er dan onredelijk?

Dus al jaren krijgt u een extra korting die nu, volgens de voorwaarden, verrekend wordt. Dat is een heel normale procedure. Of heeft u nooit geweten wat voor hypotheek u had?

16again schreef: ↑

27 aug 2019 20:38

Die boeterente wordt o.a. bepaald door verschil tussen jouw oude hypotheekrente en huidige hypotheekrente. Als dat 2% verschil is, wat is er dan onredelijk?

Ik denk eerder dat het verschil referentierente groter was dan de 2% en dat de boete bij verkoop max 2% is.
Wat ik wel zie is dat de boete bij het bankspaardeel hoger is dan bij het aflossingsvrije deel; nemen ze het opgebouwde tegoed dan mee in de berekening? Maar of het uiteindelijk dan wat uitmaakt?

jonis schreef: ↑

27 aug 2019 22:05

Wat ik wel zie is dat de boete bij het bankspaardeel hoger is dan bij het aflossingsvrije deel; nemen ze het opgebouwde tegoed dan mee in de berekening? Maar of het uiteindelijk dan wat uitmaakt?

Zo te zien aan de bedragen heeft dat hypotheekdeel en hoger rentepercentage. Het verschil met de huidige referentierente is dan dus ook hoger, zodat de boete voor dat deel van de hypotheek hoger zal zijn.

Maar ik zie niet wat ING hier verkeerd doet. Zo op het eerste gezicht zie ik geen indicatie dat ze zich niet aan de nieuwe voorgeschreven rekenmethode zouden houden.

pascalvanvliet schreef: ↑

27 aug 2019 19:55

Afsluitend: na de hele affaire met de woekerpolissen heeft de ING dus nog steeds niet geleerd hoe ze met hun klanten om moeten gaan.

Opmerkelijk toch altijd he? Altijd als het over banken gaat en ze niet doen wat je graag zou willen moet altijd nog weer even de crisis er bij gehaald worden of de woekerpolissen of wat dan ook. Wat heeft het er mee te maken vraag ik me altijd weer af.

Lang geleden heb ik bij Nationale Nederlanden gewerkt. Ze hadden toen, naar ik me kan herinneren, als enige hypotheekverstrekker, de clausule dat bij verkoop van het huis er een boete moest worden betaald als de hypotheek niet was afgelopen. Voor mij was toen een ding duidelijk: nooit een hypotheek afsluiten bij NN. Inmiddels is dat ING geworden, die blijkbaar nog steeds deze bizarre clausule heeft. Slechte reclame voor ING.

Cornelis7 schreef: ↑

28 aug 2019 09:07

Lang geleden heb ik bij Nationale Nederlanden gewerkt. Ze hadden toen, naar ik me kan herinneren, als enige hypotheekverstrekker, de clausule dat bij verkoop van het huis er een boete moest worden betaald als de hypotheek niet was afgelopen. Voor mij was toen een ding duidelijk: nooit een hypotheek afsluiten bij NN. Inmiddels is dat ING geworden, die blijkbaar nog steeds deze bizarre clausule heeft. Slechte reclame voor ING.

Meer hypotheekaanbieders bieden/boden een dergelijke hypotheek aan. Dit geldt niet voor elke hypotheek, dus je krijgt niet altijd de boete.

Als je van plan bent om 30 jaar ergens te gaan wonen kan je deze clausule mooi gebruiken. Elke maand een stukje korting in ruil voor een stukje zekerheid. Je kan dan weer niet van 2 walletjes eten door en de korting te hebben en de hypotheek voortijdig inlossen.

Hypo63 schreef: ↑

28 aug 2019 08:13

Weet u zeker dat het boetebedrag 2% is? Vaak is dat namelijk 3%.

In de voorwaarden van 2010 was het maximale boetebedrag inderdaad 3%, ik zou het vreemd vinden als TS iets anders heeft kunnen afspreken. Dat zou dan (rekening houdend met bankspaarsaldo en aflossingsvrije deel) zo'n 4000 zijn. De door ING berekende boete is dus lager dan 3%, maar hoger dan 2%.

Met de huidige NHG-rentes kom ik met een 'bierviltjesberekening' volgens de AFM-methode (dus rekening houden met boetevrij deel en opbouw op de bankspaarrekening) trouwens wel uit op bedragen in de richting van wat ING heeft opgegeven. Dus ik denk niet dat hier echt grote fouten in zitten. Maar het zou natuurlijk prettig zijn als ING ook de 'tussenstappen' zou specificeren, zodat iedereen zelf eenvoudig zou kunnen nagaan of de juiste uitgangspunten zijn gebruikt.

Cornelis7 schreef: ↑

28 aug 2019 09:07

Lang geleden heb ik bij Nationale Nederlanden gewerkt. Ze hadden toen, naar ik me kan herinneren, als enige hypotheekverstrekker, de clausule dat bij verkoop van het huis er een boete moest worden betaald als de hypotheek niet was afgelopen. Voor mij was toen een ding duidelijk: nooit een hypotheek afsluiten bij NN. Inmiddels is dat ING geworden, die blijkbaar nog steeds deze bizarre clausule heeft. Slechte reclame voor ING.

Ik weet niet hoe lang geleden dat was, maar tien jaar geleden (waarover TS spreekt) waren er meer aanbieders die deze voordeelrente of budgetvariant aanboden. Waarbij het dus een keuze was, waar tegenover bv. 0,15% lagere hypotheekrente stond. Niemand was dus verplicht om deze optie te kiezen en je kon na afloop van de rentevaste periode er voor kiezen om niet nogmaals voor deze voordeelrente te kiezen.

Als je dus bijvoorbeeld er nagenoeg zeker van was dat je wel minstens 10 jaar op de zelfde plek zou blijven wonen, dan kon je met deze optie de rente lager maken en na de eerste 10 jaar weer voor een 'gewone' rente kiezen.

Overigens biedt ING dit nu niet meer aan voor nieuwe hypotheken, dus deze 'bizarre' clausule is voor nieuwe hypotheken niet meer mogelijk. Ook als je dat toch zou willen.

Maar zoals gezegd, misschien spreek je wel over heel lang geleden (zeg 50 jaar geleden) en waren de hypotheekvoorwaarden toen wel zodanig dat iedereen bij verhuizing een boete zou moeten betalen. (Overigens is zo'n boete in bijvoorbeeld Duitsland nog wel heel gebruikelijk. Iets waar mensen die voor een 'goedkope' Duitse hypotheek kiezen nog wel eens lelijk hun neus aan stoten.)

Ik weet zeker dat 40 tot 50 jaar geleden die boeteclausule helemaal niet standaard was.

kweenie schreef: ↑

28 aug 2019 09:30

Hypo63 schreef: ↑

28 aug 2019 08:13

Weet u zeker dat het boetebedrag 2% is? Vaak is dat namelijk 3%.

In de voorwaarden van 2010 was het maximale boetebedrag inderdaad 3%, ik zou het vreemd vinden als TS iets anders heeft kunnen afspreken. Dat zou dan (rekening houdend met bankspaarsaldo en aflossingsvrije deel) zo'n 4000 zijn. De door ING berekende boete is dus lager dan 3%, maar hoger dan 2%.

Met de huidige NHG-rentes kom ik met een 'bierviltjesberekening' volgens de AFM-methode (dus rekening houden met boetevrij deel en opbouw op de bankspaarrekening) trouwens wel uit op bedragen in de richting van wat ING heeft opgegeven. Dus ik denk niet dat hier echt grote fouten in zitten. Maar het zou natuurlijk prettig zijn als ING ook de 'tussenstappen' zou specificeren, zodat iedereen zelf eenvoudig zou kunnen nagaan of de juiste uitgangspunten zijn gebruikt.

Op centenbasis wijkt de boete af van 2% ( ik ging ervan uit dat TS misschien wel afgeronde hypotheeksommen genoemd had)
M.i. kan de verstrekker gewoon een maximale boete berekenen (volgens voorwaarden van bijv 2%) als dit lager is dan de nieuwe boeterente richtlijnen AFM
Dat zou zeker kunnen 13 maanden voor afloop rentevastperiode met een 10 jaars rente in 2010 van rond de 5% en een referentierente rond de 1,5% nu.

kweenie schreef: ↑

28 aug 2019 09:35

Overigens biedt ING dit nu niet meer aan voor nieuwe hypotheken, dus deze 'bizarre' clausule is voor nieuwe hypotheken niet meer mogelijk. Ook als je dat toch zou willen.

Maar zoals gezegd, misschien spreek je wel over heel lang geleden (zeg 50 jaar geleden) en waren de hypotheekvoorwaarden toen wel zodanig dat iedereen bij verhuizing een boete zou moeten betalen. (Overigens is zo'n boete in bijvoorbeeld Duitsland nog wel heel gebruikelijk. Iets waar mensen die voor een 'goedkope' Duitse hypotheek kiezen nog wel eens lelijk hun neus aan stoten.)

Het was bijna 40 jaar geleden en toen was het alleen standaard bij NN. Toen ik een huis kocht in 1985, koos ik dus bewust niet voor een NN hypotheek. Ik wilde bij een gedwongen verkoop (door ziekte of werkloosheid bijvoorbeeld) nooit met een restschuld blijven zitten. Huis verkocht => hypotheek schuld weg.

Ik zit nu bij NN - zonder deze clausule.

Moneyman schreef: ↑

28 aug 2019 10:12

Ik zit nu bij NN - zonder deze clausule.

Als je bij Rabo rente middelt krijg je deze clausule gratis en voor niets opeens erbij geleverd....

Cornelis7 schreef: ↑

28 aug 2019 10:08

Het was bijna 40 jaar geleden en toen was het alleen standaard bij NN. Toen ik een huis kocht in 1985, koos ik dus bewust niet voor een NN hypotheek. Ik wilde bij een gedwongen verkoop (door ziekte of werkloosheid bijvoorbeeld) nooit met een restschuld blijven zitten. Huis verkocht => hypotheek schuld weg.

Ah, dus inderdaad heel lang geleden. Ach, in de voorwaarden van bijvoorbeeld Delta Lloyd van 1969 was die boete ook gewoon standaard. En waarschijnlijk was dat wel bij meer verzekeraars zo. (Misschien dat hierin verschil zat tussen verzekeraars en banken.)

Maar het is al enige decennia zo dat de 'standaard' is dat je bij verkoop geen boeterente hoeft te betalen.